Kentsel Dönüşümde Kiracıların Hakları: Tahliye, Taşınma ve Kira Yardımı

Türkiye’de kentsel dönüşüm denildiğinde çoğu kişinin aklına ilk olarak ev sahipleri ve müteahhitler geliyor. Oysa özellikle büyük şehirlerde milyonlarca kişi, kendi evi olmadan, kiracı olarak yaşamını sürdürüyor. Eski ve riskli binalar yıkılıp yerine yeni projeler yapılırken, işin en kırılgan tarafında çoğu zaman kiracılar duruyor:

• “Ev sahibim binayı kentsel dönüşüme sokuyor, beni ne kadar sürede çıkarabilir?”

• “Devletin kiracıya verdiği bir taşınma yardımı var mı?”

• “Bu süreçte haklarımı bilmeden imza atarsam ne olur?”

Bu soruların cevabı, hem günlük hayatı hem de bütçeyi doğrudan etkiliyor. Bu yüzden kentsel dönüşüm sürecinde kiracının tahliye, taşınma ve kira yardımı haklarını net bir şekilde bilmesi şart.

Aşağıdaki rehberde; mevzuata dayalı ama tamamen sade ve açıklayıcı bir dille, kiracının hangi aşamada neye dikkat etmesi gerektiğini adım adım anlatıyorum.

---

1. Kentsel Dönüşümün Hukuki Çerçevesi ve Kiracının Yeri

Kentsel dönüşüm, kabaca afet riski taşıyan yapıların yıkılıp yeniden yapılması süreci olarak özetlenebilir. Bu sürecin ana çerçevesi:

• Afet riski altındaki alanların ve riskli yapıların dönüştürülmesini düzenleyen özel kanun,

• Bu kanuna bağlı uygulama yönetmelikleri,

• Türk Borçlar Kanunu’ndaki kira hükümleri,

• Belediyelerin kendi meclis kararlarıyla aldıkları ek destek ve teşviklerden oluşur.

Kiracı, bu sistemde tapu sahibi olmadığı için “hak sahibi” tanımının merkezinde yer almasa da, fiilen binada yaşayan ve düzeni bozulan kişi olduğu için, tahliye ve destekler bakımından özel bir konuma sahiptir.

Özetle:

• Kentsel dönüşüm süreci sadece maliki değil, kiracıyı da hukuken koruma altına alan bir mekanizmadır.

• Kiracı, “nasıl olsa tapu benim değil, hiçbir hakkım yok” düşüncesine kapılmamalıdır.

---

2. Riskli Yapı Tespiti ve Kiracının Bilgilendirilmesi

2.1. Riskli Yapı Tespiti Nasıl Başlıyor?

Genellikle süreç şu formülle ilerliyor:

1. Bina için malik veya malikler tarafından lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılıyor.

2. Hazırlanan teknik rapor, ilgili idare tarafından onaylanıyor.

3. Rapora göre bina “riskli” kabul edildiğinde, bu durum tapu kaydına işleniyor ve maliklere tebliğ ediliyor.

4. Ardından tahliye ve yıkım süreci başlıyor.

Bu resmi akış daha çok tapu sahipleri üzerinden yürütülse de, binada oturan kiracının hayatı fiilen değişeceği için, makul ve dürüst davranan bir malik ve idare, kiracıyı da:

• Riskli yapı kararı hakkında bilgilendirmeli,

• Tahliye takvimi hakkında açık ve net konuşmalı,

• Yazılı bildirim yaparak süreci belgelemelidir.

2.2. Kiracıya “Habersiz Tahliye” Mümkün mü?

Uygulamada bazı müteahhitlerin veya maliklerin, kiracıları çok kısa süre içinde, baskı ve tehdit yoluyla çıkarmaya çalıştığı görülüyor. Kilidin değiştirilmesi, eşyaların dışarı atılması, elektrik–su kesme tehdidi gibi yöntemler, tamamen hukuka aykırıdır.

Kentsel dönüşüm gerekçesiyle bile:

• Kiracıya makul süre tanınmadan,

• Yazılı bildirim yapılmadan,

• İdari ve hukuki usuller işletilmeden,
  kimsenin kiracıyı bir gecede kapı önüne koyma hakkı yoktur.

Kiracı, bu tür durumlarda:

• Savcılığa suç duyurusunda bulunabilir,

• Haksız fiil sebebiyle maddi–manevi tazminat talebinde bulunabilir,

• Gerekirse eşyaya müdahale ve el atmanın önlenmesi için hukuk davası açabilir.

---

3. Kira Sözleşmesi Kentsel Dönüşümle Nasıl Etkilenir?

3.1. “Bina Yıkılıyor, Sözleşme Bitti” Demek Yeterli mi?

Kentsel dönüşüm sürecinde sık kullanılan cümlelerden biri şudur:
“Bina yıkılacak, kira sözleşmesi de zaten kendiliğinden biter.”

Gerçekte durum daha nüanslıdır:

• Bina, kullanılamayacak derecede riskli veya yıkım kararı alınmışsa, bu durum kiralananın hukuken kullanılamaz hâle gelmesine yol açar.

• Bu hâl, kira sözleşmesi açısından olağanüstü fesih veya imkânsızlık olarak gündeme gelir.

• Ancak malikin fesih iradesini kiracıya usulüne uygun bildirmesi ve yine makul süre tanıması gerekir.

Yani binanın yıkılacak olması, malike sınırsız ve keyfi bir fesih yetkisi vermez; süreç yine hukuk kurallarına uygun yürütülmelidir.

3.2. Kiracının Zararları ve Tazminat İhtimali

Kentsel dönüşüm sebebiyle:

• Evini, mahallesini, işyeri kiracısı ise müşteri çevresini kaybeden,

• Dekorasyon ve tadilata ciddi masraf yapmış olan,

• Yeni bir işyeri bulmak için yeniden yatırım yapmak zorunda kalan kiracı,

somut olayın şartlarına göre malikten tazminat talep edebilme imkânına sahip olabilir.

Bu noktada:

• TBK’nın genel hükümleri,

• Sözleşmedeki özel düzenlemeler,

• Kiracının kusursuz olup olmadığı,

• Kentsel dönüşüm sürecinin öngörülebilirliği
  dikkate alınarak, her dosyada ayrı değerlendirme yapılır.

---

4. Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı ile Taşınma Yardımı Arasındaki Fark

Kiracılar açısından en çok sorulan konu, “devletten para alabiliyor muyum?” sorusudur. Burada iki kavramı net ayırmak gerekir:

4.1. Maliklere Yönelik Kira Yardımı

• Genellikle tapuda adı yazan hak sahibi için öngörülmüştür.

• Riskli yapısını yıktırıp yeni konutunu yaptırırken, başka bir yere kiracı olarak taşınan malike, belirli süreyle aylık kira ödemesi yapılır.

• Süre, çoğu dosyada 18 ay, bazı özel alanlarda daha uzun olabilir.

• Tutar, il bazında farklılaştırılır ve her yıl güncellenir.

4.2. Kiracılara Yönelik Taşınma Yardımı

Kiracıya yönelik destek ise çoğunlukla:

• Tek seferlik taşınma yardımı şeklinde uygulanır.

• Amaç, kiracının yeni eve çıkarken karşılaşacağı taşıma, depozito, ilk kira gibi yükleri hafifletmektir.

• Uygulamada genellikle malike ödenen kira yardımının belli bir katı (örneğin 2 katı) üzerinden hesaplanan bir miktar, kiracıya toplu olarak ödenir.

• Bazı kampanya ve projelerde, özellikle büyük şehirlerde, kiracıya ayrıca “tahliye desteği” adı altında daha yüksek tutarlı ödemeler yapılabilmektedir.

Örneğin İstanbul’da yürütülen büyük dönüşüm programlarında, kiracıya tahliye desteği başlığı altında yüklü bir meblağın doğrudan kiracıya ödenebildiği kampanyalar açıklanmıştır. Bu tutarlar dönem dönem güncellendiği için, kiracının başvuru yapmadan önce ilgili yılın resmi duyurularını incelemesi önemlidir.

---

5. Kiracının Taşınma / Kira Yardımından Yararlanma Şartları

Kiracının doğrudan devlet desteği alabilmesi için genelde şu kriterlere bakılır:

5.1. Fiilen Oturuyor Olma Şartı

Kiracı, yardım talep ettiği konutta gerçekten oturuyor olmalıdır.
Sadece kâğıt üzerinde bir kira sözleşmesi bulunması çoğu zaman yeterli görülmez. Bu nedenle:

• İkametgâh belgesi,

• Elektrik, su, doğalgaz faturası,

• İnternet veya sabit telefon faturası,

gibi belgelerle fiili ikamet ispatlanır.

5.2. Belirli Süre Oturma Şartı

Uygulamada, kiracının:

• Taşınmadan önce en az bir yıldır o adreste yaşadığına dair belge istenmesi yaygındır.

• Bu sürenin daha az olduğu hallerde, idare kimi zaman takdir yetkisini kullanmakta, kimi zaman ise yardımı reddedebilmektedir.

Dolayısıyla kiracının başvuru yapmadan önce bu süre şartını taşıyıp taşımadığını kontrol etmesi gerekir.

5.3. Tahliye ve Yıkımın Gerçekleşmiş Olması

Kiracıya verilecek taşınma yardımının mantığı, “mevcut konutun boşaltılması” üzerine kurulduğu için:

• Konutun fiilen boşaltılmış olması,

• Çoğu zaman tahliyeye ilişkin bir tutanak veya belge bulunması,

• Yıkım sürecinin başlamış olması,

yardımın onaylanması için önemlidir.

5.4. Süresinde Başvuru Yapma

Tahliye ve yıkım tamamlandıktan sonra, kiracıya tanınan başvuru süresinin geçirilmesi, destek hakkının kaybına yol açabilir. Pek çok ilde bu süre bir yıl olarak uygulanmaktadır. Ancak il müdürlüğü veya belediyenin güncel uygulamasına bakmak gerekir.

---

6. Kiracı Kira / Taşınma Yardımına Nereye Başvurur?

6.1. İl Müdürlüğü Üzerinden Başvuru

Kentsel dönüşüm kapsamındaki resmi desteklerin önemli bir kısmı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın il müdürlükleri üzerinden yürütülmektedir. Kiracı:

• İlin bağlı olduğu müdürlüğe giderek bizzat dilekçe verebilir,

• Gerekli evrakları teslim ederek dosya oluşturabilir.

6.2. e-Devlet Üzerinden Başvuru

Giderek yaygınlaşan diğer yol ise:

• e-Devlet üzerinden ilgili hizmet ekranına girerek

• Kimlik doğrulaması sonrası başvuru formunu doldurmak,

• Belgeleri sisteme yüklemek ve başvuruyu elektronik ortamda tamamlamaktır.

Bu yöntem:

• Başvuru sürecini hızlandırır,

• Dosya takibini kolaylaştırır,

• Eksik evrak bildirimini dijital ortamda görmeye imkân tanır.

6.3. Belediyelerin Sağladığı Ek Destekler

Bazı büyükşehir ve ilçe belediyeleri, dönüşüm süreçlerinde kiracıları tamamen merkezden gelen yardıma bırakmamak için kendi bütçelerinden ek destek açıklayabilmektedir. Örneğin:

• Belirli mahallelerde veya rezerv yapı alanlarında ekstra kira katkısı,

• Taşınma şirketi ile anlaşma yapılarak uygun fiyata nakliye sağlanması,

• Kiracıya yönelik danışma ve hukuki bilgilendirme birimleri kurulması gibi uygulamalar görülebilmektedir.

Kiracı bu nedenle, sadece bakanlık değil, belediyenin kentsel dönüşüm birimi ile de iletişime geçmelidir.

---

7. Konut Kiracısı ile İşyeri Kiracısının Farklı Sorunları

7.1. Konut Kiracısının Öncelikli Problemleri

Konut kiracısı için temel başlıklar:

• Ailesiyle birlikte yaşayacağı yeni bir konut bulmak,

• Mevcut kira piyasasında çok daha yüksek kiralarla karşılaşmak,

• Depozito + ilk kira + taşınma masrafını aynı anda finanse etmek.

Bu nedenle konut kiracısının:

• Taşınma yardımı dışında,

• Ev sahibi ile ek anlaşma yaparak depozito veya taşınma ücretinin bir kısmını karşılatma,

• Mümkünse sözleşmeyle daha uzun süreli ve sabit artış oranlı yeni bir kira ilişkisi kurma gibi adımları düşünmesi yararlı olabilir.

7.2. İşyeri Kiracısının Özel Durumu

İşyeri kiracısı için mesele yalnızca “dükkanı boşaltmak” değildir. Bunun yanında:

• Yıllar içinde oluşturduğu müşteri çevresi,

• Lokasyonun sağladığı görünürlük ve tabela değeri,

• İç dekorasyon ve tadilat için yaptığı yatırım da söz konusudur.

İşyeri kiracısı, taşınma yardımı alsa bile:

• Uygunsa malikten ek tazminat talebi,

• Yeni projede yer verilmesi veya başka bir lokasyonda avantajlı şartlar sunulması için müteahhitle görüşme,

• Somut zararlarını belgelendirerek dava açma gibi yolları değerlendirebilir.

Her olayda dosyanın ekonomik ve hukuki boyutu ayrı hesaplanmalıdır.

---

8. Tahliye Baskısı, Feragat ve İbranamelere Dikkat

Kentsel dönüşüm sahada sadece kanun ve yönetmelikle değil, aynı zamanda fiili baskı ve psikoloji ile de yürüyen bir süreçtir. Uygulamada kiracının önüne sıkça şu belgeler getirilebilir:

• “Şuraya imza at, yoksa hiçbir yardım alamazsın” denilen feragat formları,

• Kiracının tüm haklarından vazgeçtiğini gösteren matbu ibranameler,

• Taşınma yardımı karşılığı ileride hiçbir talepte bulunmayacağını taahhüt ettiği metinler.

Burada kiracının dikkat etmesi gerekenler:

1. Okumadan İmza Atmamak:
   “Zaten herkes imzaladı, sen de imzala” denilse bile, metin dikkatle okunmalı.

2. Haklardan Tam Feragat İçeren Cümlelere Dikkat:
   İleride doğabilecek zararlar için dava açma imkânını ortadan kaldıran, kapsamı belirsiz feragat cümleleri büyük risk taşır.

3. Mümkünse Hukuki Danışmanlık Almak:
   Özellikle yüklü miktarlı projelerde, müteahhit veya malik lehine hazırlanmış matbu belgeleri imzalamadan önce bir avukattan görüş almak, ileride yaşanacak büyük kayıpların önüne geçebilir.

---

9. Kiracının Uygulamada Atması Gereken Somut Adımlar

Kentsel dönüşümle karşılaşan bir kiracı için pratik bir “yol haritası” şu şekilde özetlenebilir:

1. Süreci Belgele:

   • Size ulaşan tüm yazılı tebligatları saklayın.

   • Müteahhit veya malik ile yapılan yazışmaları, mesajları, e-postaları kaydedin.

   • Tahliye tarihini ve varsa tutanakları dosyalayın.

2. Kira Sözleşmesini ve Belgeleri Toparla:

   • Yazılı kira sözleşmesini, yoksa banka dekontlarını,

   • İkametgâh belgesini,

   • Son dönem faturaları hazır bulundurun.

3. Resmî Destekleri Araştır:

   • Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nün ve belediyenin sitesinden güncel kira ve taşınma yardımı tutarlarını inceleyin.

   • e-Devlet üzerinden başvuru ekranlarını kontrol edin.

4. Makul Bir Tahliye Takvimi Konuş:

   • Acele ve baskı altında karar vermek yerine, yeni taşınacağınız evi, okul–iş mesafenizi, ailenizin durumunu gerçekçi şekilde planlayın.

   • Ev sahibi ve gerekiyorsa müteahhitle yazılı bir protokol yaparak, tahliye tarihini, yardım miktarını ve ödeme şeklini netleştirin.

5. İmzaladığınız Belgeleri Anlayarak İmzalayın:

   • Feragat veya ibraname metinlerinin kapsamını tam anlamadan imza atmayın.

   • “Her şeyden vazgeçiyorum” türü genel ifadeler içeren metinlere dikkat edin.

6. Gerekirse Hukuki Yola Başvurmaktan Çekinmeyin:

   • Haksız tahliye, baskı, tehdit, eşyaya müdahale gibi durumlarda savcılık ve mahkeme yolları açıktır.

   • Taşınma yardımı haksız biçimde reddedilmişse, idari başvuru ve dava yolları değerlendirilebilir.

---

10. Sonuç: Kiracı Kentsel Dönüşümde Kimsesiz Değil

Kentsel dönüşüm, deprem gerçeğiyle yaşayan bir ülkede kaçınılmaz ve gerekli bir süreç. Ancak bu sürecin sadece müteahhit–ev sahibi ekseninde değil, kiracının hukuki ve insani ihtiyaçlarını gözeten bir çerçevede yürütülmesi zorunlu.

Özetle:

• Kiracı, kentsel dönüşüm gerekçesiyle bir gecede evsiz bırakılabilecek, “nasıl olsa tapusu yok” diye görmezden gelinebilecek biri değildir.

• Tahliye sürecinde makul süre, yazılı bildirim ve insan onuruna uygun yöntemler esastır.

• Kiracının taşınma ve kira yükünü hafifletmek amacıyla devlet destekleri ve belediye katkıları bulunmaktadır.

• İşyeri kiracıları için ise sadece mekân değil, ticari gelecek ve müşteri çevresi açısından da hassas dengeler söz konusudur.

• Baskı altında imzalatılan feragat ve ibranameler konusunda dikkatli davranmak, gerektiğinde profesyonel hukuki destek almak, ileride doğabilecek büyük kayıpların önüne geçebilir.

Kentsel dönüşümle karşı karşıya kalan bir kiracı için en önemli adım, süreci bilgiyle yönetmek ve haklarını bilerek hareket etmektir. Böylece hem can güvenliği sağlanabilir, hem de maddi ve manevi kayıplar en aza indirilebilir.