KİRACININ EV SAHİBİ KARŞISINDAKİ HAKLARI VE BAŞVURABİLECEĞİ HUKUKİ YOLLAR

Kiraya verenin kiracıdan taşınmazı boşaltmasını istemesi durumunda, kiracının hakları ve başvurabileceği hukuki yollar Türk Borçlar Kanunu’na göre düzenlenmiştir. Kiracılar, çeşitli durumlarda belirli haklara sahiptir ve kiraya verenin talebine karşı itirazda bulunabilir. Aşağıda, kiracının hakları ve başvurabileceği hukuki yollar detaylandırılmıştır:

1. Kiracının Sözleşme Süresi Kapsamındaki Hakları

Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen süre boyunca kiralanan taşınmazda oturma hakkına sahiptir. Kiraya veren, sözleşme süresi dolmadan kiracıyı haksız yere tahliye edemez. Kira sözleşmesi belirli süreli ise, bu süre bitmeden önce kiracının çıkarılması için geçerli bir yasal neden bulunmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirim sürelerine uymak zorunludur.

• Belirli Süreli Sözleşmeler: Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen süre boyunca taşınmazda oturma hakkına sahiptir. Bu süre dolmadan tahliye istenmesi hukuka aykırıdır.
• Belirsiz Süreli Sözleşmeler: Kiraya veren, sözleşmenin feshi için kanunen öngörülen bildirim sürelerine uymalıdır.

2. Tahliye Talebinin Hukuki Gerekçeleri

Kiraya verenin kiracıdan taşınmazı boşaltmasını istemesi için haklı ve hukuki gerekçelere dayanması gerekmektedir. Kiraya veren, aşağıdaki durumlarda kiracıdan taşınmazı boşaltmasını talep edebilir:

• Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse ve kiraya veren iki haklı ihtar gönderirse, kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.
• Sözleşme süresinin dolması: Belirli süreli kira sözleşmesinin süresi dolduğunda, kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir. Ancak bu talep kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce yapılmalıdır.
• Kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı: Kiraya veren kendisi, eşi, çocukları veya yakınları için taşınmaza ihtiyaç duyduğunu kanıtlayarak tahliye talep edebilir.
• Taşınmazın esaslı tamir veya yeniden inşa ihtiyacı: Kiralanan taşınmazın esaslı tamir görmesi veya yeniden inşa edilmesi gerekiyorsa, kiraya veren tahliye talep edebilir.
• Kiracının sözleşmeye aykırı davranışı: Kiracının kira sözleşmesinde belirtilen yükümlülükleri ihlal etmesi durumunda (örneğin taşınmazı amacı dışında kullanma), kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.

3. Kiracının İtiraz Hakkı

Kiracı, kiraya verenin tahliye talebine karşı haklarını korumak için bazı itiraz yollarına başvurabilir. Kiracının tahliye talebine itiraz etme hakkı, tahliye talebinin hukuka aykırı olduğu ya da geçerli bir nedene dayanmadığı durumlarda kullanılabilir.

• Tahliye Taahhüdüne İtiraz: Kiracı, verdiği tahliye taahhüdünü kötü niyetli olarak imzalamış veya baskı altında imzalamışsa, mahkemede bu durumu ispatlayarak itiraz edebilir.
• Kira bedelinin ödenmemesi durumunda: Kiraya veren kira bedelinin ödenmemesi gerekçesiyle tahliye talep ediyorsa, kiracı, kira bedelini ödediğine dair delil sunarak itiraz edebilir.
• Konut ihtiyacı iddiasına itiraz: Kiraya verenin konut ihtiyacı gerekçesiyle tahliye talep ettiği durumlarda, kiracı bu ihtiyacın gerçek olmadığını ispatlayarak itiraz edebilir. Kiraya verenin gerçek bir konut ihtiyacı olmadan bu hakkı kötüye kullanması durumunda, kiracı bu durumu mahkemeye taşıyabilir.

4. Tahliye Davasında Kiracının Hakları

Kiraya veren tahliye talebinde bulunup dava açarsa, kiracı tahliye davasında savunma yapma hakkına sahiptir. Tahliye davası açıldıktan sonra kiracı şu haklara sahiptir:

• Savunma hakkı: Kiracı, tahliye davasına karşı savunma yapma hakkına sahiptir. Tahliye talebinin hukuka aykırı olduğunu kanıtlayarak davayı reddettirme hakkına sahiptir.
• Bedel tespitine itiraz: Eğer kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açtıysa, kiracı kira bedelinin haksız veya yanlış hesaplandığını öne sürerek itiraz edebilir.
• Süre talep etme: Kiracı, tahliye davası sırasında mahkemeden belirli bir süre talep ederek, tahliye için makul bir zaman isteyebilir. Mahkeme, kiracıya taşınmazı boşaltması için ek süre verebilir.

5. Kiracının Taşınmazda Kalma Hakkı

Eğer kira sözleşmesi belirsiz süreli ise veya belirli süreli kira sözleşmesi sona ermişse, kiracı, kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya vermeyi düşünmesi durumunda öncelikli kiracı olma hakkına sahiptir. Kiraya veren, taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralamadan önce, mevcut kiracısına öncelik vermek zorundadır.

6. Kiracının Hukuki Başvuru Yolları

Kiracı, tahliye talebine karşı aşağıdaki hukuki başvuru yollarına başvurabilir:

a. Tahliye Talebine Karşı İtiraz Dilekçesi

Kiracı, kiraya verenin tahliye talebine karşılık mahkemeye bir itiraz dilekçesi sunabilir. Bu dilekçede, tahliye talebinin geçersiz olduğunu veya kiracının haklarını ihlal ettiğini belirtmesi gerekir.

b. Kira Bedelinin Ödendiğinin İspatı

Kiracı, kira bedelini ödemediği gerekçesiyle tahliye talebine maruz kalıyorsa, kira bedelinin ödendiğine dair banka dekontları veya makbuzları mahkemeye sunarak tahliye talebini reddettirebilir.

c. Tahliye Taahhüdüne Karşı İptal Davası

Kiracı, baskı altında veya hileli yollarla imzaladığı bir tahliye taahhüdüne karşı, bu taahhüdün iptali için mahkemede dava açabilir. Bu durumda kiracının, taahhüdü baskı altında imzaladığını ispat etmesi gerekmektedir.

d. Konut İhtiyacı Gerekçesine Karşı Dava

Eğer kiraya veren, kendisinin veya yakınlarının konut ihtiyacını gerekçe göstererek tahliye talebinde bulunuyorsa, kiracı bu ihtiyacın gerçek olmadığını ve taşınmazın farklı bir amaçla kullanılmak istendiğini ispatlayarak tahliye talebini reddettirebilir.

e. Ek Süre Talebi

Kiracı, tahliye kararı çıkması durumunda mahkemeden taşınmazı boşaltmak için ek süre talebinde bulunabilir. Mahkeme, kiracının mağdur olmaması için belirli bir süre verebilir.

7. Kiracının Taşınmazdan Zorla Tahliyesi

Mahkeme tahliye kararı verdikten sonra, kiracı taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren icra yoluyla tahliye talebinde bulunabilir. İcra müdürlüğü tarafından kiracıya bir süre verilir ve bu süre sonunda taşınmaz boşaltılmazsa, zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir. Ancak bu süreç, mahkeme kararına dayandığı için önceden tüm hukuki yollar tükenmiş olmalıdır.

8. Sonuç

Kiraya verenin tahliye talebine karşı kiracının birçok hakkı bulunmaktadır. Kiracı, tahliye talebine itiraz edebilir, dava açabilir ve mahkeme kararı çıkana kadar taşınmazda oturmaya devam edebilir. Tahliye işlemleri sırasında hukuki danışmanlık almak, kiracının haklarını koruması açısından büyük önem taşır.