Boşanma Sürecinde Evin Başkasına Devredilmesi Nasıl Engellenir?

Boşanma sürecinde eşler arasında en ciddi uyuşmazlıklardan biri, eşlerden birinin üzerine kayıtlı olan ev, arsa veya başka bir taşınmazı üçüncü kişilere devretmeye çalışmasıdır.

Özellikle boşanma kararının yaklaştığını düşünen bir eşin, ileride ortaya çıkabilecek mal rejiminden kaynaklanan alacakları azaltmak amacıyla taşınmazlarını akrabalarına, arkadaşlarına veya üçüncü kişilere devretmesi uygulamada önemli hukuki uyuşmazlıklara neden olmaktadır.

Ancak önemli bir yanlış anlaşılmanın baştan düzeltilmesi gerekir:

Boşanma davasının açılması, eşlerin adına kayıtlı bütün taşınmazlar üzerine kendiliğinden satış yasağı koymaz.

Taşınmazın devrinin engellenebilmesi için somut olayın özelliklerine göre aile konutu şerhi, ihtiyati tedbir, TMK m.169 kapsamında geçici önlem veya mal rejiminin korunmasına yönelik diğer hukuki yolların değerlendirilmesi gerekir. Türk Medeni Kanunu m.169, boşanma veya ayrılık davası açıldığında hâkime eşlerin mallarının yönetimi de dâhil olmak üzere dava süresince gerekli geçici önlemleri alma yetkisi vermektedir.

Bu nedenle boşanma sürecinde taşınmazın satılacağından veya başkasına devredileceğinden şüpheleniliyorsa, satış gerçekleştikten sonra dava açmak yerine devir gerçekleşmeden önce hukuki koruma sağlanması çoğu durumda çok daha etkili olacaktır.

Boşanma Davası Açılınca Eş Evi Satabilir mi?

Boşanma davasının açılması, tapuda eşlerden biri adına kayıtlı olan bütün taşınmazlar üzerinde otomatik olarak tasarruf yasağı meydana getirmez.

Bu nedenle yalnızca;

“Boşanma davamız devam ediyor, dolayısıyla eşim evi satamaz.”

şeklindeki düşünce hukuken yeterli değildir.

Ancak taşınmaz aile konutu niteliğindeyse Türk Medeni Kanunu m.194 devreye girer. Buna göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Aile konutu olmayan başka taşınmazlar bakımından ise durum farklıdır. Bu taşınmazların satılmasını önlemek için çoğu zaman mahkemeden somut ve gerekçeli bir ihtiyati tedbir veya geçici önlem talebinde bulunulması gerekir.

Dolayısıyla ilk olarak şu ayrım yapılmalıdır:

Satılması istenen taşınmaz aile konutu mu, yoksa eşlerden birinin adına kayıtlı başka bir malvarlığı unsuru mu?

Bu ayrım uygulanacak hukuki yolu doğrudan etkiler.

Aile Konutu Nedir?

Aile konutu, eşlerin evlilik birliği içerisinde ortak yaşamlarını sürdürdükleri ve düzenli olarak ikamet ettikleri konuttur. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün uygulamasında da aile konutu, eşlerin yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği ve devamlı ikamete ayırdığı konut olarak kabul edilmektedir.

Örneğin eşlerin çocuklarıyla birlikte sürekli olarak yaşadığı ev aile konutu olabilir.

Buna karşılık eşlerden biri adına kayıtlı;

• yatırım amacıyla alınmış daire,
• kiraya verilmiş başka bir konut,
• arsa,
• dükkân,
• yazlık,
• ticari taşınmaz

her durumda aile konutu niteliğinde değildir.

Bu ayrım önemlidir; çünkü aile konutu bakımından kanun doğrudan özel bir koruma öngörmektedir.

Aile Konutunun Satılması Nasıl Engellenir?

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi aile konutuna özel koruma sağlamaktadır.

Kanuna göre aile konutunun maliki olan eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez veya konut üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Örneğin aile tarafından kullanılan ev yalnızca kocanın adına kayıtlı olsa dahi, taşınmaz aile konutu niteliğindeyse diğer eşin hukuki koruması devam eder.

Malik olmayan eş ayrıca tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilmesini talep edebilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de TMK m.194 kapsamında malik olmayan eşin talebiyle aile konutu şerhinin tapu siciline işlenebileceğini belirtmektedir.

Bu nedenle boşanma ihtimalinin ortaya çıktığı ve malik eşin aile konutunu satacağından endişe edildiği durumlarda aile konutu şerhinin bulunup bulunmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.

Aile Konutu Şerhi Neden Önemlidir?

Aile konutu şerhinin temel işlevlerinden biri, taşınmazın aile konutu olduğunun tapu sicilinden görülebilir hâle gelmesidir.

Bu durum özellikle taşınmazı satın almak isteyen üçüncü kişiler açısından önem taşır.

Aile konutu şerhinin bulunmadığı bazı uyuşmazlıklarda, taşınmazı sonradan satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı tartışması ortaya çıkabilir. Anayasa Mahkemesinin aktardığı yargısal uygulamada, aile konutu şerhinin bulunmadığı hâllerde taşınmazın aile konutu olduğunu bilmeyen veya bilebilecek durumda olmayan iyiniyetli üçüncü kişilerin TMK m.1023 kapsamında tapu siciline güven ilkesinden yararlanabileceği kabul edilmektedir.

Bu nedenle aile konutu şerhi, özellikle boşanma sürecinde taşınmazın üçüncü kişilere devredilme riskinin bulunduğu durumlarda önemli bir koruma aracıdır.

Boşanma Davasında Taşınmaza İhtiyati Tedbir Konulabilir mi?

Şartları mevcutsa evet.

Boşanma sürecinde taşınmazın satılmasını veya üçüncü kişilere devredilmesini engellemenin en etkili hukuki yollarından biri ihtiyati tedbir talep edilmesidir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.389 uyarınca mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişiklik nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması veya tamamen imkânsız hâle gelmesi ya da gecikme nedeniyle ciddi zarar doğması ihtimali varsa uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir. Adalet Bakanlığı UYAP içtihatlarında da HMK m.389’un bu koşulları esas alınmaktadır.

Taşınmaz bakımından mahkemeden örneğin;

“Dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesi amacıyla tapu kaydı üzerine ihtiyati tedbir şerhi konulması”

talep edilebilir.

Mahkemenin tedbir kararı vermesi hâlinde karar ilgili Tapu Müdürlüğüne gönderilerek taşınmazın tapu kaydına işlenebilir.

Boşanma Davasında Eşin Bütün Mallarına Tedbir Konulabilir mi?

Her durumda hayır.

Uygulamada sık yapılan hatalardan biri, boşanma davasının açılmasıyla birlikte diğer eş adına kayıtlı bütün taşınmazlara, araçlara ve banka hesaplarına otomatik olarak tedbir konulabileceğinin düşünülmesidir.

İhtiyati tedbir bakımından talep edilen koruma ile uyuşmazlık ve korunmak istenen hak arasında bağlantı bulunması gerekir. Nitekim Adalet Bakanlığı UYAP’ta yayımlanan yargı kararlarında da dava konusu edilmeyen işlemler hakkında ihtiyati tedbir istenemeyeceğine ilişkin değerlendirmeler bulunmaktadır.

Bununla birlikte boşanma davaları bakımından TMK m.169 ayrıca önemlidir.

TMK m.169 uyarınca hâkim boşanma veya ayrılık davası açıldıktan sonra dava süresince gerekli olan geçici önlemleri, özellikle eşlerin mallarının yönetimine ilişkin önlemleri alabilir.

Bu nedenle talebin;

• hangi taşınmaz için yapıldığı,
• neden satış tehlikesi bulunduğu,
• taşınmazın aile veya mal rejimi bakımından önemi,
• devir gerçekleşirse hangi hakkın tehlikeye gireceği

somut olarak açıklanmalıdır.

Salt “eşim mallarını kaçırabilir” şeklindeki soyut bir iddia yerine, somut devir tehlikesini gösteren delillerle desteklenen tedbir talebi çok daha güçlü olacaktır.

İhtiyati Tedbir Talebinde Hangi Deliller Kullanılabilir?

Boşanma sürecinde eşin taşınmazını satmaya çalıştığını gösteren her türlü hukuka uygun delil önem taşıyabilir.

Örneğin;

• taşınmazın satış ilanına konulması,
• emlakçıyla yapılan yazışmalar,
• taşınmazın satış için gösterildiğini gösteren kayıtlar,
• eşin satış yapacağını belirttiği WhatsApp mesajları,
• daha önce başka taşınmazların yakınlara devredilmiş olması,
• kısa süre içerisinde gerçekleştirilen şüpheli tapu işlemleri,
• satış konusunda üçüncü kişilerle yapılan yazışmalar,
• tapu kayıtları ve devir belgeleri

tedbir talebinin değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Burada amaç, mahkemeye yalnızca taraflar arasındaki boşanma uyuşmazlığını değil, tedbir verilmediği takdirde hakkın elde edilmesinin neden zorlaşacağını gösterebilmektir. HMK m.389 kapsamında tedbirin temelinde de bu yakın ve ciddi zarar tehlikesi bulunmaktadır.

İhtiyati Tedbir Boşanma Dilekçesiyle Birlikte İstenebilir mi?

Evet.

Boşanma davası açılırken dava dilekçesinde taşınmazlara ilişkin geçici hukuki koruma talepleri de ileri sürülebilir.

Dava zaten açılmışsa yargılama devam ederken ayrıca dilekçe verilerek de tedbir talebinde bulunulabilir.

Burada önemli olan, tedbir istenen taşınmazların mümkün olduğunca açık şekilde belirtilmesidir.

Özellikle;

• il,
• ilçe,
• mahalle,
• ada,
• parsel,
• bağımsız bölüm

bilgilerinin bilinmesi hâlinde dilekçede gösterilmesi mahkemenin tedbir kararının tapuda uygulanmasını kolaylaştıracaktır.

Boşanma Davası Açılmadan Önce Tedbir İstenebilir mi?

İhtiyati tedbir, HMK’da dava açılmadan önce de başvurulabilen bir geçici hukuki korumadır. Ancak hangi mahkemeden, hangi hakka dayanılarak ve hangi taşınmaz hakkında talep edileceğinin somut olay bakımından doğru kurulması gerekir.

Özellikle eşin taşınmazı çok kısa süre içerisinde satacağına ilişkin ciddi belirtiler varsa boşanma davasının açılmasını beklemeksizin mevcut hukuki koruma yollarının değerlendirilmesi gerekebilir.

Bu noktada tedbirin hukuki dayanağı, asıl davanın konusu ve HMK m.389 kapsamında korunması istenen hakkın açık biçimde ortaya konulması önem taşır.

Aile Konutu Olmayan Ev Nasıl Korunabilir?

Eşin adına kayıtlı taşınmaz aile konutu değilse TMK m.194’teki aile konutuna özgü korumadan doğrudan yararlanılamaz.

Örneğin eşin;

• ikinci evi,
• yatırım amaçlı aldığı dairesi,
• kiraya verdiği taşınmazı,
• arsası

bakımından yalnızca “eşiyim” denilerek tapuda satış yasağı konulması mümkün değildir.

Bu durumda özellikle edinilmiş mallara katılma rejiminden doğacak alacak hakkının korunması, taşınmazın edinilme tarihi, edinme kaynağı ve yapılmak istenen devrin amacı birlikte değerlendirilmelidir.

Türk Medeni Kanunu’ndaki yasal mal rejimine ilişkin hükümler TMK m.218 ve devamında düzenlenmiştir. Yargıtay kararlarında da boşanma hâlinde mal rejiminin, boşanma kararının verilmesi şartıyla, dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erdiği kabul edilmektedir.

Dolayısıyla boşanma davasının açıldığı tarih, ileride yapılacak mal rejimi tasfiyesi açısından önemli bir tarihtir.

Eş Boşanmadan Önce Mallarını Başkasına Devrederse Ne Olur?

Taşınmazın üçüncü kişiye geçirilmiş olması, diğer eşin mal rejiminden kaynaklanan bütün haklarının otomatik olarak ortadan kalktığı anlamına gelmez.

TMK m.229 kapsamında özellikle diğer eşin katılma alacağını azaltmak kastıyla gerçekleştirilen bazı devirlerin, mal rejiminin tasfiyesi sırasında malvarlığında mevcutmuş gibi hesaba katılması mümkündür. Yargıtay’ın Adalet Bakanlığı UYAP sisteminde yayımlanan kararlarında da katılma alacağını azaltmak amacıyla yapılan devirlerin tasfiyeye eklenecek değer olarak dâhil edileceği belirtilmektedir.

Örneğin boşanmanın hemen öncesinde piyasa değeri yüksek bir taşınmazın görünürde satış yapılarak yakın bir akrabaya geçirilmesi, somut olayın bütün özelliklerine göre bu kapsamda değerlendirilebilir.

Ancak her satış otomatik olarak “mal kaçırma” anlamına gelmez.

Devrin;

• tarihi,
• bedeli,
• gerçek bir ödeme bulunup bulunmadığı,
• alıcıyla olan yakınlık,
• boşanma süreciyle zaman bağlantısı,
• eşin ekonomik durumu

birlikte incelenmelidir.

Mal Kaçırmak İçin Akrabaya Yapılan Devir Geçerli midir?

Bir taşınmazın kardeşe, anneye, babaya veya başka bir akrabaya devredilmesi tek başına işlemi hukuka aykırı hâle getirmez.

Ancak örneğin;

500 birim değerindeki bir taşınmazın boşanma davasından hemen önce kardeşe görünürde 50 birim bedelle devredilmesi, satış parasının banka kayıtlarında bulunmaması ve eşin bütün malvarlığını elden çıkarmaya başlaması

gibi durumlar, işlemin gerçek niteliğinin ve mal rejimi alacağını azaltma amacının araştırılmasına neden olabilir.

TMK m.229 kapsamında diğer eşin katılma alacağını azaltmak amacıyla yapılan devirlerin tasfiyede dikkate alınabileceği Yargıtay uygulamasında da kabul edilmektedir.

Bu nedenle mal kaçırma iddiasında yalnızca tapu devrinin varlığı değil, işlemin ekonomik gerçekliği de araştırılmalıdır.

Taşınmaz Zaten Başkasına Devredildiyse Ne Yapılabilir?

Bu durumda uygulanacak hukuki yol taşınmazın aile konutu olup olmamasına ve devrin niteliğine göre değişir.

1. Taşınmaz aile konutuysa

Aile konutu diğer eşin açık rızası olmadan devredilmişse şartları varsa aile konutu hukuki nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir.

Ancak taşınmaz daha sonra başka kişilere devredilmişse sonraki maliklerin iyiniyet durumu önem taşıyabilir.

Anayasa Mahkemesinin incelediği bir dosyada aile konutunun eşin rızası olmadan ilk kişiye devrinden sonra taşınmazı edinen ikinci kişinin, kötü niyetini gösteren delil bulunmadığından tapuya güven ilkesi kapsamında iyiniyetli kabul edildiği görülmektedir.

Bu nedenle aile konutunda devir gerçekleşmeden önce şerh ve tedbir alınması, sonradan açılacak tapu iptal davasına göre çok daha güvenli bir koruma sağlayabilir.

2. Taşınmaz aile konutu değil ancak edinilmiş malsa

Bu durumda taşınmazın mutlaka aynen geri alınması gerekmeyebilir. Devrin TMK m.229 kapsamında tasfiyeye eklenecek değer oluşturup oluşturmadığı ve diğer eşin katılma alacağı değerlendirilmelidir.

Şartların oluşması hâlinde üçüncü kişilere yöneltilebilecek talepler bakımından TMK m.241 de ayrıca önem taşıyabilir. Yargıtay kararlarında, TMK m.229 kapsamındaki kazandırma veya devirlerden yararlanan üçüncü kişilere karşı TMK m.241’de öngörülen koşullarda dava açılabileceği kabul edilmektedir.

Boşanmada Mal Rejimi Davası Ne Zaman Açılır?

Boşanma davası ile mal rejiminin tasfiyesi birbirinden farklı hukuki taleplerdir.

Boşanma davasında tarafların evliliklerinin sona ermesi, velayet, nafaka ve tazminat gibi konular incelenirken; mal rejiminin tasfiyesinde eşler arasındaki malvarlığı ilişkileri hesaplanır.

Yargıtay uygulamasına göre boşanma hâlinde mal rejimi boşanma davasının açıldığı tarih itibarıyla sona ermektedir; ancak mal rejiminin tasfiyesine ilişkin uyuşmazlığın sonuçlandırılması bakımından boşanma kararının kesinleşmesi önem taşır.

Bu nedenle boşanma sürecinde taşınmazların elden çıkarılması ihtimali bulunuyorsa mal rejimiyle ilgili hakların korunması boşanmanın sonuna bırakılmamalı; gerekli geçici hukuki korumalar ayrıca değerlendirilmelidir.

Evin Satılmasını Engellemek İçin Tapuya Kendiliğinden Şerh Koydurulabilir mi?

Taşınmaz aile konutuysa malik olmayan eş TMK m.194 kapsamında aile konutu şerhi talep edebilir. TKGM uygulaması da malik olmayan eşin talebi üzerine aile konutu şerhi verilmesini kabul etmektedir.

Ancak aile konutu olmayan taşınmazlarda yalnızca boşanma davası bulunması nedeniyle kişinin doğrudan tapu müdürlüğüne giderek diğer eşin taşınmazına satış yasağı koydurması mümkün değildir.

Bu tür taşınmazlar bakımından mahkemeden hukuki dayanağı ve şartları ortaya konulmuş tedbir kararı alınması gerekir.

Boşanma Sürecinde Mal Kaçırma Şüphesi Varsa Ne Yapılmalıdır?

Eşin taşınmazlarını veya diğer malvarlığını elden çıkarma ihtimali fark edildiğinde gecikmeden mevcut durumun tespit edilmesi gerekir.

Özellikle;

1. Tapu kayıtları ve taşınmazların güncel malik durumu belirlenmeli,
2. Aile konutu varsa aile konutu şerhi kontrol edilmeli,
3. Satış veya devir girişimini gösteren deliller muhafaza edilmeli,
4. Boşanma dosyasında TMK m.169 kapsamında geçici tedbir talebi değerlendirilmeli,
5. Şartları varsa HMK m.389 kapsamında ihtiyati tedbir istenmeli,
6. Daha önce yapılmış şüpheli devirler araştırılmalı,
7. Mal rejimi alacağının korunması açısından TMK m.229 hükümleri incelenmelidir.

Özellikle taşınmaz satıldıktan ve farklı kişilere birkaç kez devredildikten sonra uyuşmazlığın hukuki ve ispat yönü önemli ölçüde karmaşıklaşabilir. Aile konutunun üçüncü kişilere devredildiği uyuşmazlıklarda iyiniyetli üçüncü kişinin korunması meselesinin ortaya çıkabilmesi bunun en önemli örneklerinden biridir.

Sık Sorulan Sorular

Boşanma davası açınca eve otomatik olarak tedbir konulur mu?

Hayır. Boşanma davasının açılması bütün taşınmazların tapusuna kendiliğinden satış yasağı konulması sonucunu doğurmaz. Somut olayın özelliklerine göre TMK m.169 veya HMK m.389 kapsamında tedbir talep edilmesi gerekebilir.

Eşim boşanma devam ederken evi satabilir mi?

Taşınmazın niteliğine göre değişir. Aile konutuysa TMK m.194 kapsamında diğer eşin açık rızası önemlidir. Aile konutu olmayan taşınmazlarda ise boşanma davası tek başına satış yasağı oluşturmaz.

Eşimin evi satmasını nasıl engelleyebilirim?

Taşınmaz aile konutuysa aile konutu şerhi; somut bir devir tehlikesi bulunuyorsa şartları çerçevesinde mahkemeden ihtiyati tedbir veya TMK m.169 kapsamında geçici önlem talep edilmesi değerlendirilebilir.

Eşim evi kardeşinin üzerine geçirirse hakkımı kaybeder miyim?

Her durumda hayır. Devrin diğer eşin katılma alacağını azaltmak amacıyla yapıldığının tespit edilmesi hâlinde TMK m.229 kapsamında tasfiyede hesaba katılması gündeme gelebilir.

Eşin mal kaçırması için satışın bedelsiz olması mı gerekir?

Hayır. Görünürde satış yapılması, işlemin mutlaka gerçek bir satış olduğu anlamına gelmez. Satış bedelinin ödenip ödenmediği, devir zamanı, alıcıyla ilişkinin niteliği ve işlemin ekonomik gerçekliği birlikte incelenebilir.

Aile konutu şerhi yoksa ev satılabilir mi?

Şerhin bulunmaması taşınmazın aile konutu niteliğini tek başına ortadan kaldırmaz. Ancak özellikle sonraki üçüncü kişilerin iyiniyeti bakımından şerhin bulunmaması önemli hukuki sonuçlar doğurabilir.

Ev satıldıktan sonra tedbir koymak mümkün mü?

Taşınmaz artık başka bir kişiye geçmişse uyuşmazlığın niteliği değişir. Aile konutuysa tapu iptal ve tescil; mal rejimi bakımından ise TMK m.229 ve şartları varsa TMK m.241 kapsamındaki talepler değerlendirilmelidir.

Sonuç: Boşanma Sürecinde Mal Kaçırmayı Önlemek İçin Hızlı Hareket Edilmelidir

Boşanma davasının açılmış olması, eşlerden birinin adına kayıtlı bütün taşınmazların satışını kendiliğinden engellemez.

Bu nedenle eşin evi veya diğer taşınmazlarını başkasına devretme ihtimali bulunuyorsa taşınmazın aile konutu olup olmadığı ve hangi hukuki hakkın korunmak istendiği öncelikle belirlenmelidir.

Taşınmaz aile konutuysa TMK m.194 kapsamında aile konutuna özgü koruma ve aile konutu şerhi gündeme gelir. Malik eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez veya üzerindeki hakları sınırlandıramaz.

Aile konutu dışındaki taşınmazlarda ise boşanma davasının açılmış olması tek başına yeterli olmayabilir. Somut bir devir veya mal kaçırma tehlikesi varsa TMK m.169 kapsamında geçici önlem ve şartları bulunuyorsa HMK m.389 kapsamında ihtiyati tedbir talep edilmesi değerlendirilmelidir.

Öte yandan taşınmazın boşanma veya mal rejiminden doğacak hakları azaltmak amacıyla önceden üçüncü kişilere devredilmiş olması da diğer eşin bütün haklarını ortadan kaldırmaz. TMK m.229 kapsamında belirli devirlerin mal rejimi tasfiyesinde hesaba katılması ve şartları varsa üçüncü kişilere karşı TMK m.241 kapsamında hukuki yollara başvurulması mümkün olabilir.

Bu nedenle boşanma sürecinde “eşim evi satacak”, “mallarını ailesinin üzerine geçiriyor” veya “taşınmazlarını elden çıkarmaya başladı” şeklinde bir durumla karşılaşılması hâlinde satışların tamamlanmasını beklemek yerine tapu kayıtlarının incelenmesi ve gerekli koruyucu tedbirlerin zamanında talep edilmesi önemlidir.

Boşanma sürecinde taşınmaz devri, aile konutu, mal kaçırma ve mal rejiminden kaynaklanan alacaklar birbirinden farklı hukuki kurallara tabi olduğundan, somut olay bakımından uygulanacak tedbir ve dava yolunun bir aile hukuku avukatı tarafından belirlenmesi hak kaybının önlenmesi açısından önem taşımaktadır.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Boşanma, aile konutu, ihtiyati tedbir ve mal rejimi uyuşmazlıklarında uygulanacak hukuki yol somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.