Giriş: Kira Ödenmeyince Ne Olur?

Türkiye’de konut ve işyeri kiralarında kira borcunun zamanında ödenmemesi, en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında gelir. Özellikle yüksek enflasyon, kira bedellerindeki artış tartışmaları ve kiracı-ev sahibi ilişkilerinin gerilmesi, kira borcunun hiç ödenmemesi veya düzensiz ödenmesi sorununu daha görünür hâle getirmiştir.

Kiraya veren (ev sahibi veya işyeri sahibi) açısından bakıldığında, kira bedelinin ödenmemesi, yalnızca “para alamama” sorunu değil; aynı zamanda taşınmazın ne zaman ve nasıl tahliye edileceği, kiracının hangi aşamada çıkarılabileceği, süreçte ne kadar zaman ve masraf yapılacağı sorularını da beraberinde getirir.

Bu noktada Türk hukukunda kiraya verenin önünde iki ana yol vardır:

1. Dava yoluyla tahliye (Sulh Hukuk Mahkemesi’nde temerrüt, iki haklı ihtar vb. sebeplerle tahliye davası),

2. İcra yoluyla tahliye (İİK m. 269 vd. uyarınca ilamsız icra takibiyle tahliye).

---

1. Temel Hukuki Çerçeve: TBK, İİK ve Arabuluculuk İlişkisi

1.1. Kiracının Temel Borcu: Kira Bedelini Ödeme

Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) kira sözleşmesinin en temel karşılıklı edimleri; kiraya verenin kullanımı devretmesi, kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemesidir. Kiracı, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan zamanda ve şekilde ödemekle yükümlüdür.

Kira bedelinin ödenmemesi, kiracıyı temerrüde düşürür ve kiraya verene çeşitli haklar tanır. Bunların başında:

• sözleşmeyi feshedip tahliye istemek,

• kira alacağı için icra takibi başlatmak,

• uygun şartlarda icra yoluyla tahliye talep etmek gelir.

1.2. İcra Yoluyla Tahliye: İİK m. 269 ve Devamı

Kural olarak ilamsız icra, yalnızca para ve teminat alacakları için öngörülmüşken, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269–276. maddeleri, kira ilişkisinden doğan bazı tahliye hallerini istisna olarak ilamsız icra yolu kapsamına almıştır.

Bu maddeler sayesinde kiraya veren, elinde yazılı kira sözleşmesi olduğu sürece;

• hem kira alacağını takip edebilir

• hem de tahliye talebi içeren ödeme emri gönderilmesini sağlayabilir.

1.3. Zorunlu Arabuluculuk ve İcra Yoluyla Tahliye

5 Nisan 2023 tarihli 7445 sayılı Kanun ile kira ilişkisinden kaynaklanan pek çok uyuşmazlıkta dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk getirilmiştir. Ancak kanun koyucu, ilamsız icra yoluyla tahliyeyi bu kapsamın dışında bırakmıştır.

Bu ne demek?

• Kira bedelinin ödenmemesine bağlı tahliye davası açılacaksa, dava öncesi zorunlu arabuluculuk şarttır.

• Ancak tahliye talepli ilamsız icra takibi (yani icra dairesi üzerinden tahliye) için arabuluculuk şartı aranmaz; zira bu bir “dava” değil, icra takibidir.

Dolayısıyla kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı hızlı hareket etmek isteyen kiraya verenler için icra yolu hâlen önemli ve pratik bir araçtır.

---

2. İcra Yoluyla Tahliye İçin Gerekli Şartlar

İcra yoluyla tahliye her durumda otomatik seçeneğiniz değildir. Bazı ön koşulların mutlaka sağlanması gerekir.

2.1. Yazılı Kira Sözleşmesinin Varlığı

İcra ve İflas Kanunu’nun kira ilişkisine özgü hükümleri gereği, tahliye talepli ilamsız icra takibine başvurulabilmesi için kural olarak yazılı bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.

Bu sözleşme:

• Noter onaylı bir kira sözleşmesi olabilir,

• Tarafların imzaladığı adi yazılı bir kira sözleşmesi olabilir.

Sözlü kira sözleşmeleri, ispat bakımından bazı durumlarda geçerli olsa da icra yoluyla tahliye bakımından uygulamada ciddi güçlükler doğurur.

2.2. Kira Alacağının Muaccel ve Ödenmemiş Olması

İcra takibine konu edilecek kira borcu:

• Vadesi gelmiş olmalı (muaccel olma şartı),

• Kiracı tarafından hiç ödenmemiş ya da eksik/muaccel kısmı ödenmemiş olmalıdır.

Kimi durumlarda eksik ödeme de tahliye için yeterli kabul edilir; zira kiracı kira borcunun tamamını ifa etmemiş olur.

2.3. Ödeme Emrinde Süre ve Tahliye Uyarısı

Tahliye talepli icra takibinde gönderilen ödeme emrinde:

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 günlük ödeme süresinin verilmesi,

• Ürün kirasında 60 günlük, diğer kira türlerinde 10 günlük sürelerin belirtilmesi,

• Süresi içinde ödeme yapılmazsa tahliye edileceğinin açıkça yazılması gerekir.

Bu hususlar hem İİK hem de TBK md. 315’teki temerrüt ve fesih şartları ile bağlantılıdır. Ödeme emrinin şekil ve içerik bakımından hatalı düzenlenmesi, ileride tahliye talebinizin reddine yol açabilir.

---

3. Tahliye Talepli İcra Takibinin Başlatılması

3.1. Hangi İcra Dairesine Başvurulur?

Genel olarak;

• Borçlunun (kiracının) yerleşim yerindeki icra dairesi,

• Kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesi,

uygulamada tercih edilen icra daireleridir. Yetki sözleşmesi yoksa, kiraya veren pratik ve ispat kolaylığı açısından genellikle kiralananın bulunduğu yeri seçmektedir.

3.2. Takip Talebinde Yer Alması Gereken Temel Unsurlar

Kiraya veren veya vekili tarafından icra dairesine verilecek takip talebinde genellikle şu unsurlar yer alır:

• Tarafların kimlik ve adres bilgileri,

• Kiralananın açık adresi,

• Kira sözleşmesinin tarihi ve süresi,

• Kira bedelinin miktarı, ödeme dönemi (aylık/yıllık),

• Ödenmeyen kira dönemlerinin açıkça belirtilmesi,

• Bakiye kira borcunun toplamı,

• Tahliye talep edildiğine ilişkin açık ifade,

• Konut/çatılı işyeri veya diğer kira türü olduğunun belirtilmesi.

Özellikle “tahliye talebi”nin takip talebinde yer alması kritik önemdedir. Aksi hâlde sırf kira alacağına yönelik bir takipten sonra icra dairesinden “tahliye” kararı alınması mümkün olmaz.

3.3. Ödeme Emrinin Çıkartılması ve Tebliği

Takip talebine dayanarak icra dairesi, kiracıya “tahliye talepli ödeme emri” gönderir. Uygulamada bu, konut ve çatılı işyeri kiralarında sıklıkla Örnek–13 ödeme emri üzerinden yürütülür.

Ödeme emrinde;

• Kiraya verenin alacak talebi,

• Kira dönemleri ve borç miktarı,

• Tahliye talebi,

• 7 günlük itiraz süresi,

• 30 günlük ödeme süresi (ve diğer kira türleri için 60/10 günlük süreler),

• Süresinde itiraz edilmemesi ve ödeme yapılmaması hâlinde tahliye edileceğine dair uyarı

açık ve anlaşılır şekilde yer alır.

Ödeme emrinin usulüne uygun tebliği, sürelere ilişkin tüm hesaplamaların başlangıç noktası olduğundan, tebligat adresi ve tebligat usulü hayati önemdedir.

---

4. Kiracının Seçenekleri: Ödeme, İtiraz, Hiçbir Şey Yapmama

Tahliye talepli ödeme emrini alan kiracı açısından temel olarak üç yol vardır:

4.1. Borcu Ödemek

Kiracı, ödeme emrinde belirtilen süreler içinde:

• Ödenmeyen kira bedellerini,

• Takip giderlerini,

• Gerekirse faiz ve masrafları

tamamıyla öderse, takip düşer ve tahliye talebi gerçekleşmez.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kanun gereği verilen 30 günlük süre içinde borcun tamamının ödenmesi hâlinde, kiraya veren icra yoluyla tahliye hakkını kaybeder.

4.2. Takibe İtiraz Etmek

Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. İtiraz, borca, faize, kira miktarına, kira dönemlerine, sözleşmenin varlığına, sözleşmedeki imzaya veya yetkiye ilişkin olabilir.

İtirazın sonuçları:

• Takip durur.

• Kiraya veren, tahliye talebini sürdürebilmek için icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açmak zorundadır.

• Aksi hâlde takip ilerleyemez ve kiracının tahliyesi icra yoluyla gerçekleşmez.

4.3. Hiçbir Şey Yapmamak (İtiraz Etmemek ve Ödememek)

Kiracı, ne ödeme yapar ne de itiraz ederse:

• 7 günlük itiraz süresi geçtikten sonra takip kesinleşir,

• 30 günlük ödeme süresi sonunda hâlen ödeme yapılmamışsa kiraya veren, icra hukuk mahkemesinden tahliye talep edebilir.

Bu aşamada kiraya verenin başvurusu üzerine icra mahkemesinin tahliye kararı, belirli sürelerin geçmesiyle birlikte icra dairesince zorla yerine getirilir.

---

5. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Aşaması

5.1. İcra Hukuk Mahkemesine Başvuru

Kiracı 7 gün içinde takibe itiraz ettiğinde, kiraya veren:

• İcra dairesinin bulunduğu yerdeki icra hukuk mahkemesine,

• İtirazın kaldırılması ve tahliye talepli dava açar.

Bu davada kiraya veren genellikle:

• Kira sözleşmesini,

• Ödenmeyen kira alacaklarına ilişkin hesaplamayı,

• Kiralananın teslim edildiğine dair delilleri,

• Ödeme yapılmadığını gösteren kayıtları

mahkemeye sunarak hem kira alacağının varlığını hem de tahliye koşullarının gerçekleştiğini ispatlamaya çalışır.

5.2. Kiracının İleri Sürebileceği Def’ler

Kiracı bu aşamada;

• Kiranın ödendiğini,

• Kira bedelinin gerçekte daha düşük olduğunu,

• Kira bedelinden mahsup edilebilecek depozito veya alacağı bulunduğunu,

• Kira sözleşmesinin hiç kurulmadığını veya sona erdiğini,

• İmzanın kendisine ait olmadığını,

• Yetki itirazı veya zamanaşımı def’ini

ileri sürebilir.

Yargıtay içtihatlarında, özellikle ödemeye ilişkin banka/kira dekontları, yazışmalar, teslim–tesellüm tutanakları gibi belgelerin son derece belirleyici olduğu görülmektedir.

5.3. Tahliye Kararı ve Kesinleşme Sorunu

İcra hukuk mahkemesince verilen tahliye kararı:

• İstinaf kanun yoluna tabidir,

• Ancak İİK hükümleri uyarınca, tahliyenin icrası için kararın kesinleşmesi şart değildir.

• Kararın kiracıya tebliğ veya tefhimi tarihinden itibaren 10 günlük sürenin geçmesi, tahliye işleminin başlatılması için yeterlidir.

Bu sayede dava yoluna göre daha kısa sürede sonuç alınabilmektedir.

---

6. Tahliye Kararının İcrası ve Zorla Tahliye

6.1. Tahliye Emri ve Uygulama

İcra hukuk mahkemesinin tahliye kararı üzerine kiraya veren:

• Kararı icra dairesine sunar,

• Gerekli harç ve masrafları yatırır,

• İcra dairesinden tahliye emri düzenlenmesini ve uygulanmasını talep eder.

İcra müdürlüğü, tahliye sırasında:

• Kiralanana giderek taşınmazın boşaltılmasını ister,

• Uygulamada çoğu zaman kiracıya kısa bir ek süre tanıyabilir (örneğin 7–10 gün),

• Süre sonunda taşınmaz boşaltılmamışsa, zorla tahliye işlemini yapar.

6.2. Kiracının Eşyaları ve Tahliye Tutanağı

Zorla tahliye sırasında:

• Kiracının eşyaları tutanak altına alınır,

• Eşyalar kiracının göstereceği kişiye teslim edilebilir veya ilgili mevzuat uyarınca yediemine bırakılabilir,

• Tahliye işlemi sırasında hazır bulunan tanıklar ve kolluk kuvvetleriyle birlikte ayrıntılı bir tahliye tutanağı düzenlenir.

Bu tutanak, ileride doğabilecek tazminat veya zarar iddiaları açısından önemli bir delil fonksiyonuna sahiptir.

---

7. Zorunlu Arabuluculuk, Dava Yolu ve İcra Yolunun Karşılaştırılması

7.1. Dava Yoluyla Tahliye vs. İcra Yoluyla Tahliye

Dava yoluyla tahliyede:

• Sulh Hukuk Mahkemesi’nde, temerrüt, iki haklı ihtar veya diğer tahliye sebeplerine dayanılarak tahliye davası açılır,

• Dava öncesi zorunlu arabuluculuk süreci işletilir,

• Yargılama süresi; mahkemenin iş yüküne, bilirkişi ve keşif ihtiyaçlarına göre oldukça uzayabilir.

İcra yoluyla tahliyede ise:

• Dava açmadan doğrudan icra dairesi üzerinden süreç başlar,

• İtiraz olmadığı takdirde tahliye görece daha kısa sürede gerçekleşebilir,

• İtiraz olması hâlinde icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası görülür; yine de çoğu zaman klasik tahliye davasına göre daha pratik bir yol sunar.

7.2. Zorunlu Arabuluculukla İlişki

Kira kaynaklı davalarda zorunlu arabuluculuk artık bir dava şartıdır, ancak ilamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın dışındadır.

Bu nedenle:

• Yalnızca kira alacağının tahsili ve tahliye için dava açılacaksa arabulucuya başvurmak gerekir,

• İcra takibi yoluyla tahliye için doğrudan icra dairesine gidilebilir; arabuluculuktan olumlu sonuç alınamamış olma şartı aranmaz.

Bazı uyuşmazlıklarda kiraya veren önce arabuluculuk süreciyle taraflar arasında ödeme planı kurulup kurulamayacağını yokladıktan sonra, sonuç alınamazsa icra yoluna da başvurabilmektedir.

---

8. Uygulamada Sık Yapılan Hatalar ve Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

İcra yoluyla tahliye süreci teoride net görünse de, uygulamada küçük hatalar büyük hak kayıplarına yol açabilir.

8.1. Tahliye Talebinin Takip Talebinde Unutulması

En kritik hatalardan biri, takip talebinde yalnızca kira alacağı istenirken tahliye talebinin eklenmemesidir.

Bu durumda:

• Sadece kira alacağı yönünden takip kesinleşir,

• Kira borcu tahsil edilse bile kiracı taşınmazda kalmaya devam edebilir,

• Sonradan aynı takibe dayanarak tahliye kararı alınamaz; ayrıca tahliye davası açılması gerekir.

8.2. Sürelerin Yanlış Hesaplanması

Sürelerin başlangıcı tebligat tarihidir. Tebligattaki eksiklikler, yanlış adrese tebligat, tebligatın muhatap dışı kişilere yapılması gibi hususlar:

• İtiraz ve ödeme sürelerinin tartışmalı hâle gelmesine,

• Tahliye talebinin reddine veya sürecin uzamasına yol açabilir.

8.3. Kira Dönemlerinin ve Borç Miktarının Yanlış Yazılması

Takip talebinde:

• Hangi aylara ait kira bedellerinin istenildiği,

• Her bir ayın veya dönemin kira miktarı,

• Toplam alacak kalemi

açık ve tereddütsüz yazılmalıdır. Aksi hâlde kiracının itirazı karşısında ispat yükü ağırlaşır; kimi zaman tahliye talebi reddedilebilir.

8.4. Depozito ve Mahsup Sorunları

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir diğer konu da depozitonun kiraya mahsubu meselesidir.

• Kiracı, depozito bedelinin kira borcuna mahsup edilmesini talep edebilir,

• Kiraya veren, depozitonun tamamen veya kısmen kiracının zararı nedeniyle kullanıldığını iddia edebilir.

Bu çekişme, hem kira alacağının miktarının hem de kiracının temerrüdünün tartışılmasına yol açar. Tahliye davasında bu hususların delillerle desteklenmesi gerekir.

---

9. Ev Sahibi Açısından Pratik Öneriler

Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı icra yoluyla tahliyeye gitmeden önce ve süreç içinde, kiraya verenin dikkat etmesi faydalı olan bazı temel noktalar şöyle özetlenebilir:

1. Sözleşmeyi Yazılı Yapmak ve İyi Arşivlemek

   • Tarafların imzalarını içeren yazılı kira sözleşmesi, icra yoluyla tahliyenin ana dayanağıdır.

   • Sözleşmelerin, ek protokollerin, zam anlaşmalarının kopyalarının düzgün saklanması önemlidir.

2. Ödemeleri Banka Üzerinden Almak

   • Elden ödeme yerine banka havalesi/EFT tercih edildiğinde, ödenmeyen dönemleri ispatlamak kolaylaşır.

3. Ödeme Gecikmelerini Kayıt Altına Almak

   • Sık geciken veya hiç ödenmeyen kira bedelleri için e-posta, SMS, noter ihtarı gibi kayıtlı uyarı yöntemleri tercih edilmelidir.

4. Takip Talebinde Profesyonel Destek Almak

   • Tahliye talebinin unutulmaması, kira dönemlerinin ve tutarlarının doğru yazılması, ödeme emrinin doğru düzenlenmesi için uzman desteği büyük önem taşır.

5. Alternatif Çözümleri de Değerlendirmek

   • Bazı durumlarda yapılandırma, kısmi ödeme anlaşmaları, yeni bir ödeme planı gibi çözümler, uzun ve masraflı bir tahliye sürecinden daha avantajlı olabilir.

---

10. Kiracı Açısından Haklar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira borcunu ödeyemeyen veya ödeme güçlüğü yaşayan kiracılar için de süreç tek taraflı değildir; kiracının da sahip olduğu haklar vardır.

1. Ödeme Emrini Dikkatle İncelemek

   • Borç miktarı, kira dönemleri, süreler ve ihtarlar dikkatle okunmalı; varsa hatalar en kısa sürede ileri sürülmelidir.

2. 7 Günlük İtiraz Süresini Kaçırmamak

   • Borca ya da kira bedeline itiraz edilecekse mutlaka 7 günlük süre içinde icra dairesine itiraz edilmelidir; aksi hâlde takip kesinleşir.

3. Ödeme İmkânı Varsa Süreyi Kullanmak

   • Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günlük süre içinde borcun tamamının ödenmesi hâlinde tahliye engellenebilir.

4. Ödendiği Hâlde Borç Yazılmışsa Belgeleri Sunmak

   • Banka dekontları, makbuzlar, önceki ihtarlar, yazışmalar mutlaka saklanmalı ve sürece dâhil edilmelidir.

5. Hukuki Danışmanlık Almaktan Çekinmemek

   • Haksız tahliye taleplerine karşı doğru zamanda, doğru argümanlarla hareket etmek için uzman görüşü, çoğu zaman sürecin seyrini belirleyici olacaktır.

---

11. Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Kiracı tek bir ay kira ödemezse icra yoluyla tahliye mümkün mü?

Kural olarak kira borcunun muaccel olması ve ödenmemiş olması yeterli görülür. Tek bir ayın dahi ödenmemiş olması, şartları oluşmuşsa icra yoluyla tahliyeye dayanak yapılabilir. Ancak somut olayda kiraya verenin hakkın kötüye kullanılması iddialarıyla karşılaşmaması için, uyuşmazlığın boyutunu ve taraflar arasındaki ilişkiyi de değerlendirmesi gerekir.

Soru 2: Kiracı, ödeme emrine itiraz etti ama aslında kira borcu var; yine de tahliye edilemez mi?

İtiraz, takibi durdurur; ancak bu, kiracının kesin olarak tahliyeden kurtulduğu anlamına gelmez. Kiraya veren, icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talep eder. Mahkeme, kira sözleşmesi ve diğer delillere göre karar vererek yine de tahliyeye hükmedebilir.

Soru 3: Zorunlu arabuluculuğa gitmeden doğrudan icra yoluyla tahliye başlatılabilir mi?

Evet. Zorunlu arabuluculuk, dava açılmadan önce aranan bir şarttır. İlamsız icra yoluyla tahliye ise icra dairesi üzerinden yürütülen bir takip olduğundan, 7445 sayılı Kanun’la getirilen arabuluculuk şartının kapsamı dışında bırakılmıştır.

Soru 4: Tahliye kararı verilince kiracı hemen çıkarılır mı?

İcra hukuk mahkemesinin tahliye kararı istinafa tabi olsa da, kararın icrası için kesinleşmesi beklenmez. Kararın kiracıya tebliği veya tefhimi tarihinden itibaren 10 gün geçtikten sonra, kiraya veren kararı icraya koyarak tahliye talep edebilir. Uygulamada icra memurları çoğu zaman kısa bir süre verip akabinde zorla tahliyeye gider.

Soru 5: Ev sahibi hem icra yoluyla tahliye hem de dava yoluyla tahliye açabilir mi?

Teoride her iki yolun koşulları farklıdır ve bazı durumlarda birbirini tamamlayıcı şekilde kullanılabilir. Ancak pratikte aynı kira borcuna ilişkin paralel süreçler, usul ekonomisi ve çelişkili karar riski yaratabilir. Bu sebeple hangi yolun seçileceği, somut olayın özellikleri, kiracının ödeme niyeti, delillerin durumu ve süreç hızına göre profesyonelce değerlendirilmelidir.

---

12. Sonuç: Kira Borcunu Ödemeyen Kiracıya Karşı Etkili Bir Araç Olarak İcra Yoluyla Tahliye

Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı icra yoluyla tahliye, Türk hukukunda kiraya verene tanınmış hızlı ve etkili hukuki yollardan biridir.

Doğru düzenlenmiş bir yazılı kira sözleşmesi, zamanında ve usulüne uygun gönderilen tahliye talepli ödeme emri, sürelerin dikkatle takip edilmesi ve gerektiğinde icra hukuk mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye davasıyla; hem kira alacağının tahsili hem de kiralananın tahliyesi görece kısa sürede sağlanabilir.

Buna karşılık;

• Tahliye talebinin takip talebinde unutulması,

• Sürelerin yanlış hesaplanması,

• Kira dönemlerinin ve borç miktarının hatalı gösterilmesi,

• Tebligat ve ispat sorunları

ciddi hak kayıplarına neden olabilir.

Bu nedenle kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı icra yoluyla tahliye sürecine başlarken, hem kiraya verenin hem de kiracının haklarını ve yükümlülüklerini bilen, mevzuatı ve güncel içtihatları takip eden profesyonel hukuki destekle hareket etmesi, sürecin sağlıklı ve öngörülebilir şekilde ilerlemesini sağlayacaktır.