Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçimi
1. Sözleşmenin Hukuki Niteliğini Kavramadan İmza Atmayın
Birçok malik, önüne gelen metne “kat karşılığı sözleşme” dendiğinde, bunun sıradan bir kira sözleşmesi kadar basit olduğunu sanıyor. Oysa kentsel dönüşümde müteahhit ile yapılan sözleşmeler:
-
Bir yönüyle taşınmaz devri içerir (arsa payınızdan vazgeçiyorsunuz),
-
Diğer yönüyle müteahhit, belirli bir yapıyı belirli süre ve kalitede yapmayı üstlendiği için bir eser sözleşmesidir,
-
Üstüne, kentsel dönüşüm mevzuatının ve imar hukukunun getirdiği kamu düzeni boyutu vardır.
Yani imzaladığınız metin, basit bir “inşaat yapalım, daireleri paylaşalım” anlaşması değil; hukuken karma yapıda, ağır sonuçlar doğuran bir sözleşmedir. Bunu fark ettiğiniz anda, o metne “bu da dursun, sonra bakarız” gözüyle bakamayacağınızı anlarsınız.
Pratik ipucu:
Sözleşmenin daha ilk sayfasında;
-
Sözleşmenin türü,
-
Tarafların kim olduğu,
-
Sözleşmenin hangi taşınmaza ilişkin olduğu
çok net yazılmalı. Bunlar net değilse, genellikle devamında da ciddi hukuki eksikler vardır.
2. Müteahhidin Güvenilirliğini “Sözle Değil Belgelerle” Test Edin
Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi yapılırken en sık yapılan hata şudur:
“Ben bu firmayı tanıyorum, çok iş yaptı zaten.”
Oysa hukuken önemli olan, müteahhidin “ben yaptım” demesi değil; yapabilecek güçte olduğunu belgeleriyle gösterebilmesidir.
Müteahhit seçerken mutlaka isteyip incelemeniz gerekenler:
-
Şirketin ticaret sicil kayıtları (kuruluş tarihi, ortakları, sermayesi),
-
Daha önce bitirdiği projelere dair liste ve mümkünse referanslar,
-
Devam eden projeleri (aynı anda çok fazla iş üstlenen şirketler finansman açısından zorlanabilir),
-
Vergi, SGK borcu olup olmadığına dair belgeler,
-
Daha önce iflas, konkordato, tasfiye gibi süreçler yaşayıp yaşamadığı,
-
Teknik kadrosu (şantiye şefi, mühendis, mimar gerçekten bu firmada mı çalışıyor?).
“Bunları istemek ayıp olur mu?” diye düşünmeyin. Müteahhit sizin ömür boyu yaşayacağınız binayı yapacak kişi. Siz bu binaya güvenip kredi çekecek, çocuklarınızı o binada büyüteceksiniz. Böyle bir projeye girecek müteahhit, zaten şeffaf ve belge sunmaya hazır olmalıdır.
3. Malikler Arasında Yetki ve Temsil Sorunlarını Çözmeden İlerlemeyin
Sözleşmenin karşı tarafı sadece müteahhit değildir; bir de sizin tarafınızda malikler vardır. Uygulamada sık karşılaşılan tablo:
-
Bir dairede üç mirasçı var ama tek kişi imza atıyor,
-
Eşi üzerine kayıtlı daire için, diğer eşten aile konutu onayı alınmamış,
-
Paylı mülkiyet var ama tüm paydaşlar masada değil,
-
Bazı maliklerin adresleri güncel değil, tebligatlar sağlıklı gitmiyor.
Bu gibi durumlarda, imzalanan sözleşme:
-
Bazı malik bakımından geçersiz sayılabilir,
-
Davalarda “yetkisiz temsil” iddiasıyla karşı karşıya kalınabilir,
-
Tapu işlemleri sırasında sorun çıkabilir.
Bu yüzden sözleşme öncesinde:
-
Güncel tapu kayıtları getirilmeli,
-
Her bağımsız bölümün malik/malikleri açıkça tespiti yapılmalı,
-
Gerekirse mirasçılık belgesi, vekâletname, aile konutu rızası gibi belgeler hazırlanmalı,
-
Toplantılarda hangi maliklerin bizzat, hangilerinin vekil aracılığıyla temsil edildiği tutanak altına alınmalıdır.
Unutmayın: Bir malik sonradan “Ben böyle bir sözleşmeye imza atmadım” dediğinde, tüm proje bundan etkilenebilir.
4. Arsa Payı ve Yeni Daire Dağılımını Netleştirmeden Asla İmza Atmayın
En çok kavga çıkan noktalardan biri de burasıdır:
-
“Benim eski dairem daha büyüktü, niye şimdi daha küçük veriliyor?”
-
“Benim cephem daha iyiydi, şimdi niye arka daire verildi?”
-
“Arsa payım daha yüksekti, yeni projede neden daha az pay aldım?”
Bu tür tartışmalar, çoğu zaman sözleşmede net ve sayısal bir paylaşım tablosu bulunmamasından kaynaklanır.
Sözleşmede mutlaka yer alması gerekenler:
-
Her malikin mevcut dairesi:
-
Bağımsız bölüm numarası,
-
Arsa payı,
-
Brüt ve mümkünse net m²,
-
Cephe ve konum.
-
-
Her malikin yeni projede alacağı bağımsız bölüm:
-
Blok, kat, daire numarası,
-
Brüt ve mümkünse net m²,
-
Depo, otopark, bahçe gibi eklentiler.
-
Hatta mümkünse, bu bilgiler tablo hâline getirilip sözleşmenin ekine konulmalı ve tüm maliklerin tek tek imzası alınmalıdır.
Eğer bazı maliklere daha büyük, bazılarına daha küçük daire veriliyor ve aradaki denge “para ile” sağlanıyorsa, bu denkleştirme bedelleri de açıkça yazılmalı; kim, kime, ne zaman, ne kadar ödeme yapacak belirlenmelidir.
5. Proje, Teknik Şartname ve Malzeme Kalitesi Sözleşme Eki Olmalı
“Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi” denince çoğu kişi sadece “kaç metrekare daire alacağım?” sorusuna odaklanıyor. Oysa asıl hayati mesele, yapının kalitesi ve deprem güvenliği.
Sözleşmede sadece “lüks malzeme kullanılacaktır” yazıyorsa, bilin ki bu cümle ileride hiçbir işinize yaramayabilir. Çünkü “lüks” kavramı tamamen yoruma açık bir ifadedir.
Bu nedenle:
-
Mimari proje,
-
Statik proje,
-
Elektrik–mekanik projeler,
-
Özellikle de ayrıntılı teknik şartname,
sözleşmenin ayrılmaz eki hâline getirilmelidir.
Teknik şartname neleri içermeli?
-
Beton sınıfı,
-
Kullanılacak demirin cinsi ve kalitesi,
-
Dış cephe yalıtımı ve kaplaması,
-
Ortak alan zemin kaplamaları, merdiven, korkuluk, aydınlatma,
-
Daire içi kapı, pencere, parkeler, seramikler, mutfak ve banyo dolapları,
-
Isıtma sistemi (kombili, merkezi, yerden ısıtma vb.),
-
Asansör sayısı ve kapasitesi,
-
Otopark, sığınak, sosyal alanların özellikleri.
Bunlar yazılı ise, teslim zamanı geldiğinde:
-
Eksik ve ayıplı işler kolayca tespit edilir,
-
“Biz böyle konuşmamıştık” tartışmaları en aza iner,
-
Bilirkişi incelemesinde net bir referans olur.
6. Süre, Teslim Takvimi, Kira Desteği ve Gecikme Cezaları Net Şekilde Yazılmalı
Kentsel dönüşümde malikler için en kritik başlıklardan biri, inşaat süresi ve bu süreçteki kira yüküdür.
Sözleşmede sadece “inşaat makul sürede tamamlanacaktır” gibi yuvarlak ifadeler varsa, büyük bir risk altındasınız demektir.
Dikkat edilmesi gereken hususlar:
-
İnşaatın başlama tarihi somut olmalı (örneğin; ruhsat tarihinden itibaren en geç … gün içinde yıkıma başlanacak gibi),
-
İnşaatın hangi tarihte tamamlanacağı gün/ay/yıl olarak yazılmalı,
-
İnşaat süresince maliklere ödenecek kira yardımı veya kira bedeli belirtilmeli,
-
Gecikme hâlinde müteahhidin ödeyeceği ek kira tazminatı ve/veya cezai şart düzenlenmeli,
-
Müteahhidin hangi hâllerde “haklı gecikme” iddiasında bulunabileceği sınırlı ve somut şekilde sayılmalı (olağanüstü durumlar vb.).
Örneğin sözleşmeye şu mantıkta hükümler konulabilir:
-
İnşaatın sözleşmede belirtilen teslim tarihinden itibaren her geçen ay için maliklere fazladan … TL kira tazminatı ödenir,
-
Gecikme … ayı aştığında, malikler sözleşmeyi feshedip zararlarını talep etme hakkına sahip olur.
Bu tür net hükümler, hem müteahhidi disipline eder hem de maliklerin belirsizlik yorgunluğunu azaltır.
7. Tapu Devri, Teminat ve Kademeli Devir Sistemi Kurulmalı
Birçok malik, projeye başlarken “nasıl olsa müteahhit güvenilir” diyerek arsa paylarını baştan müteahhide devrediyor. İşte en tehlikeli adımlardan biri bu.
Erken ve toplu tapu devri, şu riskleri doğurur:
-
Müteahhit arsa paylarını bankaya ipotek gösterir, kredi alamazsa ipotek kalır,
-
Müteahhidin borçları nedeniyle arsa paylarına haciz gelir,
-
Müteahhit iflas ederse malikler adi alacaklı konumuna düşer,
-
İnşaat yarım kalır, malik ne tapusunu kurtarabilir ne dairesine kavuşabilir.
Bu riskleri azaltmak için:
-
Tapu devri kesinlikle kademeli yapılmalı,
-
Her inşaat aşamasına karşılık belirli oranlarda arsa payı devri öngörülmeli (örneğin kaba inşaat tamamlanınca %X, iskân alınınca kalan),
-
Bu aşamaların gerçekleştiği, bağımsız teknik raporlarla veya belediye evraklarıyla doğrulanmalı,
-
Müteahhitten banka teminat mektubu, kefalet sigortası veya benzeri güçlü teminatlar alınmalı,
-
Müteahhidin, maliklerden yazılı ve açık bir onay almadan arsa paylarını üçüncü kişilere devredemeyeceği veya ipotek ettiremeyeceği açıkça yazılmalı.
Tapu devri konusunda “Biz birbirimize güveniyoruz” demek, hukuken yeterli değildir. Sistem, teminat ve aşama kontrolü üzerine kurulmadıkça, “güven” tek başına sizi korumaz.
8. Ruhsat, İskân, Yıkım, Kentsel Dönüşüm Kredisi Gibi İdari Süreçleri Kim Yürütecek?
Kentsel dönüşüm; belediye, Çevre, Şehircilik ve iklim otoritesi, tapu müdürlüğü, vergi dairesi gibi pek çok idarenin içinde bulunduğu bir süreçtir.
Sözleşmede şu soruların cevabı net olmalıdır:
-
Riskli yapı tespitini kim yaptıracak ve bedelini kim ödeyecek?
-
Yıkım kararı ve yıkım organizasyonundan kim sorumlu olacak?
-
Kentsel dönüşüm kira yardımı veya kredisi için başvuruyu kim yapacak, belgeleri kim hazırlayacak?
-
Yeni proje için ruhsat ve ruhsat yenilemeleri kimin yükümlülüğünde?
-
İnşaat tamamlandığında iskân (yapı kullanma izin belgesi) başvurusunu kim yapacak?
Genellikle teknik dosyaların hazırlanması, ruhsat ve iskân işlemleri müteahhit tarafından yürütülür. Ancak maliklerin de;
-
Zamanında vekâlet vermesi,
-
Gerekli belgeleri (nüfus kayıt örneği, tapu fotokopisi vb.) hazırlaması,
-
Toplantı ve imza süreçlerine katılması
gerektiği sözleşmede belirtilmelidir.
Bu görev dağılımı net olmadığı takdirde, bir idari engel çıktığında herkes birbirini suçlar; süreç tıkanır, proje yıllarca bekleyebilir.
9. Ayıplı İşler, Garanti ve Teslim Sonrası Sorumluluklar
Birçok malik için, inşaat bitip anahtar teslim edildiğinde “iş bitti” gibi görünür. Oysa hukuken işin önemli bir kısmı teslimden sonra başlar.
Şunlar sıklıkla karşımıza çıkar:
-
Teslimden kısa süre sonra duvarlarda çatlaklar oluşması,
-
Isı yalıtımının yetersizliği nedeniyle yüksek faturalar,
-
Tesisat kaçakları, rutubet, küf,
-
Asansör, otopark, yangın merdiveni gibi ortak alanlarda eksikler,
-
Söz verilen sosyal alanların yapılmaması.
Sözleşmede mutlaka şu noktalar yer almalıdır:
-
Açık ve gizli ayıplar için ihbar süreleri,
-
Ortak alanlardaki eksik işlerin nasıl tespit edileceği (örneğin site yönetiminin tutanağı ile),
-
Müteahhidin bu eksik ve ayıpları ne kadar sürede gidermek zorunda olduğu,
-
Ayıpların giderilmemesi hâlinde maliklerin bedelden indirim, masrafı müteahhit hesabına tamamlama veya fesih/tazminat hakları,
-
Garanti süreleri (özellikle tesisat, çatı, dış cephe gibi unsurlarda).
Burada ayrıca şunu unutmamak gerekir: Bazı projelerde malikler, tüketici hukuku anlamında tüketici sayılabilir. Böyle bir durumda, teslim sonrası ayıplarda ek hukuki haklar devreye girer. Bu sebeple sözleşmenin sonuna bir “teslim sonrası haklar” bölümü koymak, hem malikleri bilgilendirir hem de müteahhidi daha dikkatli çalışmaya zorlar.
10. Uyuşmazlık Çözümü, Deliller ve Toplantı Tutanaklarını En Baştan Planlayın
Hiç kimse, kentsel dönüşüm sözleşmesini imzalarken mahkemelik olmayı hayal etmez. Fakat uygulama gösteriyor ki, özellikle eksik veya tek taraflı sözleşmelerde dava kaçınılmaz hâle gelebiliyor.
Bu nedenle, sözleşmenin son kısmına sıkıştırılan “uyuşmazlık” maddesi aslında en önemli bölümlerden biridir.
Dikkat edilmesi gerekenler:
-
Uyuşmazlıkların niteliğine göre hangi mahkemenin görevli olacağı (ticari nitelik, tüketici niteliği vb.),
-
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi,
-
Zorunlu arabuluculuk kapsamına giren hâller (örneğin bazı ticari veya tüketici uyuşmazlıkları),
-
Tarafların tebligata elverişli adresleri (ileride “adresini bulamadık” sorunları yaşanmaması için).
Ayrıca, proje boyunca şu belgelerin düzenli tutulması son derece önemlidir:
-
Kat malikleri toplantı tutanakları,
-
Müteahhit ile yapılan görüşme ve protokoller,
-
WhatsApp, e-posta yazışmaları (saklanmalıdır),
-
Şantiyeye ilişkin fotoğraf ve video kayıtları,
-
Teknik raporlar, keşif tutanakları.
Bu belgeler, olası bir davada “kim ne dedi, neyi ne zaman yaptı” sorusunun cevabını netleştirir ve haklı tarafın ispat yükünü büyük ölçüde hafifletir.
Sonuç: İmza Atmadan Önce Kendinize Şu Soruları Sorun
Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi ve sözleşme imzalama sürecine girmeden önce, kendinize şu soruları samimiyetle sormanız büyük önem taşıyor:
-
Bu müteahhidin mali ve teknik gücünü belgeleriyle gördüm mü?
-
Tüm maliklerin yetki ve temsil durumu net mi? Eksik imza kalmayacak mı?
-
Arsa payı ve yeni daire dağılımı herkes için anlaşılır, yazılı ve imzalı mı?
-
Proje ve teknik şartnameyi gerçekten gördüm mü, yoksa sadece “lüks olacak” cümlesine mi güveniyorum?
-
İnşaat süresi, kira desteği ve gecikme cezaları sayısal olarak sözleşmede yer alıyor mu?
-
Tapu devrini aşamalara bölen, teminat ve banka güvencesi içeren hükümler var mı?
-
Ruhsat, iskân ve idari işlemlerden kim sorumlu, bunu biliyor muyum?
-
Teslim sonrası ayıplı işler ve garanti süresi hakkındaki maddeleri okudum mu?
-
Olası bir uyuşmazlıkta hangi mahkemeye gideceğimi, hangi süreçleri izleyeceğimi biliyor muyum?
-
Tüm bunları bir avukatla birlikte, satır satır gözden geçirdim mi?
Bu sorulardan birkaçına dahi “hayır” diyorsanız, henüz imzaya hazır sayılmazsınız. Çünkü kentsel dönüşüm sözleşmesi, bir kere imza atıldığında yıllarca gündeminizde kalacak bir metindir.
SEO İçin Kısa SSS (Sık Sorulan Sorular)
Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi yaparken ilk bakılması gereken nedir?
Müteahhidin mali ve teknik yeterliliği, daha önce bitirdiği projeler, şirket yapısı ve borçluluk durumu mutlaka belgeleriyle incelenmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamadan önce avukata gitmek şart mı?
Hukuken zorunlu değildir; ancak mülkiyet hakkı ve yüksek maddi risk içerdiği için, uzman bir avukata inceletmeden imza atmak ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Tapu devrini en başta müteahhide vermek güvenli midir?
Genellikle hayır. Tapu devrinin inşaat ilerlemesine bağlı olarak aşamalı yapılması ve teminat alınması, maliklerin lehine daha güvenli bir yöntemdir.
Kentsel dönüşümde sözleşme imzaladıktan sonra vazgeçebilir miyim?
Sözleşme hükümlerine, tarafların edimlerine, müteahhidin temerrüdüne ve somut olaya göre değişir. Fesih hakkı her durumda aynı şekilde kullanılamaz; mutlaka hukuki danışmanlık alınmalıdır.
About Post Author
