KİRAYA VERENİN SORUMLULUĞU: HUKUKİ BOYUTLAR, YARGITAY KARARLARI VE UYGULAMALAR
KİRAYA VERENİN SORUMLULUĞU: HUKUKİ BOYUTLAR VE UYGULAMALAR
GİRİŞ
Kira sözleşmeleri, konut ve işyeri kiralamalarında en yaygın kullanılan hukuki düzenlemelerden biridir. Kiraya verenin ve kiracının hak ve yükümlülükleri bu sözleşmelerde detaylı olarak belirtilir. Bu makalede, kiraya verenin sorumlulukları, hukuki boyutları ve uygulamalarını inceleyeceğiz.
KİRAYA VERENİN TEMEL SORUMLULUKLARI
Kiraya veren, kiralananın kullanımını kiracıya bırakırken bazı temel sorumlulukları yerine getirmek zorundadır. Bu sorumluluklar, kiracının kiralananı verimli ve güvenli bir şekilde kullanabilmesini sağlamak amacıyla belirlenmiştir. İşte kiraya verenin temel sorumlulukları:
- Kiralananın Teslimi:
- Kiraya veren, kira sözleşmesinin başlangıcında kiralananı kullanıma uygun ve sözleşmeye uygun bir şekilde kiracıya teslim etmek zorundadır.
- Kiralananın eksiksiz, temiz ve kullanılabilir durumda olması gerekmektedir.
- Kiralananın Bakımı ve Onarımı:
- Kiraya veren, kira süresi boyunca kiralananın bakımını ve gerekli onarımlarını yapmakla yükümlüdür.
- Kiralananın bozulması, zarar görmesi veya kullanılamaz hale gelmesi durumunda kiraya veren, derhal gerekli tamiratı yapmak zorundadır.
- Kiracının Zararlarını Giderme:
- Kiraya veren, kiracının kiralananın ayıplı veya eksik teslim edilmesinden dolayı uğradığı zararları gidermekle yükümlüdür.
- Kiracının, kiralananın eksikliklerinden dolayı uğradığı maddi kayıplar, kiraya veren tarafından karşılanmalıdır.
KİRAYA VERENİN HUKUKİ SORUMLULUKLARI
Kiraya verenin sorumlulukları, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) detaylı olarak düzenlenmiştir. TBK, kiraya verenin hem teslim öncesi hem de teslim sonrası sorumluluklarını belirler. İşte TBK kapsamında kiraya verenin sorumlulukları:
- Ayıplı Teslimat (TBK Madde 301-302):
- Kiraya veren, kiralananı sözleşmeye uygun bir şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Ayıplı bir teslimat durumunda, kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini veya kira bedelinin indirilmesini talep edebilir.
- Ayıbın giderilmemesi durumunda, kiracı sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
- Bakım ve Onarım Yükümlülüğü (TBK Madde 303):
- Kiraya veren, kira süresi boyunca kiralananın bakımını yapmak ve gerekli onarımları gerçekleştirmekle yükümlüdür.
- Kiraya veren, bu yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde, kiracı, kiralananın onarımını kendisi yapabilir ve yaptığı masrafları kiraya verenden talep edebilir.
- Kiracının Haklarını Koruma (TBK Madde 304-305):
- Kiraya veren, kiracının kiralananı güvenli ve huzurlu bir şekilde kullanabilmesini sağlamakla yükümlüdür.
- Kiraya veren, kiracının kullanım hakkını ihlal edecek herhangi bir müdahalede bulunmamalıdır.
KİRAYA VERENİN SORUMLULUĞU VE YARGI KARARLARI
Kiraya verenin sorumluluğu ile ilgili olarak Türk yargı sisteminde birçok emsal karar bulunmaktadır. Bu kararlar, kiraya verenin yükümlülüklerini ve kiracının haklarını koruma açısından önemli rehberler sunmaktadır.
YARGITAY KARARLARI
“İçtihat Metni” MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ: 10/04/2014
NUMARASI: 2013/740-2014/294
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat ve alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA ve aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına 12/11/2015 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Dava, kiracı tarafından açılmış kira sözleşmesinin haklı nedenle feshinden dolayı maddi ve manevi tazminat ile depozito bedelinin iadesi istemlerine ilişkindir.
Taraflar arasında düzenlenen 01.08.2009 başlangıç tarihli, beş yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile mükliyeti davalıya ait kiralananda kiracı olan davacının, binanın ağır hasarlı olduğu ve depremde yıkılma riski taşıdığının anlaşılması üzerine sözleşme süresinin bitmesinden önce akdi feshederek, 25.02.2013 tarihinde anahtarları notere tevdii edip, kiralananı tahliye ettiği hususları uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık akdin feshinde davalı kiraya verenin kusurlu olup olmadığı, davacı kiracının tazminat talep edip edemeyeceği hususlarındadır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 301, 304 ve 308. (BK’nın 249. ve 250.) maddelerinde kiraya verenin kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresinde bu durumda bulundurmakla yükümlü olacağı, kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracının borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği, kiraya verenin kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiracının kiraya verenden kiralananın ayıplı olmasından doğan zararların giderilmesini isteyebileceği, atıf yapılan aynı kanun’un 126. maddesinde borçlunun temerrüdü halinde alacaklının ifa ve gecikme tazminatı isteyebileceği gibi, alacaklının sözleşmeyi feshederek sözleşmenin süresinden önce sona ermesi yüzünden uğradığı zararın giderilmesini isteyebileceği hususları düzenlendiği gibi, kusursuz sorumluluk başlığı altında yer alan yapı malikinin sorumluluğuna ilişkin Türk Borçlar Kanun’unun 69. (BK’nın 58.) maddesinde de; Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin malikinin bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlü olacağı da düzenlenmiştir.
Dava konusu kiralananı ağır hasarlı ve depremde yıkılma tehlikesinin bulunması nedeniyle ayıplı olarak davacıya teslim eden kiraya veren ve aynı zamanda kat maliki sıfatı olan davalının hukuki sorumluluğu bulunmakta olup, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte “riskli yapı” şerhinin tapuya işlenmemiş olması halinin kiraya verenin değil, davacı kiracının sorumluluğunu azalttığı hususları da nazara alınarak tarafların kusur durumları belirlenip davacının tazminat isteminin değerlendirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davalı kiraya verenin kusurunun bulunmadığı gerekçesi ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığı gibi, depozito bedelinin iadesine yönelik istem hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmemiş olması da doğru olmadığı için hükmün bozulması gerektiği görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun onama kararına katılamıyorum.
SONUÇ
Kiraya verenin sorumlulukları, kira sözleşmelerinin sağlıklı bir şekilde işlemesi ve kiracının haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nda detaylı olarak düzenlenen bu sorumluluklar, kiraya verenin kiralananı uygun bir şekilde teslim etmesini, bakımını yapmasını ve kiracının haklarını korumasını sağlamaktadır. Kiraya verenin bu yükümlülüklerini ihmal etmesi durumunda, kiracı, yargı yoluyla haklarını arayabilir ve zararlarını tazmin ettirebilir. Kiraya verenin sorumluluklarını yerine getirmesi, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkinin sağlıklı bir şekilde devam etmesini sağlayacaktır.
Hukuk Öğrencisi Stajyeri
Osman Recep Gülşen
About Post Author
