Vesayet altındaki kişilerin malvarlığının korunması, Türk Medeni Kanunu’nun en hassas düzenleme alanlarından biridir. Kısıtlı veya vesayet altındaki küçüğe ait bir evin, arsanın, iş yerinin ya da başka bir taşınmazın satılması sıradan bir taşınmaz satışından farklıdır. Bunun temel nedeni, malvarlığı üzerinde işlem yapılacak kişinin menfaatlerinin mahkeme tarafından özel olarak korunmasının gerekmesidir.

Vasi, vesayet altındaki kişinin malvarlığını yönetmek ve menfaatlerini korumakla görevli olmakla birlikte, kısıtlıya ait bir taşınmazı istediği kişiye ve istediği bedelle serbestçe satamaz. Taşınmaz satışı ancak vesayet altındaki kişinin menfaatinin bunu gerekli kılması hâlinde ve vesayet makamının denetimi altında gerçekleştirilebilir.

Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 sayılı Kanun, vesayet altındaki kişilerin taşınmazlarının satış yönteminde önemli bir değişiklik getirmiştir.

7589 sayılı Kanun’un 12. maddesiyle Türk Medeni Kanunu’nun 444. maddesinin ikinci fıkrası değiştirilmiştir. Yeni hükme göre vesayet altındaki kişinin taşınmazının açık artırma suretiyle satılması artık Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalında, yani UYAP e-Satış sistemi üzerinden gerçekleştirilecektir. İhale ise satışın gerçekleşmesiyle tek başına tamamlanmayacak; vesayet makamının onaması gerekecektir. Vesayet makamının onamaya ilişkin kararını ihale gününden itibaren 10 gün içerisinde vermesi zorunludur.

Ancak düzenlemenin yürürlük tarihi bakımından son derece önemli bir ayrıntı bulunmaktadır.

Kanun 31 Temmuz 2026 tarihinde yayımlanmış olsa da Türk Medeni Kanunu’nun 440 ve 444. maddelerini değiştiren hükümler yayım tarihinden üç ay sonra yürürlüğe girecektir. Dolayısıyla yeni elektronik satış sistemi 31 Ekim 2026 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Bu nedenle 13 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla “vesayet altındaki kişinin bütün taşınmazları şu anda zorunlu olarak UYAP e-Satış üzerinden satılıyor” demek henüz doğru değildir.

Daha doğru ifade şudur:

31 Ekim 2026 tarihinden itibaren yeni sisteme tabi vesayet taşınmazı açık artırmaları UYAP’a entegre elektronik satış portalında gerçekleştirilecektir.

Üstelik Kanun özel bir geçiş hükmü de getirmiştir. Açık artırma suretiyle satışına karar verilmiş ve 31 Ekim 2026’dan önce satış ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında yeni sistem uygulanmayacak; bu satışlarda önceki hükümlerin uygulanmasına devam edilecektir.

Dolayısıyla yeni sistem bakımından yalnız satış kararının tarihi değil, satış ilanının ne zaman yapıldığı da büyük önem taşımaktadır.

Vesayet Altındaki Kişinin Taşınmazı Satılabilir mi?

Evet. Ancak taşınmazın vesayet altında bulunan kişiye ait olması, vasinin bu taşınmaz üzerinde malik gibi serbestçe tasarruf edebileceği anlamına gelmez.

Türk Medeni Kanunu m.444’ün birinci fıkrasına göre vesayet altındaki kişinin taşınmazının satılması ancak iki temel şartla mümkündür:

Vesayet makamının talimatının bulunması

ve

satışın vesayet altındaki kişinin menfaati bakımından gerekli olması.

Türk Medeni Kanunu’nun vesayet sisteminde vesayet makamı sulh hukuk mahkemesi, denetim makamı ise asliye hukuk mahkemesidir. Vasi ise vesayet altındaki küçüğün veya kısıtlının kişiliği ve malvarlığıyla ilgili menfaatlerini korumak ve hukuki işlemlerde onu temsil etmekle görevlidir.

Dolayısıyla vasi tek başına:

“Bu evi satmak istiyorum.”

diyerek tapuda satış gerçekleştiremez.

Satışın kısıtlının menfaatine uygun olup olmadığı mahkeme denetimine tabidir.

Kısıtlının Evi Hangi Durumlarda Satılabilir?

Kanun, satış için vesayet altındaki kişinin menfaatinin bunu gerekli kılmasını aramaktadır. Bu nedenle her somut olay ayrıca değerlendirilir.

Örneğin vesayet altındaki kişinin;

yüksek sağlık veya bakım giderlerinin bulunması,

malvarlığının korunması için nakit ihtiyacının ortaya çıkması,

taşınmazın sürekli zarar veya masraf doğurması,

taşınmazın ekonomik olarak verimsiz hâle gelmesi,

kısıtlının bakım veya barınma ihtiyacının karşılanması,

daha uygun bir taşınmaz alınmasının planlanması

gibi durumlarda satışın menfaate uygun olup olmadığı değerlendirilebilir.

Ancak “vasi satış yapmak istiyor” olması tek başına yeterli değildir.

TMK m.444’teki temel kriter vasinin menfaati değil, vesayet altındaki kişinin menfaatidir.

Bu nedenle mahkeme satış talebini değerlendirirken satışın gerçekten gerekli olup olmadığını ve işlemin kısıtlının malvarlığını olumsuz etkileyip etkilemeyeceğini incelemek durumundadır.

Vasi Kısıtlının Evini Kendi Kararıyla Satabilir mi?

Hayır.

Vasi, vesayet altındaki kişinin malvarlığının yöneticisi ve temsilcisidir; ancak malvarlığı üzerinde sınırsız tasarruf yetkisine sahip değildir.

Türk Medeni Kanunu m.462’de taşınmazların alımı, satımı, rehnedilmesi veya üzerlerinde başka bir ayni hak kurulması vesayet makamının iznine tabi işlemler arasında açıkça sayılmıştır. Ayrıca TMK m.444 taşınmaz satışının vesayet makamının talimatı uyarınca ve yalnız vesayet altındaki kişinin menfaati gerektiriyorsa yapılabileceğini düzenlemektedir.

Bu nedenle vasinin;

alıcı bulması,

fiyat konusunda anlaşması

veya satışın faydalı olduğunu düşünmesi

tek başına hukuken yeterli değildir.

Vesayet makamının sürece dâhil olması zorunludur.

12. Yargı Paketi Öncesinde Taşınmaz Satışı Nasıl Yapılıyordu?

Türk Medeni Kanunu m.444’ün değişiklik öncesindeki ikinci fıkrasında satışın, vesayet makamının bu iş için görevlendireceği kişi tarafından, vasi de hazır olduğu hâlde açık artırmayla gerçekleştirileceği düzenlenmişti.

İhale yine vesayet makamının onamasıyla tamamlanıyordu ve onama kararının ihale gününden itibaren 10 gün içinde verilmesi gerekiyordu.

Dolayısıyla 12. Yargı Paketi’nin getirdiği yenilik:

“Eskiden açık artırma yoktu, artık açık artırma olacak.”

değildir.

Açık artırma sistemi zaten mevcuttu.

Değişiklik esas olarak açık artırmanın yapılacağı ortamı dijitalleştirmektedir.

Eski düzenlemede satış, vesayet makamının görevlendirdiği kişi tarafından gerçekleştiriliyordu.

Yeni düzenlemede ise satış açıkça:

“Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalında”

yapılacaktır.

Bu nedenle yeni dönemin temel özelliği elektronik açık artırma sistemidir.

UYAP E-Satış Nedir?

UYAP e-Satış, Adalet Bakanlığının elektronik satış altyapısıdır.

Elektronik satış sistemi özellikle icra satışlarında uzun süredir kullanılmaktadır. Adalet Bakanlığı, İcra ve İflâs Kanunu kapsamında elektronik açık artırma sistemine ilişkin yönetmelik ve uygulamayı 2022 yılında devreye almış; elektronik artırmalar UYAP altyapısına bağlı satış portalı üzerinden gerçekleştirilmeye başlanmıştır.

12. Yargı Paketi şimdi benzer dijital satış mantığını vesayet hukukundaki açık artırmalara da taşımaktadır.

Ancak burada önemli bir uyarı yapılmalıdır.

Vesayet satışları Türk Medeni Kanunu’na dayanmaktadır. Bu nedenle icra takiplerindeki bütün satış kurallarının hiçbir farklılık olmadan vesayet satışına aynen uygulanacağını söylemek doğru olmaz.

7589 sayılı Kanun’un getirdiği kesin hüküm şudur:

Satış UYAP’a entegre elektronik satış portalında açık artırmayla yapılacaktır.

Satışın ayrıntılı teknik uygulanmasında ise ilgili mevzuat ve UYAP altyapısının güncel düzenlemeleri dikkate alınacaktır.

Kısıtlının Taşınmazının UYAP E-Satış ile Satışı Ne Zaman Başlayacak?

Yeni düzenleme 31 Ekim 2026 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Çünkü 7589 sayılı Kanun’un 26. maddesi, Kanun’un 11. ve 12. maddelerinin yayım tarihinden itibaren üç ay sonra yürürlüğe gireceğini açıkça düzenlemiştir. Kanun 31 Temmuz 2026 tarihinde yayımlanmıştır.

Dolayısıyla:

Kanunun yayımlanması: 31 Temmuz 2026

Üç aylık bekleme süresinin sona ermesi: 31 Ekim 2026

Yeni UYAP e-Satış sisteminin yürürlüğe girmesi: 31 Ekim 2026

şeklindedir.

Bu tarih, vesayet dosyalarında devam eden satış işlemleri açısından son derece önemlidir.

31 Ekim 2026’dan Önce Başlayan Satışlar Ne Olacak?

Kanunun geçici maddesi bu konuda açık bir düzenleme getirmiştir.

TMK m.440 ve m.444 değişiklikleri, açık artırma suretiyle satışına karar verilmiş olmakla birlikte değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmayacaktır.

Bu artırmalar hakkında eski hükümler uygulanmaya devam edecektir.

Dolayısıyla temel kriter yalnızca “mahkemenin satış kararını ne zaman verdiği” değildir.

Örneğin mahkeme 10 Ekim 2026 tarihinde taşınmazın açık artırmayla satışına karar vermiş ve satış ilanı 25 Ekim 2026 tarihinde yapılmışsa, ilan yeni düzenlemenin yürürlüğe girmesinden önce gerçekleştiği için eski hükümlerin uygulanmasına devam edilecektir.

Buna karşılık açık artırma ilanı yeni sistemin yürürlüğe girmesinden sonra yapılacaksa yeni elektronik satış usulünün dikkate alınması gerekir.

Bu geçiş hükmü, devam eden vesayet dosyalarında özellikle satış memurlukları, mahkemeler, vasiler ve taraf vekilleri açısından dikkatle incelenmelidir.

Yeni Sistemde Satış Nasıl Yapılacak?

Yeni TMK m.444/2, sistemin temel aşamalarını açık biçimde ortaya koymaktadır.

İlk olarak taşınmazın satılabilmesi için vesayet altındaki kişinin menfaatinin satışı gerekli kılması gerekir.

Ardından vesayet makamının satış yönündeki iradesi ve talimatı bulunmalıdır.

Açık artırma yapılacaksa satış:

UYAP’a entegre elektronik satış portalında

gerçekleştirilir.

Artırma sonucunda en yüksek teklifin ortaya çıkması ise tek başına satış işlemini tamamlamaz.

İhalenin tamamlanması için vesayet makamının onaması gerekir.

Vesayet makamı onama konusunda ihale gününden itibaren 10 gün içerisinde karar vermek zorundadır.

Dolayısıyla yeni sistemde süreç genel hatlarıyla:

Satışın gerekli olduğunun belirlenmesi → açık artırma kararı → elektronik satış → ihale sonucu → vesayet makamının onaması

şeklinde ilerleyecektir.

E-Satışta En Yüksek Teklifi Veren Kişi Hemen Malik Olacak mı?

Hayır.

TMK m.444’ün yeni ikinci fıkrası özellikle:

“ihale vesayet makamının onamasıyla tamam olur”

hükmünü korumaktadır.

Dolayısıyla elektronik ortamda en yüksek teklifin verilmesi, mahkeme denetimini ortadan kaldırmaz.

Bu husus vesayet hukukunun koruyucu niteliği açısından önemlidir.

Elektronik sistem satışın yapılma yöntemini değiştirirken mahkeme denetimini kaldırmamaktadır.

Vesayet makamı, elektronik artırmadan sonra ihalenin onanmasına ilişkin değerlendirmesini yapmak zorundadır.

Bu nedenle UYAP e-Satış sistemi:

“en yüksek teklifi veren kişi otomatik olarak taşınmazı kazanır ve mahkemenin yapacağı hiçbir işlem kalmaz”

şeklinde yorumlanamaz.

Vesayet Makamı İhaleyi Kaç Gün İçinde Onaylayacak?

Yeni TMK m.444/2 açık bir süre belirlemektedir:

10 gün.

Onamaya ilişkin kararın ihale gününden başlayarak 10 gün içerisinde verilmesi gerekir.

Aslında on günlük onama süresi yeni bir kurum değildir; önceki TMK m.444/2’de de aynı süre bulunuyordu. Yeni düzenleme bu koruma mekanizmasını sürdürürken satışın elektronik portala taşınmasını sağlamaktadır.

Dolayısıyla değişen unsur:

Onama süresi değil, açık artırmanın yapılacağı ortamdır.

Vesayet Makamı Hangi Mahkemedir?

Türk Medeni Kanunu m.397’ye göre kamu vesayeti, vesayet makamı ve denetim makamından oluşur.

Vesayet makamı sulh hukuk mahkemesidir.

Denetim makamı ise asliye hukuk mahkemesidir.

Bu nedenle kısıtlının taşınmaz satışından söz edildiğinde “vesayet makamı” ifadesi esas olarak ilgili sulh hukuk mahkemesini ifade eder.

Kısıtlının yerleşim yeri de vesayet işlerinde yetki bakımından önemlidir. TMK m.411’e göre vesayet işlerinde yetki, küçüğün veya kısıtlının yerleşim yerindeki vesayet dairelerine aittir.

Her Vesayet Altındaki Kişi Akıl Hastası mıdır?

Hayır.

“Vesayet altındaki kişi” kavramının yalnız akıl hastalığı nedeniyle kısıtlanmış kişilerden ibaret olduğu düşünülmemelidir.

Türk Medeni Kanunu farklı vesayet nedenleri öngörmektedir.

Örneğin velayet altında bulunmayan küçükler vesayet altına alınabilir. Akıl hastalığı veya akıl zayıflığı belirli şartlarla kısıtlama nedeni olabilir. Ayrıca savurganlık, alkol veya uyuşturucu madde bağımlılığı, kötü yaşama tarzı ya da malvarlığını kötü yönetme gibi Kanunda sayılan nedenlerle de kısıtlama gündeme gelebilir.

Dolayısıyla kısıtlının taşınmazının satışıyla ilgili yeni elektronik sistem, yalnız tek bir kısıtlama nedenine özgü değildir.

Esas olan kişinin malvarlığının vesayet hükümleri kapsamında yönetiliyor olmasıdır.

Vasi Taşınmazın Satılmasını Nasıl Talep Edecek?

Somut dosyanın niteliğine göre vasi, vesayet makamına başvurarak taşınmazın satışına izin verilmesini isteyebilir.

Talepte esas olarak satışın neden vesayet altındaki kişinin menfaatine olduğu açıklanmalıdır.

Örneğin sadece:

“Taşınmazı satmak istiyorum.”

şeklindeki talep yerine;

taşınmazın kullanım durumu,

kısıtlının ihtiyaçları,

satıştan elde edilecek paranın hangi amaçla kullanılacağı,

taşınmazın giderleri,

kısıtlının sağlık ve bakım ihtiyacı,

malvarlığının genel durumu

gibi satış ihtiyacını ortaya koyan bilgiler sunulabilir.

Çünkü TMK m.444 bakımından temel kriter, satışın kolaylığı veya vasinin tercihi değil, vesayet altındaki kişinin menfaatidir.

Mahkeme gerektiğinde taşınmazın değeri ve diğer koşullar hakkında inceleme yaptırabilir.

Vesayet Altındaki Kişinin Görüşü Alınır mı?

Türk Medeni Kanunu m.450’ye göre vesayet altındaki kişi görüşlerini oluşturma ve açıklama yeteneğine sahipse, vasi önemli işlerde karar vermeden önce olanak ölçüsünde onun görüşünü almakla yükümlüdür. Bununla birlikte kişinin işlemi uygun bulması vasiyi sorumluluktan kurtarmaz.

Bir taşınmazın satışı malvarlığı bakımından son derece önemli bir işlem olduğundan bu hüküm somut olayın koşullarına göre önem taşıyabilir.

Ancak vesayet altındaki kişinin:

“Satılmasını istiyorum.”

demesi satış için tek başına yeterli değildir.

Çünkü taşınmaz satışında mahkeme izni ve vesayet hukukunun koruyucu hükümleri uygulanmaya devam eder.

Aynı şekilde kişinin satışa karşı çıkması da her durumda satışın yapılamayacağı anlamına gelmez. Nihai değerlendirmede kısıtlının menfaatinin neyi gerektirdiği ve mahkeme kararları belirleyicidir.

UYAP E-Satış Sistemine Geçilmesinin Amacı Nedir?

TBMM’de teklif görüşmeleri sırasında düzenleme, vesayet altındaki kişilere ait taşınır ve taşınmazların satışının UYAP e-Satış sistemi üzerinden gerçekleştirilmesi yoluyla satış sisteminin elektronik ortama taşınması şeklinde açıklanmıştır.

Elektronik açık artırmanın potansiyel faydaları arasında daha geniş bir katılımcı kitlesine erişim, fiziksel açık artırma zorunluluğunun azalması ve teklif sürecinin dijital ortamda yürütülmesi sayılabilir.

Özellikle vesayet altındaki kişinin korunması bakımından satışın rekabete daha açık bir ortamda gerçekleşmesi, teorik olarak daha yüksek teklifler alınmasına katkı sağlayabilir.

Ancak bunun her taşınmaz bakımından mutlaka daha yüksek satış bedeli doğuracağı garanti edilemez.

Taşınmazın bulunduğu yer, piyasa koşulları, niteliği, hukuki takyidatları ve açık artırmaya gösterilen talep satış bedelini etkileyebilir.

Bu nedenle e-Satış sistemi kısıtlının taşınmazının mutlaka piyasa rayicinin üzerinde satılacağı anlamına gelmez.

Yeni Sistem Kısıtlının Malvarlığını Nasıl Koruyor?

Elektronik satışa geçilmesi, vesayet hukukundaki koruma mekanizmalarını ortadan kaldırmamaktadır.

Birincisi, satış ancak vesayet altındaki kişinin menfaati gerektiriyorsa yapılabilir.

İkincisi, süreç vesayet makamının talimatı ve denetimi altındadır.

Üçüncüsü, elektronik açık artırmanın gerçekleşmiş olması satışın nihai olarak tamamlandığı anlamına gelmez.

Dördüncüsü, ihale vesayet makamının onamasıyla tamamlanır.

Beşincisi, onama konusunda mahkeme için 10 günlük bir karar süresi öngörülmektedir.

Dolayısıyla dijitalleşen şey satış yöntemidir.

Vesayet hukukunun temel koruma mantığı devam etmektedir.

Kısıtlının Taşınmazı Her Zaman Açık Artırmayla mı Satılacak?

Kural açık artırmadır.

Ancak Türk Medeni Kanunu m.444’ün üçüncü fıkrasında önemli bir istisna bulunmaktadır.

Denetim makamı, istisnai olarak özel durumları, taşınmazın niteliğini veya değerinin azlığını dikkate alarak pazarlıkla satışa karar verebilir. Bu hüküm 7589 sayılı Kanun ile kaldırılmış değildir; değişiklik m.444’ün ikinci fıkrasında yapılmıştır.

Dolayısıyla:

“31 Ekim 2026’dan sonra kısıtlıya ait her taşınmaz istisnasız UYAP e-Satış ile satılacaktır.”

şeklindeki bir ifade doğru değildir.

Doğru yaklaşım şudur:

Normal satış yöntemi UYAP’a entegre elektronik satış portalındaki açık artırmadır. Ancak TMK m.444/3’teki şartların oluşması hâlinde denetim makamı istisnai olarak pazarlıkla satışa karar verebilir.

Bu istisna özellikle SEO içeriklerinde atlanmaması gereken önemli bir noktadır.

Vasi Alıcıyı Kendisi Bulup Evi Pazarlıkla Satabilir mi?

Hayır.

TMK m.444/3’teki pazarlıkla satış imkânı, vasinin kendi takdiriyle kullanabileceği serbest bir satış yetkisi değildir.

Kanun, pazarlıkla satışa denetim makamının istisnai olarak karar verebileceğini düzenlemektedir.

Hatırlanacağı üzere denetim makamı asliye hukuk mahkemesidir.

Dolayısıyla vasi:

“Ben daha iyi bir alıcı buldum, açık artırmaya gerek yok.”

diyerek tek başına özel satış yapamaz.

İstisnai pazarlıkla satışın kanuni şartlarının bulunup bulunmadığının yetkili makam tarafından değerlendirilmesi gerekir.

Kısıtlının Taşınmazı Yakınına Satılabilir mi?

Yeni m.444/2, elektronik açık artırmada belirli bir yakın veya yabancı ayrımı getiren özel bir hüküm içermemektedir. Ancak vesayet hukukundaki menfaat çatışması kuralları ayrıca önem taşıyabilir.

Özellikle vasi veya vasiye yakın bir kişinin işlemde kişisel menfaat sahibi olması hâlinde vesayet altındaki kişinin menfaatinin korunması ve temsil çatışması bakımından ayrıca değerlendirme yapılması gerekebilir.

Vasi, vesayet altındaki kişinin çıkarlarını korumak zorundadır ve menfaat çatışması bulunan işlemlerde vesayet hukukunun diğer koruyucu hükümleri devreye girebilir. Türk Medeni Kanunu, vasi ile vesayet altındaki kişi arasındaki sözleşmeleri de denetim makamının iznine tabi işlemler arasında düzenlemektedir.

Dolayısıyla her somut satışın tarafları ayrıca incelenmelidir.

Satış Bedeli Kime Ait Olacak?

Taşınmazın sahibi vesayet altındaki kişi olduğundan satış sonucunda elde edilen bedel de esas itibarıyla vesayet altındaki kişinin malvarlığına aittir.

Vasi, satış bedelini kendi malı gibi kullanamaz.

Türk Medeni Kanunu m.454 uyarınca vasi, vesayet altındaki kişinin malvarlığını iyi bir yönetici gibi özenle yönetmek, hesap tutmak ve belirli dönemlerde hesaplarını vesayet makamına sunmak zorundadır.

Kanun ayrıca vesayet altındaki kişinin kendisi veya malvarlığının yönetimi için gerekli olmayan paraların güvenli biçimde değerlendirilmesine ilişkin özel hükümler de içermektedir.

Bu nedenle taşınmazın satışıyla elde edilen paranın:

“Vasi istediği gibi harcayabilir.”

şeklinde değerlendirilmesi mümkün değildir.

E-Satışa Geçilince Vasiye Olan İhtiyaç Kalkacak mı?

Hayır.

Yeni sistem satış sürecini dijitalleştirmektedir; vesayet kurumunu veya vasinin hukuki görevlerini ortadan kaldırmamaktadır.

Vasi, kısıtlının malvarlığıyla ilgili menfaatlerini korumaya ve mahkeme denetimi altında malvarlığını yönetmeye devam eder.

Nitekim TMK m.448’e göre vasi, vesayet dairelerinin yetkilerine ilişkin hükümler saklı olmak kaydıyla vesayet altındaki kişiyi hukuki işlemlerinde temsil etmektedir.

Dolayısıyla e-Satış:

vasi yerine elektronik sistem

anlamına gelmez.

Sistem yalnız açık artırmanın yapılacağı ortamı değiştirmektedir.

Kısıtlının Taşınmazının Satışı İçin Değer Tespiti Yapılır mı?

Bir açık artırmanın sağlıklı yürütülmesi bakımından taşınmaz değerinin belirlenmesi uygulamada önem taşımaktadır.

Ancak 7589 sayılı Kanun’un TMK m.444’e yaptığı değişiklik, kıymet takdirinin ayrıntılarını ayrıca düzenleyen kapsamlı yeni bir satış yönetmeliği değildir.

Kanun doğrudan elektronik satış portalını, açık artırmayı ve vesayet makamının onama süresini düzenlemektedir.

Bu nedenle kıymet takdiri, ilan şekli, teminat ve teklif usulünün bütün ayrıntıları bakımından uygulamada yürürlükteki ilgili satış mevzuatı ve yeni sisteme ilişkin teknik düzenlemelerin takip edilmesi gerekir.

Özellikle 31 Ekim 2026 sonrasındaki ilk uygulamalar bakımından mahkemeler ve Adalet Bakanlığının UYAP düzenlemeleri önem taşıyacaktır.

UYAP E-Satış Herkese Açık Olacak mı?

Elektronik satış portalının temel amacı ihalelerin elektronik ortamda yürütülmesidir. İcra satışlarında UYAP e-Satış sistemi hâlihazırda elektronik teklif sürecinde kullanılmaktadır. Adalet Bakanlığı sistem üzerinde kullanıcı girişleri ve elektronik satış işlemleri için teknik altyapı sağlamaktadır.

Bununla birlikte vesayet satışlarında kimlerin hangi şartlarla ihaleye katılabileceği konusunda TMK m.444 değişikliğinin tek başına bütün teknik ayrıntıları düzenlediği söylenemez.

Bu nedenle 31 Ekim 2026 sonrasındaki vesayet e-Satışlarında;

katılım,

teminat,

teklif,

ödeme,

tescil

ve diğer teknik aşamalar bakımından güncel UYAP uygulaması ile ilgili ikincil düzenlemelerin dikkate alınması gerekir.

Kanundan kesin olarak söylenebilecek husus, açık artırmanın UYAP’a entegre elektronik satış portalında gerçekleştirileceğidir.

Taşınmaz Satıldıktan Sonra Mahkeme Onay Vermezse Ne Olur?

Yeni hüküm açıkça ihalenin vesayet makamının onamasıyla tamam olacağını belirtmektedir.

Bu nedenle elektronik artırmanın sonuçlanması, tek başına tamamlanmış ve geri dönülmez bir satış sonucu yaratmaz.

Vesayet makamının onaması sürecin kurucu aşamalarından biridir.

Mahkemenin onama vermediği bir durumda ihalenin tamamlandığı söylenemez.

Ancak onamanın reddi hâlinde sonraki işlemlerin ayrıntıları ve yeni satışın nasıl gerçekleştirileceği somut dosyanın özellikleri ve ilgili satış usulü çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Mahkeme Onama Kararını Süresiz Bekletebilir mi?

Hayır.

Kanun bu konuda açıkça 10 günlük süre belirlemektedir.

Vesayet makamının onamaya ilişkin kararını ihale gününden başlayarak 10 gün içinde vermesi gerekir.

Bu düzenleme, elektronik artırmanın ardından satışın uzun süre belirsizlik içinde kalmaması açısından önemlidir.

Bununla birlikte mahkemenin onama konusunda yapacağı değerlendirme yalnız biçimsel değildir. Vesayet hukukunun temel amacı kısıtlının menfaatinin korunması olduğundan süreçte hukuka ve koruma amacına uygunluk önemini korur.

E-Satış Kısıtlının Evinin Daha Kolay Satılması Anlamına mı Geliyor?

Usulün elektronik hâle gelmesi satış sürecini teknolojik açıdan kolaylaştırabilir ancak taşınmazın satılabilme şartlarını ortadan kaldırmamaktadır.

Yeni sistemden sonra da:

satışın kısıtlının menfaatine uygun olması,

vesayet makamının gerekli kararları vermesi,

açık artırmanın usulüne uygun yapılması

ve ihalenin vesayet makamınca onanması

gerekecektir.

Dolayısıyla:

“Artık vasi internetten kısıtlının evini kolayca satabilecek.”

şeklindeki bir değerlendirme kesinlikle yanlış olur.

Elektronik satış portalına geçiş, mahkeme kontrolünü azaltan değil, açık artırma yöntemini dijitalleştiren bir değişikliktir.

Eski Sistem ile Yeni Sistem Arasındaki Temel Farklar Nelerdir?

12. Yargı Paketi öncesindeki sistemde taşınmaz satışı, vesayet makamının görevlendireceği kişi tarafından vasi hazır bulunarak açık artırma suretiyle gerçekleştiriliyordu. İhalenin tamamlanması yine vesayet makamının onamasına bağlıydı.

31 Ekim 2026’dan itibaren yeni sistemde ise açık artırma UYAP’a entegre elektronik satış portalında gerçekleştirilecektir. Vesayet makamının onaması ve 10 günlük karar süresi devam edecektir.

Dolayısıyla temel değişiklik:

Fiziki/geleneksel açık artırma sistemi → elektronik açık artırma sistemi

şeklindedir.

Değişmeyen temel ilkeler ise şunlardır:

Satış kısıtlının menfaatine olmalıdır.

Mahkeme denetimi devam eder.

Vasi tek başına serbestçe satış yapamaz.

İhale vesayet makamının onamasıyla tamamlanır.

Onama 10 gün içinde karara bağlanmalıdır.

İstisnai pazarlıkla satış imkânı tamamen kaldırılmış değildir.

Vesayet Altındaki Kişinin Taşınmaz Satışı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kısıtlının evi satılabilir mi?

Evet. Ancak yalnız vesayet altındaki kişinin menfaati satışın yapılmasını gerektiriyorsa ve vesayet makamının talimatı doğrultusunda satış gerçekleştirilebilir.

Vasi evi kendi başına satabilir mi?

Hayır. Taşınmaz satışı vesayet makamının iznine ve denetimine tabidir.

Kısıtlının evi UYAP e-Satış ile mi satılacak?

31 Ekim 2026’dan itibaren yeni sisteme tabi açık artırmalar UYAP’a entegre elektronik satış portalında gerçekleştirilecektir.

Yeni sistem şu anda yürürlükte mi?

13 Ağustos 2026 itibarıyla henüz yürürlükte değildir. Yeni TMK m.440 ve m.444 düzenlemeleri 31 Ekim 2026 tarihinde yürürlüğe girecektir.

31 Ekim’den önce ilan edilen satış ne olacak?

Yeni düzenleme uygulanmayacak ve eski hükümlere göre süreç tamamlanacaktır.

UYAP’taki en yüksek teklifi veren kişi taşınmazı hemen alır mı?

Hayır. İhale vesayet makamının onamasıyla tamamlanır.

Mahkeme ihaleyi kaç günde onaylamalı?

İhale gününden başlayarak 10 gün içerisinde onama konusunda karar verilmesi gerekir.

Vesayet makamı hangi mahkemedir?

Sulh hukuk mahkemesidir. Denetim makamı ise asliye hukuk mahkemesidir.

Her satış mutlaka UYAP açık artırmasıyla mı olacak?

Kural bu olacaktır. Ancak TMK m.444/3 kapsamında denetim makamı, özel durumları, taşınmazın niteliğini veya değerinin azlığını dikkate alarak istisnai biçimde pazarlıkla satışa karar verebilir.

Satış parasını vasi kendisi kullanabilir mi?

Hayır. Satış bedeli vesayet altındaki kişinin malvarlığına aittir. Vasi malvarlığını iyi bir yönetici gibi yönetmek ve hesap vermek zorundadır.

Yeni Düzenleme Vasiler Açısından Ne Anlama Geliyor?

31 Ekim 2026’dan itibaren vasilerin taşınmaz satış taleplerinde yeni elektronik satış sistemini dikkate almaları gerekecektir.

Özellikle devam eden vesayet dosyalarında üç tarih önem taşıyacaktır:

Satışa karar verilen tarih, satış ilanının yapıldığı tarih ve 31 Ekim 2026 yürürlük tarihi.

Kanunun geçiş hükmü özellikle ilan tarihine önem vermektedir.

Bu nedenle açık artırma kararı daha önce verilmiş olsa bile ilan yeni düzenleme yürürlüğe girdikten sonra yapılacaksa yeni elektronik satış sisteminin uygulanması gündeme gelebilir.

Buna karşılık 31 Ekim 2026’dan önce ilan edilmiş satışlar eski usulle devam edecektir.

Bu ayrım uygulamada devam eden satış dosyalarının hangi sisteme tabi olduğunu belirlemek açısından kritik olacaktır.

Kısıtlının Malvarlığının Korunması Bakımından Yeni Sistem Nasıl Değerlendirilmeli?

Vesayet hukukunun temel amacı vesayet altındaki kişinin malvarlığını başkalarının çıkarları doğrultusunda yönetmek değil, kısıtlının kendi menfaatini korumaktır.

Türk Medeni Kanunu bu nedenle vasinin malvarlığını iyi bir yönetici gibi yönetmesini zorunlu kılmış ve önemli malvarlığı işlemlerini mahkeme denetimine tabi tutmuştur. Vasi, görevini kusurlu biçimde yerine getirerek vesayet altındaki kişiye zarar verirse sorumluluğu da gündeme gelebilir.

Elektronik açık artırma sistemine geçilmesi bu temel yapıyı değiştirmemektedir.

Yeni sistemin hedefi, taşınmaz satışının yöntemini daha modern ve dijital hâle getirmektir.

Bu nedenle e-Satış sisteminin başarısı yalnız portalın teknik olarak çalışmasına değil;

satış ilanının doğru hazırlanmasına,

taşınmazın değerinin sağlıklı belirlenmesine,

yeterli katılımın sağlanmasına,

ihale sürecinin şeffaf yürütülmesine

ve vesayet makamının kısıtlının menfaatini etkin şekilde denetlemesine

bağlı olacaktır.

Sonuç: Kısıtlının Taşınmazında Elektronik Açık Artırma Dönemi 31 Ekim 2026’da Başlıyor

12. Yargı Paketi ile vesayet altındaki kişilerin taşınmazlarının satışı bakımından önemli bir dijital dönüşüm kabul edilmiştir.

7589 sayılı Kanun’un 12. maddesiyle Türk Medeni Kanunu m.444/2 değiştirilmiş ve yeni hüküm şu temel sistemi kurmuştur:

Vesayet altındaki kişiye ait taşınmazın açık artırma suretiyle satılması hâlinde satış UYAP’a entegre elektronik satış portalında gerçekleştirilecek, ihale ise vesayet makamının onamasıyla tamamlanacaktır. Vesayet makamı onama kararını ihale gününden başlayarak 10 gün içerisinde verecektir.

Ancak düzenleme hemen yürürlüğe girmemiştir.

Kanun 31 Temmuz 2026 tarihinde yayımlanmış olsa da TMK m.440 ve m.444 değişiklikleri üç ay sonra, 31 Ekim 2026 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Bu nedenle 31 Ekim 2026, vesayet satışları bakımından temel dönüm noktasıdır.

Üstelik Kanun geçmiş işlemler bakımından özel bir koruma kuralı getirmiştir.

31 Ekim 2026’dan önce ilanı yapılmış açık artırmalar yeni e-Satış sistemine geçirilmeyecek, eski hükümler uygulanarak tamamlanacaktır.

Yeni düzenleme vasiye kısıtlının taşınmazını daha serbest satma yetkisi vermemektedir.

Vasi yine tek başına taşınmaz satamaz.

Satışın vesayet altındaki kişinin menfaatine uygun olması gerekir.

Vesayet makamının denetimi devam eder.

Satışın açık artırmayla yapılması hâlinde artık UYAP elektronik satış portalı kullanılacaktır.

En yüksek teklifin verilmesi tek başına yeterli olmayacak, vesayet makamının ihaleyi onaması gerekecektir.

Onama konusunda mahkeme için 10 günlük süre uygulanacaktır.

Ayrıca açık artırma kuralının istisnası tamamen kaldırılmış değildir. Türk Medeni Kanunu m.444’ün üçüncü fıkrası yürürlükte kalmaktadır. Buna göre denetim makamı, istisnai olarak özel durumları, taşınmazın niteliğini veya değerinin azlığını göz önüne alarak pazarlıkla satışa karar verebilir.

Dolayısıyla yeni sistemi en doğru biçimde şu şekilde özetlemek mümkündür:

Kural → elektronik açık artırma.

Satış ortamı → UYAP’a entegre e-Satış portalı.

Satış kararı → vesayet altındaki kişinin menfaati esas alınır.

Vesayet makamı → sulh hukuk mahkemesi.

İhale sonucu → mahkemenin onamasına bağlı.

Onama süresi → ihale gününden itibaren 10 gün.

Yeni sistemin yürürlük tarihi → 31 Ekim 2026.

31 Ekim 2026’dan önce ilan edilen açık artırmalar → eski sisteme tabi.

İstisnai pazarlıkla satış → şartları varsa devam ediyor.

Sonuç olarak “Vesayet altındaki kişinin taşınmazı artık UYAP e-Satış ile mi satılacak?” sorusunun cevabı, tarih dikkate alınarak verilmelidir:

Evet. 31 Ekim 2026’dan itibaren Türk Medeni Kanunu m.444 kapsamındaki açık artırma satışları UYAP’a entegre elektronik satış portalında gerçekleştirilecektir. Ancak vesayet makamının denetimi, kısıtlının menfaatinin korunması ve ihalenin mahkeme tarafından onanması zorunluluğu devam edecektir.

Bu nedenle düzenleme, kısıtlının malvarlığının korunmasına ilişkin mahkeme güvencelerini kaldıran değil; vesayet hukukundaki açık artırma yöntemini elektronik ortama taşıyan önemli bir yargı dijitalleşmesi adımıdır.