1) KMK’da “evcil hayvan yasağı” diye doğrudan bir yasak var mı?

Hayır. KMK’da “bağımsız bölümde kedi/köpek beslenemez” şeklinde doğrudan ve genel bir kanuni yasak yoktur. Ancak KMK, kat maliklerine (ve binada oturanlara) birbirini rahatsız etmeme, hakları ihlal etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülüğü getirir. KMK m.18’in temel mantığı şudur: Bağımsız bölüm “benim” olsa bile, apartman yaşamı bir ortak yaşamdır; kullanım hakkı komşuluk ve düzen sınırları içinde korunur.

Bu nedenle evcil hayvan meselesi, çoğu zaman “yasak var mı yok mu”dan çok, yönetim planı + rahatsızlık kriteri + usul üçlüsünde çözülür.

2) Yönetim planı nedir ve neden bu kadar belirleyici?

KMK m.28’e göre yönetim planı, apartman/sitenin yönetim tarzını, bağımsız bölümlerin kullanım şeklini ve yönetime ilişkin kuralları düzenleyen; tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğinde bir belgedir.

Bu noktada iki kritik sonuç çıkar:

1. Yönetim planında açık yasak varsa, bu yasak “sözleşme hükmü” gibi bağlayıcı kabul edilir.

2. Yönetim planını değiştirmek kolay değildir: KMK m.28 uyarınca değişiklik için bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu aranır.

Uygulamada en büyük hata: “Kat malikleri kurulu toplantısında çoğunluk sağladık, artık apartmanda hayvan yasak.”
Tek başına genel kurul kararı, yönetim planında düzenlenmemiş bir alanı ‘kategorïk yasak’ haline getirmede çoğu kez yetersizdir. (Aşağıda ayrıntılandırıyorum.)

3) Yönetim planında “hayvan beslenemez” yazıyorsa: Yasak geçerli mi?

Yargıtay’ın özellikle kamuoyuna da yansıyan yaklaşımı şudur: Mevzuatta genel bir yasak olmasa da, yönetim planında “kedi-köpek gibi evcil hayvan beslenemez” şeklinde açık bir yasak bulunuyorsa, kural olarak buna uyulması gerekir. Bu çerçevede, yönetim planındaki yasak hükmü gerekçe gösterilerek “beslemenin önlenmesi / rahatsızlığın giderilmesi” talepli dava açılabildiği ve Yargıtay’ın bu tür plan hükümlerine ağırlık verdiği görülür.

Önemli pratik ayrım:

• Yönetim planı “kesin yasak” diyorsa: Uygulamada mahkemeler, “rahatsızlık ayrıca ispatlanmadı” savunmasına her zaman itibar etmeyebilir; çünkü ihlal, doğrudan yönetim planına aykırılık olarak görülür.

• Yönetim planı “izin şartı” koyuyorsa (ör. “kat malikleri kurulunun izni olmadıkça beslenemez”): İzin alınmadan beslenmesi, yine plan ihlali sayılabilir; Yargıtay 20. HD’nin bu yönde onama yaklaşımı içeren kararlarına örnekler bulunmaktadır.

Peki yönetim planındaki yasak her durumda “mutlak” mıdır?

Teoride yönetim planı bir sözleşme olsa da, uygulamada tartışma şu noktada yoğunlaşır:

• Yönetim planı, kişilerin bağımsız bölümü kullanma hakkını sınırlarken ölçülülük ve somut olayın özellikleri gözetilmeli midir?

• Evcil hayvanın varlığı “rahatsızlık” yaratmıyorsa bile sırf plan hükmüyle kaldırma istenebilir mi?

Yargıtay çizgisi, özellikle açık yasak varsa, plan hükmünü güçlü şekilde dikkate alabilmektedir.
Bununla birlikte, her dosyada ispat, usul ve somut olgular (hayvanın niteliği, hijyen, saldırganlık, apartman düzeni) sonucu etkiler.

4) Yönetim planında yasak yoksa: Kat malikleri kurulu kararıyla yasak konabilir mi?

Genel ilke: Yönetim planında açık hüküm yokken, yalnızca kat malikleri kurulu kararıyla “apartmanda evcil hayvan tamamen yasaktır” şeklinde kategorik bir yasak getirmek, çoğu durumda hukuki tartışma doğurur.

Çünkü:

• Yönetim planı, KMK m.28 anlamında “bağlayıcı sözleşme”dir;

• Yönetim planında öngörülmeyen bir sınırlamanın kalıcı ve herkese karşı ileri sürülebilir hale gelmesi için yönetim planı değişikliği gündeme gelir;

• Yönetim planı değişikliğinde de 4/5 çoğunluk şartı vardır.

Sonuç: Yönetim planında hiç düzenleme yoksa, yapılabilecek en sağlam hamle:

1. Konuyu gündeme almak,

2. Yönetim planına “usul ve sınırlar” koymak (mutlak yasak yerine düzenleme),

3. KMK m.28’deki çoğunlukla yönetim planı değişikliğini yapmak.

Not: Uygulamada bazı siteler “yasak” yerine; tasma zorunluluğu, ortak alanlarda taşıma/kafes, temizlik yükümlülüğü, asansör kullanım kuralı gibi düzenleyici kuralları yönetim planına yazarak ihtilafları azaltır.

5) Yasak olmasa bile “rahatsızlık” varsa ne olur?

Yönetim planında yasak bulunmaması, “sınırsız serbesti” demek değildir. Çünkü kat maliklerinin (ve kiracıların) birbirini rahatsız etmeme yükümlülüğü KMK m.18’de açıkça düzenlenmiştir.

Ayrıca komşuluk hukukunun genel ilkesi olan TMK m.737, taşınmazın kullanımında komşulara “hoşgörülebilir dereceyi aşan” koku, gürültü vb. rahatsızlık verilmesini yasaklar.

Bu iki düzenleme birlikte yorumlandığında:

• Sürekli havlama / gürültü,

• Koku ve hijyen problemi,

• Ortak alanların kirletilmesi,

• Saldırganlık / güvenlik riski,

• Asansör/merdivenlerde fiili taciz ve huzur bozma

gibi hallerde, diğer kat malikleri veya yönetim, “rahatsızlığın giderilmesi / müdahalenin önlenmesi” talepli hukuki yollara başvurabilir. (Somut olayda ispat belirleyicidir.)

6) Hangi mahkemeye gidilir? (Görevli mahkeme)

Kat mülkiyeti ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda görev konusunda KMK’da Ek Madde 1 düzenlemesi öne çıkar: “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.”

Bu nedenle apartman/sitede evcil hayvan ihtilafları pratikte çoğunlukla Sulh Hukuk Mahkemesi önüne taşınır. (Uyuşmazlığın niteliği farklı bir hukuk alanına kayıyorsa ayrıca değerlendirme gerekir.)

7) Uygulamada adım adım çözüm: “Yasaklatmak” isteyen taraf ne yapmalı?

A) Önce yönetim planını kontrol edin

• Tapu müdürlüğündeki yönetim planı şerhi / site yönetim planı metni bulunur.

• “Hayvan beslenemez”, “izinle beslenir”, “ortak alanlarda kurallar” gibi hükümler aranır.

B) Yazılı ihtar ve tespit

Dava aşamasında ispat zor olduğundan, mümkünse:

• Yönetici aracılığıyla yazılı uyarı,

• Apartman defterine işleme,

• Gürültü/koku/hijyen şikâyetinin tarih-saat bazlı kaydı,

• Gerekirse tutanak, kamera, tanık, veteriner raporu vb. deliller

hazırlanır.

C) Dava stratejisi (ihtilafın türüne göre)

• Yönetim planında açık yasak varsa: Talep, çoğunlukla “yönetim planına aykırılığın giderilmesi / beslemenin önlenmesi” ekseninde kurulur.

• Yasak yok ama rahatsızlık var: Talep, KMK m.18 + TMK m.737 çerçevesinde “rahatsızlığın giderilmesi / müdahalenin önlenmesi” olarak şekillenir.

8) Evcil hayvan sahibi açısından savunma hattı: “Her yasak geçerli mi?”

Evcil hayvan sahibi yönünden bakınca, savunma genelde şu eksende kurulur:

1. Yönetim planında açık yasak yoksa: Salt genel kurul kararıyla getirilen mutlak yasağın geçerliliği tartışılır; yönetim planı değişikliği prosedürü (KMK m.28) sorgulanır.

2. Rahatsızlık yoksa: Gürültü/koku/hijyen iddialarının somut delille ispatlanması istenir.

3. Düzenleyici önlemler önerilir: Tasmalı gezdirme, ortak alan temizliği, kapalı taşıma çantası, eğitim/rehabilitasyon, veteriner raporu vb.

4. Hayvan mevzuatı ve uluslararası metinler: Türkiye’nin “Ev Hayvanlarının Korunmasına Dair Avrupa Sözleşmesi”ni onaylamasına ilişkin 4934 sayılı Kanun ve ilgili metinler, hayvan refahı ve korunması perspektifi sunar (her ne kadar kat mülkiyetinde doğrudan “apartmanda beslenir” sonucunu otomatik doğurmasa da).

9) Sık sorulan sorular

“Apartman kararıyla evcil hayvan yasaklandı, uymak zorunda mıyım?”

Önce yönetim planına bakılır. Yönetim planında yasak yoksa, yalnızca toplantı kararıyla getirilen mutlak yasak, çoğu durumda yönetim planı değişikliği (KMK m.28) tartışmasına takılır.

“Yönetim planında yasak var ama hayvanım hiç rahatsız etmiyor. Yine de kaldırılır mı?”

Yargıtay uygulaması, açık yasak varsa plan hükmüne güçlü etki tanıyabilmektedir. Ancak her dosyada usul, delil, somut koşullar ve talebin kapsamı önemlidir.

“Kedi/köpek küçük; ‘küçük hayvan serbest’ gibi bir ayrım var mı?”

Yargıtay yaklaşımında belirleyici unsur çoğu kez “hayvanın küçüklüğü” değil, yönetim planındaki hüküm ve somut rahatsızlık kriteridir.

“Bu davalar nerede açılıyor?”

KMK Ek Madde 1, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar için Sulh Hukuk Mahkemesi çizgisini öne çıkarır.

Sonuç: KMK’ya göre evcil hayvan beslemek “hangi şartlarda” yasaklanabilir?

Toparlarsak:

1. Kanunda genel bir yasak yok.

2. Yönetim planında açık yasak varsa, Yargıtay uygulamasında bu hüküm çoğu kez bağlayıcı kabul edilerek yasak işletilebiliyor.

3. Yönetim planında yasak yoksa, salt genel kurul kararıyla mutlak yasak getirmek genellikle tartışmalı; kalıcı çözüm KMK m.28’e uygun yönetim planı değişikliği ile gelir.

4. Yasak olmasa bile, hayvan rahatsızlık veriyorsa, KMK m.18 ve TMK m.737 çerçevesinde müdahalenin önlenmesi/rahatsızlığın giderilmesi yolları devreye girer.