İtalyada Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? 2026 Güncel Hukuki Rehber

 İtalya’da gayrimenkul satış sözleşmesi nasıl hazırlanır? Teklif, ön satış sözleşmesi, compromesso, caparra, noter devri, rogito, tapu ve kadastro kontrolü, ipotek, vergi, yabancı alıcılar ve Türk yatırımcılar için kapsamlı hukuki rehber.

Giriş

İtalya’da gayrimenkul satış sözleşmesi hazırlanırken süreç, Türkiye’deki klasik tapu devri mantığından daha farklı işler. İtalya’da bir taşınmazın satışı çoğu zaman üç aşamalı ilerler: satın alma teklifi, ön satış sözleşmesi — contratto preliminare veya compromesso, ve son aşamada noter huzurunda imzalanan kesin satış senedi — rogito veya atto definitivo di compravendita.

Bu süreçte en kritik belge çoğu zaman ön satış sözleşmesidir. Çünkü alıcı ve satıcı bu sözleşmeyle ileride kesin satış sözleşmesini imzalamayı taahhüt eder. İtalyan Noterler Birliği’nin rehberine göre “preliminare di vendita” veya “compromesso”, satıcı ve alıcının satışın şartlarını ve süresini belirleyerek ileride kesin satış sözleşmesini yapmayı üstlendiği sözleşmedir. Bu sözleşme mülkiyeti hemen devretmez; fakat taraflar üzerinde bağlayıcı borç doğurur.

Bu nedenle İtalya’da gayrimenkul satış sözleşmesi hazırlanırken yalnızca satış bedelinin ve adresin yazılması yeterli değildir. Taşınmazın tapu geçmişi, ipotek ve haciz durumu, kadastro bilgileri, imar uygunluğu, kat mülkiyeti, enerji belgesi, kira sözleşmeleri, apartman borçları, satış bedelinin ödeme şekli, kapora, banka kredisi şartı, teslim tarihi, noter masrafları, vergi yükümlülüğü ve yabancı alıcının hukuki durumu ayrıntılı düzenlenmelidir.

İtalya’da Gayrimenkul Satış Süreci Nasıl İşler?

İtalya’da gayrimenkul alım satım süreci genellikle ilk olarak proposta d’acquisto, yani satın alma teklifiyle başlar. Alıcı, belirli bir taşınmazı belirli fiyat ve şartlarla satın almak istediğini yazılı olarak bildirir. Notariato açıklamasına göre satın alma teklifi, alıcının belirli bir malı belirli bir fiyatla almak istediğini gösteren yazılı irade beyanıdır ve alıcı bu tekliften doğan yükümlülüklere dikkat etmelidir. Satıcı teklifi yazılı olarak kabul ettiğinde teklif bağlayıcı hâle gelebilir ve çoğu durumda ön sözleşme etkisi doğurabilir.

İkinci aşama contratto preliminare veya compromesso aşamasıdır. Bu sözleşme, alıcı ve satıcının ileride noter huzurunda kesin satış sözleşmesini imzalayacağını belirleyen bağlayıcı sözleşmedir. Notariato rehberinde, kabul edilmiş satın alma teklifinin çoğu zaman fiilen ön sözleşmeye dönüştüğü, bu nedenle matbu teklif metinlerinin dikkatle incelenmesi gerektiği vurgulanmaktadır.

Üçüncü aşama ise rogito notarile, yani noter huzurunda kesin satış işlemidir. İtalya’da taşınmaz satışı için noter merkezi bir role sahiptir. Notariato’ya göre gayrimenkul alım satımında noter devreye girer ve noter seçimi kural olarak alıcıya aittir. Kesin satış senedinin imzalanmasıyla birlikte mülkiyet devri gerçekleşir; noter işlem sonrasında gerekli kayıt ve vergi işlemlerini yürütür.

Satın Alma Teklifi Hazırlanırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Yabancı alıcıların yaptığı en büyük hata, satın alma teklifini basit bir niyet beyanı sanmalarıdır. Oysa İtalya’da satın alma teklifi satıcı tarafından kabul edildiğinde bağlayıcı sonuçlar doğurabilir. Notariato rehberinde, teklif kabul edildiğinde fiilen ön satış sözleşmesinin kurulabileceği ve tarafların teklif metnindeki şartlarla bağlı kalabileceği açıklanmaktadır.

Bu nedenle satın alma teklifinde şu hususlar açıkça yazılmalıdır: taşınmazın tam adresi, kadastro bilgileri, teklif edilen satış bedeli, kapora miktarı, teklifin geçerlilik süresi, ödemenin nasıl yapılacağı, banka kredisi şartı varsa bu şart, noter devrinin son tarihi, taşınmazın boş veya kiracılı teslim edileceği, satıcının borç ve takyidatları kaldırma yükümlülüğü, teklifin hangi hâllerde hükümsüz kalacağı.

Alıcı açısından özellikle banka kredisi şartı önemlidir. Eğer alıcı taşınmazı mortgage veya krediyle satın alacaksa, teklif ve ön sözleşmede “kredi onayı alınması şartıyla” işlem yapılacağı açıkça yazılmalıdır. Aksi halde kredi çıkmazsa alıcı kaporasını kaybedebilir veya sözleşmeye aykırılık iddiasıyla karşılaşabilir.

Ön Satış Sözleşmesi Nedir?

Ön satış sözleşmesi, İtalya’da gayrimenkul işlemlerinin en önemli aşamalarından biridir. Bu sözleşme mülkiyeti devretmez; ancak tarafları kesin satış sözleşmesini imzalamaya zorlar. Notariato rehberine göre ön sözleşme, tarafların kesin satış sözleşmesini yapma borcu altına girdiği bir sözleşmedir ve bu borç yalnızca taraflar arasında doğar.

Bu ayrım çok önemlidir. Çünkü ön sözleşme imzalandığında alıcı henüz malik olmaz. Mülkiyet ancak noter huzurunda kesin satış senedinin imzalanması ve kayıt işlemlerinin yapılmasıyla geçer. Bu nedenle ön sözleşme ile kesin satış arasındaki dönemde satıcıya, taşınmaza ve üçüncü kişi risklerine karşı koruma sağlanmalıdır.

Ön sözleşme, aceleyle hazırlanmış bir emlakçı formu olmamalıdır. Notariato rehberinde, teklif veya ön sözleşme aşamasında profesyonel yardım alınmasının tavsiye edildiği, özellikle ödeme şekli, taşınmazın tanımı ve garantiler bakımından matbu formların yeterli olmayabileceği belirtilmektedir.

Ön Satış Sözleşmesinde Bulunması Gereken Temel Unsurlar

İyi hazırlanmış bir İtalya gayrimenkul ön satış sözleşmesinde en az şu başlıklar bulunmalıdır:

Tarafların kimlik ve vergi bilgileri açıkça yazılmalıdır. Alıcı ve satıcının adı, soyadı, doğum tarihi, vatandaşlığı, adresi, pasaport veya kimlik bilgileri, codice fiscale numarası ve varsa temsilci/vekil bilgileri belirtilmelidir. Yabancı alıcı için codice fiscale, İtalya’da taşınmaz alımında zorunlu pratik belgelerden biridir; İtalya Oslo Büyükelçiliği’nin yabancı alıcı rehberinde, yabancının taşınmaz satın almak için İtalyan vergi kimlik numarası alması gerektiği belirtilmektedir.

Taşınmazın tanımı eksiksiz olmalıdır. Adres, bağımsız bölüm, kat, oda sayısı, eklentiler, garaj, depo, bahçe, arsa payı, ortak alanlar, kadastro verileri, imar durumu ve kullanım amacı yazılmalıdır. Notariato rehberi, ön sözleşmenin satışın ana unsurlarını, özellikle fiyatı ve taşınmazı göstermesi gerektiğini; taşınmazın kadastro verileriyle tanımlanmasının önemini vurgulamaktadır.

Satış bedeli ve ödeme planı net olmalıdır. Toplam bedel, teklif aşamasında ödenen tutar, kapora, ara ödeme, bakiye ödeme, banka kredisi, noter emanet hesabı, ödeme günü ve ödeme para birimi yazılmalıdır. Yabancı alıcılar bakımından döviz transferi, banka uyum incelemesi ve fon kaynağı açıklaması da ayrıca planlanmalıdır.

Kesin satış tarihi belirtilmelidir. Ön sözleşme, hangi tarihe kadar noter huzurunda kesin satış yapılacağını düzenlemelidir. Ayrıca taraflardan biri bu tarihte hazır olmazsa ne olacağı, kapora ve tazminat sonuçları açık yazılmalıdır.

Teslim şartı düzenlenmelidir. Taşınmaz boş mu teslim edilecek, kiracılı mı satılacak, mobilyalar dahil mi, anahtar ne zaman verilecek, aidat ve faturalar hangi tarihe kadar satıcıya ait olacak, apartman borçları kim tarafından ödenecek gibi sorular sözleşmede cevaplanmalıdır.

Caparra, Acconto ve Ödeme Güvencesi

İtalya’da gayrimenkul satış sözleşmelerinde en çok karşılaşılan kavramlardan biri caparra confirmatoriadır. Bu, çoğu zaman alıcının ön sözleşme aşamasında satıcıya verdiği kapora niteliğindedir. Taraflardan biri sözleşmeye aykırı davranırsa kaporanın hukuki sonucu önem kazanır.

Notariato rehberinde, satın alma teklifinin veya ön sözleşmenin çoğu zaman kapora ödemesiyle birlikte yapıldığı; satıcının teklifi kabul etmesiyle tarafların ön sözleşme şartlarıyla bağlı hâle gelebileceği belirtilmektedir.

Caparra confirmatoria ile acconto prezzo birbirinden farklıdır. Acconto, satış bedelinden düşülecek avans ödemesidir. Caparra ise teminat ve yaptırım işlevi görür. Alıcı haksız şekilde sözleşmeden dönerse satıcı kaporayı alıkoyabilir. Satıcı haksız şekilde satıştan dönerse alıcı kaporanın iki katını talep edebilir veya bazı hâllerde sözleşmenin ifasını ve zararını isteyebilir. Bu nedenle sözleşmede ödenen tutarın “caparra” mı, “acconto” mu olduğu açık yazılmalıdır.

Yabancı alıcılar bakımından kaporanın doğrudan satıcı hesabına değil, bazı durumlarda noter emanet hesabı veya güvenli ödeme mekanizması üzerinden ödenmesi daha güvenli olabilir. Özellikle tapu, ipotek, imar, miras veya ortaklık problemi bulunan taşınmazlarda kaporanın serbest bırakılması şartlara bağlanmalıdır.

Tapu, İpotek ve Kadastro Kontrolü

İtalya’da gayrimenkul satış sözleşmesi imzalanmadan önce yapılması gereken en önemli işlem due diligence, yani hukuki ve teknik incelemedir. Yabancı alıcı taşınmazı sadece fotoğraflara, emlakçının beyanına veya satıcının sözlü açıklamasına göre almamalıdır.

İtalya Oslo Büyükelçiliği’nin yabancı alıcı rehberinde, taşınmazın hukuki durumunun Catasto ve tapu kayıtları üzerinden kontrol edilmesi, taşınmaz üzerinde borç, takyidat veya hukuki ihtilaf bulunup bulunmadığının araştırılması, satıcının satma hakkının olup olmadığının ispezione ipotecaria ile incelenmesi tavsiye edilmektedir.

Bu incelemede özellikle şu belgeler kontrol edilmelidir: satıcının mülkiyet belgesi, önceki satış senedi, miras veya bağış yoluyla edinim varsa ilgili belgeler, ipotek kayıtları, haciz ve pignoramento kayıtları, mahkeme şerhleri, üçüncü kişi hakları, intifa hakkı, kira sözleşmesi, önalım hakkı, kadastro planı, imar ruhsatı, agibilità belgesi, enerji performans belgesi, apartman yönetim borçları ve teknik uygunluk raporu.

Kadastro kaydı tek başına mülkiyetin mutlak delili gibi görülmemelidir. İtalya’da Catasto esas olarak vergi ve taşınmaz tanımlama fonksiyonu taşır. Bu nedenle ipotek sicili ve noter kayıtlarıyla birlikte değerlendirilmelidir.

İmar ve Teknik Uygunluk Kontrolü

İtalya’da taşınmaz alımında en kritik risklerden biri, evin fiili durumu ile kayıtlı imar ve kadastro durumunun farklı olmasıdır. Örneğin kaçak oda eklenmiş olabilir, teras kapatılmış olabilir, bodrum yaşam alanına çevrilmiş olabilir, kırsal yapı konut gibi kullanılabilir veya planlarda görünmeyen ek yapılar bulunabilir.

İtalya Oslo Büyükelçiliği rehberi, alıcının taşınmazın yerel imar kurallarına uygunluğunu kontrol etmesini ve gerekirse geometra veya ingegnere tarafından teknik inceleme yaptırmasını tavsiye eder. Bu inceleme yapısal sorunları, altyapı problemlerini ve arazi kullanımına ilişkin riskleri ortaya çıkarabilir.

Ön satış sözleşmesinde satıcının şu beyanları açıkça yer almalıdır: taşınmazın imar mevzuatına uygun olduğu, yapı ruhsatı ve kullanım izni bakımından hukuki engel bulunmadığı, kadastro planlarının fiili durumu yansıttığı, kaçak yapı veya giderilmemiş aykırılık bulunmadığı, enerji performans belgesinin teslim edileceği ve kesin satışa kadar gerekli düzeltmelerin satıcı tarafından yapılacağı.

Ön Sözleşmenin Kaydı ve Transkripsiyonu

İtalya’da ön satış sözleşmesinin iki ayrı hukuki görünümü vardır: registrazione ve trascrizione.

Registrazione, ön sözleşmenin Agenzia delle Entrate nezdinde vergi kaydına sunulmasıdır. Notariato rehberine göre ön sözleşmenin kaydı zorunludur ve sözleşmenin imzalanmasından veya alıcının satıcının kabulünü öğrendiği tarihten itibaren 20 gün içinde yapılmalıdır. Bu kayıt için sabit kayıt vergisi ve kapora/avans üzerinden oranlı vergi gündeme gelir.

Trascrizione ise ön sözleşmenin taşınmaz siciline işlenmesidir ve daha güçlü koruma sağlar. Notariato rehberi, ön sözleşmenin yalnızca taraflar arasında etki doğurduğunu; satıcının teorik olarak aynı taşınmazı başkasına satması, ipotek tesis etmesi veya taşınmazın üçüncü kişi işlemlerine konu olması riskine karşı ön sözleşmenin taşınmaz siciline geçirilmesinin önemli bir güvence sunduğunu açıklar.

Özellikle yüksek bedelli taşınmazlarda, satıcının borç riski varsa, kesin satış tarihi ileri bir tarihe bırakılıyorsa, alıcı ciddi kapora ödüyorsa veya taşınmaz üzerinde imar/finansman işlemleri tamamlanacaksa ön sözleşmenin noter huzurunda yapılması ve transkripsiyonunun sağlanması ciddi koruma sağlar.

Noter Satışı ve Rogito

Kesin satış, İtalya’da noter huzurunda yapılır. Noter, tarafların kimliğini, yetkisini, taşınmaz kayıtlarını, vergi durumunu ve işlemin şekli şartlarını kontrol eder. Notariato’ya göre gayrimenkul alım satımında noter seçimi kural olarak alıcıya aittir.

Rogito’da satış bedeli, ödeme şekli, taşınmazın kadastro ve tapu bilgileri, taraf beyanları, vergi rejimi, ipotek/haciz durumu, enerji belgesi, komisyon bilgileri ve teslim şartları yer alır. Satış senedi imzalandıktan sonra noter, kaydı ve vergi işlemlerini yürütür.

Alıcı, noter gününden önce taşınmazı mutlaka tekrar görmelidir. Notariato rehberi de satış günü veya satıştan önce alıcının evi fiilen ziyaret edip teslim durumunu ve satıcıyla kararlaştırılan şartlara uygun bırakılıp bırakılmadığını kontrol etmesinin uygun olduğunu belirtmektedir.

Vergiler ve Masraflar

İtalya’da gayrimenkul alımında vergi, satıcının özel kişi mi şirket mi olduğuna, taşınmazın konut mu ticari mi olduğuna, alıcının prima casa avantajından yararlanıp yararlanmadığına ve işlemin KDV’ye tabi olup olmadığına göre değişir.

Notariato, gayrimenkul işlemlerinde kayıt vergisi, ipotek vergisi ve kadastro vergisi bulunduğunu; inşaat veya yenileme şirketlerinden yapılan bazı konut satışlarında KDV uygulanabileceğini açıklar. Satıcı açısından ise bazı hâllerde taşınmaz değer artış kazancı vergisi doğabilir; Notariato, konutlarda satış kazancı için noterde ödenebilen ikame vergi oranının 26% olabileceğini belirtmektedir.

Ön sözleşme aşamasında da vergi doğar. Notariato rehberine göre ön sözleşmenin kaydı sırasında sabit kayıt vergisi ve kapora veya avans niteliğindeki ödemeler üzerinden oranlı vergi gündeme gelir. Bu nedenle alıcı yalnızca satış bedelini değil; noter ücreti, vergi, emlakçı komisyonu, teknik inceleme, tercüme, vekâletname, banka masrafı ve kayıt giderlerini de bütçeye eklemelidir.

Yabancı Alıcılar Açısından Özel Hususlar

Yabancılar İtalya’da taşınmaz satın alabilir; ancak alıcının vatandaşlığı, oturum durumu ve karşılıklılık değerlendirmesi önem taşıyabilir. Notariato, Avrupa Birliği vatandaşları için İtalya’da gayrimenkul alım satımında özel şart bulunmadığını belirtmektedir. İtalya Oslo Büyükelçiliği’nin yabancı alıcı rehberinde de AB ve EFTA vatandaşları bakımından kısıtlama bulunmadığı, AB dışı vatandaşların ise geçerli oturum durumu gibi hususları dikkate alması gerektiği açıklanmaktadır.

Türk vatandaşları bakımından uygulamada İtalya’da gayrimenkul alımı mümkündür; ancak somut işlemde noter, alıcının kimliğini, codice fiscale numarasını, gerekiyorsa oturum/karşılıklılık durumunu ve ödeme kaynağını kontrol edebilir. Bu nedenle Türk alıcının işlem öncesinde pasaport, codice fiscale, adres bilgisi, medeni hal, fon kaynağı ve gerekirse vekâletname belgelerini hazırlaması gerekir.

Taşınmaz satın almak tek başına İtalya’da oturum veya vatandaşlık hakkı sağlamaz. Oslo Büyükelçiliği rehberinde de taşınmaz alımının otomatik olarak oturum veya vatandaşlık vermediği açıkça belirtilmektedir. Bu nedenle gayrimenkul yatırımı ile oturum planı ayrı hukuki başlıklar olarak değerlendirilmelidir.

Vekâletname ile Satış Sözleşmesi Yapılması

Yabancı alıcı İtalya’ya gidemiyorsa, bir avukata, notere veya güvenilir temsilciye procura, yani vekâletname verebilir. Oslo Büyükelçiliği rehberinde, alıcının İtalyan banka hesabı yoksa veya işlemi uzaktan yürütmek istiyorsa vekâletnameyle işlem yapılabileceği; noterin ödemeyi alıp satıcıya aktarabileceği belirtilmektedir.

Vekâletnamede taşınmazın tanımı, satın alma yetkisi, teklif imzalama, ön sözleşme yapma, kapora ödeme, noter satışını imzalama, vergi beyanı yapma, banka işlemleri, teslim alma ve kayıt işlemlerini yürütme yetkileri açık yazılmalıdır. Türkiye’de düzenlenen vekâletnamenin İtalyan makamlarınca kabul edilebilmesi için apostil ve İtalyanca tercüme gerekebilir.

Sözleşmeye Konulması Gereken Koruyucu Şartlar

Alıcı lehine hazırlanacak İtalya gayrimenkul satış sözleşmesinde şu koruyucu hükümler mutlaka düşünülmelidir:

Taşınmazın takyidatsız devri şartı yazılmalıdır. Satıcı, kesin satış gününde taşınmazı ipotek, haciz, intifa, kira, önalım, üçüncü kişi hakkı ve borçlardan ari şekilde devretmeyi taahhüt etmelidir.

Banka kredisi şartı konulmalıdır. Alıcı kredi kullanacaksa, kredi çıkmaması hâlinde alıcının kaporasını kaybetmeden sözleşmeden dönebileceği açık yazılmalıdır.

Teknik uygunluk şartı yazılmalıdır. Kadastro, imar, agibilità, enerji belgesi ve yapı ruhsatı bakımından eksiklik varsa, bunların kesin satışa kadar satıcı tarafından giderileceği düzenlenmelidir.

Apartman borçları düzenlenmelidir. Satıcı, kesin satış tarihine kadar doğmuş aidat ve olağanüstü giderleri ödemelidir. Apartman yönetiminden borç yoktur yazısı alınması faydalıdır.

Teslim ve boşaltma şartı yazılmalıdır. Taşınmaz kiracılıysa kira sözleşmesi incelenmeli; boş teslim edilecekse teslim tarihi ve boşaltma yaptırımı açıkça düzenlenmelidir.

Satıcının Beyan ve Garantileri

Satıcı sözleşmede şu beyanları vermelidir: taşınmazın maliki olduğu, satış yetkisinin bulunduğu, taşınmaz üzerinde gizli takyidat veya üçüncü kişi hakkı bulunmadığı, kadastro ve imar durumunun fiili durumla uyumlu olduğu, taşınmazın kiracılı olup olmadığı, apartman borcu bulunmadığı, vergi veya miras kaynaklı satış engeli olmadığı, enerji performans belgesinin sağlanacağı ve kesin satış gününe kadar taşınmazın değerini azaltacak işlem yapmayacağı.

Eğer taşınmaz miras yoluyla satıcıya geçmişse, miras belgeleri ve tüm mirasçıların rızası kontrol edilmelidir. Eğer satıcı şirketse, şirketin temsil yetkisi, tasfiye/iflas durumu, vergi borcu ve imza yetkilisi ayrıca incelenmelidir.

Türk Yatırımcılar İçin Pratik Hukuki Yol Haritası

Türk vatandaşı veya Türk şirketi İtalya’da gayrimenkul satın alacaksa süreç şu şekilde yürütülmelidir:

Öncelikle codice fiscale alınmalıdır. Sonra taşınmaz için hukuki ve teknik due diligence yapılmalıdır. Satıcının mülkiyet belgesi, ipotek kayıtları, kadastro planı, imar uygunluğu, enerji belgesi, apartman borçları ve varsa kira sözleşmesi incelenmelidir. Satın alma teklifi, kapora kaybı yaratmayacak şekilde şartlı hazırlanmalıdır. Ön sözleşme noter kontrolünde ve mümkünse transkripsiyon korumasıyla yapılmalıdır. Kesin satış öncesinde taşınmaz yeniden gezilmeli, ödeme güvenli şekilde yapılmalı ve noter satışında vergi rejimi doğru belirlenmelidir.

En Sık Yapılan Hatalar

En sık hata, satın alma teklifini basit bir rezervasyon belgesi sanmaktır. Teklif kabul edildiğinde ön sözleşme etkisi doğabilir ve alıcı kapora kaybedebilir.

İkinci hata, tapu ve ipotek kontrolü yapılmadan kapora ödemektir. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, mahkeme şerhi veya üçüncü kişi hakkı olabilir.

Üçüncü hata, kadastro ve imar uygunluğunu kontrol etmemektir. Fiili durum ile planlar uyumsuzsa satış sonrası düzeltme masrafları alıcıya kalabilir.

Dördüncü hata, caparra ve acconto ayrımını yapmamaktır. Ödemenin hukuki niteliği net yazılmazsa sözleşmeden dönme hâlinde ciddi uyuşmazlık çıkar.

Beşinci hata, ön sözleşmeyi kaydettirmemek veya transkripsiyon yaptırmamaktır. Notariato, ön sözleşmenin kaydının zorunlu olduğunu ve 20 gün içinde yapılması gerektiğini açıklamaktadır.

Altıncı hata, taşınmaz alımının oturum veya vatandaşlık sağlayacağını sanmaktır. İtalya’da taşınmaz almak otomatik oturum veya vatandaşlık vermez.

Sonuç

İtalya’da gayrimenkul satış sözleşmesi hazırlanırken süreç, yalnızca satış bedelinin yazılması ve imza atılmasından ibaret değildir. Doğru hazırlanmış bir sözleşme; alıcıyı kapora kaybından, ipotek ve haciz riskinden, imar aykırılığından, satıcının ikinci kez satış yapmasından, apartman borçlarından, kredi çıkmaması sorunundan ve teslim uyuşmazlıklarından korur.

İtalya’da güvenli bir gayrimenkul alımı için teklif, ön sözleşme ve noter satışı birbirinden ayrılmalıdır. Satın alma teklifi dikkatle hazırlanmalı; ön sözleşme taşınmazın tüm teknik, hukuki ve mali şartlarını içermeli; kesin satış ise noter huzurunda eksiksiz kayıt ve vergi işlemleriyle tamamlanmalıdır. Notariato’nun da vurguladığı üzere ön sözleşme, tarafları bağlayan ciddi bir sözleşmedir ve doğru hazırlanırsa hem alıcıyı hem satıcıyı korur.

Türk yatırımcılar açısından en güvenli yaklaşım; İtalya’da taşınmaz satın almadan önce codice fiscale almak, profesyonel teknik inceleme yaptırmak, ipotek ve kadastro kayıtlarını kontrol etmek, kaporayı güvenli şartlara bağlamak, ön sözleşmeyi noter kontrolünde hazırlamak ve mümkünse taşınmaz siciline transkripsiyon yaptırmaktır. Bu şekilde hazırlanmış bir gayrimenkul satış sözleşmesi, İtalya’daki yatırımın yalnızca ticari değil, hukuki olarak da güvenli olmasını sağlar.