---

Kentsel Dönüşümde Malik Kararı Nedir?

Kentsel dönüşümde malik kararı, riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı kapsamında bulunan bir taşınmaz hakkında maliklerin yeniden yapılaşma, müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hasılat paylaşımı, arsa payı devri, payların satışı, tevhit, ifraz, terk, ihdas, tapuya tescil, yapı ruhsatı başvurusu ve benzeri işlemler için ortaya koyduğu ortak iradedir. Bu karar, kentsel dönüşüm sürecinin en önemli hukuki dayanaklarından biridir.

6306 sayılı Kanun’un amacı, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme usulünü belirlemektir. Bu nedenle malik kararları, yalnızca apartman içi basit yönetim kararları gibi görülmemelidir; mülkiyet hakkını, arsa payını, tapu işlemlerini, müteahhit sözleşmesini ve karara katılmayan maliklerin pay satışını doğrudan etkileyen ağır sonuçlu hukuki işlemlerdir.

Usulsüz malik kararı ise, kanun ve yönetmelikte öngörülen şekil, çoğunluk, tebligat, temsil, içerik, değerleme veya satış usullerine aykırı şekilde alınan karardır. Böyle bir karar görünüşte salt çoğunlukla alınmış olabilir; ancak toplantı çağrısı yapılmamış, arsa payı hesabı yanlış yapılmış, karar tutanağı belirsiz hazırlanmış, mirasçılar sürece dahil edilmemiş, vekâletnameler yetersiz kalmış, karara katılmayan malike teklif usulüne uygun bildirilmemiş veya rayiç değer gerçek değeri yansıtmamışsa karar hukuken ciddi şekilde tartışmalı hale gelir.

Malik Kararları Neden Bu Kadar Önemlidir?

Kentsel dönüşümde malik kararı, projenin yönünü belirler. Hangi müteahhitle anlaşılacağı, yeni yapının hangi modelle yapılacağı, müteahhide hangi bağımsız bölümlerin bırakılacağı, arsa payı devrinin nasıl yapılacağı, kira yardımının ne olacağı, teslim süresi, teminat, teknik şartname ve karara katılmayan maliklere uygulanacak süreç bu karar üzerinden şekillenir.

Güncel 6306 sayılı Kanun sisteminde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada; riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde birçok işlem hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karara bağlanabilir. Kanun; tevhit, ifraz, terk, ihdas, tapuya tescil, yeniden bina yaptırma, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi işlemlerin salt çoğunluk kararıyla yürütülebileceğini düzenlemektedir.

Bu düzenleme, kentsel dönüşümün az sayıda malik tarafından süresiz engellenmesini önlemeyi amaçlar. Ancak bu kolaylaştırıcı sistem, çoğunluğa sınırsız ve denetimsiz yetki vermez. Salt çoğunluk kararı mülkiyet hakkına doğrudan etki ettiği için, kararın alınma ve uygulanma süreci hukuka uygun olmalıdır. Usulsüz malik kararı, sadece azınlık malik yönünden değil, çoğunluk maliklerin projesi ve müteahhidin sözleşmesi bakımından da ciddi risk doğurur.

Usulsüz Malik Kararı Hangi Hallerde Ortaya Çıkar?

Kentsel dönüşümde usulsüz malik kararları birçok farklı sebeple ortaya çıkabilir. En yaygın usulsüzlükler şunlardır:

Toplantı çağrısının yapılmaması veya usulüne uygun yapılmaması,

Toplantı yerinin, zamanının ve gündeminin açık bildirilmemesi,

Riskli yapı kararı kesinleşmeden 6306 sayılı Kanun’daki salt çoğunluk usulünün uygulanmaya çalışılması,

Salt çoğunluk hesabının kişi sayısına göre yapılması,

Arsa payı veya hisse oranlarının yanlış hesaplanması,

Vefat eden maliklerin mirasçılarının sürece dahil edilmemesi,

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyet gibi kabul edilmesi,

Vekâletnamesi olmayan veya yetersiz vekâletnameye sahip kişilerin imza atması,

Şirket maliklerde yetkili temsilci imzasının bulunmaması,

Karar tutanağında alınan kararın açıkça yazılmaması,

Müteahhit teklifinin ve sözleşme şartlarının belirsiz bırakılması,

Karara katılmayan maliklere teklifin bildirilmemesi,

Karara katılmayan maliklere 15 günlük kabul süresi tanınmaması,

Değerleme raporunun eksik, hatalı veya düşük bedelli hazırlanması,

Pay satış dosyasının eksik belgelerle oluşturulması,

Satış günü ve yerinin usulüne uygun bildirilmemesi,

İhale ve açık artırma usulünün hatalı yürütülmesi.

Bu usulsüzlüklerin her biri tek başına kararın veya karara dayanılarak yapılan satış, ruhsat, tapu ve sözleşme işlemlerinin hukuka aykırılığını gündeme getirebilir.

Toplantı Çağrısının Usulsüz Yapılması

6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nin güncel sisteminde, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalar hakkında karar alınmak üzere maliklerden birinin istemiyle bütün maliklerin toplantıya çağrılabileceği düzenlenmiştir. Toplantı yeri ve zamanı; yönetmelikteki form doldurularak muhtarlıkta veya riskli yapı yıkılmamışsa bina kapısında/duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle ya da noter vasıtasıyla maliklere bildirilebilir. İlan yoluyla bildirimlerde, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır.

Bu düzenlemenin amacı, maliklerin karar sürecinden haberdar olmasını sağlamaktır. Çünkü kentsel dönüşümde alınacak karar, karara katılmayan malikin arsa payının satışına kadar gidebilecek ağır sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle “nasıl olsa çoğunluğuz, toplantı yapmadan karar alırız” yaklaşımı güvenli değildir.

Toplantı çağrısı yapılmamışsa, çağrı yalnızca bazı maliklere yapılmışsa, ilan süresi 15 gün değilse, toplantı gündemi belirsizse veya toplantı yeri ve zamanı açıkça gösterilmemişse malik kararı usulsüz hale gelebilir. Özellikle karara katılmayan malik, toplantıdan haberdar edilmediğini ve bu nedenle karar sürecine katılamadığını ileri sürebilir.

Hatalı Salt Çoğunluk Hesabı

Usulsüz malik kararlarının en önemli sebeplerinden biri, salt çoğunluk hesabının hatalı yapılmasıdır. Kentsel dönüşümde salt çoğunluk, malik sayısına göre değil, hisseleri veya arsa payları oranına göre hesaplanır. Örneğin 10 bağımsız bölümlü bir apartmanda 6 kişinin kabul etmesi her zaman yeterli değildir. Eğer bu 6 kişinin toplam arsa payı yarıdan az ise salt çoğunluk oluşmaz. Buna karşılık daha az sayıda malik, arsa payının yarısından fazlasına sahipse salt çoğunluk sağlayabilir.

6306 sayılı Kanun, kararların “sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” ile alınacağını düzenlemektedir. Ayrıca idareye sunulacak belgeler arasında anlaşan maliklerin imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri de yer alabilir.

Hatalı çoğunluk hesabı şu durumlarda sık görülür:

Arsa payı yerine bağımsız bölüm sayısı esas alınır.

Vefat eden maliklerin miras payları dikkate alınmaz.

Pay devri yapıldığı halde eski malik hesaba katılır.

Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyet gibi hesaplanır.

Şirket maliklerde yetkisiz kişinin imzası geçerli kabul edilir.

Hacizli veya ipotekli payların oy hakkı yanlış değerlendirilir.

Tapu kaydındaki arsa payları güncel değilse veya hatalı okunmuşsa karar geçersiz çoğunluğa dayanabilir.

Salt çoğunluk yoksa, çoğunluk varmış gibi alınan karar hukuki dayanaktan yoksun hale gelir. Bu durumda pay satışı, yapı ruhsatı başvurusu, müteahhit sözleşmesi ve tapu işlemleri de tartışmalı olur.

Karar Tutanağının Belirsiz Olması

Malik kararının geçerli ve uygulanabilir olabilmesi için karar tutanağının açık, somut ve denetlenebilir olması gerekir. Tutanakta yalnızca “kentsel dönüşüm yapılmasına karar verildi” yazması yeterli değildir. Hangi dönüşüm modeli kabul edilmiştir? Kat karşılığı mı, hasılat paylaşımı mı, doğrudan satış mı, maliklerin kendisi tarafından inşaat mı? Hangi müteahhit ile hangi şartlarda anlaşılmıştır? Kira yardımı, teslim süresi, teknik şartname, teminat, arsa payı devri ve iskân yükümlülüğü nedir? Bunlar açıkça belirtilmelidir.

Usulsüz karar tutanaklarında genellikle şu sorunlar görülür:

Müteahhit adı yazılı değildir.

Sözleşme şartları karara eklenmemiştir.

Bağımsız bölüm paylaşımı belirsizdir.

Müteahhide devredilecek paylar gösterilmemiştir.

Kira yardımı ve teslim süresi belirtilmemiştir.

Karara katılan maliklerin arsa payları yazılmamıştır.

İmza atan kişilerin malik mi, vekil mi olduğu belli değildir.

Vekâletnameler eklenmemiştir.

Tutanak ile karara katılmayan malike gönderilen teklif arasında fark vardır.

Belirsiz karar tutanağı, karara katılmayan malikin savunmasını güçlendirir. Çünkü malik hangi şartlara katılması istendiğini bilmiyorsa, 15 günlük kabul süresi de hukuken sağlıklı işlemez.

Karara Katılmayan Malike Teklifin Usulsüz Bildirilmesi

Salt çoğunlukla karar alınması tek başına yeterli değildir. Karara katılmayan maliklere alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer bildirilmelidir. Güncel Kanun metni; bu bildirimin noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek yapılabileceğini, muhtarlık ilanında ilanın son gününün bildirim tarihi sayılacağını düzenlemektedir. Bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi halinde arsa paylarının Kanun kapsamında satılacağı hususu da yer almalıdır.

Yönetmelik de bu sistemi ayrıntılandırır. Karara katılmayanlara yapılacak bildirimde, teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma yoluyla satılacağı, bazı hallerde Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınabileceği ya da riskli yapılarda üçüncü kişilere satış yapılabileceği açıkça bildirilmelidir.

Bu nedenle şu hallerde teklif bildirimi usulsüz sayılabilir:

Teklif hiç bildirilmemiştir.

Sadece “notere gel imza at” denilmiştir.

Sözleşme şartları gösterilmemiştir.

Teklifin incelenebileceği yer belirtilmemiştir.

15 günlük süre tanınmamıştır.

Payın satılacağı ihtarı yapılmamıştır.

Muhtarlık ilanı usulüne uygun asılmamıştır.

Elektronik tebligat adresi bulunan malike e-tebligat yapılmamıştır.

Noter tebligatı yanlış adrese gönderilmiştir.

Bu eksiklikler, karara katılmayan malikin pay satışına karşı ileri sürebileceği en güçlü usulsüzlük sebeplerindendir.

Vekâletname ve Yetkisiz İmza Sorunları

Kentsel dönüşümde malik kararları çoğu zaman vekiller aracılığıyla imzalanır. Ancak vekâletnamenin kapsamı doğru değilse karar usulsüz hale gelebilir. Toplantıya katılma yetkisi olan vekilin aynı zamanda kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalama, arsa payı devri yapma veya pay satışına onay verme yetkisi olmayabilir.

Özellikle şu işlemler için vekâletnamede açık ve özel yetki bulunmalıdır:

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalama,

Arsa payı devri,

Taşınmaz satışı,

Tapu işlemleri,

Tevhit, ifraz, terk ve ihdas,

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması,

Sulh, feragat, ibra,

Dava açma ve takip etme,

Kira yardımı veya bedel tahsil etme.

Vekâletnamenin eski tarihli, taşınmaz bilgisi içermeyen, genel ifadeli veya azledilmiş vekile ait olması da ciddi risk doğurur. Şirket maliklerde imza atan kişinin şirketi temsil yetkisi, imza sirküleri ve ticaret sicil kaydı incelenmelidir. Yetkisiz imza, salt çoğunluk hesabını düşürebilir ve kararın geçerliliğini ortadan kaldırabilir.

Mirasçılar ve Elbirliği Mülkiyeti Nedeniyle Usulsüz Kararlar

Mirasçılı taşınmazlarda usulsüz malik kararı çok sık görülür. Malik vefat etmiş ancak tapu intikali yapılmamış olabilir. Mirasçılardan bazıları sürece dahil edilmemiş olabilir. Bir mirasçı tüm mirasçıları temsil ediyormuş gibi imza atmış olabilir. Elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyet gibi değerlendirilmiş olabilir.

Bu durumlarda malik kararı ciddi şekilde tartışmalı hale gelir. Çünkü mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olabilir ve terekeye ait taşınmaz üzerinde kural olarak birlikte tasarruf etmeleri gerekir. Mirasçılar belirlenmeden, veraset ilamı alınmadan, tapu intikali yapılmadan veya temsil yetkisi netleşmeden alınan kararlar eksik taraf ve yetkisiz temsil sorunu doğurur.

Kentsel dönüşümde mirasçılı taşınmazlarda şu belgeler mutlaka incelenmelidir:

Veraset ilamı,

Güncel tapu kaydı,

Tapu intikal durumu,

Mirasçıların payları,

Mirasçılara yapılan tebligatlar,

Mirasçılardan alınan vekâletnameler,

Küçük veya kısıtlı mirasçı varsa vasi/kayyım izinleri,

Yurt dışındaki mirasçılar için apostilli veya konsolosluk onaylı vekâletnameler.

Bu belgeler yoksa, malik kararı çoğunluk sağlanmış gibi görünse bile hukuken eksik olabilir.

Değerleme Raporundaki Usulsüzlükler

Karara katılmayan malikin arsa payı satılacaksa, rayiç değerin doğru belirlenmesi gerekir. Kanun, karara katılmayanların arsa paylarının Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere satışa çıkarılacağını düzenler. Yönetmelik ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kılavuzu da satış dosyasında SPK tarafından yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarının değer tespit belgelerinin bulunması gerektiğini açıklar.

Değerleme raporunda şu hatalar usulsüzlük oluşturabilir:

Emsal satışlar yanlış seçilmiştir.

Taşınmazın konumu, cephe avantajı veya ticari niteliği dikkate alınmamıştır.

Arsa payı oranı yanlış hesaplanmıştır.

Riskli yapı sonrası arsa değeri eksik belirlenmiştir.

İmar hakkı, yapılaşma potansiyeli veya proje değeri yanlış değerlendirilmiştir.

Bağımsız bölüm niteliği göz ardı edilmiştir.

Rapor güncel piyasa değerini yansıtmamaktadır.

Pay satışında düşük değerleme, mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale sonucunu doğurabilir. Karara katılmayan malik, bağımsız değerleme raporu alarak ve emsal satışları sunarak satış bedeline itiraz etmelidir.

Pay Satışı Sürecindeki Usulsüzlükler

Usulsüz malik kararının en ağır sonucu, karara katılmayan malikin arsa payının satışa çıkarılmasıdır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın kılavuzuna göre, tebligata rağmen karara katılmayan maliklerin hissesi satışa çıkarılır; satış yeri ve tarihi tüm maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek bildirilir; satılacak payın değeri tespit ettirilir; salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa payları rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.

Satış sürecinde şu usulsüzlükler yaşanabilir:

Satış talebi eksik belgelerle yapılmıştır.

Toplantı çağrısı ve karar tutanağı dosyada yoktur.

Salt çoğunluk sağlanmamıştır.

Teklif bildirimi usulsüzdür.

Satış günü ve yeri maliklere usulüne uygun duyurulmamıştır.

15 günlük ilan süresi uygulanmamıştır.

Bedel tespit komisyonu veya değerleme raporu eksiktir.

Açık artırma şeffaf yapılmamıştır.

Satış bedeli malikin banka hesabına yatırılmamıştır.

Takyidatlar bedel üzerinde devam ettirilmemiştir.

KDB kılavuzu, satış işlemlerinin ARAAD Bilgi Sistemi üzerinden yürütüleceğini; ARAAD sisteminin e-Devlet ve tapu sistemiyle entegre çalışacağını; karar, teklif ve satış tebligatlarına ilişkin tutanakların sistem üzerinden kaydedileceğini açıklamaktadır. Bu nedenle ARAAD kayıtları, satışın usulüne uygun yürütülüp yürütülmediğinin denetiminde önemli delildir.

Usulsüz Malik Kararı Yapı Ruhsatını Etkiler mi?

Evet. Malik kararındaki usulsüzlükler yapı ruhsatı sürecini de etkileyebilir. Yönetmeliğe göre, 6306 sayılı Kanun kapsamında salt çoğunluk kararına istinaden yapı ruhsatı başvurusu yapılmadan önce, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin karara katılmayan maliklere tebliğ edilmiş olması ve bu maliklerin hisselerinin satışı için Müdürlüğe veya yetki devri varsa İdareye başvurulmuş olması gerekir. Ayrıca satış dosyası üzerinde yapılacak ön inceleme sonucunda salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığı yapı ruhsatı düzenleyecek idareye bildirilir.

Bu düzenleme, usulsüz malik kararlarının yalnızca iç ilişki olmadığını gösterir. Hatalı karar, yapı ruhsatı başvurusunu, ruhsatın hukuka uygunluğunu ve projenin devamını etkileyebilir. Karara katılmayan malik; salt çoğunluk yoksa, tebligat yapılmamışsa veya satış dosyası eksikse ruhsat sürecine de itiraz edebilir.

Usulsüz Malik Kararına Karşı Hangi Hukuki Yollar Kullanılabilir?

Usulsüz malik kararına karşı kullanılacak hukuki yol, usulsüzlüğün türüne ve sürecin hangi aşamada olduğuna göre değişir. Her durumda tek bir dava türü yoktur. Aşağıdaki yollar somut olaya göre birlikte veya ayrı ayrı değerlendirilebilir:

İdareye başvuru ve satış dosyasına itiraz: Karara katılmayan malik, Müdürlüğe veya yetki devri yapılan İdareye başvurarak salt çoğunluğun oluşmadığını, tebligatın usulsüz olduğunu, değerleme raporunun hatalı olduğunu veya satış dosyasının eksik olduğunu bildirebilir.

Pay satış işleminin iptali davası: Pay satışı idari işlem niteliği taşıyorsa, hukuka aykırılık idari yargıda iptal davasına konu edilebilir.

Yürütmenin durdurulması talebi: Pay satışı, tapu tescili veya ruhsat işlemi geri dönüşü güç sonuçlar doğuracağından, iptal davasında yürütmenin durdurulması talep edilmelidir.

Tapu iptal ve tescil davası: Pay satışı ve tapu tescili tamamlanmışsa, işlemin niteliğine göre tapu iptal ve tescil talepleri gündeme gelebilir.

Tespit davası: Malik kararının geçersizliğinin veya çoğunluğun oluşmadığının tespiti bazı durumlarda adli yargıda ileri sürülebilir.

Müteahhit sözleşmesine karşı dava: Yetkisiz imza, eksik temsil veya malik kararına aykırı sözleşme varsa sözleşmenin geçersizliği, feshi veya tazminat talep edilebilir.

Tazminat davası: Usulsüz karar veya satış nedeniyle malik zarar görmüşse tazminat istenebilir.

Suç duyurusu: Sahte imza, sahte vekâletname, hileli satış, görevi kötüye kullanma veya dolandırıcılık şüphesi varsa ceza hukuku yolları da değerlendirilebilir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılabileceği düzenlenmiştir. Bu nedenle usulsüz malik kararı ve buna bağlı idari işlemlerde süre takibi son derece önemlidir.

Usulsüz Malik Kararı İleri Sürülürken Hangi Deliller Toplanmalıdır?

Usulsüzlük iddiası soyut bırakılmamalıdır. “Karar usulsüzdür” demek yeterli değildir. Hangi usulsüzlüğün bulunduğu belgeyle gösterilmelidir. Şu belgeler mutlaka toplanmalıdır:

Güncel tapu kaydı,

Takyidat belgesi,

Arsa payı listesi,

Malik listesi,

Veraset ilamı,

Tapu intikal belgeleri,

Vekâletnameler,

Şirket maliklerde ticaret sicil ve imza sirküleri,

Toplantı çağrısı ilanı,

Muhtarlık ilan tutanağı,

Noter tebligatları,

Elektronik tebligat kayıtları,

Toplantı tutanağı,

Karar tutanağı,

Müteahhit sözleşmesi ve teknik şartname,

Karara katılmayan malike gönderilen teklif,

Teklifin inceleneceği yere ilişkin bildirim,

SPK lisanslı değerleme raporu,

Bedel tespit komisyonu raporu,

ARAAD kayıtları,

Satış günü bildirimleri,

İhale tutanakları,

Tapu tescil belgeleri,

Yapı ruhsatı başvuru belgeleri.

Bu belgeler, usulsüzlüğün hangi aşamada gerçekleştiğini ortaya koyar. Özellikle pay satışı ve ruhsat aşamasında ARAAD, e-Devlet ve tapu sistemi kayıtları büyük önem taşır.

Usulsüz Malik Kararlarında Azınlık Malikin Stratejisi

Karara katılmayan malik, süreci pasif şekilde izlememelidir. İlk olarak karar tutanağı ve sözleşme şartlarını istemelidir. Ardından kendisine yapılan bildirimin usulüne uygun olup olmadığını kontrol etmelidir. 15 günlük süre içinde teklifin kabul edilip edilmeyeceği konusunda yazılı cevap vermeli; kabul etmiyorsa gerekçelerini somutlaştırmalıdır.

Azınlık malik şu savunmaları ileri sürebilir:

Salt çoğunluk yoktur.

Toplantı çağrısı usulsüzdür.

Karar tutanağı belirsizdir.

Sözleşme şartları bildirilmemiştir.

Vekâletnameler yetersizdir.

Mirasçılar eksik gösterilmiştir.

Değerleme raporu gerçek değeri yansıtmamaktadır.

Satış dosyası eksiktir.

Pay satışı mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale oluşturmaktadır.

Müteahhit seçimi malik menfaatlerini korumamaktadır.

Ancak azınlık malik sadece “ben karşıyım” demekle yetinirse, bu savunma zayıf kalır. Hukuki mücadele, belge ve somut usulsüzlük üzerine kurulmalıdır.

Çoğunluk Malikler Usulsüzlük Riskini Nasıl Önleyebilir?

Usulsüz malik kararları yalnızca azınlık malikler açısından değil, çoğunluk malikler açısından da risklidir. Çünkü karar usulsüz alınırsa proje durabilir, pay satışı iptal edilebilir, ruhsat gecikebilir, müteahhit sözleşmesi tartışmalı hale gelebilir ve tüm maliklerin zararına sonuç doğabilir.

Çoğunluk maliklerin dikkat etmesi gereken temel kurallar şunlardır:

Güncel tapu ve arsa payı listesi alınmalıdır.

Mirasçılar eksiksiz belirlenmelidir.

Toplantı çağrısı yönetmeliğe uygun yapılmalıdır.

Toplantı tutanağı ve karar tutanağı ayrıntılı hazırlanmalıdır.

Karara katılan maliklerin arsa payları gösterilmelidir.

Vekâletnameler kontrol edilmelidir.

Müteahhit sözleşmesi ve teknik şartname karara eklenmelidir.

Karara katılmayan maliklere teklif açıkça bildirilmelidir.

15 günlük süre usulüne uygun tanınmalıdır.

Değerleme raporu bağımsız ve güncel olmalıdır.

Satış dosyası eksiksiz hazırlanmalıdır.

ARAAD ve e-Devlet bildirimleri doğru yürütülmelidir.

Bu adımlar, hem projenin hızlanmasını hem de usulsüzlük iddialarının zayıflamasını sağlar.

Sonuç

Kentsel dönüşümde usulsüz malik kararları, projenin en ciddi hukuki risklerinden biridir. Çünkü malik kararı; müteahhit seçimi, kat karşılığı sözleşme, hasılat paylaşımı, arsa payı devri, yapı ruhsatı, pay satışı ve tapu tescili gibi ağır sonuçlu işlemlerin temelini oluşturur. Temel karar usulsüz ise, bu karara dayanılarak yapılan sonraki işlemler de tartışmalı hale gelir.

Güncel 6306 sayılı Kanun sistemi, dönüşüm sürecini hızlandırmak amacıyla hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alma imkânı tanımaktadır. Ancak bu sistem, toplantı çağrısı, karar tutanağı, teklif bildirimi, 15 günlük süre, değerleme, pay satışı ve tebligat usullerinin dikkatle uygulanmasını gerektirir. Karara katılmayan maliklerin arsa paylarının rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle satılabilmesi, bu sürecin mülkiyet hakkına doğrudan müdahale ettiğini gösterir.

Sonuç olarak, kentsel dönüşümde malik kararı alınırken asıl mesele yalnızca çoğunluğun sağlanması değildir. Doğru maliklerin sürece dahil edilmesi, arsa payının doğru hesaplanması, mirasçı ve vekâlet sorunlarının çözülmesi, toplantının usulüne uygun yapılması, kararın açık yazılması, karara katılmayan maliklere gerçek ve incelenebilir teklif sunulması, değerlemenin doğru yapılması ve satış dosyasının eksiksiz hazırlanması gerekir.

Usulsüz malik kararıyla karşılaşan malik ise süreci bekleyerek değil, derhal belge toplayarak, idareye başvurarak, gerekirse yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açarak ve değerleme/pay satışı aşamalarına teknik itirazlarını sunarak hareket etmelidir. Kentsel dönüşümde hızlı karar almak önemlidir; ancak hızlı karar, usulsüz karar anlamına gelmemelidir. Hukuka uygun alınmış malik kararı dönüşümü güvenli şekilde ilerletir; usulsüz karar ise dönüşüm projesini yıllarca sürecek dava ve tapu uyuşmazlıklarına dönüştürebilir.