KİRACI TAHLİYE DAVASI NASIL AÇILIR? NE ZAMAN AÇILIR?

Konut veya işyeri sahibi olan birçok malikin en çok karşılaştığı hukuki sorunlardan biri, kiracıyı tahliye etme sürecidir. Kiracının kira bedelini ödememesi, mülkü amacı dışında kullanması veya tahliye taahhüdüne rağmen çıkmaması gibi sebeplerle, mal sahipleri Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde tahliye davası açma hakkına sahiptir. Ancak bu dava, belirli şartlar altında, yasal sürelere uyularak ve usulüne uygun şekilde açılmalıdır. Aksi halde dava reddedilebilir ya da tahliye süreci ciddi anlamda uzayabilir.

Bu makalede, “Kiracı tahliye davası nedir, hangi şartlarda açılır, ne zaman açılır, nasıl açılır?” sorularına Türk Hukuku çerçevesinde detaylı, uygulamaya dönük ve anlaşılır cevaplar verilecektir.

Kiracı Tahliye Davası Nedir?

Kiracı tahliye davası, malik (ev sahibi) tarafından, kiracının taşınmazı boşaltması amacıyla mahkemeye başvurularak açılan hukuki bir dava türüdür. Tahliye talepleri çoğunlukla Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür ve genellikle kira sözleşmesinin feshi ile birlikte değerlendirilir.

Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının tahliyesini düzenleyen çok sayıda hüküm yer almaktadır. Bu hükümler; ödeme yapılmaması, ihtiyaç, yeniden inşa, kötü niyetli kullanım, tahliye taahhüdü gibi sebeplerle tahliye davasının açılmasına imkân verir.

Kiracı Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Kiracının tahliyesi için açılacak dava türüne ve sebebine göre tahliye davası açma süresi farklılık gösterir. Aşağıda en sık karşılaşılan tahliye sebeplerine göre süreler açıklanmıştır:

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK m.315)

Kiracı, kira bedelini ödemezse öncelikle noterden veya icra dairesinden yazılı ihtar gönderilerek ödeme için en az 30 gün süre verilir. Bu ihtar süresinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.

Süre: İhtarın tebliğinden itibaren 30 gün sonunda ödeme yapılmamışsa hemen dava açılabilir.

2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2)

Kiracıya aynı kira yılı içinde iki haklı ödeme ihtarı gönderilmişse, bu ihtarların tebliğinden sonraki kira yılının sonunda tahliye davası açma hakkı doğar.

Süre: İkinci haklı ihtarın tebliğinden sonra, ilgili kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

3. Tahliye Taahhüdü (TBK m.352/1)

Kiracı, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir tahliye taahhüdü vermişse, belirtilen tarihten sonra 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekir.

Süre: Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

4. Mal Sahibi veya Yakınının Konutu Kullanma İhtiyacı (TBK m.350)

Mal sahibi, taşınmazı kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanmak zorundaysa, bu ihtiyaca dayalı tahliye davası açabilir.

Süre: Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren en geç 1 ay içinde açılmalıdır.

5. Yeniden İnşa veya Büyük Onarım Sebebiyle Tahliye (TBK m.350/2)

Taşınmazın yeniden yapılması, genişletilmesi veya esaslı şekilde onarılması gerekiyorsa ve bu işlemler sırasında kullanım mümkün olmayacaksa mal sahibi tahliye davası açabilir.

Süre: Kira sözleşmesi sona erdiğinde en geç 1 ay içinde dava açılmalıdır.

6. Sözleşmeye Aykırı Kullanım ve Tahliye (TBK m.316)

Kiracı, taşınmazı sözleşmeye aykırı kullanıyorsa veya komşulara zarar veriyorsa, ihtar sonrası uygun sürede davranışını düzeltmezse, sözleşme feshedilip tahliye davası açılabilir.

Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiracı tahliye davası açmak isteyen ev sahipleri için aşağıda adım adım izlenecek yol özetlenmiştir:

1. Delillerin Toplanması

Tahliye sebebine göre ilgili belgeler hazırlanmalıdır:

Kira sözleşmesi (mutlaka yazılı olmalı),
Ödenmemiş kira için banka dekontları veya icra takibi belgeleri,
Noter ihtarları,
Tahliye taahhüdü (el yazılı, tarihli ve imzalı olmalı),
Mal sahibinin ihtiyaç gerekçesini destekleyen belgeler.

2. İhtar Gönderimi

İcra takibi veya noter kanalıyla gönderilecek ihtar yazısı ile kiracıdan ödeme veya tahliye istenir. Bu aşamada ihtarın usulüne uygun hazırlanması, delil olarak kullanılabilmesi açısından kritik önemdedir.

3. Dava Dilekçesinin Hazırlanması

Sulh Hukuk Mahkemesi’ne hitaben, tahliye sebebine göre kanuni dayanakları ve delilleri içeren bir dilekçe hazırlanır. Dilekçede özellikle:

Tahliye sebebi,
Kira sözleşmesinin süresi,
Tebligat tarihleri,
Talep edilen tahliye tarihi açıkça belirtilmelidir.

4. Mahkemeye Başvuru

Hazırlanan dilekçe ve ekleriyle birlikte görevli Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulur. Harç ve gider avansı yatırılarak dava açılır. Duruşmalar sırasında gerekli deliller sunulur ve tanık dinlenmesi talep edilebilir.

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davaları ortalama 4 ila 12 ay arasında sonuçlanmaktadır. Ancak duruma göre bu süre uzayabilir. Özellikle çekişmeli tahliye davalarında tanık dinlenmesi, bilirkişi raporu, yerinde keşif gibi işlemler nedeniyle dava uzayabilmektedir.

İcra yoluyla tahliye talep edilmişse ve kesinleşen bir tahliye kararı varsa, bu karar icra müdürlüğü tarafından zorla tahliye yoluyla yerine getirilir. Kiracı çıkarılmazsa, polis marifetiyle tahliye işlemi yapılabilir.

Tahliye Davasında Kiracının Savunmaları

Kiracı taraf, bazı savunmalarla tahliye davasını reddettirebilir. Örneğin:

Tahliye taahhüdünün baskıyla alındığını iddia edebilir.
İhtarın usule aykırı olduğunu ileri sürebilir.
İki haklı ihtardan birinin geçersiz olduğunu savunabilir.
Mal sahibinin gerçek ihtiyaç içinde olmadığını ispatlamaya çalışabilir.

Bu nedenle dava açarken delillerin güçlü ve usule uygun şekilde hazırlanması şarttır.

Tahliye Kararından Sonra Kiracı Ne Zaman Çıkar?

Mahkeme kararı kesinleştiğinde, icra takibi başlatılarak tahliye işlemi başlatılabilir. İcra müdürlüğü, kiracıya belirli süre verir. Bu süre sonunda çıkılmazsa polis marifetiyle zorla tahliye yapılabilir. Ortalama tahliye süreci icra yoluyla da yaklaşık 1–2 ay içinde tamamlanabilir.

Sonuç

Kiracı tahliye davası, hem ev sahibi hem de kiracı açısından ciddi sonuçlar doğurabilecek bir süreçtir. Bu nedenle usule uygun hareket edilmesi, doğru tahliye sebebinin seçilmesi ve sürelerin dikkatle takip edilmesi büyük önem taşır. Ev sahiplerinin özellikle dava açma süresi, tahliye taahhüdü geçerliliği, iki haklı ihtar uygulaması gibi konularda dikkatli olmaları gerekir.

Profesyonel bir hukuki destekle yürütülen tahliye süreçlerinde hem dava kazanma ihtimali artmakta hem de sürecin gereksiz yere uzaması engellenmektedir.

<ul class=”etiketler”>
<li>#kiracı tahliye davası</li>
<li>#tahliye davası nasıl açılır</li>
<li>#kira ödememe tahliye</li>
<li>#tahliye taahhütnamesi</li>
<li>#iki haklı ihtar</li>
<li>#kiracı nasıl çıkarılır</li>
<li>#mal sahibi kiracıyı nasıl tahliye eder</li>
<li>#tahliye davası süresi</li>
<li>#kira sözleşmesi tahliye</li>
<li>#Türk Borçlar Kanunu tahliye</li>
<li>#tahliye sebepleri</li>
<li>#Sulh Hukuk Mahkemesi tahliye</li>
<li>#icra yoluyla tahliye</li>
<li>#boşaltma taahhüdü</li>
<li>#konut ihtiyacı tahliye davası</li>
<li>#tahliye davası dilekçe

Single Blog Title