Evimin Riskli Bina Olup Olmadığını Nasıl Anlarım?

Deprem ülkesi Türkiye’de yaşıyorsak, bir noktadan sonra şu soruyla mutlaka yüzleşiyoruz:

“Oturduğum bina gerçekten güvenli mi, yoksa depremde ciddi risk altında mıyım?”

Çoğu kişi bu soruyu kendine soruyor ama cevap çoğu zaman “Herkes burada oturuyor, bir şey olmaz.” ile geçiştiriliyor. Oysa binanın dış cephesinin boyalı ve yeni olması, içine güzel mutfak dolapları yapılmış olması, hukuki ve teknik anlamda güvenli olduğu anlamına gelmez. Depremde ayakta kalmasını sağlayan gerçek unsur, taşıyıcı sistemin ve zeminin yeterliliğidir.

Bu makalede, tamamen sade bir dille ama teknik ve hukuki zemini bozmadan şunları anlatacağım:

Vatandaş olarak kendi evin için ilk risk sinyallerini nasıl fark edebilirsin?
“Riskli yapı” kavramı hukuki olarak ne demektir?
Hangi durumda “Bu binayı mutlaka uzmanlara tespit ettirmeliyim.” demelisin?
Lisanslı kuruluşlar vasıtasıyla riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
Sürecin sonunda tapuya şerh, tahliye, kentsel dönüşüm, kira yardımı gibi konular seni nasıl etkiler?

Yani amaç şu:
Kafandaki “Bu bina acaba riskli mi?” sorusunu, korku ve tahmine dayalı olmaktan çıkarıp, somut adımlarla yönetebileceğin bir sürece dönüştürmek.

1. “Riskli Bina” Dediğimizde Neyden Bahsediyoruz?

Önce şu ayrımı yapmak gerekiyor:

Halk arasında herkes “riskli bina” deyince, sallanan, çatlakları olan, eski binaları kastediyor.
Hukuken ise “riskli yapı” dediğimizde, belli bir kanuna ve teknik rapora dayalı, resmî bir statüden bahsediyoruz.

1.1. Halk arasındaki “riskli bina” algısı

Günlük hayatta duyduklarımız:

“Bu bina 40 senelik, kesin riskli.”
“Bodrum katı çok nemli, sence riskli mi?”
“Komşu ‘bu bina çok sallanıyor’ dedi, acaba yıkılır mı?”
“Müteahhit eskiden iyi tanınırmış ama yine de içim rahat değil.”

Bunlar elbette yabana atılacak kaygılar değil. Çatlak, nem, sallanma hissi gibi unsurlar, bir binanın sağlığı hakkında bize ilk ipuçlarını verir. Ancak bu gözlemler hukuken bağlayıcı bir sonuç doğurmaz. Yani “komşum öyle dedi” diye tapuya “riskli yapı” şerhi işlenmez.

1.2. Hukuki anlamda “riskli yapı” nedir?

Hukuki anlamda riskli yapı:

Deprem gibi afetler karşısında yıkılma veya ağır hasar görme ihtimalinin yüksek olduğu,
Bu riskin mühendislik bilimi ve teknik yöntemlerle ortaya konulduğu,
Yetkili kurumlarca hazırlanmış rapor ile tespit edilip idare tarafından onaylanmış
yapıdır.

Buradaki anahtar kelimeler: bilimsel, teknik, rapor, yetkili kurum, idari onay.

Yani:

Gözle çatlak gördüğün için “Benim evim artık riskli yapı.” diyemezsin.
Tam tersine, “Benim evim çok sağlam.” demen de yeterli değildir.

İki durumda da, gerçeği ortaya çıkaracak olan şey resmî riskli yapı tespitidir.

2. Evim Hakkında Kendi Kendime Yapabileceğim İlk Kontroller

Hukuki statü için rapor şart dedik; ancak rapora gitme kararını verebilmek için önce binanı tanıman gerekiyor. Aşağıdaki başlıklar, evinin riskli olabileceğine dair ön işaretleri kendi kendine değerlendirebilmen için hazırlanmıştır.

2.1. Binanın yaşı ve ruhsat/iskan durumu

İlk bakman gereken yer şu:

Binanın yapım yılı nedir?
Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni (iskan) hangi tarihte alınmış?
Binanın proje dosyası ve onaylı statik projesi belediye arşivinde mevcut mu?

Özellikle:

1999’dan önce yapılan,
Ruhsatı çok eski,
Projesi güçlükle bulunan veya hiç bulunmayan,
Geçmişte denetim sistemi zayıf olduğu dönemlerde inşa edilen,

binalar için tedirgin olman son derece normaldir. Yönetmelikler yıllar içinde ciddi şekilde değiştiği için, eski yönetmeliklere göre yapılmış binalar, bugünkü deprem standartları karşısında zayıf kalabilir.

2.2. Taşıyıcı elemanlarda çıplak gözle görülebilen sorunlar

Şu tür görüntüler alarm zili gibidir:

Kolon ve kirişler üzerinde kalın, sürekli ve derin çatlaklar,
Beton yüzeyinde parçalanmalar, kopmalar, içindeki demirin ortaya çıkması,
Demirde yoğun paslanma izleri,
Özellikle deprem sonrası ortaya çıkan çatlaklar,
Bodrum katta duvarlarla birlikte taşıyıcı kolonlarda eğilme, çatlama, beton dökülmesi.

Duvar çatlakları her zaman taşıyıcı problemi göstermeyebilir, ama:

Kolon–kiriş birleşim noktaları,
Betonarme perdeler,
Taşıyıcı duvarlar

üzerindeki çatlaklar hafife alınmaması gereken bulgulardır.

2.3. Proje dışı tadilat şüphesi

Türkiye’de sıkça gördüğümüz uygulamalar:

Zemin veya giriş katta dükkânı büyütmek için kolon inceltme, kolon kesme,
Taşıyıcı duvarları kaldırarak “açık mutfak”, “geniş salon” elde etme,
Projede olmayan geniş vitrin boşlukları açma,
Ara katlarda ağır makine veya ağır su deposu bulundurma.

Bunlar, binanın ilk tasarlandığı halden farklı bir yük düzeni ortaya çıkarır. Taşıyıcı sistem, projede öngörülmeyen yüklerle karşılaştığında, deprem sırasında beklenmedik şekilde davranabilir.

2.4. Zemin kaynaklı işaretler

Sadece bina değil, oturduğu zemin de önemlidir. Şunları fark ediyorsan, zemine dair şüpheler güçlenir:

Bina çevresinde oturma, kayma, çatlama izleri,
Yürürken veya merdiven inip çıkarken hissedilen “eğiklik” hissi,
Zemin katta yoğun rutubet, su birikmesi, drenaj sorunları,
Yan parsellerde oturanların “Bizim bina daha az, sizin bina daha çok çatladı.” gibi gözlemleri.

Tek başına bunlar “zemin kesin kötü” anlamına gelmez; ama zemin ve temel sisteminin mutlaka bir mühendis gözüyle incelenmesi gerektiğini gösterir.

2.5. Son depremlerden sonra gördüğün değişiklikler

Yaşadığın bölgede yakın zamanda orta veya büyük bir deprem olduysa, şu soruları kendine sor:

Depremden sonra evde yeni çatlaklar ortaya çıktı mı?
Daha önce normal kapanan kapı ve pencereler depremden sonra sıkışmaya başladı mı?
Belli bir katta oturan herkes, aynı noktada çatlak oluştuğunu söyledi mi?
Asansör boşluğu, merdiven boşluğu gibi ortak alanlarda ayrılma ve kayma hissettin mi?

Bu tür değişiklikler, binanın artık deprem etkisi altında yıprandığını gösteren sinyaller olabilir.

3. “Riskli Yapı Tespiti” Nedir ve Neden Şarttır?

Yukarıda anlattıklarımız, binanı tanıman için ön kontrol niteliğinde. Fakat şu gerçeği asla unutmamak gerekiyor:

“Hukuken riskli yapı sayılıp sayılmadığını kesin olarak anlamanın tek yolu, resmî riskli yapı tespit raporudur.”

3.1. Riskli yapı tespitini kim yapabilir?

Bu tespiti:

İlgili bakanlığa bağlı birimler,
Bakanlık tarafından yetkilendirilen belediyeler,
Bazı kamu kurumları,
Üniversiteler,
Ve en önemlisi, Bakanlıktan lisans almış özel teknik kuruluşlar

yapabilir.

Yani herhangi bir inşaat mühendisine “Gel binama bak, riskli mi yaz bir kâğıda.” dediğinde, o kâğıt riskli yapı raporu sayılmaz. Raporu hazırlayan kişinin ve kurumun yetkisinin olması, raporun belirli bir format ve sisteme uygun düzenlenmesi gerekir.

3.2. Başvuruyu kim yapar?

Kat mülkiyetli dairelerde malik,
Arsa paylı tapuda pay sahibi malik,
Vekâletname verilen bir avukat veya temsilci,

riskli yapı tespiti için başvurabilir. Tek bir daire sahibi bile süreci başlatabilir; elbette binanın tamamını ilgilendirdiği için diğer maliklerin de haberdar olması, sonrasında yaşanacak süreçler açısından önemlidir.

3.3. Başvuru süreci nasıl işler?

Genel hatlarıyla süreç şöyle ilerler:

Lisanslı kuruluşla iletişime geçersin.
Binanın konumu, yaşı, kat sayısı, bağımsız bölüm sayısı gibi bilgiler alınır.
Tespit hizmeti için bir sözleşme imzalanır (ücret, kapsam, süre, sorumluluklar belirlenir).
Kuruluş; proje temini, yerinde inceleme, numune alma, laboratuvar testi gibi adımları içerecek bir program oluşturur.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, imzaladığın sözleşmeyi iyi okuman; çünkü raporun sonucuna bağlı olarak tapuya işlenecek ciddi bir hukuki statü ortaya çıkacaktır.

4. Riskli Yapı Tespiti Teknik Olarak Nasıl Yapılıyor?

Vatandaşın en çok merak ettiği konu şu:

“Geldiler, binadan karot aldılar, etrafa baktılar, sonra ne oluyor da benim binam riskli ilan ediliyor?”

Bu sorunun cevabını, detaylara girmeden, anlaşılır biçimde özetleyelim.

4.1. Proje ve mevcut durum analizi

İlk aşamada:

Binanın belediyedeki statik projeleri ve ruhsat dosyası temin edilir.
Bu projede görünen kolon, kiriş, perde, temel sistemiyle yerinde gördükleri karşılaştırılır.
Projede olmayan tadilatlar, sonradan eklenen katlar, kaldırılan duvarlar not edilir.

Amaç, “tasarlanmış bina” ile “fiiliyatta ayakta duran bina” arasındaki farkı görmek ve gerçek duruma göre değerlendirme yapmaktır.

4.2. Malzeme kalitesi ve taşıyıcı sistem incelemesi

Bu aşamada:

İhtiyaç duyulan sayıda karot numunesi alınır.
(Karot, betonarme elemandan silindir şeklinde çıkarılan numunedir.)
Karotlar laboratuvara gönderilir, betonun taşıma kapasitesi yaklaşık olarak belirlenir.
Donatı (demir) çapı, aralığı, yerleşimi incelenir.
Gözle görülen çatlak, paslanma, beton dökülmesi gibi bulgular kayıt altına alınır.

Amaç, “Bu bina hangi malzemeyle, ne kadar dayanımlı bir betonla ve nasıl bir donatı düzeniyle yapılmış?” sorusuna cevap bulmaktır.

4.3. Deprem etkisi altında performans hesabı

Mühendisler, elde ettikleri verilerle:

Bina planını ve taşıyıcı sistemi bilgisayar ortamına aktarır,
Yaklaşık deprem etkilerini hesaba katar,
Kolon ve kirişlerin, yönetmelikte öngörülen sınırlar içinde kalıp kalmadığını analiz eder.

Eğer binanın taşıyıcı sistemi, belirli büyüklükte bir depremde güvenli davranmayacak bir performans gösteriyorsa, bina riskli yapı olarak değerlendirilir.

4.4. Raporun hazırlanması

Son aşamada:

Yapılan tüm incelemeler, laboratuvar sonuçları, hesaplamalar, gözlemler bir raporda toplanır.
Raporda; yöntem, bulgular, hesap sonuçları ve sonuç kısmı yer alır.
Sorumlu mühendisler raporu imzalar, lisanslı kuruluşun sorumluluğunda ilgili idareye iletilir.

İdare bu raporu kendi mevzuatına göre inceler ve uygun görürse riskli yapı tespiti onaylanır.

5. Riskli Yapı Tespiti Onaylandığında Ne Olur?

Asıl kritik nokta burasıdır. “Tamam, binam riskli çıktı; peki şimdi ne olacak?” sorusunun cevabı, hem mülkiyet hakkın, hem de günlük hayatın üzerinde ciddi etkilere sahiptir.

5.1. Tapuya şerh konulması

Riskli yapı tespiti onaylandığında:

Tapu Müdürlüğü’ne bildirim yapılır,
İlgili taşınmazın tapu kaydına “riskli yapı” şerhi işlenir.

Bu şerh, artık tapu sicilini inceleyen herkesin görebileceği bir uyarıdır. Bu noktadan sonra:

Taşınmazı satmak istersen, alıcı bu şerhi görecektir,
Banka kredi vermek isterse riskli yapı statüsünü dikkate alacaktır,
Kentsel dönüşüm sürecinde bu şerh, sürecin temel dayanaklarından biri olacaktır.

5.2. Maliklere ve hak sahiplerine tebligat

Riskli yapı kararı, sadece tapu kaydına işlenmekle kalmaz; ayrıca:

Maliklere resmi tebligat gönderilir,
Bazen muhtarlıkta ilan ve benzeri yöntemlerle karma ilanlar yapılır,
Dijital ortamda da sistem üzerinden bildirimler düşebilir.

Tebligatı aldığın tarih, çoğu zaman itiraz ve dava süreleri açısından önemlidir. Bu nedenle tebligatı “Sonra bakarım.” diye bir kenara atmak yerine hemen hukuki değerlendirmeye tabi tutmak gerekir.

5.3. Tahliye süreci

Riskli yapı statüsü, binanın artık can güvenliği bakımından oturmaya elverişli görülmediği anlamına gelir. Bu yüzden:

Maliklere ve binayı fiilen kullananlara tahliye için süre verilir.
Bu süre içinde binanın boşaltılması beklenir.
Süre geçirilir, bina boşaltılmazsa idari makamlar zorlayıcı tedbirler alabilir.

Bu aşama özellikle kiracılar, işyeri sahipleri, alt kiracılar için ciddi pratik sorunlar doğurur; bu nedenle kira yardımı, taşınma yardımı, geçici konut gibi seçenekler mutlaka araştırılmalıdır.

6. Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve Hak Arama İmkanı

Her teknik rapor gibi, riskli yapı raporu da tartışmaya açık olabilir. “Benim binam bu kadar kötü durumda değil, hesaplamada veya incelemede hata var.” diyorsan, elindeki imkânlar tamamen kapanmış değildir.

6.1. İdari itiraz imkanı

Uygulamada genellikle:

Belirli bir süre içinde riskli yapı kararına karşı teknik itiraz imkanı bulunur.
Bu itirazda, başka mühendislerin görüşlerine başvurulabilir, eksik numune alındığı, projelerin yanlış değerlendirdiği gibi gerekçeler ileri sürülebilir.
İtiraz bir teknik komisyon tarafından incelenir; sonuçta kararı kaldırma, yeni inceleme yaptırma veya kararı onama seçeneklerinden biri ortaya çıkar.

Burada dikkat edilmesi gereken, sürenin kaçırılmamasıdır. Tebligatı aldığın tarih ile başvuru süresi arasındaki ilişkiyi iyi takip etmen gerekir.

6.2. Yargı yoluna başvuru

Riskli yapı kararı, hukuki niteliği gereği idari işleme dayandığı için, idari yargı yoluna başvuru imkanı da söz konusudur. Bu noktada:

İşlemin hukuka aykırı olduğu,
Tespitte usule uyulmadığı,
Tarafsızlık, yetki, şekil, sebep, konu yönlerinden hukuka aykırılık bulunduğu gibi iddialar ileri sürülebilir.

Yargı süreci ayrı ve detaylı bir konu olduğu için, riskli yapı tespitine karşı dava açmayı düşünenlerin mutlaka birebir hukuki destek alması gerekir.

7. Evim Riskli Çıkarsa: Kentsel Dönüşüm, Kira Yardımı ve Yeni Bina Süreci

Riskli yapı kararı, binanı bir günde yıktıran sihirli bir cümle değildir; ama geri dönülmesi zor bir sürecin başlangıcıdır. Bu sürecin temel başlıkları şöyle özetlenebilir:

7.1. Kira yardımı ve taşınma desteği

Riskli yapıda oturan:

Malikler,
Kiracılar,
Sınırlı ayni hak sahipleri (örneğin intifa hakkı sahibi),

belirli şartlar dahilinde kira yardımı veya taşınma yardımı alabilir. Yardım miktarı, süresi, başvuru şartları zaman içinde güncellendiği için, güncel rakamları daima ilgili idare ve resmi duyurulardan takip etmek gerekir.

Burada vatandaş açısından önemli olan, şu bilince sahip olmaktır:

“Riskli yapı kararı ile evimden çıkmak zorunda kalırsam, tamamen kendi halime bırakılmıyorum; belli ölçüde de olsa devlet tarafından destek mekanizmaları var.”

7.2. Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapma mı?

Riskli yapı kararı sonrası iki yol gündeme gelir:

Güçlendirme
- Bina taşıyıcı sistemine ek perde, mantolama, karbon fiber gibi yöntemlerle takviye yapılır.
- Bazı binalarda güçlendirme ekonomik olabilir; bazılarında ise yeni bina maliyetine yaklaşır.
Yıkım ve yeniden yapım
- Eski bina kontrollü şekilde yıkılır,
- Yerine yeni bir yapı inşa edilir,
- Bu süreçte maliklerin kendi aralarında kurduğu sistem (kat karşılığı müteahhit, kooperatif, kendi inşaatını kendin yaptırma vb.) devreye girer.

Karar verilirken şu sorular mutlaka masaya yatırılmalı:

Güçlendirme için gereken bedel nedir?
Güçlendirme sonrası binanın ömrü ve performansı ne kadarlık iyileşme gösterecek?
Yıkım ve yeni bina için müteahhitlerle alınan tekliflerde maliklere ne kadar pay veriliyor?

Ekonomik ve teknik analiz yapılmadan “Güçlendirelim, kurtulalım.” veya “Yıkalım, bitsin.” demek sağlıklı değildir.

7.3. Müteahhit seçimi ve sözleşme

Riskli yapı sonrası kentsel dönüşüm sürecinde:

Müteahhit veya yüklenici seçimi,
Kat karşılığı inşaat / gelir paylaşımı sözleşmelerinin hazırlanması,
Yeni projede bağımsız bölüm dağılımı, metrekare hesabı, eklentiler, ortak alanlar,

çok kritik hale gelir. Burada yapılan hatalar, riskli yapı sürecinin başında binayı kurtarmaya çalışırken, sonunda maliklerin yeni mağduriyetler yaşamasına sebep olabilir.

8. Evimin Riskli Bina Olup Olmadığını Anlamak İçin Adım Adım Yol Haritası

Tüm anlattıklarımızı pratiğe dökelim ve somut bir kontrol listesi oluşturalım. Aşağıdaki adımlar, bir vatandaşın kendi evini kabaca değerlendirmesi ve gerektiğinde riskli yapı tespitine yönelmesi için yol gösterici niteliktedir.

8.1. Adım 1 – Binanın kağıt üzerindeki kimliğini öğren

Tapu kaydındaki bağımsız bölüm bilgilerini kontrol et (arsa payı, nitelik vb.).
Belediyeye gidip (veya mümkünse dijital ortamdan) yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin tarihini öğren.
Mevcut statik proje olup olmadığını, arşivde bulunup bulunmadığını sor.

Eğer binanın ruhsat ve iskan bilgilerine ulaşmak bile başlı başına sorunluysa, bu bile ciddiye alınması gereken bir ilk işarettir.

8.2. Adım 2 – Binanın içinde ve dışında gözlem yap

Giriş, merdivenler, bodrum, ortak alanlar, daire içleri dahil olmak üzere gözle bir tur yap.
Kolon ve kirişlerde derin çatlak, beton dökülmesi, demir açığa çıkması var mı bak.
Bodrum katı varsa; rutubet, su birikmesi, zemin oturması gibi izlere dikkat et.
Deprem sonrası meydana geldiğinden şüphelendiğin yeni çatlakları not et.

Bu aşamada mutlaka fotoğraf çekmen faydalı olur; ileride uzman incelemesi için görsel kayıt sağlamış olursun.

8.3. Adım 3 – Komşularla bilgi paylaş

Aynı binada oturan diğer malik ve kiracılarla konuş.
Onların da benzer kaygıları olup olmadığını öğren.
Özellikle bina geçmişinde yaşanmış deprem hasarı, çatlak onarımı, tadilat gibi olaylar varsa hikâyeleri dinle.

Bazen en önemli bilgiyi, 20 yıldır aynı binada oturan yaşlı bir komşudan duyarsın.

8.4. Adım 4 – Belediyenin veya ilgili kurumların hızlı tarama hizmetlerini kontrol et

Bazı büyükşehir belediyeleri, deprem farkındalığını artırmak amacıyla:

Ücretsiz veya düşük bedelli hızlı tarama,
Kısa süreli ön inceleme,
Saha tespiti gibi hizmetler sunar.

Bu tür hizmetler, resmî riskli yapı raporu yerine geçmez ama “Bu bina öncelikli risk grubunda mı?” sorusuna kabaca bir yanıt verebilir.

8.5. Adım 5 – Lisanslı kuruluşlarla görüş

Ön değerlendirmen sonucunda ciddi tereddütlerin varsa:

Bakanlıkça yetkilendirilmiş lisanslı kuruluş listesine ulaş.
Birkaç firmayla görüşerek süreç, süre, alınacak numune sayısı, ücreti öğren.
Sözleşme şartlarını karşılaştır; raporun kapsamını sor.

Burada amaç, hem teknik olarak güvenilir, hem de mali açıdan makul bir hizmet almaktır.

8.6. Adım 6 – Riskli yapı tespiti için resmî başvuru yap

Karar verdiğinde:

Seçtiğin lisanslı kuruluşla sözleşme imzala,
Gerekli evrakları tamamla (tapular, kimlik, imza sirküsü, vekâletname vs.),
Tespit sürecinin ne kadar süreceğini ve raporun hangi idareye gönderileceğini netleştir.

Bu aşamadan sonra artık top, teknik ekiple idare arasındadır.

8.7. Adım 7 – Rapor sonucuna göre yol haritası çiz

Riskli çıkmazsa:

Bu, binanın tamamen sorunsuz olduğu anlamına gelmez, ama mevcut kriterlere göre yıkılma / ağır hasar riski bakımından daha iyi durumda olduğunu gösterir.
Yine de bakım, onarım, güçlendirme gibi konularda bina sakinlerinin plan yapması faydalı olur.

Riskli çıkarsa:

Tapuya şerh ve tahliye sürecini yakından takip et,
Kira yardımı ve benzeri destekler için başvuru koşullarını öğren,
Kentsel dönüşüm modeli, müteahhit seçimi, sözleşme müzakeresi gibi konularda mutlaka hukuki ve teknik danışmanlık al.

9. Sonuç: Korkmak Yerine Bilgiyle Hareket Etmek

“Evimin riskli bina olup olmadığını nasıl anlarım?” sorusu, aslında şu anlama geliyor:

“Ailemin ve sevdiklerimin can güvenliği için, binamın gerçek durumunu öğrenmek istiyorum.”

Bu sorunun cevabını:

Sadece hissiyatla,
Sadece dış cephe görüntüsüyle,
Sadece “yeni bina–eski bina” ayrımıyla,

vermek mümkün değil.

Yapılması gereken, adım adım:

Binanın belgelerini ve geçmişini öğrenmek,
Kendi gözlemlerinle risk sinyallerini fark etmek,
Gerekliyse lisanslı bir kuruluştan riskli yapı tespiti hizmeti almak,
Çıkan sonuca göre hukuki ve teknik süreci planlamak.

Belediye Kanunu, Hukuki Danışmanlık, imar hukuku, İmar Kanunu, İstanbul Avukat, kentsel dönüşüm, kentsel dönüşüm avukatı, riskli yapı

Single Blog Title