Yolu Olmayan Arsaya Nasıl Yol Alınır? Zorunlu Geçit Hakkı Davası
Bir arsa satın aldığınızı düşünün.
Tapunuz var, taşınmaz tamamen size ait ancak önemli bir sorunla karşılaşıyorsunuz:
Arsanızın kamu yoluna doğrudan çıkışı yok.
Taşınmaza ulaşabilmek için komşunun tarlasından veya arsasından geçmek zorundasınız.
Komşunuz yıllarca geçmenize izin vermiş ancak bir gün:
“Artık benim arazimden geçemezsin.”
diyerek yolu kapatmış olabilir.
Ya da yeni satın aldığınız taşınmazın etrafının tamamen başka parsellere çevrili olduğunu sonradan fark etmiş olabilirsiniz.
Bu durumda taşınmaz sahibi ne yapabilir?
Komşu arazi sahibini yol vermeye zorlayabilir mi?
Komşunun istediği herhangi bir bedeli ödemek zorunda mıdır?
Yol hangi parselden geçirilir?
Araç geçecek kadar geniş yol istenebilir mi?
Türk Medeni Kanunu bu soruna zorunlu geçit hakkı adı verilen özel bir çözüm getirmektedir.
Zorunlu Geçit Hakkı Nedir?
Türk Medeni Kanunu’nun 747. maddesine göre taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında komşularından kendisine geçit hakkı verilmesini isteyebilir.
Geçit hakkının amacı, bir taşınmazın ekonomik ve fiilî olarak kullanılamaz durumda kalmasını engellemektir.
Örneğin dört tarafı başka parsellere çevrili bir tarla düşünelim.
Tarlanın sahibinin kendi taşınmazına ulaşabilmesi için helikopter kullanması beklenemez.
Hukuk düzeni, belirli koşullarda komşu taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını sınırlayarak yolu bulunmayan taşınmaza ulaşım imkânı sağlar.
Ancak bu hak ücretsiz değildir.
Geçit hakkı kurulacak taşınmazın malikine uygun ve tam bir bedel ödenmesi gerekir.
Arsaya Hiç Yol Olmaması mı Gerekir?
Hayır.
Geçit hakkı yalnızca hiçbir yolu bulunmayan taşınmazlar bakımından uygulanmaz.
Yargıtay uygulamasında iki farklı geçit ihtiyacından söz edilmektedir:
Mutlak geçit ihtiyacı: Taşınmazın genel yola hiçbir bağlantısının bulunmaması.
Nispi geçit ihtiyacı: Taşınmazın teorik olarak bir yolu bulunmasına rağmen mevcut yolun taşınmazın kullanım ihtiyacını karşılamaya yeterli olmaması.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, genel yola bağlantısı bulunmayan taşınmazlarla birlikte mevcut yolu ihtiyacını karşılamayan taşınmazlar bakımından da zorunlu geçit hakkının gündeme gelebileceğini kabul etmektedir.
Örneğin bir tarlaya yalnızca 80 santimetre genişliğinde patika yol gidiyorsa ancak tarımsal faaliyet nedeniyle traktörle ulaşım zorunluysa mevcut yolun yeterli olup olmadığı ayrıca değerlendirilebilir.
Dolayısıyla tapu veya haritada bir yol görünmesi tek başına geçit hakkı talebini her zaman ortadan kaldırmaz.
Komşu “Ben Yol Vermiyorum” Derse Ne Olur?
Zorunlu geçit hakkının özelliği tam olarak burada ortaya çıkar.
Şartları mevcutsa komşunun rızasının bulunması zorunlu değildir.
Taraflar anlaşabiliyorsa tapuda irtifak hakkı kurulması suretiyle sorun mahkemeye gitmeden çözülebilir.
Ancak komşu geçit vermeyi kabul etmiyorsa mahkemeden zorunlu geçit hakkı kurulması istenebilir.
Mahkemenin vereceği karar sonucunda geçit hakkı tapuya tescil edilir.
Bu nedenle:
“Arazi benim, hiç kimseyi geçirmem.”
şeklindeki düşünce mülkiyet hakkının mutlak olduğu varsayımına dayanır ve hukuken her durumda doğru değildir.
Türk Medeni Kanunu, zorunlu geçit ihtiyacı bulunan bazı durumlarda komşu taşınmaz malikinin mülkiyet hakkına kanuni sınırlama getirmektedir.
Yol İstediğim Komşuyu Ben Seçebilir miyim?
Tam olarak değil.
Taşınmaz sahibi kendisi açısından en rahat veya en kısa olan yolu gösterebilir ancak mahkeme yalnızca davacının tercihine göre karar vermez.
TMK m.747’ye göre geçit hakkı öncelikle önceki mülkiyet ve yol durumuna göre geçit vermesi en uygun düşen komşudan istenir.
Böyle bir durum belirlenemiyorsa geçidin en az zarar görecek taşınmaz üzerinden kurulması gerekir.
Dolayısıyla sizin için en kısa güzergâh, komşu açısından çok büyük bir zarara yol açıyorsa başka bir güzergâh tercih edilebilir.
Geçit davalarının temel düşüncesi, iki tarafın menfaatlerini mümkün olduğunca dengelemektir.
Bu yaklaşım uygulamada fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi olarak karşımıza çıkmaktadır. Yargıtay da geçit bedelinin ve güzergâhının belirlenmesinde mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmaz malikinin zararının gözetilmesini istemektedir.
En Kısa Yol Her Zaman Seçilmek Zorunda mı?
Hayır.
Örneğin iki farklı seçenek olduğunu düşünelim.
Birinci seçenek 50 metre uzunluğunda ancak komşunun evinin tam önünden geçiyor.
İkinci seçenek 70 metre uzunluğunda ancak tarlanın kenarından ilerliyor ve komşunun kullanımını çok daha az etkiliyor.
Mahkeme yalnızca:
“50 metre daha kısa.”
diyerek birinci yolu tercih etmek zorunda değildir.
Güzergâh belirlenirken;
- yolun uzunluğu,
- parsellerin mevcut kullanımı,
- taşınmazların değeri,
- tarımsal faaliyetler,
- mevcut yapılar,
- ağaçlar,
- arazinin bölünüp bölünmeyeceği,
- yol nedeniyle oluşacak değer kaybı,
- geçidin diğer malike vereceği zarar
birlikte değerlendirilir.
Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 15.10.2024 tarihli kararında geçit nedeniyle taşınmazın bütünlüğünün bozulması ve taşınmazdaki samanlığın kullanılamamasından doğacak zararın dahi geçit bedeline eklenmesi gerektiği belirtilmiştir.
Geçit Hakkı İçin Komşuya Para Ödenir mi?
Evet.
Zorunlu geçit hakkı bedelsiz değildir.
TMK m.747 açıkça “tam bedel” karşılığında geçit hakkı verilmesini düzenlemektedir.
Mahkemece yapılacak keşifte uzman bilirkişiler geçidin geçeceği alanı ve bu nedenle komşu taşınmazda oluşacak ekonomik kaybı değerlendirir.
Örneğin 3 metre genişliğinde ve 50 metre uzunluğunda bir yol kurulacaksa yaklaşık 150 metrekarelik bölüm geçit irtifakıyla yüklenmiş olacaktır.
Ancak bedel yalnızca:
150 m² x arsa metrekare değeri
şeklinde basit bir hesapla belirlenmeyebilir.
Geçit nedeniyle taşınmazın geri kalanında oluşabilecek değer kaybı veya mevcut kullanım üzerindeki olumsuz etkiler de hesaba katılabilir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2024/3562 E., 2024/4559 K. sayılı kararında geçidin taşınmaz bütünlüğünde meydana getirdiği değer kaybının ve kullanım zararının da hesaba katılması gerektiği açıkça ifade edilmiştir.
Geçit Bedelini Kim Belirler?
Taraflar anlaşamıyorsa bedeli mahkemenin görevlendirdiği uzman bilirkişiler belirler.
Bu nedenle komşunun:
“Ben ancak 5 milyon TL verirsen yol veririm.”
demesi, mahkeme bakımından bağlayıcı değildir.
Aynı şekilde geçit isteyen taşınmaz sahibinin:
“Buradan zaten kimse yararlanmıyor, 10.000 TL yeter.”
demesi de tek başına belirleyici olmaz.
Taşınmazın niteliği ve güncel ekonomik değeri objektif kriterlerle tespit edilir.
Geçit Bedeli Hangi Tarihe Göre Hesaplanır?
Bu konu özellikle Türkiye’deki yüksek taşınmaz fiyat değişimleri nedeniyle son derece önemlidir.
Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre geçit bedelinin karar tarihine mümkün olduğunca yakın rayiç değerler üzerinden belirlenmesi gerekir.
Çünkü dava birkaç yıl sürerse ilk keşifte belirlenen bedel karar tarihinde son derece düşük kalabilir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2021/3129 E., 2021/2537 K. sayılı kararında da mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmaz malikinin mağdur edilmemesi için geçit bedelinin karar tarihine en yakın rayiç değer üzerinden belirlenmesi gerektiği kabul edilmiştir.
Yargıtay’ın 2024 tarihli güncel kararında da yargılama sırasında paranın satın alma gücünde meydana gelen azalma dikkate alınarak karar tarihine yakın bedel belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Yol Kaç Metre Genişliğinde Olur?
Kanunda bütün taşınmazlar için geçerli:
“Geçit yolu mutlaka üç metre olacaktır.”
şeklinde sabit bir ölçü bulunmamaktadır.
Genişlik taşınmazın niteliğine ve gerçek ihtiyaca göre belirlenir.
Yargıtay uygulamasında özellikle tarım arazilerinde bir tarım aracının geçmesine elverişli olacak şekilde yaklaşık 2,5-3 metre genişliğinde geçit kurulması genellikle yeterli kabul edilmektedir. Daha geniş bir yol kurulması gerekiyorsa bunun somut nedeninin ortaya konulması gerekir.
Örneğin yalnızca yaya ulaşımı gereken küçük bir taşınmaz ile traktör, biçerdöver veya ağır araç girmesi gereken tarımsal taşınmazın ihtiyacı aynı değildir.
Benzer şekilde konut yapılması hukuken mümkün olan bir taşınmaza araç erişimi ihtiyacı da ayrıca değerlendirilebilir.
Mahkemenin amacı, davacıya mümkün olan en geniş yolu vermek değil, zorunlu ihtiyacı karşılayacak ölçüde yol oluşturmaktır.
Bana Sadece Komşunun Tarlasına Kadar Yol Verilmesi Yeterli mi?
Hayır.
Yargıtay’ın geçit hakkı davalarında benimsediği en önemli ilkelerden biri kesintisizlik ilkesidir.
Kurulacak geçit, lehine geçit hakkı verilen taşınmazdan başlayarak kesintisiz biçimde genel yola ulaşmalıdır.
Örneğin sizin arsanızdan komşunun tarlasına geçiş sağlanıyor ancak komşunun tarlasından sonra kamu yoluna ulaşmak için hâlâ başka bir parselden geçmek gerekiyorsa gerçek anlamda yol sorunu çözülmüş olmaz.
Yargıtay bu nedenle yalnızca bir sonraki parsele ulaşan ancak genel yola çıkmayan geçit kararlarını hukuka uygun kabul etmemektedir.
Bu husus uygulamada “kesintisizlik ilkesi” olarak adlandırılır.
Yol Birden Fazla Komşu Parselden Geçebilir mi?
Evet.
Taşınmazın genel yola ulaşabilmesi için iki veya üç farklı parsel üzerinden geçmek gerekiyorsa geçit hakkı bu parsellerin tamamı üzerinde kurulabilir.
Örneğin;
A parseli → B parseli → C parseli → kamu yolu
şeklinde bir coğrafi yapı varsa yalnızca B parseli üzerinde geçit kurulması yeterli olmayacaktır.
B ve C parselleri üzerinden kesintisiz yol oluşturulması gerekebilir.
Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı da genel yola kadar aradaki gerekli taşınmazların tamamı üzerinde kesintisiz irtifak kurulması yönündedir.
Geçit Hakkı Kişiye mi, Arsaya mı Verilir?
Geçit hakkı kişinin şahsına tanınan bir izin değildir.
Taşınmaz lehine kurulan bir irtifak hakkıdır.
Örneğin Ahmet’in 100 ada 5 parseli lehine, Mehmet’in 100 ada 6 parseli üzerinde geçit hakkı kurulmuşsa Ahmet daha sonra arsasını Ayşe’ye sattığında geçit hakkı ortadan kalkmaz.
Hak taşınmaza bağlıdır.
Yeni malik de kural olarak bu irtifaktan yararlanır.
Aynı şekilde geçit yükü bulunan taşınmaz satılırsa yeni malik de tapudaki irtifak hakkıyla birlikte taşınmazı devralır.
Bu nedenle mahkeme kararı sonucunda kurulan geçit hakkının tapu siciline tescili önemlidir.
Yargıtay da kurulan geçit hakkının taşınmazın tapu kütüğündeki özel sütununa tescil edilmesi gerektiğini açıkça belirtmektedir.
Komşu Daha Önce Yol Veriyordu, Sonradan Kapatırsa Ne Olur?
Burada mevcut kullanımın hukuki niteliğine bakmak gerekir.
Komşu yalnızca iyi komşuluk ilişkisi nedeniyle yıllarca:
“Benim tarlamdan geçebilirsin.”
demişse bu kullanım her zaman tapuya kayıtlı bir geçit irtifakı anlamına gelmez.
Dolayısıyla komşunun kişisel izni sona erdiğinde yol kullanımı da uyuşmazlık konusu olabilir.
Bu nedenle özellikle taşınmaz satın alınırken:
“Yolu var, yıllardır buradan geçiyoruz.”
sözüyle yetinilmemelidir.
Tapu kaydı ve kadastro durumu mutlaka kontrol edilmelidir.
Fiilen kullanılan yol ile hukuken güvence altına alınmış geçit hakkı aynı şey değildir.
Haritada Yol Görünüyor Ama Fiilen Yol Açılmamışsa Dava Açılabilir mi?
Bu durum uygulamada sık görülmektedir.
İmar planında veya kadastro kayıtlarında yol bulunmasına rağmen yol fiilen açılmamış olabilir.
Bu durumda mevcut imar yolunun gerçekten kullanılabilir olup olmadığı araştırılır.
Yargıtay’ın bir kararında da imar yolunun açılıp açılmadığının belediyeden ve mahallinde yapılacak keşifle araştırılması; yol açılmış ve geçit ihtiyacı ortadan kalkmışsa davanın reddedilmesi, yol hâlen açılamamışsa alternatif geçit güzergâhlarının değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Dolayısıyla yalnızca planda “yol” yazması her olayda fiilî geçit ihtiyacının bulunmadığı anlamına gelmez.
Dere Üzerinden Geçit Hakkı Kurulabilir mi?
Her arazi parçası geçit hakkına konu olamaz.
Örneğin devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan kamu malları bakımından farklı değerlendirme yapılması gerekir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi bir kararında, dere nedeniyle genel yola ulaşamayan taşınmaz bakımından derenin kamu malı niteliğinde olduğunu ve kişi lehine irtifak hakkına özgülenemeyeceğini belirtmiştir.
Bu nedenle bilirkişinin kâğıt üzerinde çizdiği her güzergâh hukuken uygulanabilir olmayabilir.
Geçit Hakkı Davasında Keşif Yapılır mı?
Çoğu durumda evet ve keşif bu davaların en önemli aşamalarındandır.
Mahkeme taşınmazların konumunu yalnızca tapu kayıtlarından değerlendirmekle yetinmez.
Mahallinde keşif yapılır ve genellikle;
- fen/kadastro bilirkişisi,
- ziraat bilirkişisi,
- gerektiğinde gayrimenkul değerleme konusunda uzman bilirkişi
aracılığıyla alternatif güzergâhlar incelenir.
Bilirkişilerden yalnızca tek bir güzergâh değil, mümkün olduğu ölçüde alternatiflerin değerlendirilmesi beklenir.
Ardından hangi güzergâhın ihtiyacı karşılayıp komşu taşınmazlara en az yük getirdiği belirlenir.
Geçit Hakkı Davasından Önce Arabulucuya Gitmek Gerekir mi?
Evet. Güncel hukuk bakımından bu husus özellikle önemlidir.
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen m.18/B uyarınca komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Zorunlu geçit hakkı da Türk Medeni Kanunu’nun komşuluk hukukundan kaynaklanan kanuni sınırlamalarından biridir.
Bu nedenle geçit hakkı konusunda dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk süreci dikkate alınmalıdır.
Arabuluculukta taraflar güzergâh ve bedel üzerinde anlaşabilirlerse uzun sürecek keşif ve bilirkişi sürecine ihtiyaç kalmadan çözüm sağlanması mümkün olabilir.
Özellikle taşınmaz üzerinde irtifak hakkı kurulacağı için hazırlanacak anlaşmanın tapu sicilinde uygulanabilir nitelikte olması büyük önem taşır.
Geçit Hakkı Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Zorunlu geçit hakkı, taşınmaz üzerinde irtifak hakkı kurulmasına yönelik ayni nitelikli bir taleptir.
Özel bir görev kuralı bulunmadığından kural olarak görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin olduğundan dava, HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Ancak dava açılmadan önce yukarıda belirttiğimiz dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.
Davayı Kime Karşı Açmak Gerekir?
Geçit kurulması istenen taşınmazların maliklerinin davada taraf olması gerekir.
Eğer geçit güzergâhı birden fazla parselden geçecekse ilgili parsellerin maliklerinin tamamının taraf teşkiline dahil edilmesi gerekebilir.
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz varsa tapudaki paydaşların durumu da dikkate alınmalıdır.
Yargıtay geçit hakkı davalarında eksik taraf teşkilini bozma nedeni sayabilmektedir. Bir kararında aleyhine geçit kurulacak taşınmazın tüm maliklerinin davada yer alması gerektiğini özellikle vurgulamıştır.
Bu nedenle dava dilekçesi hazırlanırken yalnızca “yan komşu” esas alınmamalı, güncel tapu kayıtları getirtilmelidir.
Komşunun Evinin Ortasından Yol Geçirilebilir mi?
Teorik olarak uyuşmazlığın bütün koşulları değerlendirilir; ancak zorunlu geçit hakkının amacı komşuyu mümkün olduğunca az zarara uğratarak ihtiyaç sahibi taşınmaza yol sağlamaktır.
Bu nedenle aynı amaca taşınmazın sınırından geçecek güzergâhla ulaşılabiliyorsa bahçenin veya yapının kullanımını ağır biçimde bozacak bir güzergâhın tercih edilmesi genellikle doğru olmaz.
Mahkeme;
en uygun güzergâh + en düşük zarar + yeterli ulaşım
dengesini kurmaya çalışır.
Yargıtay’ın güncel kararları da geçit nedeniyle taşınmazın geri kalan kullanımının ne ölçüde bozulduğunu hesaba katmaktadır.
“Ben Araziyi Yolu Olmadığını Bilerek Aldım” Denilirse Geçit İsteyemez miyim?
Yolu bulunmayan taşınmazın satın alınmış olması, zorunlu geçit hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Geçit hakkı doğrudan kişinin şahsına değil, taşınmazın objektif ulaşım ihtiyacına bağlıdır.
Bununla birlikte parsellerin geçmişte nasıl oluştuğu ve önceki mülkiyet durumu güzergâhın belirlenmesinde önemlidir.
Örneğin tek bir büyük taşınmaz bölünerek birkaç parsel meydana getirilmiş ve bölünme sonucunda parsellerden biri yolsuz kalmışsa, TMK m.747 uyarınca geçit hakkı öncelikle önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun taşınmaz üzerinde değerlendirilebilir.
Bu nedenle tapu geçmişi de geçit davalarında önem taşıyabilir.
Tarlaya Traktör Yolu İstenebilir mi?
Taşınmazın tarımsal kullanımının bunu gerektirmesi hâlinde evet.
Geçidin kapsamı belirlenirken taşınmazın kullanım amacı dikkate alınır.
Tarım yapılan bir araziye yalnızca kişinin yürüyerek ulaşabileceği 80 santimetrelik bir yol verilmesi ekonomik kullanım açısından yeterli olmayabilir.
Yargıtay özellikle tarım alanlarında tarım aracının geçebileceği yaklaşık 2,5-3 metrelik genişliği uygulamada uygun kabul etmektedir.
Ancak büyük kamyonların geçebileceği 6-7 metrelik yol talep ediliyorsa bunun gerçekten zorunlu olduğunun ortaya konulması gerekir.
Geçit Hakkı Sonsuza Kadar Devam Eder mi?
Geçit hakkı kurulmasına sebep olan zorunluluk sonradan ortadan kalkabilir.
Örneğin belediye yıllar sonra doğrudan taşınmazınıza ulaşan bir imar yolu açabilir.
Bu durumda zorunlu geçit ihtiyacının devam edip etmediği yeniden değerlendirilir.
İrtifak hakkının sağladığı yarar tamamen ortadan kalkmışsa Türk Medeni Kanunu’nun irtifak haklarının sona ermesine ilişkin hükümleri kapsamında terkin gündeme gelebilir.
Dolayısıyla zorunlu geçit hakkı, ihtiyaç ortadan kalksa dahi hiçbir şekilde değiştirilemeyecek mutlak ve sonsuz bir hak olarak düşünülmemelidir.
Arsa Satın Almadan Önce Yol Kontrolü Neden Çok Önemlidir?
Özellikle tarla ve arsa yatırımlarında en büyük hatalardan biri taşınmazın yalnızca fiyatına ve konumuna bakmaktır.
İlanda:
“Yola çok yakın.”
yazması, taşınmazın hukuken yola cephesi bulunduğu anlamına gelmez.
Benzer şekilde satıcının:
“Yıllardır şuradan gidip geliyoruz.”
demesi de tapuda geçit hakkı bulunduğunu göstermez.
Arsa veya tarla satın almadan önce mutlaka;
- Kadastro yolu bulunup bulunmadığı,
- Yola doğrudan cephesi olup olmadığı,
- Fiilî yolun kimin parselinden geçtiği,
- Tapuda geçit irtifakı bulunup bulunmadığı,
- İmar planında yol bulunup bulunmadığı,
- Planlanan yolun fiilen açılmış olup olmadığı,
- Mevcut yolun araç erişimine uygun olup olmadığı
kontrol edilmelidir.
Yolu olmayan ucuz bir arsa, geçit hakkı uyuşmazlığı ve ödenecek geçit bedeli nedeniyle düşünüldüğü kadar ekonomik olmayabilir.
Örnek Olay: Dört Tarafı Komşu Parsellerle Çevrili Tarla
Mehmet’in 5.000 metrekarelik bir tarlası olduğunu düşünelim.
Tarlanın hiçbir cephesi kadastro yoluna çıkmıyor.
Kamu yoluna ulaşmak için üç alternatif bulunuyor:
Birinci güzergâh: 80 metre ancak komşunun evinin bahçesinden geçiyor.
İkinci güzergâh: 110 metre ve başka bir komşunun tarlasının sınırından ilerliyor.
Üçüncü güzergâh: 200 metre ve üç ayrı parselden geçiyor.
Mehmet en kısa olduğu için birinci güzergâhı isteyebilir.
Ancak mahkeme otomatik olarak bunu seçmez.
Bilirkişi incelemesinde ikinci güzergâhın komşu taşınmazı çok daha az etkilediği ve Mehmet’in ihtiyacını yeterince karşıladığı tespit edilirse ikinci seçenek tercih edilebilir.
Geçit hakkının temel mantığı:
“Yol isteyen için en kolay olan”
değil,
“İhtiyacı karşılayan ve yükümlü taşınmazlara mümkün olan en az zararı veren”
çözümün bulunmasıdır.
Yolu Olmayan Arsa Sahibi Ne Yapmalı?
Yol problemi bulunan bir taşınmazınız varsa uygulamada şu sırayla hareket edilmesi yararlı olacaktır:
1. Tapu ve kadastro kayıtlarını inceleyin.
Gerçekten genel yola bağlantı bulunup bulunmadığı belirlenmelidir.
2. İmar durumunu araştırın.
Yakında açılması kesinleşmiş bir imar yolu bulunabilir.
3. Fiilen kullanılan yolların hangi parseller üzerinden geçtiğini tespit edin.
4. Alternatif güzergâhları belirleyin.
Yalnızca tek komşu üzerinden hareket etmek doğru olmayabilir.
5. Komşularla anlaşma yolunu değerlendirin.
Bedel karşılığında tapuda geçit irtifakı kurulabilir.
6. Anlaşma sağlanamıyorsa dava şartı arabuluculuğa başvurun.
1 Eylül 2023’ten beri komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda bu aşama dava şartıdır.
7. Arabuluculukta sonuç alınamazsa geçit hakkı davası açın.
Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesiyle güzergâhı ve geçit bedelini belirleyecektir.
Sonuç: Yolu Olmayan Arsa Kullanılamaz Durumda Bırakılamaz
Bir taşınmazın tapulu olması, o taşınmaza mutlaka kamu yolundan doğrudan erişilebildiği anlamına gelmez.
Özellikle geçmişte yapılan kadastro işlemleri, miras paylaşımı, ifraz veya taşınmaz bölünmeleri sonucunda bazı parseller genel yola bağlantısız kalabilmektedir.
Türk Medeni Kanunu m.747 bu sorunu çözmek amacıyla zorunlu geçit hakkı düzenlemesini getirmiştir.
Genel yola yeterli bağlantısı bulunmayan taşınmaz sahibi, şartların bulunması hâlinde komşu taşınmazlar üzerinden tam bir bedel karşılığında geçit hakkı kurulmasını isteyebilir.
Ancak taşınmaz sahibi istediği komşunun istediği yerinden sınırsız bir yol talep edemez.
Mahkeme;
taşınmazın gerçek ihtiyacını, önceki mülkiyet ve yol durumunu, alternatif güzergâhları, komşu taşınmazlara verilecek zararı, yolun genişliğini ve ekonomik dengeyi
birlikte değerlendirir.
Yargıtay uygulamasının temel ilkeleri de;
kesintisiz şekilde genel yola ulaşılması, ihtiyacı karşılayacak ancak gereğinden geniş olmayacak bir yol oluşturulması, en uygun ve en az zarar veren güzergâhın seçilmesi ve mülkiyet hakkı sınırlanan komşuya güncel değerler üzerinden uygun geçit bedeli ödenmesi
yönündedir.
Bu nedenle yolu olmayan bir arsa veya tarla söz konusu olduğunda çözüm, komşunun keyfî biçimde izin vermesini beklemek değildir.
Şartları varsa zorunlu geçit hakkı hukuken talep edilebilir ve mahkeme kararıyla tapuya tescil edilebilir.
About Post Author
