Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme Şartları Nelerdir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri ile yükleniciler arasında kurulan ve uygulamada oldukça sık başvurulan sözleşme türlerinden biridir. Bu sözleşmelerde arsa sahibi, belirli arsa paylarını veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretmeyi ya da devretme taahhüdünde bulunmayı; yüklenici ise bunun karşılığında sözleşmede belirlenen niteliklere uygun yapıyı inşa ederek arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir.

Ancak inşaatın zamanında tamamlanmaması, yüklenicinin işe hiç başlamaması, inşaatın sözleşmeye veya projeye aykırı yürütülmesi, ruhsat ve imar sorunları ya da yüklenicinin mali açıdan yetersiz hale gelmesi gibi nedenlerle taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Bu durumda en önemli hukuki meselelerden biri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönme şartları ve sözleşmenin hangi yöntemle sona erdirilebileceğidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi, sıradan bir sözleşmenin feshedilmesine göre daha karmaşık sonuçlar doğurabilir. Bunun temel nedeni, sözleşmenin hem eser sözleşmesine hem de taşınmaz satış vaadine ilişkin unsurlar taşıyan karma nitelikte bir sözleşme olmasıdır. Yargıtay da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerini, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi unsurlarını bünyesinde barındıran karma sözleşmeler olarak değerlendirmektedir.

Bu yazımızda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönme, sözleşmenin feshi, yüklenicinin temerrüdü, inşaatın gecikmesi, haklı fesih nedenleri ve dönmenin hukuki sonuçları ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının belirli paylarını veya sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri yükleniciye bırakması karşılığında yüklenicinin bir yapı meydana getirerek bunu arsa sahibine teslim etmesini konu alan sözleşmedir.

Bu sözleşmede tarafların temel edimleri karşılıklıdır. Arsa sahibi, sözleşmenin gerektirdiği ölçüde arsayı yükleniciye teslim etmek ve kararlaştırılan şartların gerçekleşmesi halinde yükleniciye düşen arsa paylarını devretmekle yükümlüdür. Yüklenici ise inşaatı sözleşmeye, onaylı projeye, ruhsata, teknik şartnameye ve ilgili mevzuata uygun biçimde tamamlayarak teslim etmek zorundadır.

Yargıtay uygulamasında bu sözleşmelerin, taşınmaz mülkiyetinin devrini de içermesi nedeniyle resmi şekle tabi olduğu kabul edilmektedir. Geçerlilik bakımından sözleşmenin şekli ayrıca büyük önem taşır. Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nun 12. maddesi, kanunda öngörülen şeklin kural olarak geçerlilik şekli olduğunu düzenlemektedir.

Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması, değiştirilmesi veya sona erdirilmesine ilişkin işlemlerde sözleşmenin şekli ve taşınmaz devrine ilişkin hükümler ayrıca değerlendirilmelidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme Nedir?

Sözleşmeden dönme, sözleşme ilişkisinin geriye etkili olarak sona ermesini ifade eder. Dönme halinde amaç, mümkün olduğu ölçüde tarafları sözleşme hiç yapılmamış gibi önceki durumlarına döndürmektir.

Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerinde, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde borçlunun temerrüde düşmesi halinde alacaklıya belirli seçimlik haklar tanınmıştır. TBK m. 123 uyarınca, kural olarak temerrüde düşen borçluya borcunu ifa etmesi için uygun bir süre verilmesi gerekir. Bu sürenin sonuçsuz kalması halinde TBK m. 125 kapsamında sözleşmeden dönme dahil çeşitli seçimlik haklar gündeme gelebilir.

Bununla birlikte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yalnızca TBK’nın genel hükümlerine bakılması yeterli değildir. Sözleşmenin karma niteliği, taşınmaz devri içermesi, inşaatın tamamlanma oranı ve tarafların sözleşmeden kaynaklanan edimlerinin hangi aşamada bulunduğu da değerlendirilmelidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme Şartları Nelerdir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönme veya sözleşmenin feshi için somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki nedenler söz konusu olabilir. En sık karşılaşılan nedenler aşağıdaki şekilde sıralanabilir:

1. Yüklenicinin İnşaata Zamanında Başlamaması

Yüklenicinin sözleşmede belirlenen tarihte inşaata başlamaması, arsa sahibi açısından önemli bir sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

TBK m. 473’e göre yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı şekilde işi geciktirmesi halinde belirli şartlarla iş sahibinin sözleşmeden dönmesi mümkündür. Ayrıca gecikme nedeniyle inşaatın sözleşmede belirlenen tarihte tamamlanamayacağının açıkça anlaşılması halinde, arsa sahibinin teslim tarihini beklemesi gerekmeyebilir.

Örneğin yüklenici, sözleşmede inşaat ruhsatının alınmasından itibaren belirli bir süre içinde temel atmayı ve inşaata başlamayı taahhüt etmişse ancak uzun süre herhangi bir çalışma yapmamışsa, sözleşmedeki hükümler ve somut olayın koşulları dikkate alınarak dönme veya fesih hakkı gündeme gelebilir.

2. İnşaatın Sözleşmede Belirlenen Sürede Tamamlanamayacağının Açıkça Anlaşılması

Henüz teslim tarihi gelmemiş olsa bile inşaatın zamanında tamamlanamayacağı açıkça ortaya çıkmışsa, arsa sahibinin teslim tarihini beklemesi her zaman zorunlu değildir.

Özellikle inşaatın çok gerisinde kalınması, şantiyenin uzun süre faaliyet göstermemesi, gerekli finansmanın bulunmaması veya yüklenicinin sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getiremeyecek durumda olduğunun somut verilerle ortaya çıkması halinde bu husus önem kazanır.

Burada yalnızca yüklenicinin gecikmiş olması yeterli olmayabilir. Gecikmenin niteliği, inşaatın mevcut seviyesi, sözleşmedeki teslim tarihi ve kalan işin tamamlanması için gereken süre birlikte değerlendirilmelidir.

3. Yüklenicinin Temerrüde Düşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönme bakımından en önemli hukuki sebeplerden biri yüklenicinin temerrüdüdür.

Yüklenicinin sözleşmeden doğan asli edimini zamanında yerine getirmemesi halinde temerrüt hükümleri gündeme gelebilir. Genel kural olarak alacaklının yükleniciye uygun bir süre vermesi ve bu sürenin sonuçsuz kalması üzerine dönme hakkını kullanması söz konusu olabilir.

TBK m. 123, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde temerrüde düşen tarafa uygun süre verilmesini öngörmektedir. Ancak TBK m. 124’te bazı durumlarda süre verilmesinin gerekli olmadığı özel olarak düzenlenmiştir. Dolayısıyla her uyuşmazlıkta otomatik olarak aynı ihtar ve süre prosedürünün uygulanacağı söylenemez.

Bu nedenle arsa sahibinin sözleşmeden dönmeden önce sözleşmeyi, teslim tarihlerini, iş programını ve yüklenicinin fiili durumunu incelemesi gerekir.

4. İnşaatın Sözleşmeye veya Projeye Aykırı Yapılması

Yüklenicinin inşaatı sözleşmede kararlaştırılan teknik şartlara, mimari projeye veya ruhsata aykırı şekilde yürütmesi de sözleşmenin sona erdirilmesi bakımından önem taşıyabilir.

Örneğin;

• Sözleşmede belirlenen metrekarelerin sağlanmaması,
• Kararlaştırılan bağımsız bölüm sayısının değiştirilmesi,
• Ruhsata aykırı imalat yapılması,
• Teknik şartnamede belirtilen malzemelerin kullanılmaması,
• Projede öngörülmeyen değişikliklerin yapılması,
• Yapının sözleşmede belirtilen nitelikleri taşımayacağının açıkça anlaşılması

gibi durumlarda yüklenicinin sözleşmeye aykırı davrandığı ileri sürülebilir.

TBK m. 473, eser meydana getirilirken eserin yüklenicinin kusuru nedeniyle ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceğinin açıkça görülmesi halinde iş sahibine belirli imkanlar tanımaktadır.

5. İnşaatın Ağır ve Kabul Edilemez Derecede Ayıplı Olması

İnşaat tamamlandıktan sonra ortaya çıkan ayıplar da sözleşmeden dönme bakımından önem taşıyabilir.

TBK m. 475 uyarınca eser, iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı ise iş sahibinin sözleşmeden dönme hakkı gündeme gelir. Ancak eserin iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olması ve sökülüp kaldırılmasının aşırı zarar doğuracak olması halinde dönme hakkı bakımından kanunda özel bir sınırlama bulunmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu hükümlerin somut olayın özellikleriyle birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Arsa Sahibi Tek Taraflı Olarak Sözleşmeden Dönebilir mi?

Bu soru uygulamada son derece önemlidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz devrine ilişkin hükümler de içerdiğinden, sözleşmenin yalnızca bir tarafın iradesiyle sona erdirilmesi konusunda özel bir değerlendirme yapılması gerekir.

Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımında, tarafların anlaşmaması halinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı irade beyanıyla sona erdirilemeyeceği; haklı bir neden bulunması halinde mahkeme kararıyla fesih veya dönme sonucunun elde edilebileceği kabul edilmiştir.

Bu nedenle arsa sahibi, yüklenicinin sözleşmeye aykırı davrandığını düşünerek yalnızca “sözleşmeden dönüyorum” şeklinde bir bildirim yapmakla her durumda sözleşmeyi hukuken sona erdirmiş olmayabilir.

Özellikle yüklenici dönmeyi kabul etmiyorsa, uyuşmazlığın mahkemeye taşınması ve sözleşmenin feshi veya dönme niteliğindeki talebin mahkeme tarafından değerlendirilmesi gerekebilir.

Dönme ile Fesih Arasındaki Fark Nedir?

Hukuki açıdan dönme ile fesih aynı sonuçları doğurmaz.

Dönme, kural olarak geçmişe etkili sonuç doğurur. Tarafların mümkün olduğu ölçüde aldıklarını birbirlerine iade etmeleri gündeme gelir.

Fesih ise özellikle sürekli borç ilişkilerinde ileriye etkili sonuç doğuran bir sona erme biçimidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından ise uygulamada “geriye etkili fesih” ve “ileri etkili fesih” ayrımı büyük önem taşımaktadır.

Kural olarak inşaat sözleşmesinin geriye etkili sona erdirilmesi halinde tarafların aldıklarını geri vermeleri ve sözleşme kapsamında gerçekleştirilen işlemlerin tasfiye edilmesi gündeme gelir. Yargıtay kararlarında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kural olarak ani edimli kabul edildiği ve geriye etkili fesih halinde tasfiye yapılabileceği belirtilmektedir.

Ancak inşaatın çok büyük ölçüde tamamlandığı durumlarda aynı sonuca ulaşmak hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilir.

İnşaatın Büyük Ölçüde Tamamlanması Dönme Hakkını Nasıl Etkiler?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönme davalarında en önemli konulardan biri inşaatın tamamlanma seviyesidir.

Yargıtay’ın güncel kararlarında, inşaatın çok yüksek oranda tamamlandığı durumlarda geriye etkili fesih yerine ileriye etkili fesih ve tasfiye yönteminin uygulanabileceği kabul edilmektedir. Örneğin Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 13.11.2024 tarihli kararında, inşaatın %90’ın üzerinde tamamlandığı bir uyuşmazlıkta geriye etkili fesih yerine ileriye etkili fesih ve fiziki gerçekleşme oranına göre tasfiye yapılması gerektiği yönünde değerlendirme yapılmıştır.

Bu yaklaşımın temelinde hakkaniyet düşüncesi bulunmaktadır. İnşaatın neredeyse tamamlandığı bir aşamada sözleşmenin baştan itibaren ortadan kaldırılması, tarafların yaptıkları edimlerin iadesinde ve ekonomik dengenin sağlanmasında ciddi sorunlar doğurabilir.

Dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönme talebinde yalnızca yüklenicinin kusurunun bulunup bulunmadığı değil, inşaatın hangi seviyede olduğu da belirleyici olabilir.

Sözleşmeden Dönme Halinde Tapuda Devredilen Arsa Payları Ne Olur?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en önemli sorunlardan biri, sözleşme gereğince yükleniciye önceden devredilmiş arsa paylarının akıbetidir.

Uygulamada arsa sahipleri, inşaatın belirli aşamalara ulaşması şartıyla yükleniciye arsa payı veya bağımsız bölüm devri yapabilmektedir. Sözleşmenin geriye etkili şekilde sona erdirilmesi halinde bu devirlerin hukuki durumu ayrıca değerlendirilir.

Bu konuda özellikle üçüncü kişilerin hakları önem taşımaktadır. Yüklenicinin kendisine devredilen arsa paylarını üçüncü kişilere satması veya bu paylar üzerinde ipotek tesis etmesi halinde, sözleşmenin daha sonra geriye etkili şekilde sona erdirilmesi üçüncü kişilerin kazanımlarını da gündeme getirebilir.

Nitekim Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas ve 2025/2 Karar sayılı kararıyla bu konuda önemli bir değişiklik yapılmıştır. Karar doğrultusunda, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm edinen üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak kazanıp kazanmadıklarının somut olay kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanamaması halinde iyi niyetin korunabileceği kabul edilmektedir.

Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönme davasında yalnızca arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ilişki değil, tapu kayıtlarının ve üçüncü kişilerin yaptığı işlemlerin de ayrıntılı şekilde incelenmesi gerekir.

Sözleşmeden Dönme Halinde Tazminat İstenebilir mi?

Sözleşmeden dönülmesi, tarafların tüm zararlarının otomatik olarak ortadan kalkacağı anlamına gelmez.

Yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranışı veya temerrüdü nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararların niteliğine göre tazminat talepleri de gündeme gelebilir.

Örneğin;

• İnşaatın gecikmesi nedeniyle uğranılan zarar,
• Yapının tamamlanması için üçüncü kişilere ödenecek bedeller,
• Sözleşmenin kurulması ve yürütülmesi nedeniyle yapılan belirli giderler,
• Sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan diğer zararlar

somut olayın özelliklerine göre talep konusu yapılabilir.

Ancak hangi zarar kalemlerinin istenebileceği, dönmenin hukuki sebebine, tarafların kusur durumuna, sözleşme hükümlerine ve zararın niteliğine göre belirlenmelidir.

Bu nedenle “sözleşmeden döndüm, bütün zararlarımı talep edebilirim” şeklinde genel bir yaklaşım doğru değildir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme Davasında Nelere Dikkat Edilmelidir?

Dönme veya fesih davası açılmadan önce sözleşmenin ve inşaatın mevcut durumunun ayrıntılı şekilde incelenmesi gerekir.

Özellikle şu hususlar belirlenmelidir:

1. Sözleşmenin geçerli şekilde kurulup kurulmadığı:
Sözleşmenin şekil şartlarına uygun olup olmadığı öncelikle değerlendirilmelidir.

2. Yüklenicinin hangi edimlerini yerine getirmediği:
İşe başlama, ruhsat alma, inşaatı belirli seviyeye getirme, teslim ve diğer sözleşmesel yükümlülükler tek tek incelenmelidir.

3. Temerrüt tarihinin belirlenmesi:
Gecikmenin ne zaman başladığı ve yüklenicinin temerrüde düşüp düşmediği tespit edilmelidir.

4. İhtar gerekip gerekmediği:
Somut olay bakımından TBK m. 123 ve 124 hükümleri değerlendirilerek uygun süre verilmesinin gerekli olup olmadığı belirlenmelidir.

5. İnşaatın tamamlanma oranı:
İnşaatın fiziki gerçekleşme seviyesi, geriye etkili veya ileriye etkili fesih bakımından kritik olabilir.

6. Tapu devirlerinin incelenmesi:
Yükleniciye devredilmiş arsa payları veya bağımsız bölümler bulunuyorsa bunların mevcut tapu kayıtları incelenmelidir.

7. Üçüncü kişilerin hakları:
Yüklenicinin yaptığı satış, devir veya ipotek işlemleri varsa üçüncü kişilerin iyi niyet durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

8. Sözleşmedeki özel hükümler:
Tarafların fesih, dönme, cezai şart, gecikme cezası ve temerrütle ilgili özel düzenlemeleri dikkate alınmalıdır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme Davası Nasıl Açılır?

Karşı taraf sözleşmenin sona erdirilmesine rıza göstermiyorsa, somut olayın niteliğine göre mahkemeden sözleşmenin feshi veya dönme niteliğindeki hukuki sonuçların uygulanması talep edilebilir.

Dava dilekçesinde yalnızca “sözleşmenin feshi” şeklinde soyut bir talepte bulunmak yerine, uyuşmazlığın hukuki ve fiili temelleri açıkça ortaya konulmalıdır.

Örneğin;

• Sözleşmenin hangi tarihte imzalandığı,
• Teslim tarihinin ne olduğu,
• Yüklenicinin hangi yükümlülükleri yerine getirmediği,
• İnşaatın mevcut seviyesi,
• Gecikmenin ne kadar olduğu,
• Yapılan ihtarlar,
• Tapu devirleri,
• Üçüncü kişilere yapılan işlemler,
• Talep edilen tazminat ve diğer sonuçlar

delilleriyle birlikte ortaya konulmalıdır.

İnşaatın mevcut seviyesinin belirlenmesi bakımından bilirkişi incelemesi de büyük önem taşır. Özellikle inşaatın fiziki gerçekleşme oranı, eksik ve ayıplı işler, tamamlanma maliyeti ve sözleşmeye uygunluk gibi teknik hususlar uzmanlık gerektirdiğinden bilirkişi incelemesine ihtiyaç duyulabilir.

Sonuç: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme Şartları Somut Olayın Özelliklerine Göre Belirlenir

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönme, yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranması, inşaata zamanında başlamaması, inşaatın kararlaştırılan sürede tamamlanamayacağının açıkça anlaşılması veya yüklenicinin temerrüde düşmesi gibi nedenlerle gündeme gelebilir.

Bununla birlikte bu sözleşmeler, taşınmaz devri ve eser meydana getirme unsurlarını birlikte içeren karma sözleşmeler olduğundan, sona erme süreci klasik bir sözleşmeden dönme işleminden farklı sonuçlar doğurabilir. Yargıtay uygulamasında, karşı tarafın rıza göstermediği durumlarda sözleşmenin feshi veya dönme sonucunun mahkeme kararıyla sağlanması gerektiği kabul edilmektedir.

Ayrıca inşaatın tamamlanma seviyesi, sözleşmenin geriye etkili mi yoksa ileriye etkili mi sona erdirileceği bakımından son derece önemlidir. İnşaatın büyük ölçüde tamamlandığı durumlarda hakkaniyet gereği ileriye etkili fesih ve tasfiye gündeme gelebilir.

Özellikle yükleniciye daha önce arsa payı devredilmişse veya yüklenicinin üçüncü kişilere satış ve ipotek işlemleri bulunuyorsa, güncel Yargıtay içtihatları doğrultusunda üçüncü kişilerin tapuya güven ve iyi niyet iddiaları da ayrıca incelenmelidir.

Sonuç olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönme şartları değerlendirilirken yalnızca sözleşmede yer alan teslim tarihine bakılması yeterli değildir. Sözleşmenin içeriği, tarafların edimleri, yüklenicinin kusuru, temerrüt koşulları, ihtarların yapılıp yapılmadığı, inşaatın fiziki seviyesi, tapu devirleri ve üçüncü kişilerin hakları bir bütün olarak değerlendirilmelidir.

Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi veya dönmesi gündeme geldiğinde, dava açılmadan önce sözleşmenin ve tüm tapu kayıtlarının uzman bir hukukçu tarafından incelenmesi, hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşımaktadır.

Not: Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulanacak hukuki yol; sözleşmenin içeriğine, inşaatın mevcut durumuna, tarafların edimlerine ve güncel yargı içtihatlarına göre değişebileceğinden somut olay bakımından ayrıca hukuki değerlendirme yapılması gerekir.