KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ

(6098 sayılı TBK m.339 ve ilgili hükümlerine tabidir)

I. TARAFLAR

1. Kiraya Veren (Malik/Kiralayan)
   Adı Soyadı/Unvanı: [ ]
   T.C. Kimlik No/Vergi No: [ ]
   Adres: [ ]
   KEP/UETS (varsa): [ ]
   Telefon/E-posta: [ ]

2. Kiracı
   Adı Soyadı/Unvanı: [ ]
   T.C. Kimlik No/Vergi No: [ ]
   Adres (Tebligat): [ ]
   KEP/UETS (varsa): [ ]
   Telefon/E-posta: [ ]

Not: Taraflar, tebligat adreslerinin doğruluğunu beyan eder; değişiklikler 7 gün içinde yazılı bildirilir.

II. KONU VE NİTELİK

• Kira konusu taşınmaz: [İl/İlçe/Mahalle/Pafta/Ada/Parsel/Blok/Daire/İşyeri No]

• Türü: [Konut / Çatılı İşyeri]

• Bağımsız bölümün kullanım amacı: [Mesken / Ofis / Mağaza / Klinik vb.]

• Net kullanım alanı: [ ] m² – Ortak alanlar: [ ] m²

• Demirbaş ve tertibat: Ek-1 Demirbaş Listesi nde sayılıdır.

• Fiilî teslim tarihi: [ ] (Teslim tutanağı Ek-2)

III. SÜRE

• Sözleşme türü: [Belirli süre / Belirsiz süre]

• Başlangıç tarihi: [ ] – Bitiş tarihi (varsa): [ ]

• Belirli süreli sözleşmede, TBK m.347 uyarınca kiracı, her dönem sonunda en az 15 gün önce bildirmek şartıyla feshedebilir. Kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolmadan sırf süre bitimiyle feshedemez; ancak TBK m.350–352’deki özel sebepler saklıdır.

IV. TESLİM, KULLANIM VE İADE

1. Kiraya veren, taşınmazı sözleşme ve kullanım amacına uygun, ayıpsız ve kullanıma elverişli halde teslim eder (TBK m.301).

2. Kiracı, özen borcu ile kullanır; komşuluk hukukuna, apartman/site yönetim planına ve mevzuata uyar. Gürültü, tehlikeli madde, izinsiz tadilat yasaktır.

3. Kiracı, olağan bakım ve temizlikten; kiraya veren ise esaslı onarımdan sorumludur (TBK m.317–318). Esaslı onarımlar makul sürede yapılır; yapılmaması hâlinde TBK m.306–308 hükümleri saklıdır.

4. İade: Süre sonunda kiracı, taşınmazı aldığı hâle eşdeğer ve anahtarları teslimle iade eder; olağan kullanımdan doğmayan zararları tazmin eder. İade tutanağı düzenlenir.

V. KİRA BEDELİ, ÖDEME VE ARTIŞ

1. Aylık/Bedel: [ ] TL (yazıyla: [ ] TL)

2. Ödeme günü/hesabı: Her ayın [ ] günü; IBAN: [ ] – Alıcı: [ ]

3. Artış (TBK m.344): Yenilenen dönemlerde kira artışı, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalarını geçmemek üzere ve yürürlükteki emredici sınırlara uygun olarak [“TÜFE 12A ortalama + (varsa) şu formül…”] belirlenir. Emredici üst sınır getirilmişse, artış o üst sınırı aşamaz.

4. Yan giderler (TBK m.341): Aidat, kapıcı/temizlik, ortak enerji, güvenlik, otopark, teknik işletim vb. kullanıma bağlı giderler kiracıya; ana iskân, dış cephe/çatı yenilemeleri gibi yatırımsal/ana malike ait giderler kiraya verene aittir (yönetim planı saklı).

5. Gecikme: Muaccel kira bedelinin süresinde ödenmemesi hâlinde kiracı, kanunî temerrüt faizini öder; ayrıca TBK ve İİK hükümleri saklıdır.

6. Sözleşme boyunca döviz kararlaştırılmışsa TBK m.344/4 döviz istikrar hükümleri ve emredici sınırlamalar uygulanır.

VI. DEPOZİTO (GÜVENCE) – TBK m.342

1. Güvence bedeli: [ ] TL (en çok üç aylık kira bedeli).

2. Güvence, kiracı adına açılacak vadeli mevduat/katılım hesabına yatırılır; bloke şerhi konur. Çözüm, iade/mahkeme veya icra dairesi yazısı ile olur.

3. Kiraya veren, depositeden ancak zarar, ödenmemiş kira/yan gider, cezai şart için ve kanuni yola başvurarak tahsil edebilir.

VII. ALT KİRA – DEVRİ – KULLANIMIN BIRAKILMASI (TBK m.322)

• Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın alt kira, kullanım devri veya kısmi tahsise gidemez. İşyeri devri/şirket birleşmesi gibi hâllerde yazılı izin ve devralanın temerrütsüz/ehil olması şarttır.

VIII. TADİLAT – İYİLEŞTİRME – YENİLİKLER

1. Kiracı, ana yapıya zarar vermeyen küçük tadilatlar dışında yazılı izin olmaksızın değişiklik yapamaz.

2. Kiracı tarafından yapılan ve söküldüğünde zarar vermeyen imalatlar kiracıya aittir; imalatın yerinde bırakılması istenirse bedelsiz devredilmiş sayılır, aksi ayrıca yazılı kararlaştırılır.

3. Kiraya verenin esaslı tadilat/yenileme ihtiyacı doğarsa, makul süre ve usulle bildirilir; TBK m.350 (yeniden inşa/imar) hükümleri saklıdır.

IX. SİGORTA – RİSK – DOĞAL AFET

• Ana yapının DASK ve bina sigortası kiraya verence; kiracının içerik/emsal malları ve sorumluluk riskleri kiracı tarafından sigorta ettirilir. Taraflar rizikoları derhal birbirine bildirir.

X. TAHLİYE TAAHHÜDÜ – İHTİYAÇ – YENİ MALİK

1. Kiracı, kira başlangıcından sonra noterlikçe düzenlenecek tahliye taahhüdü verebilir; taahhüdün geçerliliği TBK m.352/1’e tabidir (Ek-3 boş şablon).

2. Kiraya verenin gereksinim (kendisi/eşi/altsoy/üstsoy/kanunen bakmakla yükümlü) veya yeniden inşa/imar amaçlı tahliye talebi, TBK m.350–351’e göre açılacak dava ile ileri sürülür.

3. Taşınmazın el değiştirmesi hâlinde yeni malik, TBK m.351 uyarınca gereksinim nedeniyle 1 ay içinde ihtar, 6 ay içinde tahliye davası haklarını kullanabilir.

XI. ÖZEL FESİH NEDENLERİ – İKİ HAKLI İHTAR (TBK m.352/2)

• Aynı kira yılında kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiraya veren tarafından en az iki haklı ihtar keşide edilmişse, dönem sonunda tahliye davası açılabilir. Taraflar, noter/KEP ihtarlarını esas alır.

XII. TEMERRÜT – MÜNFERİT İHLALLER

• Kiracının kira borcunda temerrüdü hâlinde TBK m.315 uyarınca uygun süreli ihtarla ifa istenir; sürç devam ederse fesih yoluna gidilir. Kiraya verenin teslim/ayıp gideriminde temerrüdünde kiracının TBK m.112 ve m.306 vd. hakları saklıdır.

XIII. DEVİR – TEMLİK – REHİN

• Kiracı, kira ilişkisini devredemez; kiraya veren, kira alacağını (temlik) bankaya/üçüncü kişiye devredebilir; temlik bildirim tarihinden sonra ödeme temellük edene yapılır (TBK m.183).

XIV. KİŞİSEL VERİLER – KİMLİK TESPİTİ

• Taraflar, sözleşmenin ifası, güvenlik ve kanuni yükümlülükler kapsamında işlenen kişisel veriler yönünden KVKK ve ikincil mevzuata uygun davranır. Kimlik fotokopileri, iletişim ve banka bilgileri yalnızca sözleşme süresince ve hukuki zorunluluklar kapsamında saklanır.

XV. DAMGA VERGİSİ – HARÇ – MASRAFLAR

• İşbu sözleşmeye ilişkin damga vergisi ve düzenleme masrafları [taraflarca eşit / kiracı / kiraya veren] ödenir (488 sayılı Kanun). Elektrik/su/doğalgaz abonelikleri, güvence bedelleri kiracıya aittir.

XVI. DENETİM VE ZİYARET

• Kiraya veren, makul süre önce haber vererek taşınmazı görme/denetleme hakkına sahiptir; bu hak kiracının kullanım hakkını aşırı derecede engelleyemez.

XVII. UYUŞMAZLIKLAR – BİLDİRİM – YETKİ

1. Bildirimler yazılı şekle tabidir; noter/KEP/UETS ile yapılır.

2. Uyuşmazlıklarda İstanbul (… ) Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir (TBK m.10 saklı). Tüketici sıfatı doğarsa zorunlu arabuluculuk/tüketici yargı yolu hükümleri saklıdır.

XVIII. YÜRÜRLÜK – EKLER

• Sözleşme [ ] sayfa ve Ek-1, Ek-2, Ek-3’ten ibaret olup [ ] nüsha düzenlenmiştir. Taraflarca [tarih] tarihinde imzalanmıştır.

Kiraya Veren: …………. (Ad/İmza)
Kiracı: …………. (Ad/İmza)

---

Ek-1: Demirbaş Listesi (Örnek)

• Ankastre set (marka/model/seri no): [ ]

• Kombi/klima (marka/model/seri no): [ ]

• Aydınlatma armatürleri: [ ]

• Zemin/duvar kaplamaları durumu: [ ]

• Sayaç başlangıç değerleri (elektrik/su/doğalgaz): [ ]

• Mobilya/teçhizat (işyerleri için): [ ]

Ek-2: Teslim ve İade Tutanak Şablonu

• Teslim tarihi/saat: [ ]

• Anahtar adedi: [ ]

• Sayaç değerleri: [ ]

• Eksik/ayıplar (varsa): [ ]

• İade tarihi/saat: [ ] – Anahtarlar alındı/verildi.
  İmzalar: [ ]

Ek-3: Tahliye Taahhüdü (Boş Şablon – Başlangıçtan Sonra)

Önemli uyarı: Geçerli tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, kiracının özgür iradesiyle ve noterde verilmelidir. Tarih, tahliye edilecek gün/ay/yıl açıkça yazılmalıdır.

“Kiracı [Ad-Soyad/TCKN], [adres] konulu taşınmazı [tarih] günü tahliye edeceğimi, bu tarihte teslim etmediğim takdirde kiraya verenin tahliye talebini kabul edeceğimi beyan ve taahhüt ederim.”
Tarih: [ ] – İmza: [ ] – Noter onayı: [ ]