Müteahhit Binayı Süresinde Teslim Etmezse Arsa Sahibi Hangi Haklara Sahiptir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, müteahhidin binayı sözleşmede kararlaştırılan tarihte tamamlayarak arsa sahibine teslim etmemesidir. İnşaatın birkaç ay gecikmesi dahi arsa sahibinin kira geliri elde edememesine, başka bir konutta daha uzun süre kira ödemesine veya kendisine bırakılacak bağımsız bölümlerden yararlanamamasına neden olabilir.

Müteahhidin binayı süresinde teslim etmemesi hâlinde arsa sahibi, şartları oluştuğunda yalnızca teslimi beklemek zorunda değildir. Aynen ifa ve gecikme tazminatı talep edebilir, sözleşmede düzenlenmişse ceza koşulunu isteyebilir, belirli şartların gerçekleşmesi durumunda ifadan vazgeçerek zararının giderilmesini talep edebilir veya sözleşmenin sona erdirilmesine yönelik hukuki yollara başvurabilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 117. maddesine göre muaccel bir borcun borçlusu kural olarak alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Bununla birlikte borcun ifa edileceği gün taraflarca önceden belirlenmişse, kural olarak bu tarihin geçmesiyle ayrıca ihtara gerek olmaksızın temerrüt gerçekleşebilir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim tarihinin nasıl düzenlendiği, arsa sahibinin hangi hakları kullanabileceğinin belirlenmesinde büyük önem taşır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teslim Süresi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin temel borçlarından biri yapıyı sözleşmeye, onaylı projeye ve teknik şartnameye uygun biçimde tamamlayarak arsa sahibine teslim etmektir.

Teslim süresi sözleşmede farklı biçimlerde belirlenebilir. Örneğin;

• sözleşmenin imzalanmasından itibaren 24 ay,
• yapı ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay,
• mevcut binanın tahliyesinden itibaren 18 ay,
• yıkım ruhsatının alınmasından itibaren 30 ay

şeklinde süreler kararlaştırılabilir.

Bu nedenle yalnızca sözleşmenin imzalandığı tarihe bakılarak müteahhidin gecikmede olduğu sonucuna varılmamalıdır.

Örneğin sözleşmede;

“İnşaat, yapı ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay içerisinde tamamlanarak arsa sahiplerine teslim edilecektir.”

hükmü bulunuyorsa, kural olarak teslim süresinin başlangıcında yapı ruhsatının alındığı tarih dikkate alınacaktır.

Ancak ruhsat alma yükümlülüğünün müteahhide ait olmasına rağmen müteahhidin bu işlemi kasıtlı veya kusurlu biçimde geciktirmesi ayrıca değerlendirilmelidir. Aksi hâlde yüklenicinin kendi gecikmesinden yararlanarak teslim süresinin başlamasını sürekli ertelemesine izin verilmiş olur.

Teslim Tarihi Geçtiğinde Müteahhit Otomatik Olarak Temerrüde Düşer mi?

Sözleşmede teslim tarihi açık ve kesin biçimde belirlenmişse, Türk Borçlar Kanunu’nun 117. maddesi gereğince kural olarak bu tarihin geçmesiyle yüklenici temerrüde düşebilir. Böyle bir durumda ayrıca temerrüt ihtarı gönderilmesi her olayda zorunlu değildir.

Örneğin sözleşmede;

“Bağımsız bölümler en geç 30 Haziran 2026 tarihinde anahtar teslim olarak arsa sahiplerine teslim edilecektir.”

hükmü bulunmasına rağmen 1 Temmuz 2026 tarihinde inşaat tamamlanmamışsa yüklenicinin temerrüdü gündeme gelebilir.

Buna karşılık teslim tarihi açık biçimde belirlenmemiş veya çeşitli şartlara bağlanmışsa müteahhide ihtar gönderilmesi gerekebilir.

Bu nedenle ilk yapılması gereken işlem, sözleşmedeki teslim tarihi, ek süre, mücbir sebep, ruhsat, proje ve yapı kullanma izin belgesi hükümlerinin birlikte incelenmesidir.

Müteahhit Geciktiğinde İhtarname Göndermek Gerekir mi?

Teslim tarihi kesin olarak kararlaştırılmışsa her durumda ihtar zorunlu olmasa da uygulamada noter ihtarnamesi gönderilmesi çoğu zaman faydalıdır.

İhtarname ile;

• sözleşmede belirlenen teslim tarihinin geçtiği,
• binanın hâlen teslim edilmediği,
• yüklenicinin sözleşmeden doğan borcunu yerine getirmesi gerektiği,
• gecikme tazminatı ve ceza koşulu haklarının saklı tutulduğu,
• gerektiğinde sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin hakların kullanılacağı

bildirilebilir.

Özellikle daha sonra açılabilecek bir davada arsa sahibinin yükleniciden açıkça teslim talep ettiğinin ve gecikmeye rıza göstermediğinin ispatı açısından yazılı bildirim önem taşır.

Arsa Sahibi Binanın Teslim Edilmesini İsteyebilir mi?

Evet.

Müteahhidin teslimde gecikmesi hâlinde arsa sahibinin temel haklarından biri aynen ifa talebidir.

Arsa sahibi sözleşmenin devam etmesini ve binanın tamamlanmasını istiyorsa yükleniciden sözleşmeye uygun şekilde inşaatı tamamlayarak kendisine ait bağımsız bölümleri teslim etmesini talep edebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi uyarınca borçlunun temerrüdü hâlinde alacaklı, kural olarak borcun aynen ifasını ve gecikme nedeniyle uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir.

Dolayısıyla arsa sahibinin;

“Binayı tamamla ve bana teslim et; ayrıca gecikmeden dolayı uğradığım zararı da karşıla.”

şeklinde talepte bulunması hukuken mümkündür.

Arsa Sahibi Gecikme Tazminatı İsteyebilir mi?

Evet.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim gecikmesinin en önemli sonuçlarından biri gecikme tazminatı talebidir.

Arsa sahibi, bağımsız bölümler zamanında teslim edilmiş olsaydı elde edeceği ekonomik faydadan mahrum kalmış olabilir.

Örneğin sözleşmeye göre arsa sahibine dört daire verilecek ve bu daireler 1 Ocak 2026 tarihinde teslim edilecekken fiilî teslim 1 Ocak 2027 tarihinde gerçekleşmişse, bir yıllık gecikmenin ekonomik sonuçları gündeme gelir.

Yargıtay kararlarında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda teslim gecikmesi nedeniyle rayiç kira gelirine dayalı tazminat taleplerinin incelendiği görülmektedir.

Bu nedenle arsa sahibi, şartların bulunması hâlinde bağımsız bölümlerini zamanında kullanamaması veya kiraya verememesi nedeniyle oluşan zararın giderilmesini talep edebilir.

Kira Kaybı Tazminatı Nedir?

Kira kaybı tazminatı, bağımsız bölüm zamanında teslim edilmiş olsaydı arsa sahibinin elde edebileceği kira gelirinin gecikme nedeniyle elde edilememesinden kaynaklanan zarardır.

Örneğin arsa sahibine teslim edilmesi gereken dairenin emsal kira bedeli aylık 30.000 TL ve teslim gecikmesi 10 ay ise, kira kaybının belirlenmesinde bu dönemdeki rayiç kira bedelleri dikkate alınabilir.

Ancak kira kaybı hesabı her zaman basit biçimde;

aylık kira × gecikilen ay sayısı

şeklinde yapılmaz.

Bağımsız bölümün niteliği, bulunduğu bölge, teslim edilmesi gereken tarih, ilgili dönemdeki emsal kira bedelleri ve somut olayın özellikleri değerlendirilir. Bu nedenle davalarda çoğunlukla bilirkişi incelemesine başvurulur. Yargıtay’ın resmî karar arama kayıtlarında da kat karşılığı inşaat sözleşmelerindeki teslim gecikmesi ile kira tazminatının birlikte değerlendirildiği kararlar bulunmaktadır.

Arsa Sahibinin Kendisi Dairede Oturacak Olsa da Kira Tazminatı İsteyebilir mi?

Gecikmeden doğan zararın yalnızca bağımsız bölümün üçüncü kişiye kiraya verilmesinden kaynaklanması gerekmez.

Arsa sahibi kendisine teslim edilecek konutta oturmayı planladığı hâlde teslim gerçekleşmediği için başka bir konutta kira ödemeye devam etmiş olabilir.

Bu durumda fiilen yapılan kira giderleri ve gecikme nedeniyle oluşan diğer zarar kalemleri somut olayın özelliklerine göre talep konusu yapılabilir.

Ancak aynı zarar kalemi için mükerrer tahsilat yapılamayacağından arsa sahibinin hangi zarara uğradığı ve sözleşmede ayrıca kira tazminatı veya ceza koşulu düzenlenip düzenlenmediği birlikte değerlendirilmelidir.

Sözleşmede Her Gecikilen Ay İçin Para Ödeneceği Yazıyorsa Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sıklıkla;

“Yüklenici teslimde geciktiği her ay için her bağımsız bölüm başına 30.000 TL öder.”

veya

“Teslim tarihinden sonraki her ay için rayiç kira bedeli arsa sahibine ödenir.”

şeklinde hükümler bulunmaktadır.

Bu hükümler sözleşmenin içeriğine göre kira tazminatı, gecikme tazminatı veya ceza koşulu niteliğinde olabilir.

Türk Borçlar Kanunu ceza koşulunu ayrıca düzenlemektedir. Kanun, belirli şartlarda alacaklının herhangi bir zarar ortaya çıkmasa dahi kararlaştırılan cezanın ifasını isteyebilmesine imkân tanımaktadır.

Ancak sözleşmedeki hükmün gerçek hukuki niteliği yalnızca başlığına göre değil, içeriğine göre belirlenmelidir.

Bu nedenle “gecikme cezası”, “kira bedeli”, “cezai şart” veya “tazminat” ifadelerinin kullanılmış olması tek başına yeterli değildir.

Ceza Koşulu ile Kira Kaybı Birlikte İstenebilir mi?

Bu sorunun cevabı sözleşmedeki hükmün niteliğine göre değişir.

Sözleşmede öngörülen ceza koşulunun gecikme zararının yerine mi, yoksa gecikmeden bağımsız ek bir yaptırım olarak mı kararlaştırıldığı incelenmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun ceza koşuluna ilişkin hükümleri, ceza koşulu ile asıl edim ve zarar arasındaki ilişkinin sözleşme içeriğine göre değerlendirilmesini gerektirir. Kanunda ayrıca alacaklının zararının kararlaştırılan ceza miktarını aşması durumunda hangi şartlarla aşan zararını isteyebileceği de düzenlenmiştir.

Bu nedenle aynı dönem için hem kira kaybı hem de ceza koşulu talep edilirken sözleşme hükmünün dikkatle incelenmesi gerekir.

Müteahhit “Maliyetler Arttı” Diyerek Teslimi Geciktirebilir mi?

İnşaat maliyetlerinin artması, işçilik ve malzeme fiyatlarının yükselmesi veya yüklenicinin finansman güçlüğüne düşmesi tek başına her durumda teslim borcunu ortadan kaldırmaz.

Müteahhit, üstlendiği inşaatı sözleşmeye uygun biçimde tamamlamakla yükümlüdür.

Bununla birlikte gerçekten öngörülemeyen olağanüstü durumların ortaya çıkması hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri ve sözleşmedeki mücbir sebep hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Her maliyet artışı veya ekonomik güçlük “mücbir sebep” olarak kabul edilemez.

Mücbir Sebep Varsa Teslim Süresi Uzayabilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde mücbir sebep hükümleri büyük önem taşır.

Sözleşmede;

• deprem,
• savaş,
• genel seferberlik,
• uzun süreli idari yasaklar,
• belirli olağanüstü doğal olaylar

nedeniyle teslim süresinin uzayacağı kararlaştırılmış olabilir.

Ancak müteahhidin kendi organizasyon bozukluğu, finansman yetersizliği veya başka projelerde yaşadığı sorunlar her durumda mücbir sebep olarak değerlendirilemez.

Ayrıca mücbir sebep meydana geldiği iddia ediliyorsa olayın inşaatın gecikmesine gerçekten ne ölçüde etki ettiği araştırılmalıdır.

Örneğin üç aylık bir hukuki veya fiilî engelin ortaya çıkması, yükleniciye otomatik olarak bir yıllık ek süre kazandırmaz.

Belediyedeki Ruhsat İşlemlerinin Uzaması Gecikmeyi Haklı Kılar mı?

Bu konuda öncelikle sözleşmede ruhsat ve belediye işlemlerini yürütme yükümlülüğünün hangi tarafa verildiğine bakılmalıdır.

Ruhsat işlemlerinin takip edilmesi yüklenicinin sorumluluğundaysa ve yüklenici gerekli başvuruları zamanında yapmamışsa, kendi ihmalinden kaynaklanan gecikmeye dayanması mümkün olmayabilir.

Buna karşılık yüklenici bütün yükümlülüklerini zamanında yerine getirdiği hâlde kendisine yüklenemeyen olağan dışı bir idari gecikme yaşanmışsa teslim süresine etkisi ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle belediye dosyası incelenmeden gecikmenin kimin sorumluluğunda olduğu konusunda kesin değerlendirme yapılmamalıdır.

Arsa Sahibinin Davranışı Teslimi Geciktirmişse Ne Olur?

Müteahhidin sorumluluğunun doğabilmesi bakımından gecikmenin arsa sahibinden kaynaklanıp kaynaklanmadığı da önemlidir.

Örneğin arsa sahibi;

• taşınmazı zamanında teslim etmemiş,
• binayı boşaltmamış,
• gerekli vekâletnameyi vermemiş,
• ruhsat için gereken belgeleri sağlamamış,
• sürekli proje değişikliği talep etmiş

olabilir.

Bu durumda gecikmenin hangi tarafın davranışından kaynaklandığı teknik ve hukuki olarak belirlenmelidir.

Müteahhidin sorumlu olmadığı bir dönem için gecikme tazminatına hükmedilmesi mümkün olmayabilir.

Arsa Sahibi Ek Süre Vermek Zorunda mıdır?

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde borçlunun temerrüdü hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 123. maddesi, borcun yerine getirilmesi için uygun süre verilmesi sistemini öngörmektedir.

Ancak her olayda mutlaka ek süre verilmesi gerekmez.

Örneğin sözleşmenin şartları veya yüklenicinin davranışı nedeniyle yeni bir süre verilmesinin sonuçsuz kalacağının açık olduğu durumlarda genel temerrüt hükümleri çerçevesinde ek süre verilmesi gerekmeyebilir.

Bu nedenle özellikle sözleşmenin sona erdirilmesi düşünülüyorsa ek süre verilip verilmemesi hususu dava açılmadan önce ayrıca değerlendirilmelidir.

Teslim Tarihi Henüz Gelmeden İnşaatın Yetişmeyeceği Belli Olursa Ne Olur?

Arsa sahibinin her durumda son teslim tarihini beklemesi gerekmez.

Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesinde, yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşmeye aykırı biçimde işi geciktirmesi sonucunda, iş sahibine yüklenemeyen bir nedenle eserin kararlaştırılan zamanda tamamlanamayacağının açıkça anlaşılması hâlinde iş sahibinin teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebileceği düzenlenmektedir.

Örneğin 24 aylık sürenin 22 ayı geçmiş olmasına rağmen binanın yalnızca kaba inşaatının küçük bir bölümü tamamlanmışsa, kalan iki ay içerisinde sözleşmeye uygun teslimin mümkün olup olmadığı teknik olarak araştırılabilir.

Bu düzenleme özellikle inşaatın uzun süre durduğu projelerde önem taşır.

Müteahhit Teslim Etmezse Arsa Sahibi Sözleşmeden Dönebilir mi?

Şartları oluştuğunda sözleşmeden dönme veya sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin haklar gündeme gelebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi, temerrüde düşen borçlunun verilen süre içerisinde borcunu yerine getirmemesi veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum bulunması hâlinde alacaklıya farklı seçimlik haklar tanımaktadır.

Bununla birlikte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin sona erdirilmesi, sıradan bir borç ilişkisinden daha karmaşıktır.

Çünkü;

• inşaatın belirli bir seviyesi tamamlanmış olabilir,
• müteahhide arsa payları devredilmiş olabilir,
• bu paylardan bazıları üçüncü kişilere satılmış olabilir,
• yapı üzerinde başka ayni haklar veya hacizler bulunabilir.

Bu nedenle müteahhidin teslimde gecikmesi üzerine yalnızca noter ihtarnamesi göndererek taşınmazı hemen başka bir müteahhide vermek önemli hukuki riskler doğurabilir.

Teslim Gecikince Sözleşme Kendiliğinden Sona Erer mi?

Kural olarak hayır.

Sözleşmede teslim tarihinin geçmesi, yüklenicinin temerrüdünü doğurabilir ancak sözleşmenin kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Örneğin yüklenicinin teslim tarihi 1 Haziran’dır ve bina bu tarihte tamamlanmamıştır. Bu durumda arsa sahibi sözleşmenin devamını isteyerek inşaatın tamamlanmasını ve gecikme tazminatının ödenmesini talep edebilir.

Dolayısıyla teslim tarihinin geçmesi ile sözleşmenin sona ermesi birbirinden farklı hukuki meselelerdir. Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi de aynen ifa, tazminat ve sözleşmeden dönme seçeneklerini birbirinden ayırmaktadır.

Müteahhide Verilen Arsa Payları Geri Alınabilir mi?

Müteahhide sözleşme kapsamında önceden arsa payı devredilmiş ve yüklenicinin ağır temerrüdü nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelmişse tapu kayıtlarının durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Şartları mevcutsa müteahhit üzerinde bulunan arsa paylarına ilişkin tapu iptali ve arsa sahibi adına tescil talebi gündeme gelebilir.

Ancak yükleniciye yapılmış tapu devrinin hukuki niteliği, inşaatın ulaştığı seviye ve sözleşmenin nasıl sona erdiği sonucu doğrudan etkiler.

Bu nedenle yalnızca “teslim gecikti” gerekçesiyle müteahhide devredilmiş bütün tapuların otomatik olarak geri döneceği söylenemez.

Müteahhit Tapuları Üçüncü Kişilere Devretmişse Ne Olur?

Yüklenicinin kendisine devredilen arsa paylarını üçüncü kişilere satmış olması uyuşmazlığı önemli ölçüde karmaşıklaştırır.

Bu durumda;

• üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı,
• tapu siciline güven ilkesi,
• sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmediği,
• üçüncü kişinin yüklenicinin edimini yerine getirmediğini bilip bilmediği,
• devir tarihinde inşaatın durumu

gibi hususlar önem kazanabilir.

Bu nedenle yüklenicinin ciddi biçimde temerrüde düştüğü ve kendisine devredilmiş payları üçüncü kişilere satma tehlikesinin bulunduğu durumlarda tapu kayıtlarının gecikmeden kontrol edilmesi önemlidir.

İhtiyati Tedbir Talep Edilebilir mi?

Müteahhide devredilmiş arsa paylarının üçüncü kişilere geçirilmesi nedeniyle ileride hakkın elde edilmesi önemli ölçüde zorlaşacaksa, somut olayın koşullarına göre ihtiyati tedbir talep edilmesi değerlendirilebilir.

Örneğin arsa sahibi sözleşmenin sona erdirilmesi ve tapu iptali ile tescil davası açıyorsa, dava konusu payların yargılama sırasında yeniden devredilmesinin önlenmesini talep edebilir.

Tedbirin kabul edilip edilmeyeceğine mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki koşullara göre karar verir.

Müteahhit Binayı Bitirmiş Ancak Yapı Kullanma İzin Belgesini Almamışsa Teslim Gerçekleşmiş Sayılır mı?

Bu konu sözleşmedeki teslim tanımıyla yakından ilgilidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yalnızca daire anahtarının arsa sahibine verilmesi her durumda hukuki anlamda eksiksiz teslim olarak kabul edilmeyebilir.

Sözleşmede;

“Bağımsız bölümler yapı kullanma izin belgesi alınmış, kat mülkiyeti kurulmuş ve oturuma hazır hâlde teslim edilecektir.”

şeklinde bir hüküm varsa yüklenicinin yalnızca fiziksel inşaatı tamamlaması yeterli olmayabilir.

Bu nedenle sözleşme hazırlanırken;

• fiziki teslim,
• yapı kullanma izin belgesi,
• kat mülkiyetinin kurulması,
• elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerine uygunluk,
• ortak alanların tamamlanması

gibi hususların teslim kavramı içerisinde açıkça düzenlenmesi önemlidir.

Dairede Eksikler Varsa Teslim Alınmalı mıdır?

İnşaat tamamlanmış ancak bazı eksik veya ayıplı işler bulunuyor olabilir.

Örneğin;

• mutfak dolapları tamamlanmamış,
• asansör çalışmıyor,
• ortak alanlar bitmemiş,
• dış cephe eksik,
• bağımsız bölümde su sızıntısı bulunuyor

olabilir.

Eksik veya ayıplı iş ile teslimde gecikme birbirinden farklı hukuki sorunlardır.

Arsa sahibi teslim sırasında mevcut eksiklikleri açıkça tutanağa bağlamalı ve haklarını saklı tutmalıdır.

Teslim tutanağında;

“Bağımsız bölüm eksiksiz ve ayıpsız teslim alınmıştır.”

şeklindeki kapsamlı bir ifadeyi mevcut eksikliklere rağmen imzalamak daha sonra ispat sorunlarına neden olabilir.

Geç Teslim Alınması Gecikme Tazminatından Vazgeçildiği Anlamına Gelir mi?

Her durumda hayır.

Arsa sahibinin gecikmeli teslimi kabul etmesi, daha önce doğmuş bütün gecikme tazminatı haklarından kendiliğinden vazgeçtiği anlamına gelmez.

Ancak teslim sırasında imzalanan ibraname, teslim tutanağı veya protokolde;

“Tarafların geçmiş döneme ilişkin kira, tazminat ve cezai şart talepleri bulunmamaktadır.”

şeklinde hükümler varsa durum değişebilir.

Bu nedenle geç teslim sırasında imzalanacak belgelerin içeriği dikkatle incelenmelidir.

Gecikme Süresi Hangi Tarihte Sona Erer?

Gecikme tazminatının hangi tarihe kadar hesaplanacağı somut olayın özelliklerine göre belirlenir.

Genellikle sözleşmedeki teslim tarihi ile hukuken geçerli teslimin gerçekleştiği tarih arasındaki dönem önem taşır.

Ancak teslimin ne zaman gerçekleştiği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık çıkabilir.

Anahtarın verildiği tarih, fiilî kullanımın başladığı tarih, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih veya sözleşmede özel olarak belirlenmiş başka bir tarih gündeme gelebilir.

Bu nedenle sözleşmede “teslim” kavramının açık ve objektif şekilde tanımlanması büyük önem taşır.

Müteahhit Ek Süre Aldığını İddia Ederse Ne Yapılmalıdır?

Müteahhitler teslim uyuşmazlıklarında sıklıkla ek süre bulunduğunu ileri sürmektedir.

Ek sürenin;

• sözleşmede açıkça düzenlenmiş olup olmadığı,
• arsa sahiplerinin sonradan ek süre verip vermediği,
• ek süre verilmesine ilişkin kararın veya protokolün geçerli olup olmadığı,
• mücbir sebebin gerçekten meydana gelip gelmediği

araştırılmalıdır.

Özellikle WhatsApp mesajları, toplantı tutanakları, noter ihtarnameleri ve ek protokoller bu konuda önem taşıyabilir.

Arsa sahibinin yalnızca belirli bir süre sessiz kalmış olması, her durumda sınırsız şekilde teslim süresini uzattığı anlamına gelmez.

Müteahhidin Gecikmesi Nasıl İspatlanır?

Teslim gecikmesinin ispatında öncelikle sözleşme esas alınır.

Bunun yanında;

1. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi,
2. Ek protokoller,
3. Yapı ruhsatı,
4. Onaylı mimari proje,
5. Yapı kullanma izin belgesi,
6. Belediye işlem dosyası,
7. Noter ihtarnameleri,
8. Teslim tutanakları,
9. Fotoğraf ve video kayıtları,
10. Taraflar arasındaki yazışmalar,
11. Tapu kayıtları,
12. Bilirkişi ve keşif delili

önem taşıyabilir.

Özellikle yüklenicinin “binayı zamanında teslim ettim” savunması yaptığı durumlarda fiilî ve hukuki teslim tarihinin belgelerle ortaya konulması gerekir.

Arsa Sahibi Dava Açmadan Önce Ne Yapmalıdır?

Müteahhit binayı zamanında teslim etmemişse arsa sahibinin öncelikle sözleşmeyi ayrıntılı biçimde incelemesi gerekir.

Uygulamada şu sıra izlenebilir:

1. Kesin Teslim Tarihi Belirlenmelidir

Teslim süresinin hangi olaydan itibaren başladığı tespit edilmelidir.

2. Ek Süre Bulunup Bulunmadığı Araştırılmalıdır

Sözleşmedeki mücbir sebep ve ek süre hükümleri incelenmelidir.

3. Gecikmenin Kimin Davranışından Kaynaklandığı Belirlenmelidir

Arsa sahibine yüklenebilecek bir gecikme bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

4. İnşaatın Mevcut Seviyesi Tespit Edilmelidir

İnşaat devam ediyorsa tamamlanma oranı ve kalan işlerin süresi teknik olarak belirlenebilir.

5. Noter İhtarnamesi Değerlendirilmelidir

Teslim, tazminat ve diğer haklar açıkça talep edilebilir.

6. Zarar Hesaplanmalıdır

Kira kaybı, geçici konut giderleri ve diğer somut zararlar belirlenmelidir.

7. Tapu Kayıtları Kontrol Edilmelidir

Müteahhide devredilmiş payların mevcut durumu araştırılmalıdır.

8. Sözleşmenin Devamına veya Sona Erdirilmesine Karar Verilmelidir

Arsa sahibinin ekonomik menfaatine göre aynen ifa veya sözleşmenin sona erdirilmesi seçenekleri değerlendirilmelidir.

Müteahhit Binayı Süresinde Teslim Etmezse Hangi Davalar Açılabilir?

Somut uyuşmazlığa göre farklı talepler ileri sürülebilir.

Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı Talebi

Arsa sahibi binanın tamamlanmasını ve gecikmeden kaynaklanan zararlarının giderilmesini isteyebilir. TBK m. 125 bu seçeneğe imkân tanımaktadır.

Kira Kaybı Tazminatı Davası

Arsa sahibinin zamanında teslim edilmemesi nedeniyle elde edemediği kira gelirleri talep edilebilir. Yargıtay karar arama kayıtlarında rayiç kira bedeline dayalı gecikme tazminatı taleplerinin incelendiği kararlar bulunmaktadır.

Ceza Koşulu Alacağı

Sözleşmede teslim gecikmesine bağlanan geçerli bir ceza koşulu bulunuyorsa bunun tahsili talep edilebilir.

Sözleşmenin Sona Erdirilmesine İlişkin Dava

Yüklenicinin temerrüdünün ağırlaşması ve yasal şartların gerçekleşmesi hâlinde sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin talepler gündeme gelebilir. TBK m. 125 alacaklıya temerrüt hâlinde farklı seçimlik haklar tanımaktadır.

Tapu İptali ve Tescil Davası

Sözleşmenin sona ermesinin sonuçlarına bağlı olarak müteahhit üzerinde bulunan arsa paylarının arsa sahibi adına tescili talep edilebilir.

Eksik ve Ayıplı İşlere İlişkin Talepler

Geç teslim edilen binada ayrıca eksik veya ayıplı işler bulunuyorsa bunlara ilişkin haklar gecikme taleplerinden ayrı olarak ileri sürülebilir.

En Sık Yapılan Hata: Teslim Gecikince Hiçbir İşlem Yapmadan Beklemek

Arsa sahiplerinin uygulamada yaptığı en önemli hatalardan biri, müteahhidin sürekli olarak;

“Bir ay sonra bitiyor.”

“Ruhsat işi kaldı.”

“Belediyede dosya bekliyor.”

“İki aya anahtarları vereceğiz.”

şeklindeki açıklamaları üzerine uzun süre hiçbir hukuki işlem yapmadan beklemektir.

Bu durum özellikle müteahhide daha önce tapu devri yapılmışsa ciddi risk oluşturabilir.

Gecikme ortaya çıktığında sözleşmenin ve tapu kayıtlarının incelenmesi, teslim tarihinin tespit edilmesi ve gerektiğinde yazılı ihtar gönderilmesi, daha sonra doğabilecek ispat sorunlarını azaltabilir.

Sonuç

Müteahhit binayı süresinde teslim etmezse arsa sahibinin tek hakkı teslimi beklemek değildir.

Sözleşmede kesin bir teslim tarihi belirlenmişse yüklenici, Türk Borçlar Kanunu’nun 117. maddesi uyarınca kural olarak bu tarihin geçmesiyle temerrüde düşebilir. Teslim tarihi kesin olarak belirlenmemişse ise ihtar ve temerrüt koşullarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Yüklenicinin temerrüdü hâlinde arsa sahibi, şartları mevcutsa binanın tamamlanarak teslim edilmesini ve gecikme nedeniyle uğradığı zararın giderilmesini talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi aynen ifa ile gecikme tazminatı yanında, belirli koşullarda ifadan vazgeçme veya sözleşmeden dönme seçeneklerini de düzenlemektedir.

Teslim gecikmesi nedeniyle bağımsız bölümlerin zamanında kullanılamaması hâlinde kira kaybı veya rayiç kira bedeline dayalı gecikme tazminatı talebi gündeme gelebilir. Yargıtay uygulamasında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan kira kaybı ve teslim gecikmesi taleplerinin değerlendirildiği görülmektedir.

Sözleşmede ayrıca teslim gecikmesine ilişkin bir ceza koşulu bulunuyorsa bunun talep edilmesi de mümkün olabilir. Ancak ceza koşulu ile kira kaybı veya diğer tazminat taleplerinin birlikte ileri sürülüp sürülemeyeceği sözleşmenin içeriğine göre belirlenmelidir.

Arsa sahibinin sözleşmenin devamında menfaati kalmamışsa sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin hukuki yollar da değerlendirilebilir. Bununla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhide daha önce arsa payı devredilmiş olması, inşaatın ulaştığı seviye ve üçüncü kişilere yapılan tapu devirleri nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesinin sonuçları oldukça teknik olabilir.

Ayrıca teslim tarihi henüz gelmemiş olmasına rağmen inşaatın sözleşmede belirtilen zamanda tamamlanamayacağı açıkça anlaşılmışsa Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesi de gündeme gelebilir. Bu hüküm, iş sahibine yüklenemeyen nedenlerle yüklenicinin işi zamanında tamamlayamayacağının açıkça anlaşılması hâlinde teslim tarihinin beklenmeden sözleşmeden dönülmesine imkân tanımaktadır.

Bu nedenle müteahhidin binayı zamanında teslim etmediği durumlarda öncelikle sözleşmedeki teslim tarihi ve ek süre hükümleri belirlenmeli, gecikmenin nedeni araştırılmalı, belediye ve tapu kayıtları incelenmeli, varsa kira kaybı ve diğer zararlar hesaplanmalı ve arsa sahibinin sözleşmenin devamını mı yoksa sona ermesini mi istediğine göre hukuki yol belirlenmelidir.

Özellikle yüksek değerli kat karşılığı inşaat projelerinde gecikmeye uzun süre sessiz kalınması, hem tazminatın ispatını güçleştirebilir hem de müteahhide daha önce devredilmiş arsa paylarının üçüncü kişilere geçirilmesi nedeniyle uyuşmazlığı daha karmaşık hâle getirebilir. Bu sebeple teslim süresinin aşılması hâlinde hukuki durumun mümkün olan en erken aşamada değerlendirilmesi önem taşır.