Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk: Barışçıl, Hızlı ve Etkin Çözüm Yolu”
Kira hukuku, Türk hukuk sistemi içerisinde gerek ekonomik gerek sosyolojik açıdan önemli bir yer tutmaktadır. Konut ve işyeri kiraları, tarafların birbirleri ile uzun süreli bir hukuki ilişkiye girmelerine neden olmakta ve bu ilişkiler çoğu zaman süreklilik, güven ve denge unsurlarına dayanmaktadır. Ancak kiracı ile kiraya veren arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklar, çoğu zaman mahkemelerin iş yükünü artırmakta ve hukuki çözüm sürecini uzatmaktadır. Bu bağlamda, son yıllarda yargı sisteminin etkinliğini artırmak, taraflar arasındaki uyuşmazlıkları daha hızlı, daha ucuz ve daha dostane yollarla çözebilmek amacıyla arabuluculuk kurumu ön plana çıkmıştır. Özellikle bazı kira davalarında arabuluculuğun dava şartı haline getirilmesi, taraflara mahkeme yoluna başvurmadan önce bir uzlaşma imkânı sunmakta; uyuşmazlığın çekişmeli bir yargılama sürecine dönüşmeden bertaraf edilmesini hedeflemektedir.
1. ARABULUCULUK KURUMUNUN HUKUK SİSTEMİNDEKİ YERİ
Arabuluculuk, uyuşmazlığın tarafsız üçüncü bir kişi yardımıyla çözümüne imkân tanıyan, dostane, esnek ve gizli bir süreçtir. Türk hukukunda arabuluculuk, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile yasal zemine oturtulmuş; tarafların özgür iradelerine dayalı olarak yürütülen, gönüllülük esasıyla başlayan bir alternatif uyuşmazlık çözüm yoludur. Ancak zaman içerisinde, özellikle iş uyuşmazlıklarında başlayıp ticari uyuşmazlıklara dek genişleyen bir alan içinde “zorunlu arabuluculuk” modeli benimsenmiş, böylece bazı dava türlerinde mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya gitmek bir ön koşul haline getirilmiştir.
2. KİRA HUKUKU VE UYUŞMAZLIK TÜRLERİ
Kira hukuku, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup, hem konut hem de çatılı-çatısız işyeri kiralarını kapsayan geniş bir alana sahiptir. Uygulamada en sık rastlanan kira uyuşmazlıkları; kira bedelinin tespiti, kira bedelinin ödenmemesinden kaynaklanan tahliye davaları, kira sözleşmesinin uzatılmasından doğan anlaşmazlıklar, depozitonun iadesi sorunları ile kiralanan taşınmazın kullanım biçimine ilişkin anlaşmazlıklardır. Bu uyuşmazlık türleri çoğu kez taraflar arasında iletişim eksikliğinden, ekonomik dalgalanmalardan veya beklentilerin uyuşmamasından kaynaklanmaktadır.
3. KİRA DAVALARINDA ARABULUCULUK ŞARTININ GETİRİLMESİNE YÖNELİK GEREKÇELER
Kira uyuşmazlıklarının yargıya taşınması çoğu zaman uzun süren dava süreçlerine, yüksek yargılama masraflarına ve taraflar arasında gerilimin artmasına yol açmaktadır. Bu durum, hem hukuk sistemindeki iş yükünü artırmakta hem de uyuşmazlığın taraflarını gereksiz yere yıpratmaktadır. Zorunlu arabuluculuk şartının kira uyuşmazlıklarında getirilme eğiliminin temelinde şu gerekçeler yatmaktadır:
- Yargı Yükünün Azaltılması: Özellikle büyük şehirlerde kiraya ilişkin dava yükü oldukça fazladır. Arabuluculuğun dava şartı haline getirilmesi, mahkemelerin yoğun iş yükünü hafifletmeyi hedeflemektedir.
- Hızlı ve Ekonomik Çözüm: Arabuluculuk süreci, yargılama sürecine nazaran çok daha kısa ve düşük maliyetlidir. Bu da tarafların menfaatlerine uygun, pratik bir çözüm sunar.
- İlişkilerin Korunması: Kira ilişkisi çoğu zaman uzun vadeli bir sözleşme ilişkisine dayanır. Arabuluculukta taraflar, aralarındaki iletişimi ve karşılıklı güveni tamamen yitirmeden uzlaşma şansı bulurlar. Dolayısıyla, ilişkiler bozulmadan yahut asgari zararla sorun çözülebilir.
4. ZORUNLU ARABULUCULUK SÜRECİNİN İŞLEYİŞİ VE KAPSAMI
Kira davalarında arabuluculuğun dava şartı olarak belirlenmesi durumunda, tarafların mahkemeye başvurmadan önce bir arabulucuya başvurarak uyuşmazlığı çözmeye çalışmaları gerekmektedir. Bu kapsamda:
- Başvuru Zorunluluğu: Kiraya veren veya kiracı, bir uyuşmazlık çıktığında önce arabulucuya başvurur. Arabulucu, UYAP üzerinden veya ilgili adli arabuluculuk büroları aracılığıyla seçilir.
- Süre ve Prosedür: Arabuluculuk süreci genellikle birkaç hafta içinde tamamlanır. Arabulucu, tarafları bir araya getirerek, her iki tarafın da menfaatlerini dinler, ortak bir paydada buluşulması için kolaylaştırıcı rol üstlenir.
- Uzlaşma ve Sonuç: Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varırlarsa, bu anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge haline gelir ve mahkeme kararı gibi icra edilebilir. Anlaşma sağlanamaması halinde, taraflar dava yoluna gitmekte serbesttir.
5. ZORUNLU ARABULUCULUĞUN DEĞERLENDİRİLMESİ VE ELEŞTİRİLER
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk şartı, uyuşmazlıkların büyük çoğunluğunu dava aşamasına gelmeden çözebilme potansiyeline sahip olmakla birlikte bazı eleştiri ve endişeleri de beraberinde getirmektedir:
- Gönüllülük İlkesi ile Çelişki: Arabuluculuğun temel felsefesini gönüllülük oluşturur. Zorunlu hale getirildiğinde, taraflar arabuluculuk sürecine isteksiz katılabilir, bu da arabuluculuğun ruhuyla uyuşmayan bir pratik doğurabilir.
- Suiistimal Riski: Bazı kiracılar veya kiraya verenler, süreci uzatmak veya kötü niyetli davranmak amacıyla arabuluculuk sürecini istismar edebilir. Dolayısıyla, arabuluculuğun hızlı çözüm vaat eden yapısı sekteye uğrayabilir.
- Uygulamada Uzmanlık İhtiyacı: Kira hukukunun kendine özgü karmaşık noktaları olduğundan, arabulucuların bu alana özgü hukuki bilgiye ve deneyime sahip olması gerekir. Yeterli uzmanlığı olmayan arabulucuların müdahil olduğu süreç, adil ve kalıcı çözümler üretmeyebilir.
6. KARŞILAŞTIRMALI HUKUKTAKİ UYGULAMALAR
Avrupa’da ve diğer bazı hukuk sistemlerinde kira uyuşmazlıklarına yönelik zorunlu arabuluculuk benzer amaçlarla uygulanmakta veya teşvik edilmektedir. Bu sistemlerin çoğunda, taraflar arabuluculuk öncesi bir bilgilendirme seansına katılmakta, süreç hakkında ayrıntılı bilgi sahibi olmakta ve sonrasında gönüllü olarak devam edebilmektedirler. Bazı ülkelerde ise, uzman arabulucular veya uzlaşma kurulları, kira uyuşmazlıklarını kısa sürede ele alıp taraflar arasındaki dengeyi sağlayarak davaya gitmeden çözümü desteklemektedir.
7. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME
Kira davalarında arabuluculuk şartının getirilmesi, taraflar arasındaki uyuşmazlıkların dostane, hızlı ve nispeten daha düşük maliyetli yollarla çözülmesi için önemli bir adım olabilir. Bu yaklaşım, yargılama sürecinin uzunluğunu ve maliyetini azaltarak, mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasındaki dengeyi korumayı hedeflerken, toplumsal barışa da katkı sunar. Ne var ki, zorunluluk unsurunun gönüllülük ilkesiyle yarattığı gerilim, süreçte uzmanlaşma ihtiyacı ve suiistimal riskleri gibi konular titizlikle ele alınmalıdır. Yasal altyapının netleştirilmesi, arabulucuların kira hukukuna özgü eğitimlerle desteklenmesi, tarafların hukuki yardımdan mahrum kalmamasının sağlanması ve sürecin etkin bir şekilde denetlenmesi, kira davalarında zorunlu arabuluculuk uygulamasının başarıyla hayata geçirilmesi için vazgeçilmez unsurlardır. Böylelikle, uyuşmazlıkların gereksiz yere mahkeme aşamasına taşınması önlenebilir, adalet hızlı, güvenilir ve adil bir şekilde temin edilebilir.