Kiracılı Ev Satın Alan Yeni Malik Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Kiracısı bulunan bir evin satın alınması, özellikle taşınmazı kendisi kullanmak isteyen yeni malik açısından önemli hukuki sorunlar doğurabilir. Uygulamada yeni ev sahiplerinin önemli bir bölümü, tapunun kendi adına geçmesiyle mevcut kira sözleşmesinin sona ereceğini ve kiracının kısa süre içerisinde taşınmazı boşaltmak zorunda olduğunu düşünmektedir.

Ancak Türk hukukunda kiracılı bir evin satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan taşınmaz el değiştirirse yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Başka bir ifadeyle yeni malik, taşınmazı kiracısıyla birlikte devralmış olur.

Bununla birlikte kanun, taşınmazı satın alan yeni malike bazı şartların gerçekleşmesi hâlinde özel bir tahliye hakkı tanımaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca yeni malik; taşınmaza kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde, kanunda belirtilen süre ve usullere uyarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

Dolayısıyla sorunun kısa cevabı şöyledir:

Kiracılı ev satın alan yeni malik kiracıyı yalnızca evi satın aldığı gerekçesiyle hemen çıkaramaz. Ancak gerçek ve zorunlu bir konut veya işyeri ihtiyacı varsa TBK m.351 kapsamında tahliye talep edebilir.

Kiracılı Ev Satın Alındığında Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Taşınmazın satılmasıyla eski ev sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi ortadan kalkmaz.

TBK m.310 gereğince yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle yeni ev sahibi;

“Ben bu sözleşmeyi imzalamadım, dolayısıyla beni bağlamaz.”

diyerek kiracının derhâl taşınmazı boşaltmasını isteyemez.

Yeni malik, kira sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülükler bakımından eski malikin yerine geçer.

Bu husus özellikle yatırım amacıyla kiracılı taşınmaz satın alan kişiler açısından önemlidir. Satıştan önce kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, kira bedeli, tahliye taahhütnamesi bulunup bulunmadığı ve kiracının ödeme geçmişi incelenmeden taşınmaz satın alınması daha sonra beklenmeyen uyuşmazlıklara yol açabilir.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?

Hayır.

Tapunun yeni malik adına geçmesi kiracı açısından otomatik tahliye sebebi değildir.

Yeni malikin kiracıyı tahliye etmek istemesi hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen tahliye sebeplerinden birine dayanması gerekir.

Kiracılı evi satın alan kişi bakımından en önemli özel tahliye sebebi yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye yoludur.

TBK m.351, yeni malikin gerçekten kullanma ihtiyacı bulunduğu durumlarda mevcut kira sözleşmesinin belirli şartlarla sona erdirilebilmesine imkân tanımaktadır.

Ancak “Evi satın aldım ve kiracı istemiyorum.” şeklindeki bir gerekçe tek başına yeterli değildir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Nedir?

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, kiralanan konut veya çatılı işyerini sonradan edinen kişinin taşınmazı kendisi veya kanunda sayılan yakınları için kullanmasının gerekli olduğu durumlarda başvurabileceği tahliye yoludur.

TBK m.351’e göre ihtiyaç;

yeni malikin kendisine, eşine, altsoyuna, üstsoyuna veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilere ait olabilir.

Örneğin kiracılı bir daire satın alan kişinin hâlen kirada oturması ve satın aldığı evde kendisinin yaşamayı istemesi, somut olayın özelliklerine göre ihtiyaç sebebi oluşturabilir.

Benzer şekilde yeni malikin çocuğunun ayrı bir konuta gerçekten ihtiyaç duyması da şartları varsa tahliye sebebi olabilir.

Ancak Yargıtay uygulamasında ihtiyaç iddiasının yalnızca ileri sürülmesi yeterli değildir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranmakta; geçici veya yalnızca kiracıyı çıkarmak amacıyla ileri sürülen ihtiyaç iddiaları yeterli kabul edilmemektedir.

Kiracılı Ev Satın Alındığında 6 Ay Kuralı Nedir?

Kiracılı ev satın alan yeni malik bakımından en çok bilinen düzenleme halk arasında “6 ay kuralı” olarak ifade edilmektedir.

Ancak bu kural çoğu zaman yanlış anlaşılmaktadır.

TBK m.351’e göre yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten başlayarak bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Örneğin yeni malik 1 Mart tarihinde taşınmazı satın aldıysa, TBK m.351’deki bu özel yolu kullanabilmek için bir aylık kanuni süre içerisinde kiracıya ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini yazılı olarak bildirmelidir.

Daha sonra taşınmazın edinilmesinden itibaren altı aylık sürenin dolmasının ardından tahliye davası yoluna başvurabilir.

Burada önemli nokta şudur:

Kiracı, taşınmaz satın alındıktan altı ay sonra kendiliğinden tahliye edilmiş sayılmaz.

Altı aylık süre, yeni malikin belirli şartlarla tahliye davası açabilmesine ilişkin kanuni süredir. Kiracı çıkmazsa tahliyenin mahkeme kararı ve devamındaki hukuki süreçlerle sağlanması gerekir.

Yeni Malik Bir Ay İçinde İhtar Göndermek Zorunda mı?

Yeni malik TBK m.351’in ilk fıkrasında düzenlenen edinmeden itibaren altı ay sonra dava açma yolunu kullanmak istiyorsa, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır.

Yargıtay uygulamasında da bu bir aylık bildirim şartı önemle değerlendirilmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 30.05.2016 tarihli, 2015/11227 E. ve 2016/4220 K. sayılı kararında, edinmeyi izleyen bir ay içerisindeki bildirimin kiracıya ulaştırılmasının önemine dikkat çekilmiş ve bu eksikliğin sonradan giderilemeyeceği belirtilmiştir.

Kanunda bildirimin yazılı yapılması yeterli görülmekle birlikte, uygulamada ispat sorunu yaşanmaması açısından noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi genellikle daha güvenli bir yöntemdir.

İhtarnamede taşınmazın satın alındığı, yeni malikin ihtiyaç durumu ve taşınmazın tahliye edilmesinin talep edildiği açık biçimde belirtilmelidir.

Bir Aylık Süre Kaçırılırsa Kiracıyı Çıkarmak Mümkün Değil mi?

Bir aylık bildirim süresinin kaçırılması, yeni malikin hiçbir şekilde ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edemeyeceği anlamına gelmez.

TBK m.351 yeni malike ikinci bir yol daha tanımaktadır.

Yeni malik, dilerse mevcut kira sözleşmesinin süresinin bitmesini bekleyerek sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren kanundaki süre içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Dolayısıyla yeni malik açısından iki farklı yol söz konusudur:

Birinci yol, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yaparak edinme tarihinden itibaren altı ay sonra dava açmaktır.

İkinci yol ise kira sözleşmesinin sona ermesini esas alarak TBK m.351’in ikinci fıkrası kapsamında ihtiyaç nedeniyle tahliye talep etmektir.

Hangi yolun daha avantajlı olduğu; taşınmazın satın alınma tarihi ile kira sözleşmesinin bitiş tarihi arasındaki süreye göre değişebilir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nasıl İspatlanır?

Yeni malikin yalnızca;

“Bu evde kendim oturacağım.”

demesi tahliye kararı verilmesi için her durumda yeterli değildir.

Yargıtay uygulamasında ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Ayrıca ihtiyacın dava tarihinde mevcut olması ve yargılama süresince devam etmesi önem taşır.

Örneğin yeni malikin kendisinin kirada oturması, mevcut konutunun ihtiyaçlarını karşılamaması veya kanunda belirtilen bir yakınının gerçekten konut ihtiyacının bulunması somut olaya göre ihtiyaç iddiasını destekleyebilir.

Buna karşılık yalnızca kirayı yükseltmek, başka bir kiracıya daha yüksek bedelle kiralamak veya mevcut kiracıyı taşınmazdan çıkarmak amacıyla ileri sürülen görünürdeki ihtiyaç iddiaları tahliye için yeterli değildir.

Mahkeme tarafların ekonomik ve sosyal durumlarını, başka taşınmazların bulunup bulunmadığını, ihtiyaç sahibinin mevcut yaşam koşullarını ve diğer delilleri birlikte değerlendirebilir.

Yeni Malik Kendisi İçin Değil Çocuğu İçin Tahliye İsteyebilir mi?

Evet.

TBK m.351 yalnızca yeni malikin kendi ihtiyacını korumamaktadır.

Kanun; yeni malikin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacını da tahliye sebebi olarak düzenlemektedir.

Dolayısıyla yeni malik örneğin üniversiteden mezun olan ve ayrı bir konuta ihtiyaç duyan çocuğu için şartların bulunması hâlinde tahliye talep edebilir.

Ancak yine ihtiyaç gerçek ve mevcut olmalıdır.

Henüz gerçekleşip gerçekleşmeyeceği belli olmayan, uzak geleceğe ilişkin veya geçici ihtiyaçlar yeterli olmayabilir.

Yeni Malik Kiracıyı Çıkarıp Evi Başkasına Kiralayabilir mi?

İhtiyaç nedeniyle tahliyenin kötüye kullanılmasını engellemek amacıyla Türk Borçlar Kanunu’nda yeniden kiralama yasağı bulunmaktadır.

TBK m.355 uyarınca kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladıktan sonra haklı bir sebep bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralayamaz.

Bu düzenleme oldukça önemlidir.

Örneğin yeni malik;

“Kendim oturacağım.”

gerekçesiyle kiracının tahliyesini sağladıktan kısa süre sonra evi çok daha yüksek kira bedeliyle başka bir kişiye kiralarsa hukuki sorumluluk doğabilir.

Kanunda yeniden kiralama yasağına aykırılığın kiracı bakımından tazminat sonuçları da düzenlenmiştir.

Dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye yolu, mevcut kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle yeni kiracı bulmak amacıyla kullanılamaz.

Yeni Malik Eski Kira Sözleşmesine Uymak Zorunda mı?

Evet.

TBK m.310 gereğince yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olduğundan, kira ilişkisini mevcut şartlarıyla devralır.

Bu nedenle yalnızca mülkiyetin değişmiş olması;

kira bedelinin yeni malik tarafından tek taraflı olarak istenilen seviyeye çıkarılmasını, sözleşme süresinin yok sayılmasını veya kiracının derhâl tahliye edilmesini mümkün hâle getirmez.

Yeni malik kira bedelinin artırılması veya kira bedelinin tespiti konusunda da Türk Borçlar Kanunu’ndaki kira hükümlerine uymak zorundadır.

Kiracılı Evde Tahliye Taahhütnamesi Varsa Yeni Malik Kullanabilir mi?

Taşınmaz satın alınırken eski malik ile kiracı arasında düzenlenmiş bir tahliye taahhütnamesi bulunması önemli olabilir.

Yeni malik TBK m.310 gereğince kira ilişkisinin tarafı hâline geldiğinden, mevcut kira ilişkisinden kaynaklanan hakların yeni malik tarafından ileri sürülüp sürülemeyeceği taahhütnamenin içeriği ve somut olayın özellikleriyle birlikte değerlendirilmelidir.

Ancak tahliye taahhütnamesinin varlığı tek başına yeterli değildir.

Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, yazılı olması, tahliye tarihinin belirli olması ve TBK m.352’deki süre şartlarına uyulması gibi geçerlilik koşullarının ayrıca incelenmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu, yazılı tahliye taahhüdünü kiracının tahliyesini sağlayabilecek ayrı bir tahliye sebebi olarak düzenlemektedir.

Bu nedenle kiracılı ev satın alınmadan önce varsa tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olup olmadığı ayrıca incelenmelidir.

Kiracı Kirasını Ödemiyorsa Yeni Malik Tahliye İsteyebilir mi?

Yeni malikin tahliye hakkı yalnızca ihtiyaç nedeniyle tahliyeyle sınırlı değildir.

Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiği için kiracının kira borcunu ödememesi, geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması veya Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen diğer tahliye sebeplerinin gerçekleşmesi hâlinde bunlara dayalı hukuki yollara da başvurabilir. Yeni malikin kira ilişkisinin tarafı hâline gelmesinin temel dayanağı TBK m.310’dur.

Dolayısıyla her dosyada yalnızca TBK m.351’e bakılmamalıdır.

Kiracının ödeme geçmişi, kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü ve varsa önceki ihtarlar birlikte incelenmelidir.

Kiracılı Ev Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kiracılı taşınmaz satın alınmadan önce yalnızca taşınmazın fiziksel ve tapu durumu değil, mevcut kira ilişkisi de hukuki incelemeye tabi tutulmalıdır.

Özellikle kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi, güncel kira bedeli, kira artış geçmişi, kiracının ödeme düzeni, tahliye taahhütnamesi bulunup bulunmadığı ve taşınmazın hangi amaçla satın alındığı önemlidir.

Taşınmazı yatırım amacıyla satın alan kişi ile satın aldıktan hemen sonra kendisi oturmak isteyen kişinin hukuki stratejisi aynı olmayacaktır.

Yeni malikin taşınmazı kendi kullanımı için satın alması hâlinde ise bir aylık bildirim süresinin edinme tarihinden itibaren başlaması nedeniyle satın alma işleminden sonra gecikmeden hareket edilmesi önem taşır. TBK m.351 bu konuda yeni malike özel ve süreye bağlı bir tahliye hakkı tanımaktadır.

Yeni Malik Tahliye Davası Açmadan Önce Arabulucuya Gitmek Zorunda mı?

Evet.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümü dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Adalet Bakanlığının güncel açıklamalarında da kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmasının zorunlu olduğu belirtilmektedir.

Bu nedenle yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Arabuluculukta taraflar tahliye tarihi veya başka şartlar konusunda anlaşabilirler.

Anlaşma sağlanamaması hâlinde son tutanağın düzenlenmesinden sonra tahliye davası açılabilir.

Özellikle TBK m.351’deki dava süreleri nedeniyle arabuluculuğa başvuru tarihinin ve tahliye davasının açılacağı tarihin birlikte hesaplanması önem taşır.

Yeni Malikin Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yeni malikin ihtiyacına dayalı tahliye davası da kira ilişkisinden kaynaklandığından, dava şartı arabuluculuğun tamamlanmasının ardından görevli mahkemede açılır.

Yetki bakımından genel usul kuralları ve kira sözleşmesine ilişkin özel durumlar ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracı Yeni Malikin İhtarına Rağmen Çıkmazsa Ne Olur?

Kiracıya ihtarname gönderilmesi kiracının fiilen zorla çıkarılmasını sağlamaz.

Kiracı ihtara rağmen taşınmazı boşaltmazsa yeni malikin kanunda öngörülen süreleri takip ederek dava şartı arabuluculuğa ve ardından tahliye davasına başvurması gerekir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk 1 Eylül 2023’ten beri dava şartıdır.

Yeni malikin kendi imkânlarıyla;

kapı kilidini değiştirmesi, kiracının eşyalarını dışarı çıkarması veya kiracının taşınmaza girişini engellemesi

hukuka uygun bir tahliye yöntemi değildir.

Tahliye yasal yollarla gerçekleştirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracılı ev aldım, kiracı kaç ay içinde çıkmak zorunda?

Yeni malik evi satın aldığı anda kiracı için otomatik bir çıkış süresi başlamaz. Yeni malik TBK m.351 kapsamında ihtiyaç nedeniyle tahliye yolunu kullanacaksa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yaparak edinmeden altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Yeni ev sahibi “evi satın aldım, çıkın” diyebilir mi?

Talepte bulunabilir ancak yalnızca mülkiyetin değişmesi kiracıyı hukuken tahliye etmek için yeterli değildir. TBK m.310 gereğince yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur.

Yeni malik kiracıyı 6 ay sonra kesin çıkarabilir mi?

Hayır. Altı ayın dolması otomatik tahliye anlamına gelmez. Gereksinimin gerçek ve zorunlu olması ve usulüne uygun tahliye sürecinin yürütülmesi gerekir. Yargıtay uygulamasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.

Bir ay içinde ihtar çekilmezse ne olur?

TBK m.351’in edinmeden altı ay sonra dava açılmasına olanak sağlayan özel yolunun kullanılması bakımından bir aylık yazılı bildirim önemlidir. Ancak yeni malik sözleşme süresinin bitimine dayanan diğer seçeneği şartları çerçevesinde değerlendirebilir.

Yeni malik kiracıyı çıkarıp başka kiracıya verebilir mi?

İhtiyaç nedeniyle tahliye sağlanmışsa TBK m.355’te yeniden kiralama yasağı bulunmaktadır. Haklı bir sebep olmadıkça taşınmaz üç yıl geçmeden eski kiracı dışında başka bir kişiye kiralanamaz.

Yeni malik kirada oturuyorsa kiracıyı çıkarabilir mi?

Yeni malikin kendisinin kirada bulunması ihtiyaç iddiasını destekleyebilecek önemli olgulardan biridir. Ancak mahkeme somut olayın tamamını değerlendirir ve ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını araştırır.

Ev satın alınmadan önceki kira sözleşmesi yeni maliki bağlar mı?

Evet. TBK m.310 gereğince taşınmaz el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.

Kiracı “sözleşmem eski ev sahibiyle” diyerek yeni malike kira ödemeyebilir mi?

Mülkiyet devrinden sonra yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Bununla birlikte kira ödemesinin hangi tarihten itibaren kime yapılması gerektiği ve mülkiyet değişikliğinin kiracıya nasıl bildirildiği somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

Sonuç: Kiracılı Ev Alan Yeni Malik Ne Yapmalıdır?

Kiracılı bir evin satın alınması mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu m.310 gereğince yeni malik, önceki malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.

Bu nedenle yalnızca tapunun el değiştirmesi kiracının tahliye edilmesi için yeterli değildir.

Bununla birlikte taşınmazı satın alan kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek konut veya işyeri ihtiyacı bulunuyorsa TBK m.351 kapsamında yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye yoluna başvurulabilir.

Yeni malikin TBK m.351’deki edinmeye dayalı özel yolu kullanmak istemesi hâlinde en kritik hususlardan biri, taşınmazın edinildiği tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirim yapılmasıdır. Bu şart sağlandığında edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası yoluna gidilebilir.

Ancak altı aylık sürenin dolması kiracının otomatik olarak tahliye edileceği anlamına gelmez. Mahkeme, yeni malikin ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını değerlendirir.

Ayrıca tahliye davası açılmadan önce kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir.

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye sağladıktan sonra da taşınmazı dilediği gibi hemen başka bir kişiye kiralayamaz. TBK m.355 kapsamında haklı bir neden bulunmadıkça üç yıllık yeniden kiralama yasağı söz konusu olabilir.

Bu nedenle kiracılı bir taşınmaz satın alınmadan önce mevcut kira sözleşmesinin, varsa tahliye taahhütnamesinin ve kiracının hukuki durumunun incelenmesi; taşınmaz satın alındıktan sonra ise özellikle TBK m.351’deki bir aylık bildirim süresinin kaçırılmaması önemlidir.

Kiracılı taşınmazın satın alınması, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesi ve kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar süreye ve usule bağlı olduğundan, sürecin kira hukuku alanında çalışan bir avukat tarafından değerlendirilmesi hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşımaktadır.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kiracılı taşınmazın satın alınması ve kiracının tahliyesinde uygulanacak hukuki yol, kira sözleşmesinin ve somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.