Kentsel Dönüşüm ve İmar Hukuku: Şehirleşme ve Hukuki Süreçlerin Kesişimi

Kentsel dönüşüm, şehirlerin modernleşmesi, doğal afetlere karşı dayanıklılığının artırılması ve sağlıksız yapıların yenilenmesi amacıyla hayata geçirilen bir süreçtir. Türkiye, coğrafi olarak deprem riskine açık bir ülkedir ve özellikle büyük şehirlerdeki eski yapılar bu riske karşı dayanıksızdır. Bu nedenle, kentsel dönüşüm projeleri hayati bir öneme sahiptir. Bu makalede, Türkiye’de kentsel dönüşümün hukuki altyapısı, imar hukuku ile ilişkisi, ilgili kanunlar ve uygulama sorunları ele alınacaktır.

Kentsel Dönüşümün Hukuki Altyapısı

Türkiye’de kentsel dönüşümün hukuki çerçevesi, başlıca 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile çizilmiştir. Bu kanun, afet riski taşıyan alanların dönüştürülmesine, mevcut yapıların yenilenmesine ve güçlendirilmesine olanak tanımaktadır. Aynı zamanda, sağlıksız, ekonomik ömrünü tamamlamış binaların yenilenmesi sürecini düzenler.

Kentsel dönüşüm projeleri genellikle şu iki başlık altında ele alınır:
1. Riskli Alanların Dönüştürülmesi: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen ve risk altında olan alanlarda yapılacak dönüşüm çalışmaları.
2. Riskli Yapıların Yenilenmesi: Bireysel olarak tespit edilen ve risk teşkil eden yapıların dönüştürülmesi süreci.

İmar Hukuku ile İlişkisi

Kentsel dönüşüm projeleri doğrudan imar hukukunu ilgilendirir. İmar Kanunu, kentsel dönüşüm alanlarının planlanması, yapılaşma şartları ve yapı denetimi konularında temel düzenlemeler sunar. Kentsel dönüşüm projelerinin başarılı olabilmesi için mevcut imar planlarına uygun hareket edilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, ruhsatlandırma ve inşaat süreçlerinde ciddi hukuki sorunlar yaşanabilir. Bu bağlamda, kentsel dönüşüm sürecinde izlenen temel imar hukuku kuralları şunlardır:

1. İmar Planlarına Uygunluk: Kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak her türlü inşaat faaliyeti, bölgenin mevcut imar planlarına uygun olmalıdır. İmar planlarında yapılan değişiklikler de bu projelerin önemli bir parçasıdır. Kentsel dönüşüm kapsamında yer alan bölgelerde, imar planı değişiklikleri sıkça gündeme gelebilir.

2. Ruhsatlandırma ve Yapı Denetimi: Kentsel dönüşüm projelerinde yer alan yeni yapıların inşası, yapı ruhsatı alınmasını gerektirir. Aynı zamanda, bu yapıların denetlenmesi, güvenlik standartlarına uygun olup olmadığının kontrol edilmesi, Yapı Denetimi Hakkında Kanun çerçevesinde gerçekleştirilir.

3. Kat Mülkiyeti ve Mülkiyet Hakları: Kentsel dönüşüm projelerinde mevcut yapıların yıkılması ve yeni yapıların inşa edilmesi sürecinde mülkiyet hakları önemli bir yer tutar. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde, eski yapı sahiplerinin yeni yapılarda haklarının korunması ve bu hakların tapu kayıtlarına işlenmesi gerekmektedir.

Kentsel Dönüşüm Sürecindeki Hukuki Sorunlar

Kentsel dönüşüm projelerinde yaşanan en önemli hukuki sorunlardan biri, mülkiyet sahiplerinin haklarının korunmasıdır. Birçok durumda, mülkiyet sahipleri ile proje yürütücüleri arasında anlaşmazlıklar çıkabilmektedir. Bu anlaşmazlıklar genellikle şu konular etrafında şekillenir:

1. Mülkiyet Hakları ve Kamulaştırma: Kentsel dönüşüm projelerinde mülkiyet sahipleri, taşınmazlarının değeri konusunda itiraz edebilir. Kamulaştırma süreci, çoğunlukla kamu yararı gözetilerek başlatılır ancak mülk sahiplerinin tam ve adil bir tazminat alma hakkı bulunmaktadır. Bu süreç, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiştir.

2. Anlaşmazlıklar ve Uzlaşma Süreci: Kentsel dönüşüm projelerinde mülkiyet sahiplerinin bir kısmı projeye katılmayı reddedebilir. Bu durumda, uzlaşma süreçleri devreye girer. Uzlaşma sağlanamazsa, ilgili idareler, taşınmaz sahipleri hakkında dava açarak taşınmazın zorla satışı yoluna gidebilir.

3. Yıkım Kararları ve Hukuki Yaptırımlar: Kentsel dönüşüm projelerinde eski yapıların yıkılması için mahkeme kararı gerekebilir. Ancak bazı durumlarda, idari kararlarla yıkım işlemleri gerçekleştirilmektedir. Yıkım kararına itirazlar, çoğunlukla idari yargıda sonuçlanır ve hukuki süreç uzayabilir.

4. Projelerin Finansmanı: Kentsel dönüşüm projeleri genellikle finansal zorluklarla karşı karşıya kalır. Projelerin finansmanı genellikle devlet tarafından sağlanan kredilerle veya müteahhit firmaların finansal katkılarıyla gerçekleştirilir. Ancak, finansal sorunlar nedeniyle projelerin aksaması, mülk sahiplerini mağdur edebilir ve uzun süren hukuki süreçlere yol açabilir.

Kentsel Dönüşümde Anayasal Haklar

Kentsel dönüşüm süreçlerinde, mülkiyet hakkı ve konut hakkı gibi anayasal haklar ön plana çıkmaktadır. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını güvence altına alırken, 56. maddesi sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkını korumaktadır. Bu bağlamda, kentsel dönüşüm projelerinin anayasal haklar çerçevesinde şekillendirilmesi önem arz eder.

Anayasal hakların korunması, kentsel dönüşüm projelerinde kamu yararı ile özel mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi gözetmeyi zorunlu kılmaktadır. Yıkım, yenileme ve yeniden inşa süreçlerinde bireylerin mülkiyet hakkına saygı gösterilmesi gerekmektedir. Kamulaştırma gibi durumlarda ise adil tazminat ilkesi devreye girmelidir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm, Türkiye’de şehirlerin daha yaşanabilir ve güvenli hale getirilmesi için önemli bir araçtır. Ancak, bu süreçte imar hukuku ile uyumlu hareket edilmesi ve mülkiyet haklarının korunması büyük bir önem taşır. Yabancı yatırımcıların ve yerli mülk sahiplerinin haklarının korunması, hukuki düzenlemelerle sağlanmalıdır. İmar hukuku, kentsel dönüşüm projelerinin başarısının temel taşlarından biridir ve bu alanda yapılacak hukuki iyileştirmeler, kentsel dönüşüm sürecini daha etkin ve adil hale getirecektir. Kentsel dönüşüm projelerinde yaşanan hukuki sorunlar ise tarafların uzlaşması, anayasal hakların korunması ve adil yargı süreçleriyle çözülmelidir.