KONUT VE İŞ YERLERİNDE KİRACI TAHLİYESİ

KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Kira sözleşmeleri, kiracının bir malı kullanması veya yararlanması karşılığında kiraya verene bir bedel ödemeyi kabul ettiği yazılı veya sözlü sözleşmelerdir. Kira sözleşmelerinde belirli bir süre olabileceği gibi süre kararlaştırma zorunluluğu bulunmamaktadır. Kira sözleşmeleri taşınır ya da taşınmaz mallar için yapılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nda taşınmazlar için konut ve çatılı iş yeri kiraları düzenlenmiştir.

KONUT VE İŞ YERİ KİRASI

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında en kısa kiralama süresi 6 aydır. Kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine sadece sözleşmeyi yenileme döneminde kira bedeli değiştirilebilir.  Bir seneden uzun süreli yapılmış kira sözleşmelerinde, artış yapılacağı sözleşmede kararlaştırılmışsa yenilenen dönemde artacak kira bedeli belirlenirken artış oranının üst sınırı olarak o senenin TÜFE ortalaması kullanılır. Artış yapılacağı kararlaştırılmadığı halde beş yılını doldurmuş sözleşmelerde hakim tarafından emsal kira bedelleri dikkate alınarak artış yapılması kararlaştırılabilir. Kira bedelinin artışına dair dava her zaman açılabilir. Sözleşmede kira bedelinin artacağına dair hüküm bulunuyorsa ya da sözleşmenin yenilenme döneminden 30 gün önce kiraya veren kiracıya kira bedelinin artacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuşsa açılacak dava sonucunda artan kira yenilenen dönemin başından beri etkili olur. Kiracı sözleşmede aksi öngörülmediği sürece ısıtma, su gibi kullanma giderlerine katlanır. Bununla birlikte kiracının kira bedeli ve yan giderler dışında bir bedel ödeme yükümlülüğü bulunmaz. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi sonucu ceza ödeneceğine ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair anlaşmalar geçersizdir. Sözleşmede kiracının güvence vermesi kararlaştırılabilir. Güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamaz.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

Kira sözleşmesinin sona ermesinde genel hükümler ve özel hükümler bulunur. Genel hükümlere göre sona ermede aşağıdaki maddeler dikkate alınır.

• Kira bedelinin ödenmemesi
• Kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımı
• Kiralananın başkasına devri
• Kiralananın bakım ve onarımının yapılmaması
• Kiracının iflası veya ölümü

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında özel hükümlerde aşağıdaki açıklamalar dikkate alınır.

Kira sözleşmeleri bildirim ya da dava yoluyla sona erebilir. Kiracı, belirli süreli sözleşmelerde sözleşmenin sona ermesinden en az 15 gün önce ve belirsiz süreli sözleşmelerde ise her zaman yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sonlandırabilir. Aile konutu olarak kullanılan konutlarda kiracı eşinin rızası olmadan sözleşmeyi sonlandıramaz. Kiraya veren belirli süreli sözleşmelerde sözleşmenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sonlandıramaz. Bununla birlikte belirli süreli sözleşmelerde kiraya veren 10 yıllık uzama döneminin geçmesiyle birlikte bunu izleyen her uzama döneminden 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sonlandırabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren 10 yıllık sürenin dolmasıyla birlikte genel hükümlere göre sözleşmenin sona ermesini isteyebilir.

Dava yoluyla yapılan sona erme, kiracı veya kiraya verenden kaynaklanan sebeplerden oluşur. Kiraya verenden kaynaklanan sebepler şunlardır;

• Kiraya verenin kendisinin, alt ve üst soyunun, eşinin, bakmakla yükümlü olduğu kişinin kiralanan konutu ya da iş yerini kullanma zorunluluğu bulunması
• Kiralanan konut veya iş yerinin yeniden inşası, onarımı veya genişletilmesi sırasında kiracının kullanımının imkansız olması
• Konut ya da iş yerinin yeni malikinin kendisinin, alt ve üst soyunun, eşinin, bakmakla yükümlü olduğu kişinin konutu ya da iş yerini kullanma zorunluluğunun olması.

Kiralanan konutun inşası ve onarımı sebebiyle yapılan sona ermede belirli süreli sözleşmelerde sözleşmenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlerdeki fesih sürelerine uyularak bir ay içinde açılacak davayla sözleşmenin sonlandırılması mümkündür. Kiraya veren konut veya iş yerini eski ya da yeni haliyle 3 yıl geçmeden haklı sebep olmaksızın eski kiracısı dışında birine kiralayamaz. Eski kiracının yenilenen konut ya da iş yerini öncelikli olarak kiralama hakkı vardır. Kiracı bu hakkını kiraya verenin yazılı bildiriminden sonra bir ay içinde kullanmak zorundadır. Kiraya veren bu hükümlere uymadığında eski kiracısına en az son kira yılı dönemindeki bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemekle yükümlü olur.

Kiralanan konut ya da iş yerinin yeni maliki, kiralananı edindiği tarihten bir ay içinde yazılı bildirimde bulunarak 6 ay sonra açacağı davayla ya da sözleşme bitimindeki bir ay içinde açacağı davayla sözleşmeyi sonlandırabilir.

Kiracıdan kaynaklanan sebepler şunlardır;

• Kiracının kiralanan konutu veya iş yerini belirli bir tarihte boşaltacağını belirtip öngörülen tarihte konut veya iş yerini boşaltmaması

Kiraya veren bu süreden sonra bir ay içinde dava açabilir veya icraya başvurabilir.

• Kiracı bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresince kira bedelini ödemeyerek iki haklı ihtar almışsa
• Kiracı bir yıl ve bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılında ve bu kira sürecini aşan dönemde kira bedelini ödemeyerek iki haklı ihtar almışsa

Bu durumda kiraya veren ihtarın yapıldığı yıl bitiminden sonra bir ay içinde dava açabilir.

Dava açılması için öngörülen sürede kiraya veren dava açacağına dair kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa dava süresi yeni kira dönemi boyunca devam eder.

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesine ait maddeler kiracı aleyhine olacak şekilde sözleşme yoluyla değiştirilemez.

Kiracının ölümü halinde, kiracının ortakları veya kiracıyla aynı konutta oturanlar sözleşme ve kanun hükümlerine uyduğu sürece sözleşmeyi devam ettirebilirler.

Stajyer Hukuk Öğrencisi

Nisa ANBAR