Kira Şerhlerinin Tapu Siciline Etkisi ve Kira İlişkisinin Devamı: Kiracı Haklarının Korunması ve Şerh Kaldırma Süreci

1. Giriş

Tapu sicili, taşınmazların mülkiyet durumu ve üzerlerindeki haklar hakkında önemli bilgiler içerir. Türkiye’de taşınmazların mülkiyet hakları, tapu siciline kayıt edilerek korunur. Ancak, tapu siciline yalnızca mülkiyet hakkı değil, aynı zamanda kira şerhleri gibi sınırlı ayni haklar da kaydedilebilir. Kira şerhi, kiracının taşınmaz üzerindeki kira ilişkisini güvence altına alan ve kira sözleşmesinin belirli sürelerle tapu siciline kayıt edilmesi anlamına gelir. Bu makalede, tapu siciline işlenen kira şerhlerinin hukuki niteliği, kira ilişkisine etkisi ve kira şerhlerinin kaldırılmasının hukuki süreçleri ele alınacaktır.

2. Kira Şerhi Nedir?

Kira şerhi, kira sözleşmesinin tapu siciline işlenmesi yoluyla, kiracı lehine bir hak oluşturulmasını sağlar. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi ve Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri çerçevesinde, kira şerhi, kira sözleşmesinin güvence altına alınması amacıyla yapılır. Tapuya şerh edilen kira sözleşmesi, özellikle kira süresinin uzun olduğu durumlarda, kiracının taşınmaz üzerindeki haklarını korur ve kira sözleşmesinin üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar.

Kira şerhinin tapuya işlenmesi, özellikle kiracının taşınmazın el değiştirmesi veya üçüncü bir kişiye satılması durumunda korunması açısından önemlidir. Böylece, taşınmazın yeni malikine karşı da kira sözleşmesi geçerliliğini korur ve kiracının taşınmazı kullanma hakkı devam eder. Şerh edilen kira sözleşmeleri, kira süresi boyunca tapuda kalır ve kira sözleşmesinin süresi dolduğunda tapudan otomatik olarak silinir veya tarafların talebiyle kaldırılabilir.

3. Tapuya Şerh Edilen Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Tapuya şerh edilen kira sözleşmesi, kişisel bir hak olan kira ilişkisinin, belirli bir süre için tapu siciline kaydedilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar. Kira şerhi, kiracı lehine bir ayni hak doğurmaz; ancak kişisel hakkın tapuya kaydedilmesi, bu hakkın taşınmazın el değiştirmesi durumunda da korunmasını sağlar.

Örneğin, bir taşınmazın tapuya şerh edilmiş kira sözleşmesi bulunuyorsa ve bu taşınmaz üçüncü bir kişiye satılırsa, yeni malik kira sözleşmesinin süresi dolana kadar kiracıyı tahliye edemez. Bu durumda, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, kiracının haklarını yeni malike karşı da koruma altına alır.

4. Kira Şerhinin Hukuki Sonuçları

Kira şerhi, kira ilişkisine ve tarafların hak ve yükümlülüklerine önemli hukuki sonuçlar doğurur. Bu sonuçlar şu şekildedir:

a. Kiracının Korunması ve Kira İlişkisinin Devamı
Kira şerhi, kiracının taşınmazı kullanma hakkını koruma altına alır ve bu hakkın taşınmazın yeni maliki tarafından da tanınmasını sağlar. Tapuya şerh edilmiş bir kira sözleşmesi, taşınmaz satılsa dahi kira ilişkisinin devam etmesini sağlar. Bu, kiracının taşınmaz üzerindeki kullanım hakkının güvence altına alınmasını ve kira sözleşmesinin sona ermesine kadar taşınmazı kullanma hakkının korunmasını sağlar.

b. Kira Sözleşmesinin Üçüncü Kişilere Karşı İleri Sürülebilirliği
Kira şerhi, kira sözleşmesinin üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar. Örneğin, taşınmazın satılması durumunda, yeni malik, kira sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülükleri devralır. Kiracı, kira sözleşmesinin süresi boyunca taşınmazı kullanmaya devam edebilir ve yeni malik, kira süresi dolana kadar kiracıyı tahliye edemez.

c. Şerhli Kira Sözleşmelerinin Süresi ve Kaldırılması
Kira şerhleri, kira sözleşmesinin süresi boyunca geçerlidir ve sürenin sona ermesiyle birlikte kendiliğinden sona erer. Ancak, kira sözleşmesinin süresi dolmadan önce tarafların karşılıklı anlaşması durumunda kira şerhi tapudan kaldırılabilir. Ayrıca, kiracı veya taşınmaz sahibi, kira süresi dolmadan önce mahkemeye başvurarak haklı nedenlerle kira sözleşmesinin feshedilmesini talep edebilir.

5. Kira Şerhinin Kaldırılması İçin Hukuki Yollar

Tapuya şerh edilen kira sözleşmesinin kaldırılması, belirli hukuki süreçler çerçevesinde mümkündür. Kira şerhinin kaldırılabilmesi için başvurulabilecek yollar şunlardır:

a. Kira Sözleşmesinin Süresinin Dolması
Kira sözleşmesinin süresi dolduğunda, tapuya şerh edilmiş olan kira kaydı da kendiliğinden sona erer. Bu durumda, tapu müdürlüğü tarafından kira şerhi tapu sicilinden silinir. Kira süresinin dolması ile kiracı, taşınmazı tahliye etmek zorundadır.

b. Karşılıklı Rıza ile Kira Şerhinin Kaldırılması
Taşınmaz sahibi ile kiracının karşılıklı anlaşması durumunda, kira şerhinin kaldırılması için tapu müdürlüğüne başvuruda bulunulabilir. Tarafların bu konuda anlaşarak tapuya başvurmaları, kira şerhinin tapudan silinmesini sağlar. Bu durumda, kira sözleşmesi sona erdirilmiş ve tapu kaydından çıkarılmış olur.

c. Mahkeme Kararı ile Kira Şerhinin Kaldırılması
Kira sözleşmesinin tarafları arasında anlaşmazlık bulunması veya kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışları durumunda, taşınmaz sahibi mahkemeye başvurarak kira şerhinin kaldırılmasını talep edebilir. Mahkeme, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedilmesine karar verirse, tapu sicilindeki kira şerhi de kaldırılır.

d. Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davaları
Taşınmaz sahibinin, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi veya kira borcunun ödenmemesi gibi nedenlerle kiracıya karşı tahliye davası açması durumunda, mahkeme kararına dayanılarak kira şerhi tapu kaydından çıkarılabilir. Bu durumda, kira ilişkisi sona erer ve taşınmaz sahibi, tapu müdürlüğüne mahkeme kararını sunarak kira şerhinin kaldırılmasını sağlar.

6. Yargıtay Kararları ve İçtihatlar

Yargıtay, kira şerhlerine ve kira sözleşmelerinin tapuya şerh edilmesine ilişkin birçok içtihat geliştirmiştir. Yargıtay kararlarında, kira şerhinin kiracının korunması ve taşınmazın el değiştirmesi durumunda da kira sözleşmesinin geçerliliğini sürdürmesi açısından önemli olduğu vurgulanmaktadır. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, tapuya şerh edilen kira sözleşmesinin, taşınmazın yeni maliki tarafından da tanınması gerektiği ve kira süresi boyunca kiracının haklarının korunması gerektiği belirtilmiştir. Bu kararlar, kira şerhlerinin taşınmaz hukuku açısından önemini ve kiracı haklarının korunmasındaki rolünü ortaya koymaktadır.

7. Sonuç ve Değerlendirme

Tapu siciline şerh edilen kira sözleşmeleri, kiracıların haklarını güvence altına almakta ve taşınmaz sahiplerinin kira ilişkisini sürdürmelerini sağlamaktadır. Kira şerhleri, taşınmazın el değiştirmesi durumunda kiracıların mağdur olmasını önler ve kira süresi boyunca kiracının taşınmazı kullanma hakkını korur. Ancak, kira şerhinin tapu sicilinden kaldırılması sürecinde tarafların hukuki haklarının bilinmesi ve doğru başvuruların yapılması önem taşır.

Kira şerhinin kaldırılması için borcun ödenmesi, karşılıklı rıza, mahkeme kararı veya sürenin dolması gibi yollar mevcuttur. Bu süreçlerin etkin bir şekilde yürütülmesi, taşınmaz sahiplerinin ve kiracıların haklarının korunmasına ve tapu sicilindeki uyuşmazlıkların giderilmesine katkı sağlar. Yargıtay içtihatları, kira şerhinin hukuki niteliğini ve bu süreçlerde izlenmesi gereken yolu belirlemede rehberlik etmektedir. Sonuç olarak, kira şerhinin tapu sicilindeki önemi ve hukuki koruma sağlayıcı rolü, taşınmaz hukukunda önemli bir yere sahiptir.