İmar Planı Değişirse Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Durumu Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, çoğu zaman sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan imar planı, imar durumu ve yapılaşma koşulları esas alınarak hazırlanır. Arsa sahibi ile müteahhit; yapılabilecek toplam inşaat alanını, kat sayısını, bağımsız bölüm sayısını, bağımsız bölümlerin büyüklüklerini ve taraflar arasındaki paylaşım oranlarını mevcut imar koşullarına göre belirler.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasından sonra imar planının değişmesi, emsalin artması veya azalması, kat sayısının değiştirilmesi, yapı yaklaşma mesafelerinin yeniden belirlenmesi ya da taşınmazın kullanım kararının değiştirilmesi mümkündür. Böyle bir durumda en önemli soru şudur:

İmar planı değişirse daha önce imzalanmış kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerliliğini korur mu?

Kural olarak imar planının sonradan değişmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesini kendiliğinden geçersiz hâle getirmez veya sona erdirmez. Bununla birlikte plan değişikliğinin sözleşmeye etkisi; değişikliğin niteliğine, inşaatın hangi aşamada bulunduğuna, sözleşmedeki hükümlere ve yeni imar durumuna göre sözleşmenin hâlen ifa edilip edilemeyeceğine göre belirlenir.

Yargıtay da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerini, yüklenicinin yapıyı meydana getirip teslim etmeyi, arsa sahibinin ise bunun karşılığında taşınmaz veya arsa payı devretmeyi üstlendiği karma nitelikte sözleşmeler olarak değerlendirmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İmar Durumu Neden Önemlidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflar arasındaki ekonomik denge büyük ölçüde taşınmazın imar hakkına bağlıdır.

Örneğin bir taşınmaz üzerinde sözleşmenin imzalandığı tarihte 20 bağımsız bölüm yapılabileceği öngörülmüş ve bunların 10’unun arsa sahibine, 10’unun yükleniciye verilmesi kararlaştırılmış olabilir. Daha sonra yapılan bir imar planı değişikliği sonucunda aynı taşınmaz üzerinde 25 bağımsız bölüm yapılabilmesi mümkün hâle gelebilir.

Bunun tam tersi de mümkündür. İmar planının değiştirilmesi sonucunda:

• emsal düşürülebilir,
• yapılabilecek toplam inşaat alanı azalabilir,
• kat sayısı düşebilir,
• bağımsız bölüm sayısı azalabilir,
• çekme mesafeleri artırılabilir,
• taşınmazın bir bölümü yol veya kamu hizmet alanında kalabilir,
• sözleşmede öngörülen mimari projenin uygulanması imkânsızlaşabilir.

Dolayısıyla imar değişikliği, yalnızca teknik bir değişiklik değil, aynı zamanda arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmesel ve ekonomik dengeyi doğrudan etkileyebilecek hukuki bir gelişmedir. Yapının imara, onaylı ruhsata ve projeye uygun meydana getirilmesi yüklenicinin temel yükümlülükleri arasındadır.

İmar Planının Değişmesi Sözleşmeyi Kendiliğinden Sona Erdirir mi?

Hayır. İmar planının değişmesi tek başına kat karşılığı inşaat sözleşmesini sona erdirmez.

Öncelikle yeni imar durumuna rağmen sözleşmenin uygulanıp uygulanamayacağı değerlendirilmelidir.

Plan değişikliğinden sonra sözleşmedeki bağımsız bölümlerin ve paylaşımın küçük proje değişiklikleriyle gerçekleştirilebilmesi mümkünse sözleşmenin tamamen ortadan kalktığından söz etmek doğru olmayacaktır.

Ancak yeni imar koşulları, sözleşmede kararlaştırılan yapının gerçekleştirilmesini hukuken imkânsız hâle getiriyorsa durum farklıdır.

Örneğin sözleşmede altı katlı bir bina yapılması ve belirli bağımsız bölümlerin taraflara verilmesi kararlaştırılmışken yeni imar planında taşınmaz üzerinde yalnızca üç katlı yapılaşmaya izin verilmesi, sözleşmenin mevcut hâliyle yerine getirilmesini önemli ölçüde etkileyebilir.

Bu durumda;

ifa imkânsızlığı, kısmi imkânsızlık, sözleşmenin uyarlanması veya sözleşmenin sona erdirilmesi

gibi hukuki seçeneklerin somut olay bakımından incelenmesi gerekir.

Türk Borçlar Kanunu’nda borcun ifasının borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşmasının sonuçları ile olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin hükümler bulunmaktadır. Eser sözleşmelerinde de başlangıçta öngörülemeyen şartların işi son derece güçleştirmesi hâline ilişkin özel düzenlemeler mevcuttur.

İmar Hakkı Azalırsa Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Ne Olur?

Uygulamada en fazla uyuşmazlık, sözleşmenin imzalanmasından sonra imar hakkının azalması durumunda ortaya çıkmaktadır.

Örneğin sözleşme tarihinde 5.000 metrekare inşaat yapılabilmesi mümkünken yeni imar planı sonucunda bu alan 3.800 metrekareye düşmüş olabilir.

Böyle bir durumda öncelikle sözleşmenin incelenmesi gerekir.

Sözleşmede;

“İmar durumunda meydana gelecek artış ve azalış tarafların paylaşım oranlarına aynı şekilde yansıtılır.”

benzeri bir hüküm bulunuyorsa uyuşmazlığın çözümünde öncelikle bu düzenleme dikkate alınır.

Nitekim Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2020/1011 Esas, 2021/1513 Karar sayılı kararına konu olayda sözleşmede, alınacak imar durumu doğrultusunda meydana gelecek artış veya azalmanın müteahhit ile arsa sahiplerine sözleşmede kararlaştırılan oranda yansıtılacağı belirtilmiş ve uyuşmazlık bu sözleşme hükmü dikkate alınarak değerlendirilmiştir.

Sözleşmede böyle bir hüküm bulunmuyorsa yalnızca imar hakkının azalmasından hareketle bütün zararın yükleniciye veya bütün azalmanın arsa sahibine yüklenmesi doğru değildir. Sözleşmenin bütünü, tarafların amaçları, kararlaştırılan paylaşım sistemi, edimler arasındaki denge ve imar değişikliğinin boyutu birlikte değerlendirilmelidir.

İmar Değişikliği Nedeniyle İnşaatın Yapılması Tamamen İmkânsızlaşırsa Ne Olur?

Bazı plan değişiklikleri yalnızca bağımsız bölüm sayısını azaltmaz; sözleşmenin temelini oluşturan inşaatın yapılmasını tamamen engelleyebilir.

Örneğin sözleşmenin konusunu oluşturan taşınmazın yeni planda önemli ölçüde kamu hizmet alanına ayrılması veya sözleşmede öngörülen yapılaşmanın hukuken gerçekleştirilemez hâle gelmesi söz konusu olabilir.

Burada geçici imkânsızlık ile sürekli imkânsızlığın birbirinden ayrılması önemlidir.

İmar sorununun belirli bir idari işlem, plan çalışması veya prosedür tamamlandıktan sonra giderilebilmesi mümkünse doğrudan sözleşmenin sona erdiği sonucuna varılmayabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da imar durumunun henüz kesinleşmemiş olduğu bir uyuşmazlıkta, imar durumunun ortaya çıkmasını sözleşmesel ilişkinin niteliği bakımından önemli görmüş ve geçici hukuki imkânsızlık kavramını değerlendirmiştir.

Buna karşılık yeni imar düzeninin kesinleşmesi ve sözleşmede kararlaştırılan edimin hukuken gerçekleştirilemeyeceğinin ortaya çıkması hâlinde sürekli veya kısmi ifa imkânsızlığı hükümleri gündeme gelebilir.

İmar Planı Değişirse Sözleşmenin Uyarlanması İstenebilir mi?

Koşulların bulunması hâlinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yeni imar durumuna uyarlanması gündeme gelebilir.

Sözleşme imzalandıktan sonra tarafların öngörmediği ve kendilerinden kaynaklanmayan bir imar değişikliğinin sözleşmenin ekonomik dengesini olağanüstü derecede değiştirmesi durumunda, sözleşmenin aynen uygulanması hakkaniyete aykırı sonuçlara yol açabilir.

Özellikle;

• yapılabilir inşaat alanının önemli ölçüde azalması,
• bağımsız bölüm sayısının ciddi şekilde düşmesi,
• proje maliyetlerinin olağanüstü biçimde değişmesi,
• sözleşmede öngörülen bağımsız bölümlerin oluşturulamaması,

durumlarında uyarlama talebi değerlendirilebilir.

Ancak her imar değişikliği uyarlama hakkı doğurmaz. Değişikliğin sözleşme üzerindeki etkisinin esaslı olması ve kanunda aranan diğer koşulların da somut olayda gerçekleşmesi gerekir.

İmar Hakkı Artarsa Fazladan Yapılabilecek Daireler Kimin Olur?

İmar planı değişikliklerinin her zaman olumsuz sonuç doğurması gerekmez. Bazı durumlarda plan değişikliği sonucunda emsal veya inşaat hakkı artabilir.

Örneğin sözleşme tarihinde 20 daire yapılabiliyorken plan değişikliğinden sonra 24 daire yapılması mümkün hâle gelebilir.

Bu durumda ortaya çıkan dört yeni bağımsız bölümün kime ait olacağı önemli bir uyuşmazlık konusu olabilir.

Burada ilk bakılması gereken yer yine kat karşılığı inşaat sözleşmesidir.

Sözleşmede imar artışının taraflara hangi oranda yansıtılacağı açıkça düzenlenmişse bu hüküm esas alınır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin yukarıda belirtilen kararında da imar durumuna bağlı artış ve azalmanın tarafların sözleşmede kararlaştırdığı oran doğrultusunda yansıtılmasını öngören sözleşme hükmü dikkate alınmıştır.

Ancak sözleşmede bu konuda hiçbir düzenleme bulunmaması hâlinde;

“Sonradan çıkan bütün ilave bağımsız bölümler otomatik olarak müteahhide aittir.”

veya

“İmar artışından doğan bütün bağımsız bölümler arsa sahibine aittir.”

şeklinde genel bir kuraldan söz etmek mümkün değildir.

Somut sözleşmenin paylaşım sistemi, tarafların iradeleri, arsa payı oranları ve sözleşmenin ekonomik yapısı değerlendirilmelidir.

Bu nedenle özellikle yüksek değerli projelerde sözleşmeye daha başlangıçta “sonradan meydana gelecek imar artışı veya azalmasının taraflara nasıl yansıtılacağına” ilişkin açık hüküm konulması son derece önemlidir.

İmar Değişikliği Nedeniyle Ek Sözleşme Yapılması Gerekir mi?

İmar planının değişmesi sonucunda taraflara verilecek katlar, bağımsız bölümler, metrekareler veya paylaşım oranları değişiyorsa tarafların yalnızca sözlü olarak anlaşması ileride ciddi ispat ve geçerlilik sorunları doğurabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin veya arsa payının devrini içerdiği için resmî şekil şartına tabi olan karma nitelikte bir sözleşmedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bu sözleşmelerde taşınmaz payının devrine ilişkin unsur nedeniyle resmî şeklin önemini açıkça kabul etmektedir.

Sözleşmenin esaslı unsurlarında yapılacak değişikliklerde şekil şartının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Nitekim Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2020/1298 Esas, 2021/58 Karar sayılı kararında, resmî şekilde yapılmış arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin durumunu ağırlaştıran ilave değişikliklerin şekle uygun biçimde yapılması gerektiğine dikkat çekilmiştir.

Bu nedenle yeni imar durumundan sonra;

kat paylaşımı, bağımsız bölüm paylaşımı, metrekareler veya tarafların temel edimleri değiştirilecekse hukuken geçerli ve ayrıntılı bir ek sözleşme hazırlanması gerekir.

Müteahhit İmar Planı Değişti Diye Tek Taraflı Olarak Sözleşmeden Çıkabilir mi?

Her durumda hayır.

Müteahhit yalnızca “imar planı değişti” gerekçesiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesini istediği zaman ve herhangi bir hukuki sonuçla karşılaşmadan sona erdiremez.

Plan değişikliğinin;

• sözleşmenin ifasını gerçekten imkânsız hâle getirip getirmediği,
• yalnızca maliyeti artırıp artırmadığı,
• yeni proje hazırlanarak sözleşmenin devamının mümkün olup olmadığı,
• sözleşmede bu konuda özel düzenleme bulunup bulunmadığı,
• plan değişikliğinin hangi aşamada gerçekleştiği,

araştırılmalıdır.

Ayrıca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, sözleşmenin taşınmaz devri unsurunu içeren özel yapısı nedeniyle sıradan bir eser sözleşmesinin sona erdirilmesinden farklı sonuçlar meydana getirebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bu sözleşmelerin tek taraflı sona erdirilmesi konusunda sözleşmenin hukuki niteliğinin ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmektedir.

Dolayısıyla yüklenicinin sözleşmeyi tek taraflı olarak terk etmesi hâlinde gecikme tazminatı, cezai şart, kira kaybı veya sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan diğer talepler gündeme gelebilir.

Arsa Sahibi İmar Planı Değişti Diye Sözleşmeyi Feshedebilir mi?

Aynı şekilde arsa sahibinin de yalnızca imar planının değişmesini gerekçe göstererek sözleşmeyi tek taraflı şekilde ortadan kaldırabileceği söylenemez.

Örneğin imar planı değişikliği sonucunda taşınmazın değeri ve inşaat hakkı ciddi şekilde artmış olabilir. Arsa sahibinin daha avantajlı şartlarla başka bir müteahhitle anlaşmak amacıyla mevcut sözleşmeyi sona erdirmeye çalışması sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Plan değişikliği sonrasında mevcut yüklenici sözleşmeyi yerine getirebilecek durumdaysa ve yeni imar koşulları sözleşmenin devamına engel oluşturmuyorsa arsa sahibinin yalnızca ekonomik şartların kendi lehine değişmiş olmasına dayanarak sözleşmeden çıkması mümkün olmayabilir.

İmar Değişikliğinin İnşaat Süresine Etkisi Nedir?

Plan değişikliği nedeniyle yeni proje hazırlanması, belediyeden yeniden onay alınması veya ruhsat işlemlerinin yenilenmesi gerekebilir. Bu işlemler inşaat süresini uzatabilir.

Böyle bir durumda gecikmenin doğrudan yüklenicinin kusurundan kaynaklanıp kaynaklanmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Örneğin idare tarafından gerçekleştirilen ve yüklenicinin kontrolünde olmayan bir plan değişikliği nedeniyle projenin yeniden hazırlanmasının zorunlu hâle gelmesi ile yüklenicinin kendi eksik veya hatalı projesi nedeniyle ruhsat alamaması aynı hukuki sonucu doğurmaz.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde süre hükümleri hazırlanırken;

“İmar planı değişikliği, ruhsat işlemlerinin idari nedenlerle durması ve yükleniciden kaynaklanmayan benzeri durumların inşaat süresine etkisi”

açıkça düzenlenmelidir.

Ruhsat Alındıktan Sonra İmar Planı Değişirse Ne Olur?

İmar planı değişikliğinin etkisi değerlendirilirken inşaatın hangi aşamada olduğu özellikle önemlidir.

Sözleşmenin henüz imzalandığı ancak proje veya ruhsatın alınmadığı bir taşınmazla, yapı ruhsatı alınmış ve inşaatına başlanmış bir taşınmazın hukuki durumu aynı değildir.

Ruhsat alınmış projelerde kazanılmış hak, ruhsatın hukuki durumu, inşaatın gerçekleşme seviyesi ve plan değişikliğinin niteliği ayrıca değerlendirilmelidir. Bu konu özel hukuk ilişkisinin yanında imar ve idare hukuku boyutunu da içerir.

Bu nedenle yalnızca kat karşılığı inşaat sözleşmesine bakılarak değerlendirme yapılması yeterli olmayabilir. Belediye dosyası, yürürlükteki planlar, plan notları, yapı ruhsatı ve varsa plan değişikliğine karşı açılmış idari davalar birlikte incelenmelidir.

İmar Planı Değişikliğine Karşı Dava Açılabilir mi?

Arsa sahibi veya diğer ilgililer bakımından imar planı değişikliğinin hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa idari yargıda imar planının iptali davası gündeme gelebilir.

Bu durum kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan özel hukuk uyuşmazlığından farklıdır.

Örneğin plan değişikliği nedeniyle inşaat hakkı önemli ölçüde azaltılan bir taşınmaz bakımından bir taraftan yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmesel ilişkinin durumu tartışılırken diğer taraftan imar planı değişikliğinin hukuka uygunluğu idari yargıda uyuşmazlık konusu yapılabilir.

3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili planlama mevzuatı, yapılaşmanın imar planları ve kamu hukuku kuralları çerçevesinde gerçekleştirilmesini öngörmektedir.

İmar Planı Değiştiğinde Taraflar Ne Yapmalıdır?

İmar planı değişikliğinin öğrenilmesinden sonra tarafların doğrudan sözleşmeyi feshetmesi veya inşaata eski projeye göre devam etmesi yerine öncelikle yeni hukuki ve teknik durumun ortaya çıkarılması gerekir.

Bu kapsamda;

1. sözleşmenin imzalandığı tarihteki imar durumu,
2. güncel imar planı ve plan notları,
3. eski ve yeni emsal değerleri,
4. yapılabilecek toplam inşaat alanı,
5. bağımsız bölüm sayısı,
6. mevcut mimari proje,
7. yapı ruhsatının bulunup bulunmadığı,
8. sözleşmedeki imar artışı veya azalmasına ilişkin hükümler,
9. bağımsız bölümlerin taraflar arasındaki paylaşımı,
10. yeni imar durumunda sözleşmenin uygulanabilirliği

birlikte incelenmelidir.

Gerekirse mimar, şehir plancısı, inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanlarından teknik görüş alınarak yeni imar durumunun sözleşmeye ekonomik ve teknik etkisi belirlenmelidir.

İmar Değişiklikleri Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Baştan Düzenlenmelidir

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önemli bir bölümü sözleşmenin yeterince ayrıntılı hazırlanmamasından kaynaklanmaktadır.

Bu nedenle sözleşmeye özellikle;

• emsal artarsa paylaşımın nasıl yapılacağı,
• emsal azalırsa tarafların haklarının nasıl belirleneceği,
• ilave bağımsız bölümlerin kime ait olacağı,
• bağımsız bölüm sayısının azalması hâlinde hangi bölümlerin çıkarılacağı,
• imar değişikliğinin inşaat süresine etkisi,
• yeni proje hazırlanmasının masraflarını kimin karşılayacağı,
• sözleşmenin uygulanmasının imkânsız hâle gelmesi durumunda tarafların hakları,
• plan değişikliğinin iptali için dava açılması hâlinde sürecin nasıl yürütüleceği

açıkça yazılmalıdır.

Böylece sözleşmenin imzalanmasından yıllar sonra meydana gelebilecek imar değişikliklerinin taraflar arasında büyük çaplı uyuşmazlıklara dönüşmesinin önüne geçilebilir.

İmar Planı Değişikliği Nedeniyle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davası

Tarafların anlaşamaması hâlinde uyuşmazlık yargıya taşınabilir.

Somut olayın özelliklerine göre;

sözleşmenin uyarlanması, sözleşmenin feshi veya sona erdiğinin tespiti, tapu iptali ve tescil, tazminat, gecikme tazminatı, cezai şart, yapılan imalat bedelinin tahsili veya alacak davası

gibi farklı talepler gündeme gelebilir.

Hangi davanın açılması gerektiği, sözleşmenin uygulanma seviyesi ve imar değişikliğinin hukuki sonuçları belirlenmeden yalnızca sözleşme metnine bakılarak tespit edilemez.

Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taşınmazların yükleniciye veya üçüncü kişilere devredilmiş olması uyuşmazlığın hukuki boyutunu daha da genişletebilir.

Sık Sorulan Sorular

İmar planı değişince kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz olur mu?

Kural olarak hayır. İmar planı değişikliği sözleşmeyi kendiliğinden geçersiz hâle getirmez. Ancak değişikliğin sözleşmenin ifasını tamamen veya kısmen imkânsız hâle getirip getirmediği ayrıca değerlendirilir.

İmar artışı olursa ek daireler müteahhidin mi olur?

Her zaman değil. Öncelikle sözleşmedeki imar artışına ilişkin hükümlere bakılır. Sözleşmede artışın taraflara paylaşım oranında yansıtılacağı kararlaştırılmışsa kural olarak bu hüküm uygulanır.

İmar azalırsa müteahhit sözleşmeden çıkabilir mi?

İmar hakkının azalması tek başına otomatik bir fesih hakkı vermez. Azalmanın sözleşmenin uygulanmasına etkisi ve ifanın ne ölçüde güçleştiği veya imkânsızlaştığı incelenmelidir.

İmar planı değişince yeni kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması gerekir mi?

Her durumda yeni bir sözleşme yapılması zorunlu değildir. Ancak bağımsız bölüm paylaşımı, katlar, metrekareler veya tarafların temel yükümlülükleri değişiyorsa usulüne uygun bir ek sözleşme yapılması önemli hâle gelir. Resmî şekle tabi sözleşmelerde yapılan esaslı değişikliklerin şekil şartı ayrıca dikkate alınmalıdır.

İmar planı değişikliği inşaat süresini uzatır mı?

Plan değişikliği nedeniyle yeni proje veya ruhsat işlemleri gerekiyorsa süre üzerinde etkisi olabilir. Ancak bu gecikmenin sözleşmesel süreye eklenip eklenmeyeceği, gecikmenin sebebine ve sözleşmedeki hükümlere göre belirlenir.

Sonuç

İmar planının değişmesi kat karşılığı inşaat sözleşmesini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak plan değişikliği sözleşmenin ekonomik dengesini, yapılabilecek inşaat miktarını, bağımsız bölüm sayısını ve tarafların elde edeceği taşınmazları doğrudan etkileyebilir.

Bu nedenle imar değişikliği sonrasında öncelikle sözleşmenin hükümleri ile eski ve yeni imar durumunun karşılaştırılması gerekir.

İmar hakkının artması hâlinde ek bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağı; imar hakkının azalması hâlinde sözleşmenin yeni koşullara göre uygulanıp uygulanamayacağı; sözleşmenin ifasının tamamen imkânsızlaşması hâlinde ise uyarlama, ifa imkânsızlığı veya sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin hükümler gündeme gelebilir.

Özellikle yüksek değerli gayrimenkul projelerinde imar planı değişikliğinin hukuki sonuçları belirlenmeden sözleşmenin tek taraflı feshedilmesi, yeni bir müteahhitle anlaşılması veya eski projeye göre inşaata devam edilmesi ciddi hukuki ve mali risklere yol açabilir. Bu nedenle hem kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hem de güncel imar durumunun birlikte incelenmesi ve hukuki sürecin buna göre belirlenmesi gerekir.