Kentsel Dönüşüm Sürecinde Maliklerin Hakları ve Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Noktalar

Türkiye’nin deprem ülkesi olması gerçeği, yapı güvenliğini yalnızca teknik bir mesele olmaktan çıkarmış; mülkiyet hakkı, barınma hakkı, sözleşme ilişkileri ve idari işlemlerle doğrudan bağlantılı kapsamlı bir hukuk alanı haline getirmiştir. Günlük kullanımda “kentsel dönüşüm” denildiğinde çoğu zaman eski bir binanın yıkılarak yerine yenisinin yapılması anlaşılır. Oysaki hukuken bu süreç, riskli yapı tespitinden maliklerin karar almasına, müteahhit seçiminden tahliye ve yıkıma, yeni yapının tamamlanmasından tapu işlemlerine kadar birbirini takip eden çok sayıda aşamadan oluşmaktadır.

Her aşamada farklı süreler, bildirim yöntemleri ve başvuru yolları bulunduğundan, sürecin başında yapılan küçük bir hata ilerleyen dönemde ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle kentsel dönüşüm yalnızca teknik ve ekonomik yönleriyle değil, hukuki sonuçlarıyla birlikte değerlendirilmelidir.

Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanağı

Kentsel dönüşümün temel hukuki dayanağı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. Kanunun amacı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanların dışında bulunan riskli yapıların yer aldığı taşınmazlarda sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmaktır.

Dolayısıyla kentsel dönüşüm uygulaması yalnızca Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilmiş riskli alanlarla sınırlı değildir. Bir bina riskli alan dışında bulunsa dahi ekonomik ömrünü tamamladığının veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığının bilimsel ve teknik verilere göre belirlenmesi hâlinde riskli yapı sürecine konu olabilir.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya fen ve sanat normlarına uygun olarak yapılmadığı için yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıyan binaları ifade eder. Bu tespitin yapılması, binanın yenilenmesi için gerekli yasal süreçlerin (tahliye, yıkım, yeni inşaat sözleşmeleri) ilk hareket noktasıdır.

Riskli yapı tespiti, kural olarak yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Tespitin başlatılması için bütün maliklerin birlikte hareket etmesi ve oy birliğiyle karar alması aranmaz. Bunun yanında Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya ilgili idare de belirli durumlarda resen tespit yapabilir ya da maliklerden tespit yaptırmalarını isteyebilir.

Hazırlanan teknik raporun mevzuata uygun bulunması hâlinde riskli yapı bilgisi, tapu kaydının beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Ancak tapuya şerh düşülmesi, taşınmazın mülkiyetinin ortadan kalktığı anlamına gelmez. Maliklerin mülkiyet hakkı devam etmekle birlikte taşınmaz, 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülecek özel bir sürece girmiş olur.

Riskli yapı tespitine ilişkin bildirimler yalnızca maliklerin adreslerine gönderilecek klasik tebligatlarla yapılmamaktadır. Tespit bilgilerini içeren tutanağın yapıya asılması, e-Devlet üzerinden bildirim yapılması ve ilgili muhtarlıkta ilan edilmesi de tebligat sonucu doğurabilir. Bu sebeple şehir dışında yaşayan, taşınmazını kiraya veren veya e-Devlet bildirimlerini düzenli takip etmeyen maliklerin süreci geç öğrenme ihtimali bulunmaktadır.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve Dava Süresi

Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri tarafından on beş gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar, üniversitelerden görevlendirilen öğretim üyeleri ile ilgili kamu kurumlarında görevli uzmanların yer aldığı teknik heyet tarafından incelenir.

İtiraz hazırlanırken yalnızca binanın dışarıdan sağlam göründüğünün ileri sürülmesi yeterli değildir. Karot sonuçları, taşıyıcı sistem özellikleri, zemin verileri, numune alma yöntemleri ve hesaplamaların mevzuata uygunluğu teknik olarak değerlendirilmelidir. Bu nedenle itiraz sürecinde hukukçu ile inşaat mühendisi veya alanında uzman teknik kişilerin birlikte çalışması önem taşır.

6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı, kural olarak tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde İdare Mahkemesi’nde iptal davası açılabilir. Ancak sürenin hangi tarihte başladığı; bildirimin yapıya asılma, muhtarlıkta ilan, e-Devlet bildirimi veya başka bir yöntemle gerçekleştirilmesine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Riskli yapı tespiti, tahliye, yıkım veya arsa payı satışına ilişkin işlemlerin hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa dava süresinin geçirilmemesi gerekir. İdari işlemin iptali için dava açılması da işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Gerekli şartların bulunması halinde ayrıca yürütmenin durdurulması talebinde bulunulması gündeme gelebilir.

Malikler Hangi Çoğunlukla Karar Alır?

Riskli yapının bulunduğu parselde yeni binanın nasıl yapılacağı, yüklenicinin kim olacağı, kat karşılığı inşaat veya başka bir finansman modelinin uygulanıp uygulanmayacağı gibi konular maliklerin kararına bağlıdır.

Güncel düzenlemeye göre bu kararlar, maliklerin kişi sayısına göre değil, sahip oldukları hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Başka bir ifadeyle on bağımsız bölüm bulunan bir binada altı malikin aynı yönde oy kullanması tek başına yeterli olmayabilir. Belirleyici olan, olumlu oy kullanan maliklerin toplam arsa payının yarıdan fazla olup olmadığıdır.

Salt çoğunlukla alınan kararın açık, uygulanabilir ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde hazırlanması gerekir. Müteahhit teklifi, paylaşım tablosu, teknik şartname, bağımsız bölüm dağılımı, teslim süresi, teminatlar ve gecikme hâlinde uygulanacak yaptırımlar kararın ve sözleşmenin ayrılmaz parçaları olarak ele alınmalıdır.

Yalnızca “binanın belirli bir firmaya verilmesine karar verilmiştir” şeklindeki genel bir karar, ileride ortaya çıkabilecek bağımsız bölüm dağılımı, mali yükümlülük veya inşaat kalitesi uyuşmazlıklarını önlemeyecektir.

4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle maliklerin toplantıya çağrılma yöntemleri, karar dosyasına eklenecek belgeler, karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimler ve yapı ruhsatı öncesinde tamamlanması gereken işlemler daha ayrıntılı hale getirilmiştir. Bu sebeple karar ve sözleşme hazırlığında yalnızca Kanun’un değil, güncel Uygulama Yönetmeliği’nin de dikkate alınması gerekir.

Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Payları Satılabilir Mi?

Hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, kararın ve anlaşma şartlarının usulüne uygun biçimde bildirilmesi gerekir. Bildirimde teklifin nerede incelenebileceği, kabul süresi ve teklifin kabul edilmemesi hâlinde arsa payının satışa çıkarılabileceği açıkça belirtilmelidir.

Tanımlanan süre içinde teklifin kabul edilmemesi hâlinde, karara katılmayan maliklere ait arsa paylarının Kanunda öngörülen usulle satışa çıkarılması gündeme gelebilir. Satış bedelinin belirlenmesi, değerleme raporunun gerçek piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığı, açık artırmaya kimlerin katılabileceği ve bildirimlerin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı en fazla uyuşmazlık çıkan konular arasındadır.

Bu noktada “çoğunluk karar aldı, azınlık malikin hiçbir hakkı kalmadı” biçimindeki yaklaşım doğru değildir. Çoğunluk maliklerinin karar alma yetkisi bulunmakla birlikte bu yetkinin dürüstlük kuralına uygun kullanılması gerekir. Azınlık malikini zarara uğratmak amacıyla gerçek değerinden uzak, belirsiz veya tek taraflı şartların dayatılması hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir.

Azınlık malikinin de yalnızca süreci durdurmak amacıyla hareket etmek yerine teklifin ekonomik ve hukuki sonuçlarını inceleyerek karar vermesi gerekir. Usulsüz bildirim, hatalı değerleme, yetkisiz işlem veya şekil kurallarına aykırılık bulunması hâlinde satış işlemi yargısal denetime konu olabilir.

Müteahhit Sözleşmesi Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşümde en ağır mali sonuçlar çoğu zaman riskli yapı tespitinden değil, eksik veya tek taraflı hazırlanmış müteahhit sözleşmelerinden doğmaktadır. Sözleşme imzalanmadan önce yüklenicinin mali yeterliliği, geçmiş projeleri, yetki belgesi, devam eden işleri, şirket yapısı ve projeyi hangi finansman modeliyle tamamlayacağı araştırılmalıdır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yalnızca maliklere verilecek bağımsız bölümlerin sayısı yazılmamalıdır. Bağımsız bölümlerin katı, cephesi, net ve brüt alanı, eklentileri, otopark hakkı, ortak alanları, malzeme kalitesi ve teslim koşulları ayrıntılı şekilde gösterilmelidir.

Teslim tarihi; ruhsat alınması, tahliye veya yıkım gibi ne zaman gerçekleşeceği belirsiz olaylara sınırsız biçimde bağlanmamalıdır. Gecikme tazminatı, kira ödemesi, ayıplı imalatın giderilmesi, teminat mektubu, ipotek ve sözleşmenin feshi gibi güvence mekanizmaları açıkça düzenlenmelidir.

Yükleniciye verilecek vekâletnamenin kapsamı da gereğinden geniş tutulmamalıdır. Satış, devir, kredi kullanma, proje değişikliği ve ipotek tesis etme gibi yetkiler bakımından sınırlar açıkça belirlenmelidir. Aksi hâlde malikler, farkında olmadan taşınmazları üzerinde geri dönülmesi güç sonuçlar doğurabilecek yetkiler vermiş olabilir.

Kiracıların ve Diğer Hak Sahiplerinin Durumu

Kentsel dönüşüm yalnızca tapu maliklerini etkilemez. Binada oturan konut kiracıları, işyeri kiracıları ve sınırlı ayni hak sahipleri de tahliye sürecinin doğrudan muhatabıdır.

Kanunda belirtilen şartların sağlanması hâlinde kira yardımı, geçici konut veya işyeri tahsisi ile bazı finansman destekleri gündeme gelebilir. Ancak desteklerin kapsamı, başvuru süresi ve istenen belgeler dönemsel düzenlemelere göre değişebildiğinden, tahliye gerçekleştirilmeden önce güncel şartların kontrol edilmesi gerekir.

Kiracının kentsel dönüşüm sonrasında yapılan yeni binada bağımsız bölüm edinme veya aynı taşınmaza yeniden kiracı olarak dönme hakkı ise kendiliğinden doğmaz. Böyle bir hakkın bulunabilmesi için taraflar arasında ayrıca bir sözleşme yapılması veya özel bir hukuki sebebin mevcut olması gerekir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm, doğru yönetildiğinde can güvenliğini sağlayan ve taşınmazın değerini artıran önemli bir fırsattır. Buna karşılık sürecin yalnızca müteahhit seçimi ve metrekare pazarlığına indirgenmesi, maliklerin yıllarca sürebilecek uyuşmazlıklarla karşılaşmasına neden olabilir.

Riskli yapı raporunun incelenmesi, bildirim ve dava sürelerinin takip edilmesi, malik kararının usulüne uygun alınması, sözleşmenin dengeli hazırlanması ve tapu işlemlerinin kontrol edilmesi bir bütün olarak ele alınmalıdır.

Her taşınmazın arsa payı yapısı, imar durumu, malik profili, mevcut borçları ve teknik özellikleri farklıdır. Bu nedenle genel bilgiler üzerinden işlem yapmak yerine somut olayın teknik ve hukuki belgeleri birlikte değerlendirilmelidir. Kentsel dönüşüm sürecinde zamanında alınan hukuki destek, yalnızca uyuşmazlık çıktığında dava açmak için değil, uyuşmazlığın hiç doğmamasını sağlamak bakımından da belirleyici öneme sahiptir.

Elif Sukutli