Kentsel Dönüşüm Projelerinde Yabancı Yatırımcıların Hakları ve Riskleri

     Türkiye’de kentsel dönüşüm projeleri, sadece şehirlerin fiziksel olarak yenilenmesini değil, aynı zamanda önemli bir yatırım alanını da temsil etmektedir. Özellikle büyük şehirlerdeki eski yapı stoğunun yenilenmesi sürecinde yabancı yatırımcıların ilgisi giderek artmaktadır. Ancak bu alanda yatırım yapmayı planlayan yabancı gerçek veya tüzel kişilerin, Türk hukukuna özgü bazı özel düzenlemeleri ve olası riskleri göz önünde bulundurmaları gerekmektedir.

---

1. Yasal Çerçeve: 6306 Sayılı Kanun

Kentsel dönüşüm projeleri, temel olarak Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında 6306 sayılı Kanunkapsamında yürütülür. Bu kanun; riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları gibi tanımlar getirerek, devletin bu alanlarda müdahale ve yeniden yapılandırma yetkisini düzenlemektedir.

Yabancı yatırımcılar, bu kapsamda geliştirilen projelerde doğrudan yatırımcı veya müteahhit sıfatıyla yer alabilirler. Ancak süreç kamu otoriteleriyle sıkı bir koordinasyon gerektirdiğinden, yerli bir ortak veya temsilciyle hareket etmek çoğu zaman avantaj sağlar.

---

2. Mülkiyet Edinme ve Kısıtlamalar

Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimi mümkündür; ancak askeri yasak bölgeler, özel güvenlik alanları ve tarımsal alanlar gibi bazı bölgelerde bu hak sınırlıdır.

Ayrıca yabancı şirketlerin taşınmaz edinimi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü denetimine tabidir ve yatırımın niteliğine göre Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya ilgili idareler nezdinde izin gerektirebilir.

---

3. Sözleşmesel Haklar ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Yabancı yatırımcılar genellikle “kat karşılığı inşaat sözleşmeleri” veya “gelir paylaşımı modeli” ile kentsel dönüşüm projelerine katılır. Bu sözleşmelerin:

• Türk Borçlar Kanunu’na uygun şekilde hazırlanması,

• Tapuda resmi şekilde düzenlenmesi,

• İleride doğabilecek risklere karşı cezai şart, iptal, gecikme, mücbir sebep ve teminat hükümlerini içermesi
  şarttır.

Yatırımcının haklarını korumak için sözleşmede bağımsız bölümlerin teslim şekli, inşaat süresi, mali katkılar, belediye onayları ve riskli yapı tespiti gibi kritik unsurlar açıkça yer almalıdır.

---

4. İdari İzin ve Ruhsat Süreçleri

Kentsel dönüşüm projeleri için:

• Riskli yapı raporu,

• Yıkım izni,

• Yeni yapı ruhsatı,

• İmar planı tadilatı
  gibi süreçlerin tamamlanması gerekir. Bu işlemler sırasında belediyeler, çevre ve şehircilik il müdürlükleri, tapu daireleri ve zaman zaman valilik gibi kurumlarla çok taraflı bir idari ilişki kurulur.

Yabancı yatırımcıların bu süreçlerde Türk mevzuatına hâkim yerel danışmanlar ile çalışması önerilir.

---

5. Finansal ve Vergisel Riskler

Yabancı yatırımcılar açısından dikkate alınması gereken başlıca mali riskler şunlardır:

• Vergilendirme: Kat karşılığı projelerde elde edilen gelir, KDV, gelir/kurumlar vergisi, damga vergisi gibi kalemlere tabidir.

• Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları (DTA): Türkiye ile yatırımcının ülkesinin bu tür bir anlaşması varsa, bazı vergilerden istisna veya iade mümkündür.

• Döviz Riski: Özellikle kira getirili projelerde Türk Lirası ile işlem yapılması, kur dalgalanmalarından kaynaklanan zarar doğurabilir.

---

6. İhtilaf ve Tahkim Riski

Kentsel dönüşüm projeleri uzun vadeli ve çok taraflı projeler olduğundan, yatırımcı ile arsa sahibi, müteahhit veya idare arasında uyuşmazlık çıkması muhtemeldir. Bu nedenle:

• Sözleşmelerde Türk mahkemeleri veya uluslararası tahkim tercihinin açıkça yazılması,

• Uyuşmazlık çözüm yollarının net şekilde belirlenmesi,

• Gecikme, aykırılık, mücbir sebep ve teminat koşullarının önceden düzenlenmesi
  yatırımcının haklarını korumak açısından hayati önem taşır.

---

Sonuç

Kentsel dönüşüm projeleri, yüksek getirili ve stratejik yatırım alanları sunmakla birlikte, yabancı yatırımcılar açısından hem hukuki hem de operasyonel riskler içermektedir. Bu projelere katılmadan önce, mülkiyet hakları, sözleşmesel hükümler, izin süreçleri, vergi yükümlülükleri ve ihtilaf yönetimi gibi konularda detaylı bir ön çalışma yapılmalı ve profesyonel hukuki danışmanlık alınmalıdır.

Yabancı yatırımcının Türkiye’deki kentsel dönüşüm alanında başarılı bir şekilde yer alabilmesi, büyük ölçüde doğru yapılandırılmış sözleşmelere ve etkin hukuki risk yönetimine bağlıdır.