COVID-19’un İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi

Dünya ve Türkiye gündeminde olan koranavirüs sebebiyle ülkemizde birçok çalışma yeri devlet eliyle kapatılmış ve çeşitli önlemler alınmıştır. İş yerlerinin kapatılması kiracı ile kiralayan arasında husumetler yaşanmasına sebep olmuştur. Peki birçok kişinin de merak ettiği iş yerlerinin kiralarının akıbeti ne olacak? Özellikle iş yeriniz avm içerisinde bulunuyorsa nasıl bir yol izlemelisiniz?

Alışveriş Merkezleri Kira Sözleşmeleri

Öncelikle avm içinde bir yeri kiraladığınızı varsayalım . Burada üzerinde durmamız gereken konu taşınmaz malikinin kiracıya taşınmaz yerini hazır bulundurma yükümlülüğüne uyup uymadığıdır. Malikin görevi taşınmazı hazır bulundurmak olduğu gibi kiracı ise para ödeme yükümlülüğü altındadır. Verdiğimiz bu 2 temel bilgiden yola çıkarak baktığımız zaman taşınmazın sahibi yani malik taşınmazı kiracı için hazır tutma yükümlülüğünü yerine getirmediğinden kiracı da malike karşı para ödeme yükümlülüğünden kurtulacaktır. Hatta bu süreç taşınmaz yeri kiracı tarafından hiçbir suretle kullanılamayacağı durumuna gelirse sözleşmeyi fesh bile ettirebilir.

Kiracının fesh hariç başvurabileceği birkaç yöntemde mevcuttur. Bunlardan ilki kiracının mahkemeye başvurarak TBK 138. Maddesini öne sürerek pandemi boyunca taşınmaz maliki ile yaptığı sözleşme hükümlerinin askıya alınmasını talep edebilir. TBK 138 maddesine göre aşırı ifa güçsüzlüğünü düzenlemekle şu cümleleri içerir ‘Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Kira Sözleşmesinin Feshi

Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.’ Bu maddeye dayanarak sözleşmeden yukarıdaki şartlar sağlandığı taktirde fesih edebilir, dönebilir, pandemi süresince hükümleri askıya alabilir ya da o günün şartlarına uygun olarak yeni bir kira bedeli talep edebilirsiniz. Peki kiraladığınız yer avm içerisinde değil dışarıda olursa ne gibi haklara sahip olabilirsiniz?

Diğer İş Yerleri Kira Sözleşmeleri

Burada da yukarıda bahsettiğimiz gibi kira hükümlerinin askıya alınmasını yahut o günün şartlarına uygun bir kira bedeli talep edebilirsiniz. Kiracı olarak bu taleplerde bulunmazsanız ve kiranızı ödemezsiniz temerrüde düşebilirsiniz. Bu sebepledir ki ilk kiranızı ihtirazi kaydıyla mülk sahibine ödemek ve covid 19 dan dolayı diğer kiraları ödeyemeyeceğinizi mülk sahibine yazılı bir şekilde bildirmeniz gerekir. Kirayı yıllık ödeyen işletmecinin ise başvurması gereken yöntem uyarlama talebinde bulunmaktır. Ya kullanmadığınız ayları baz alarak yeni bir kira bedeli talep edeceksiniz ya da sözleşmeyi fesih edip malike kaptırdığınız paranızı sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayandırarak istemelisiniz. TBK 77. Maddesinde bu durumla ilgili ‘Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının mal varlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur.’ Hükmü mevcuttur. Sebepsiz zenginleşme hükümlerini aylık olarak verilen kiralar içinde uygulayabilirsiniz. Pandemi dolayısıyla taşınmaz sahibi olan malikte yukarıda belirttiğimiz adımları izlemelidir.

Kovid-19 salgını, doktrin ve uygulamada kabul edildiği haliyle mücbir sebep niteliğindedir. Dolayısıyla haksız fiiller bakımından zarar ve fiil arasındaki illiyet bağını kesen bir sebep olmasının yanında, sözleşmeler açısından da sözleşmenin feshi için haklı sebep teşkil etmektedir. Bu çerçevede özellikle kiraladığı taşınmazı bu salgın dolayısıyla kullanamayanlar (tacir, esnaf, öğrenci vs.), kira sözleşmesini feshetmek istediklerinde bu sebebe dayanabilirler.

Konut ve Çatılı İş Yerlerinin Kira Sözleşmeleri

Konut ve çatılı iş yerine ilişkin kira sözleşmeleri, TBK m. 347/3 hükmünün atfıyla TBK m. 331 çerçevesinde olağanüstü fesih yoluyla sona erdirilebileceği gibi genel hükümler çerçevesinde haklı sebeple fesih yoluyla da sona erdirilebilir. Bu bağlamda kiracının bir seçim hakkı olduğu söylenebilir. Ancak kiracı fesih hakkını kullanırken sözleşmeyi haklı sebeple mi yoksa TBK m. 331 çerçevesinde önemli sebeple mi sona erdirdiğini karşı tarafa bildirmelidir. Bu iki seçenekten, kiracılar yönünden kira sözleşmesinin haklı sebeple feshi daha avantajlıdır. Çünkü fesih, karşı tarafa vardığı andan itibaren hüküm ve sonuç doğuracaktır. Oysa TBK m. 331 kapsamında olağanüstü fesihte ise, TBK m. 329 uyarınca kira sözleşmeleri en erken fesih bildiriminden üç ay sonrası için sona ereceğinden, kiracılar bu üç aylık bildirim süresine ilişkin kira bedellerini de kiralayana ödenmek zorunda kalacaktır.

Fesih Bildirimi

Fesih bildirimi, TBK m. 348 uyarınca yazılı geçerlilik şartına tabi kılınmıştır. Bu nedenle yapılacak bildirimin yazılı olması, feshin sonuç doğurması bakımından önem arz etmektedir.  Özellikle ticaretle uğraşan iş yeri sahipleri, müşteri çevresinin etkilenmemesi adına kiracı olarak bulundukları yerleri terk etmek istemeyebilirler. Kovid-19’a bağlı olarak işyerlerinin geçici olarak kapatılması veya işlerinin durma noktasına gelmesi nedeniyle kira bedelini ödeyemeyecek durumda olan esnaf ve tacirler, kira sözleşmesini feshetmek yerine, TBK m. 138’e göre aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin yeni şartlara uyarlanmasını isteyebilirler. Bu durumda sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olmayan yani sonradan ortaya çıkmış olan öngörülemez bir olağanüstü durum söz konusu olmalıdır. Bu durum aynı zamanda borçludan borcunu sözleşmenin yapıldığı şartlarda yerine getirmesini dürüstlük kuralına göre isteyememe sonucunu doğurmalıdır.

Kira Sözleşmelerinin Yenilenmesi

Kovid-19 bakımından değerlendirdiğimizde, bu küresel salgının kira sözleşmelerinin yapıldığı sırada var olmayan ve sonradan ortaya çıkan olağanüstü bir durum olduğu aşikârdır. Bu salgın neticesinde kiralananı kullanamayan kiracılar, eğer ki kira sözleşmesini feshetmek istemezlerse sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilirler. Çünkü kendisinden kaynaklanmayan sebeplerle ediminin karşılığını alamayan sözleşme tarafından, edimini aynen yerine getirmesini beklemek dürüstlük kuralına aykırı düşer.

Kovid-19 nedeniyle işleri durma noktasına gelen ve iş yerleri kapatılan tacirler açısından, müşteri kaybı olmaması için mevcut iş yerlerinin değişmemesi adına sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması daha fazla tercih edilecek bir yoldur. Fakat tacirlerin basiretli iş adamı gibi davranma yükümlülüğünün bulunması, mücbir sebep niteliğindeki Kovid-19’a dayanarak sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talebine engel teşkil etmez. Her ne kadar Yargıtay ekonomik kriz gibi durumlarda tacirlerin basiretli iş adamı gibi davranma yükümlülüğü bulunduğundan bahisle sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması taleplerini reddetse de, ekonomik kriz Kovid-19 gibi küresel bir salgınla eş tutulamaz. Çünkü Kovid-19 gibi pandemi ilan edilen ve bütün dünyayı etkisi altına alan küresel bir salgının tacirler tarafından önceden öngörülebilmesi mümkün değildir.[1]

[1] Yıldırım, A . (2015). Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının güvence vermesi . Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi , 64 (1) , 237-266 . DOI: 10.1501/Hukfak_0000001778

Bu konuda daha fazla bilgi almak için büromuzun alanında deneyimli avukatlarından danışmanlık hizmeti sağlayabilirsiniz.

Stj.Av. Fatih CEYHAN