Kentsel Dönüşümde Müteahhit ile Sözleşme Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin en önemli aşamalarından biri, müteahhit ile yapılacak sözleşmedir. Riskli yapı tespiti yapılmış, bina tahliye ve yıkım sürecine girmiş veya maliklerin çoğunluğu dönüşüm yönünde karar almışsa, taşınmazın yeniden inşası için çoğu zaman bir müteahhit ile anlaşma yapılır. Bu anlaşma, maliklerin yeni binada hangi haklara sahip olacağını, müteahhidin hangi yükümlülükleri üstleneceğini ve inşaatın hangi şartlarla tamamlanacağını belirler.

Kentsel dönüşümde müteahhit ile yapılan sözleşme, yalnızca bir inşaat anlaşması değildir. Bu sözleşme; mülkiyet hakkı, tapu devri, bağımsız bölüm paylaşımı, teslim süresi, kira yardımı, cezai şart, teminat, ruhsat, iskan, eksik ve ayıplı işler, arsa payı devri ve uyuşmazlık halinde dava hakları bakımından son derece önemli hukuki sonuçlar doğurur.

Uygulamada maliklerin en sık yaptığı hatalardan biri, müteahhit tarafından hazırlanan sözleşmeyi yeterince incelemeden imzalamasıdır. Müteahhitin sunduğu sözleşme çoğu zaman müteahhit lehine düzenlenmiş olabilir. Maliklerin haklarını koruyan açık hükümler bulunmadığında, inşaatın gecikmesi, yarım kalması, eksik teslim edilmesi veya müteahhidin ekonomik sorun yaşaması halinde maliklerin hak araması zorlaşabilir.

Bu nedenle kentsel dönüşümde müteahhit ile sözleşme yapılmadan önce sözleşmenin mutlaka hukuki incelemeden geçirilmesi gerekir.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Nedir?

Kentsel dönüşüm sözleşmesi, riskli yapı veya dönüşüme konu taşınmazın yeniden inşa edilmesi amacıyla malikler ile müteahhit arasında yapılan sözleşmedir. Bu sözleşme çoğu zaman arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğindedir.

Bu sözleşmede malik, taşınmaz üzerindeki belirli haklarını veya arsa payının bir kısmını müteahhide devretmeyi; müteahhit ise bunun karşılığında yeni binayı inşa etmeyi ve maliklere kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir.

Sözleşmenin konusu yalnızca binanın yapılması değildir. Müteahhitin ruhsat alması, projeyi hazırlaması, inşaata başlaması, belirlenen sürede tamamlaması, yapı kullanım izin belgesini alması, ortak alanları bitirmesi, eksik ve ayıplı işleri gidermesi, maliklere kira yardımı ödemesi ve cezai şart hükümlerine uyması da sözleşmenin kapsamına dahil olabilir.

Sözleşme Noterde Yapılmalı mıdır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taşınmaz devri veya taşınmaz devri vaadi içerdiğinden, şekil şartı bakımından dikkatle düzenlenmelidir. Uygulamada bu sözleşmelerin noterlikte düzenleme şeklinde yapılması tercih edilir. Ancak sözleşmenin noterde yapılması tek başına maliklerin haklarının korunduğu anlamına gelmez.

Noter, sözleşmenin taraflarca imzalandığını ve şekli anlamda düzenlendiğini gösterir. Fakat sözleşmenin içeriğinin malikler lehine olup olmadığı, teslim süresinin yeterli olup olmadığı, cezai şartın güçlü düzenlenip düzenlenmediği, tapu devrinin riskli olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle “noterde imzaladık, o halde güvenlidir” düşüncesi doğru değildir. Malikler, noter aşamasına gelmeden önce sözleşme taslağını avukata inceletmeli ve gerekli değişiklikleri yaptırmalıdır.

Müteahhitin Mali Gücü Araştırılmalıdır

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi yapılırken yalnızca verilen teklifin cazip olmasına bakılmamalıdır. Müteahhitin mali gücü, teknik yeterliliği, tamamladığı projeler, devam eden işleri, borç durumu ve sektördeki güvenilirliği mutlaka araştırılmalıdır.

Bazı müteahhitler maliklere yüksek metrekare, yüksek kira yardımı veya kısa teslim süresi vaat edebilir. Ancak bu vaatlerin gerçekçi olup olmadığı incelenmelidir. Mali gücü yetersiz olan müteahhit, inşaata başlayamadan süreci durdurabilir veya inşaatı yarım bırakabilir.

Malikler, müteahhitten daha önce tamamladığı projelere ilişkin bilgi, ticaret sicil kayıtları, mali yeterlilik belgeleri, teminat önerileri ve teknik kadrosuna ilişkin bilgiler isteyebilir. Büyük ölçekli dönüşüm projelerinde müteahhitin finansman kabiliyeti özellikle önemlidir.

Teslim Süresi Açıkça Yazılmalıdır

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde en önemli hükümlerden biri teslim süresidir. Müteahhitin binayı hangi tarihte teslim edeceği açık şekilde belirtilmelidir. Teslim süresi belirsiz bırakılırsa, inşaat geciktiğinde maliklerin hak araması zorlaşabilir.

Teslim süresi belirlenirken yalnızca “inşaat başladıktan sonra 24 ay” gibi ifadeler yeterli olmayabilir. Çünkü inşaatın ne zaman başlamış sayılacağı tartışma konusu olabilir. Bu nedenle ruhsat alma süresi, inşaata başlama süresi ve teslim süresi ayrı ayrı düzenlenmelidir.

Örneğin sözleşmede müteahhitin belirli süre içinde ruhsat alacağı, ruhsat tarihinden itibaren belirli süre içinde inşaata başlayacağı ve inşaatı belirli süre içinde tamamlayacağı açıkça yazılmalıdır. Ayrıca yapı kullanım izin belgesinin alınması da teslim şartları arasında düzenlenmelidir.

Gecikme Halinde Cezai Şart Konulmalıdır

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde teslim süresi kadar önemli olan bir diğer konu, gecikme halinde uygulanacak yaptırımdır. Müteahhit inşaatı süresinde tamamlamazsa maliklerin kira kaybı, kullanım kaybı ve ekonomik zararları doğar. Bu nedenle sözleşmede gecikme halinde cezai şart veya gecikme tazminatı açıkça düzenlenmelidir.

Cezai şart, müteahhitin gecikmesi halinde her malik veya her bağımsız bölüm için belirli bir bedel ödemesini sağlayabilir. Bu bedelin ne zaman başlayacağı, hangi tarihe kadar işleyeceği, aylık mı günlük mü hesaplanacağı ve kira yardımından ayrı olup olmadığı belirtilmelidir.

Sözleşmede cezai şart yoksa maliklerin zararı ayrıca ispat etmesi gerekebilir. Bu da dava sürecini zorlaştırabilir. Bu nedenle malik lehine açık, uygulanabilir ve caydırıcı cezai şart hükmü bulunmalıdır.

Kira Yardımı Açıkça Düzenlenmelidir

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin en önemli taleplerinden biri kira yardımıdır. Bina tahliye edildiğinde malikler kendi evlerini veya işyerlerini kullanamaz hale gelir. Bu süreçte müteahhit tarafından kira yardımı ödenmesi kararlaştırılabilir.

Sözleşmede kira yardımının miktarı, ödeme tarihi, hangi tarihten itibaren başlayacağı, kaç ay süreceği, hangi maliklere ödeneceği ve gecikmesi halinde ne olacağı açıkça yazılmalıdır.

“Kira yardımı yapılacaktır” şeklindeki genel ifadeler yeterli değildir. Kira yardımının net tutarı ve ödeme planı belirlenmelidir. Ayrıca müteahhit inşaatı geciktirirse kira yardımının devam edip etmeyeceği veya cezai şartla birlikte talep edilip edilemeyeceği düzenlenmelidir.

Tapu Devri Aşamalı Yapılmalıdır

Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde maliklerin en çok dikkat etmesi gereken konulardan biri tapu devridir. Bazı sözleşmelerde müteahhide inşaatın başında geniş tapu devri yetkisi verilmektedir. Bu durum malik açısından ciddi risk doğurur.

Müteahhit, inşaatı tamamlamadan kendisine devredilen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satabilir. Daha sonra inşaat yarım kalırsa maliklerin hem taşınmaz hakları hem de yeni bağımsız bölümleri tehlikeye girebilir.

Bu nedenle tapu devri aşamalı yapılmalıdır. Örneğin ruhsat alınması, temel atılması, kaba inşaatın tamamlanması, ince işlerin tamamlanması, iskan alınması gibi aşamalara bağlı devir sistemi kurulabilir. Böylece müteahhit yükümlülüklerini yerine getirdikçe hak kazanır.

Teminat Alınmalıdır

Kentsel dönüşümde maliklerin korunması için müteahhitten teminat alınması önemlidir. Teminat, müteahhitin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde maliklere güvence sağlar.

Teminat; banka teminat mektubu, ipotek, kefalet, teminat senedi, blokeli ödeme, teminat amaçlı bağımsız bölüm veya başka hukuki araçlarla sağlanabilir. Ancak teminatın gerçekten tahsil edilebilir ve uygulanabilir olması gerekir.

Sözleşmede yalnızca “müteahhit teminat verecektir” denilmesi yeterli değildir. Teminatın türü, miktarı, ne zaman verileceği, hangi hallerde paraya çevrileceği ve ne zamana kadar geçerli olacağı açıkça düzenlenmelidir.

Bağımsız Bölüm Paylaşımı Net Olmalıdır

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde maliklere ve müteahhide düşecek bağımsız bölümler açıkça belirlenmelidir. Hangi malikin hangi bağımsız bölümü alacağı, bağımsız bölüm numarası, katı, cephesi, net ve brüt metrekare bilgisi, otopark ve depo hakkı yazılmalıdır.

Sadece “maliklere eski dairelerine karşılık yeni daire verilecektir” şeklindeki ifadeler ileride uyuşmazlık yaratabilir. Yeni binada dairelerin katı, cephesi, manzarası, büyüklüğü ve değeri farklı olabilir. Bu nedenle paylaşım planı açık ve ekli olmalıdır.

Paylaşım krokisi, bağımsız bölüm listesi, şerefiye tablosu ve proje ekleri sözleşmenin ayrılmaz parçası haline getirilmelidir. Böylece teslim aşamasında hangi malikin hangi bağımsız bölümü alacağı tartışmasız olur.

Şerefiye Hesabı Yapılmalıdır

Kentsel dönüşümde bağımsız bölümlerin değeri her zaman eşit değildir. Aynı metrekaredeki iki daire bile katı, cephesi, manzarası, konumu veya kullanım özellikleri nedeniyle farklı değerde olabilir. Bu nedenle şerefiye hesabı yapılması önemlidir.

Şerefiye hesabı yapılmadan bağımsız bölüm paylaşımı yapılırsa bazı malikler haksız avantaj elde ederken bazıları değer kaybına uğrayabilir. Özellikle dükkânlar, bahçe kullanımlı daireler, teraslı bağımsız bölümler, ön cephe ve yüksek katlar açısından değer farkı dikkate alınmalıdır.

Sözleşmede şerefiye hesabının nasıl yapılacağı, değer farklarının nasıl karşılanacağı ve paylaşımda hangi esasların uygulanacağı açıkça düzenlenmelidir.

Net ve Brüt Metrekare Ayrımı Yapılmalıdır

Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde metrekare konusu sıkça uyuşmazlık yaratır. Müteahhitler bazen brüt metrekare üzerinden taahhütte bulunurken, malik net kullanım alanı beklentisi içinde olabilir. Bu nedenle sözleşmede net ve brüt metrekare ayrımı açıkça yapılmalıdır.

Bağımsız bölümün net alanı, brüt alanı, balkon, teras, depo, otopark ve ortak alanlardan gelen payların nasıl hesaplandığı belirtilmelidir. “Yaklaşık metrekare” veya “proje değişikliğine göre değişebilir” gibi geniş ifadeler malik açısından risklidir.

Metrekare eksikliği halinde ne yapılacağı da düzenlenmelidir. Eksik metrekare için bedel indirimi, tazminat veya tamamlayıcı bağımsız alan verilmesi gibi hükümler sözleşmeye eklenebilir.

Ruhsat Alma Süresi Belirlenmelidir

Kentsel dönüşümde müteahhitin ruhsat alma yükümlülüğü açıkça düzenlenmelidir. Ruhsat alınmadan inşaata başlanması mümkün olmadığından, ruhsat sürecinin gecikmesi tüm projeyi etkiler.

Sözleşmede müteahhitin hangi tarihe kadar projeyi hazırlayacağı, hangi tarihe kadar belediyeye ruhsat başvurusu yapacağı ve ruhsatı hangi süre içinde alacağı belirtilmelidir. Ruhsatın alınamaması halinde maliklerin hangi haklara sahip olacağı da yazılmalıdır.

Ruhsat süreci belirsiz bırakılırsa müteahhit uzun süre hiçbir işlem yapmadan bekleyebilir. Bu durumda maliklerin taşınmazı atıl kalabilir ve ekonomik kayıplar doğabilir.

İskan Alma Yükümlülüğü Düzenlenmelidir

Yeni binanın sadece fiziki olarak tamamlanması yeterli değildir. Yapı kullanım izin belgesi, yani iskan alınması da önemlidir. İskan alınmadan bina hukuken tamamlanmış sayılmayabilir ve maliklerin abonelik, tapu, satış veya kullanım işlemlerinde sorun yaşaması mümkündür.

Sözleşmede müteahhitin iskan alma yükümlülüğü açıkça yazılmalıdır. İskan alınmadan teslimin gerçekleşmiş sayılmayacağı düzenlenebilir. Ayrıca iskan masraflarının kime ait olduğu belirtilmelidir.

Müteahhitin iskan almadan binayı fiilen teslim etmesi, maliklerin ileride ciddi sorunlarla karşılaşmasına neden olabilir. Bu nedenle iskan, teslim şartı olarak sözleşmede yer almalıdır.

Eksik ve Ayıplı İşlerden Sorumluluk Yazılmalıdır

Müteahhit, inşaatı sözleşmeye, projeye, ruhsata, teknik şartlara ve iyi işçilik kurallarına uygun yapmak zorundadır. Eksik iş, ayıplı imalat, düşük kaliteli malzeme, tesisat sorunları, su yalıtımı eksikliği, ortak alanların tamamlanmaması veya otopark eksikliği halinde maliklerin hakları doğar.

Sözleşmede eksik ve ayıplı işlerin tespit yöntemi, bildirim süresi, giderilme süresi ve giderilmezse uygulanacak yaptırımlar açıkça yazılmalıdır. Teslim sırasında tutanak düzenlenmesi ve eksiklerin liste halinde belirtilmesi önemlidir.

Ayrıca müteahhitin garanti sorumluluğu ve gizli ayıplara ilişkin yükümlülükleri de sözleşmede yer almalıdır.

Malzeme Kalitesi ve Teknik Şartname Eklenmelidir

Sözleşmede yalnızca “lüks inşaat yapılacaktır” gibi belirsiz ifadeler kullanılmamalıdır. Hangi malzemelerin kullanılacağı, marka veya kalite standartları, zemin kaplamaları, mutfak dolapları, banyo ürünleri, kapılar, pencereler, ısı yalıtımı, ses yalıtımı ve ortak alan özellikleri teknik şartnamede belirtilmelidir.

Teknik şartname sözleşmenin eki olmalıdır. Müteahhit daha düşük kaliteli malzeme kullanırsa maliklerin talepte bulunabilmesi için teknik şartnamenin açık olması gerekir.

Belirsiz teknik şartname, teslim aşamasında “bu da yeterlidir” tartışmalarına neden olabilir. Maliklerin beklentileri sözleşmede somutlaştırılmalıdır.

Ortak Alanlar Açıkça Belirlenmelidir

Kentsel dönüşümde yalnızca bağımsız bölümler değil, ortak alanlar da önemlidir. Otopark, bahçe, çatı, teras, depo, sığınak, sosyal alan, asansör, merdiven, bina girişi ve teknik alanların kullanımı sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

Ortak alanların müteahhit tarafından bağımsız bölüm gibi kullanılması veya bazı maliklere özel kullanım hakkı verilmesi ileride uyuşmazlık yaratabilir. Bu nedenle ortak alanların projeye ve mevzuata uygun şekilde düzenlenmesi gerekir.

Özellikle otopark ve depo hakları sözleşmede net olmalıdır. Hangi bağımsız bölüme hangi otopark veya depo alanının tahsis edileceği açıkça yazılmalıdır.

Müteahhide Verilecek Vekâletname Sınırlandırılmalıdır

Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhit, belediye, tapu, ruhsat ve diğer işlemler için maliklerden vekâletname isteyebilir. Ancak verilen vekâletnamenin kapsamı dikkatle belirlenmelidir.

Geniş yetkili ve süresiz vekâletnameler malik açısından risklidir. Müteahhide tapu devri, ipotek, satış, sözleşme değişikliği veya malik aleyhine işlem yapma yetkisi verilmemelidir. Vekâletname yalnızca gerekli işlemlerle sınırlı olmalıdır.

Vekâletnamede hangi işlemlerin yapılabileceği açıkça yazılmalı ve mümkünse süre sınırı konulmalıdır. Malikler, içeriğini bilmedikleri vekâletnameleri imzalamamalıdır.

Müteahhidin Sözleşmeyi Devretmesi Engellenmelidir

Bazı müteahhitler sözleşmeyi imzaladıktan sonra işi başka bir şirkete veya taşerona devretmek isteyebilir. Bu durum maliklerin beklediği kalite, mali güç ve güvence bakımından risk yaratabilir.

Sözleşmede müteahhidin maliklerin yazılı onayı olmadan sözleşmeyi devredemeyeceği açıkça düzenlenmelidir. Alt yüklenici kullanılması halinde dahi müteahhidin sorumluluğunun devam edeceği belirtilmelidir.

Aksi halde maliklerin güvendiği müteahhit yerine daha zayıf bir şirket projeyi üstlenebilir ve maliklerin hakları tehlikeye girebilir.

Müteahhidin İflası veya İnşaatı Yarım Bırakması Halinde Hüküm Konulmalıdır

Kentsel dönüşümde en büyük risklerden biri, müteahhidin ekonomik sorun yaşaması, iflas etmesi veya inşaatı yarım bırakmasıdır. Bu durumda maliklerin hem taşınmazı hem de yeni bağımsız bölümleri ciddi risk altına girer.

Sözleşmede müteahhidin işi bırakması, iflas etmesi, konkordato ilan etmesi, ruhsat alamaması veya inşaata başlamaması halinde maliklerin sözleşmeyi feshetme, teminatı paraya çevirme, tapu devirlerini geri alma ve tazminat talep etme hakları düzenlenmelidir.

Bu hükümler yoksa maliklerin dava yoluyla hak araması daha uzun ve zor olabilir.

Uyuşmazlık Halinde Yetkili Mahkeme Belirlenmelidir

Sözleşmede uyuşmazlık halinde hangi mahkeme ve icra dairelerinin yetkili olacağı düzenlenebilir. Ancak yetki şartının hukuka uygun olması gerekir. Ayrıca arabuluculuk, dava ve ihtiyati tedbir süreçleri bakımından da sözleşme hükümleri önem taşır.

Malikler, kendi aleyhlerine uzak veya erişimi zor bir yerde yetki belirlenmesine dikkat etmelidir. Uyuşmazlık halinde hızlı hareket edebilmek için yetki hükmü pratik ve hukuka uygun şekilde düzenlenmelidir.

Sözleşme İmzalanmadan Önce Avukat İncelemesi Şarttır

Kentsel dönüşümde müteahhit ile yapılacak sözleşme, maliklerin en önemli hukuki belgesidir. Bu sözleşme imzalandıktan sonra hak kayıplarını düzeltmek zor olabilir. Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce avukat tarafından incelenmelidir.

Avukat, sözleşmedeki riskli hükümleri tespit eder, malik lehine düzenlemeler ekler, tapu devri ve teminat risklerini değerlendirir, cezai şart ve kira yardımı hükümlerini güçlendirir, bağımsız bölüm paylaşımını netleştirir ve uyuşmazlık halinde maliklerin haklarını koruyacak hükümler hazırlar.

Kentsel dönüşümde hukuki destek almak, yalnızca dava açmak için değil, dava çıkmasını önlemek için gereklidir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde müteahhit ile yapılacak sözleşme, maliklerin gelecekteki haklarını doğrudan belirleyen en önemli hukuki belgedir. Bu sözleşmede teslim süresi, cezai şart, kira yardımı, teminat, tapu devri, ruhsat, iskan, bağımsız bölüm paylaşımı, şerefiye, net-brüt metrekare, eksik ve ayıplı işler, ortak alanlar ve müteahhidin sorumlulukları açıkça düzenlenmelidir.

Malikler, müteahhit tarafından sunulan sözleşmeyi okumadan veya hukuki inceleme yaptırmadan imzalamamalıdır. Noterde imzalanan her sözleşme malik lehine güvenli sözleşme anlamına gelmez. Önemli olan sözleşmenin içeriğinin açık, uygulanabilir ve malik haklarını koruyacak şekilde hazırlanmasıdır.

Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhit ile sözleşme yapılmadan önce deneyimli bir kentsel dönüşüm avukatından destek alınması, maliklerin hak kaybı yaşamasını önler ve dönüşüm sürecinin daha güvenli ilerlemesini sağlar.