Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri açısından en önemli risklerden biri, müteahhidin kendi borçları nedeniyle proje kapsamındaki arsa payları veya bağımsız bölümler üzerine haciz konulmasıdır. Özellikle arsa sahibinin, inşaat tamamlanmadan önce bazı arsa paylarını müteahhide devretmiş olması hâlinde müteahhidin bankalara, tedarikçilere, çalışanlara veya diğer alacaklılara olan borçları taşınmaz üzerindeki hacizlerle arsa sahibini doğrudan etkileyebilir.

Ancak müteahhidin borcu nedeniyle arsanın tamamına veya arsa sahibine ait paylara haciz konulabileceği şeklinde genel bir kabul doğru değildir. İcra ve İflas Kanunu’nun 85. maddesi uyarınca haczin konusu kural olarak borçluya ait taşınır ve taşınmaz mallar ile alacak ve haklardır. Bu nedenle tapuda hâlen arsa sahibine ait bulunan bir payın sırf müteahhidin borcu nedeniyle haczedilmesi kural olarak mümkün değildir.

Asıl sorun, arsa sahibinin sözleşme kapsamında müteahhide önceden devrettiği arsa payları üzerinde ortaya çıkar. Bu paylar haciz tarihinde tapuda müteahhit adına kayıtlıysa müteahhidin alacaklıları tarafından haciz konulması fiilen mümkün olabilir. Böyle bir durumda arsa sahibinin haczin kaldırılmasını sağlayıp sağlayamayacağı; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin durumu, müteahhidin payı gerçekten hak edip etmediği, sözleşmenin sona erip ermediği, haczin tarihi ve tapu kayıtları birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir. Yargıtay kararlarında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sona ermesi üzerine, mülkiyet hakkını kazanamadığı kabul edilen yüklenicinin borçları nedeniyle konulan hacizlerin terkini yönünde kararlar verildiği görülmektedir.

Müteahhidin Borcu Nedeniyle Arsa Sahibinin Kendi Payına Haciz Konulabilir mi?

Kural olarak hayır.

İcra hukukunun temel prensibi, borçlunun borcundan dolayı borçluya ait mal, hak ve alacakların haczedilmesidir. İİK m. 85 de borçlunun kendi elindeki veya üçüncü kişide bulunan taşınır ve taşınmazları ile alacak ve haklarının haczedilebileceğini düzenlemektedir.

Örneğin taşınmazın yüzde 60’ı hâlen arsa sahibi adına, yüzde 40’ı ise müteahhit adına kayıtlıysa müteahhidin kişisel borçları nedeniyle kural olarak yalnızca müteahhide ait görünen paylar bakımından haciz işlemi gündeme gelebilir.

Arsa sahibine ait yüzde 60’lık pay, müteahhidin borçlarından dolayı doğrudan haczedilemez.

Bu nedenle haciz öğrenildiğinde ilk yapılması gereken işlem, güncel tapu kaydının alınması ve haczin tam olarak hangi pay veya bağımsız bölüm üzerine işlendiğinin tespit edilmesidir.

Haciz Arsanın Tamamına Konulmuş Görünüyorsa Ne Yapılmalıdır?

Tapu kaydında haczin taşınmazın tamamına işlendiği görülüyorsa öncelikle mülkiyet yapısı incelenmelidir.

Taşınmaz paylı mülkiyete tabi ve müteahhit yalnızca belirli bir payın malikiyse, müteahhidin borcu nedeniyle diğer maliklerin paylarının da haczedilmesi hukuken ayrıca itiraz konusu yapılabilir.

Burada;

• haciz müzekkeresinin içeriği,
• tapu müdürlüğünün haczi nasıl işlediği,
• borçlunun tapudaki pay oranı,
• kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulup kurulmadığı

kontrol edilmelidir.

Haczin kapsamı hatalıysa icra dosyasında haczin yalnızca borçluya ait payla sınırlandırılması veya hukuka aykırı haciz kaydının kaldırılması için gerekli başvurular yapılmalıdır. İİK m. 85’in sistemi, haczin borçlunun mal varlığıyla sınırlı olmasını gerektirir.

Müteahhide Devredilen Arsa Payına Haciz Konulabilir mi?

Tapu payı müteahhit adına devredilmişse sorun daha karmaşıktır.

Tapu siciline bakıldığında malik müteahhit olduğundan, müteahhidin alacaklısı bu taşınmaz veya pay üzerine haciz koydurabilir.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinden müteahhide yapılan devirlerin arkasında müteahhidin inşaatı sözleşmeye uygun biçimde tamamlama borcu bulunmaktadır.

Örneğin arsa sahibi müteahhide üç bağımsız bölümün tapusunu inşaatın tamamlanması karşılığında önceden devretmiş; ancak müteahhit inşaatı yüzde 20 seviyesinde bırakmış olabilir. Bu sırada müteahhidin alacaklıları devredilmiş bağımsız bölümler üzerine haciz koymuş olabilir.

Arsa sahibi böyle bir durumda sözleşmenin sona erdirilmesini ve müteahhide devredilen tapuların iptalini talep ediyorsa hacizlerin hukuki akıbeti de davada ayrıca gündeme gelebilir.

Yargıtay’ın arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıklarına ilişkin kararlarında, sözleşmenin geriye etkili sona ermesi ve yüklenicinin mülkiyeti kazanamadığının kabul edilmesi hâlinde, yüklenicinin borçlarından kaynaklanan hacizlerin de kaldırılmasına karar verilebildiği görülmektedir.

Müteahhidin Borcu Nedeniyle Konulan Haciz Otomatik Olarak Kaldırılır mı?

Hayır.

Arsa sahibi;

“Müteahhit inşaatı yapmadı, dolayısıyla haciz geçersizdir.”

diyerek tapu müdürlüğünden doğrudan haczin kaldırılmasını her durumda sağlayamaz.

Özellikle taşınmaz haciz tarihinde tapuda müteahhit adına kayıtlıysa, haczin kaldırılması için çoğu durumda müteahhidin mülkiyet hakkının hukuki sebebinin ortadan kalktığının ve arsa sahibinin taşınmaz üzerindeki üstün hakkının ortaya konulması gerekir.

Bu nedenle uygulamada;

• kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi,
• tapu iptali ve tescil,
• haciz ve diğer takyidatların terkini

taleplerinin aynı uyuşmazlık içerisinde birlikte değerlendirilmesi mümkündür.

Yargıtay kararlarına konu dosyalarda da arsa sahiplerinin sözleşmenin geriye etkili sona erdirilmesi, tapu iptali ve tescil ile taşınmaz üzerindeki hacizlerin kaldırılmasını birlikte talep ettiği görülmektedir.

Haciz Alacaklısı “Tapuya Güvendim” Diyebilir mi?

Bu konu, satış veya ipotek hakkı kazanan üçüncü kişilerden farklı değerlendirilmelidir.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan veya yüklenici taşınmazı üzerinde ipotek hakkı edinen iyi niyetli üçüncü kişilerin TMK m. 1023 kapsamında korunabileceğini kabul etmiştir. Karar 18.07.2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Ancak bu kararın konusu haciz alacaklısı değildir; karar açıkça mülkiyet veya ipotek gibi aynî hak kazanımlarını ele almaktadır.

Haciz ise alacaklıya taşınmaz üzerinde mülkiyet veya ipotek gibi bir aynî hak kazandırmaz. Bu nedenle 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının iyi niyetli alıcı ve ipotek alacaklısı bakımından kabul ettiği korumanın, haciz alacaklılarına otomatik olarak uygulanması doğru değildir.

Nitekim Yargıtay’ın önceki uygulamasında da haciz alacaklısının TMK m. 1023’teki tapuya güven korumasından, aynî hak edinen üçüncü kişiyle aynı şekilde yararlanamayacağı yönünde kararlar bulunmaktadır. Yargıtay karar özetlerinde, borçlu yükleniciye ait olmadığı sonucuna ulaşılan taşınmazlar üzerine konulan hacizlerin kaldırılması gerektiği belirtilmiştir.

Bu nedenle müteahhidin alacaklısının haczi ile müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişinin mülkiyet hakkı hukuken aynı şekilde değerlendirilmemelidir.

2025 Tarihli Yargıtay Kararı Hacizleri de Koruyor mu?

Bu noktada dikkatli bir ayrım yapılmalıdır.

16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının konusu, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan ya da yüklenici taşınmazı üzerinde ipotek hakkı kazanan üçüncü kişilerin iyi niyetidir.

Kararda haciz alacaklılarının durumu hakkında aynı yönde açık bir içtihat birleştirme sonucu bulunmamaktadır.

Bu nedenle;

“2025’te Yargıtay iyi niyetli üçüncü kişileri korudu, artık müteahhidin bütün hacizleri de korunuyor.”

şeklinde bir yorum hukuken isabetli değildir.

Satın alan kişinin mülkiyet hakkı, bankanın ipotek hakkı ve sıradan bir alacaklının haciz şerhi birbirinden farklı hukuki kurumlardır.

Bununla birlikte her dosyada haczin tarihi, taşınmazın o tarihteki tapu durumu, sözleşmenin şerhi ve yüklenicinin payı gerçekten kazanıp kazanmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Haczin Kaldırılmasını Sağlar mı?

Sözleşmenin geriye etkili olarak sona ermesi ve müteahhide devredilmiş payların arsa sahibine dönmesi gerektiğinin kabul edilmesi hâlinde hacizlerin kaldırılması da gündeme gelebilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesine taşınan uyuşmazlıklarda, ilk derece mahkemelerinin sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptali ile birlikte, mülkiyet hakkını kazanamadığı kabul edilen kayıt maliklerinin borçlarından kaynaklanan hacizlerin de terkinine karar verdiği görülmektedir.

Ancak bunun otomatik bir sonuç olduğu düşünülmemelidir.

Öncelikle sözleşmenin;

• gerçekten sona erdirilmesinin mümkün olup olmadığı,
• geriye mi yoksa ileriye mi etkili sona ereceği,
• müteahhidin inşaatın hangi bölümünü tamamladığı,
• hangi arsa paylarını hak ettiği

belirlenmelidir.

Eğer müteahhit yaptığı inşaat nedeniyle belirli bir arsa payını gerçekten hak etmişse, bu payın hukuki durumu farklı olabilir.

İnşaat Büyük Ölçüde Tamamlanmışsa Hacizlerin Durumu Değişir mi?

Değişebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin yaptığı işin seviyesi, sözleşmenin tasfiyesi açısından önemlidir.

İnşaat çok düşük seviyede bırakılmış ve müteahhidin sözleşme gereğince herhangi bir payı hak etmediği sonucuna ulaşılmışsa, kendisine önceden devredilmiş tapuların arsa sahibine dönmesi ve bu tapular üzerindeki hacizlerin kaldırılması daha güçlü biçimde gündeme gelebilir.

Buna karşılık inşaat büyük ölçüde tamamlanmış ve sözleşmenin ileriye etkili sona erdirilmesi gerektiği kabul edilmişse yüklenicinin yaptığı işle orantılı olarak hak kazandığı arsa payları bulunabilir.

Bu nedenle haczin kaldırılması davasında yalnızca haciz kaydına değil, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tasfiyesine ve yüklenicinin hakediş seviyesine bakılması gerekir.

Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakmışsa Arsa Sahibi Ne Yapmalıdır?

Müteahhidin borçları nedeniyle haciz konulduğu ve aynı zamanda inşaatın yarım bırakıldığı durumlarda arsa sahibi bakımından şu hukuki yol gündeme gelebilir:

Öncelikle inşaatın mevcut durumu teknik olarak tespit edilmelidir.

Ardından müteahhidin sözleşmeden doğan borçlarını yerine getirip getirmediği belirlenmelidir.

Şartları varsa;

• sözleşmenin sona erdirilmesi,
• tapu iptali ve tescil,
• yüklenicinin borçları nedeniyle konulan hacizlerin kaldırılması,
• gerekiyorsa diğer ipotek ve takyidatların terkini

birlikte değerlendirilmelidir.

Bunun yanında dava devam ederken taşınmazın cebrî icra yoluyla satılması tehlikesi bulunuyorsa ihtiyati tedbir gibi geçici hukuki koruma yolları da gündeme gelebilir.

Hacizli Taşınmaz İcra Yoluyla Satılabilir mi?

Haciz konulmasının temel amacı, alacaklının alacağını gerektiğinde haczedilen malın satış bedelinden tahsil edebilmesidir.

Bu nedenle hacizli arsa payının cebrî icra yoluyla satış sürecine girmesi arsa sahibi açısından ciddi risk oluşturabilir.

Özellikle arsa sahibi;

“Bu tapu aslında sözleşmenin sona ermesi nedeniyle bana dönmelidir.”

iddiasındaysa satış işlemlerinin ilerlemesini beklemek yerine hukuki durumunu mümkün olan en erken aşamada ileri sürmesi önemlidir.

Taşınmazın cebrî icra yoluyla üçüncü kişiye satılması, uyuşmazlığın yapısını daha karmaşık hâle getirebilir. Ayrıca cebrî icra sonucunda mülkiyet edinen kişinin hukuki durumu, yalnızca haciz koyduran alacaklının durumuyla aynı değildir.

Bu nedenle haciz kaydı öğrenildiğinde satış talebi bulunup bulunmadığı da icra dosyasından kontrol edilmelidir.

Arsa Sahibinin İstihkak Davası Açması Gerekir mi?

İstihkak kurumu, üçüncü kişinin haczedilen mal üzerinde mülkiyet veya başka bir üstün hak iddia etmesi hâlinde gündeme gelir. İcra ve İflas Kanunu’nda üçüncü kişilerin istihkak iddiaları için özel hükümler bulunmaktadır.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taşınmaz tapuda müteahhit adına kayıtlıysa uyuşmazlık çoğu zaman yalnızca klasik bir taşınır istihkak uyuşmazlığından ibaret değildir.

Arsa sahibi;

• sözleşmenin sona ermesini,
• müteahhit adına bulunan tapunun iptalini,
• kendi adına tescilini ve
• haczin kaldırılmasını

birlikte talep etmek zorunda kalabilir.

Bu nedenle somut olayda istihkak prosedürü mü, tapu iptali ve tescil davası mı, yoksa her ikisini ilgilendiren farklı başvurular mı gerektiği tapu ve icra dosyasının içeriğine göre belirlenmelidir.

Tapu Hâlen Arsa Sahibi Adınaysa Haczin Kaldırılması Daha Kolay mıdır?

Genellikle hukuki durum daha açıktır.

Tapu kayıtlarında müteahhit hiçbir şekilde malik değilse müteahhidin kişisel borcundan dolayı arsa sahibinin taşınmazının haczedilmesi İİK m. 85’in temel prensibine aykırıdır.

Bu durumda;

• tapu kaydı,
• icra dosyası,
• haciz müzekkeresi

birlikte incelenerek hatalı haciz kaydının kaldırılması için icra dairesi veya gerekiyorsa icra mahkemesi nezdinde gerekli başvurular yapılabilir.

Ancak müteahhide tapu devri yapılmışsa konu artık salt “yanlış kişiye haciz” meselesi olmaktan çıkar ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tasfiyesi de uyuşmazlığın parçası olur.

Sözleşmenin Tapuya Şerh Edilmiş Olması Haciz Bakımından Önemli midir?

Evet.

Tapu Kanunu’nun 26. maddesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taraflardan birinin istemi üzerine tapu siciline şerh edilebilmesine imkân tanımaktadır.

Sözleşmenin tapuya şerh edilmiş olması, taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat ilişkisine tabi olduğunu tapu sicilinde görünür hâle getirir.

Yargıtay kararlarında da haciz veya üçüncü kişi haklarının değerlendirilmesinde haciz veya kazanım tarihinde tapuda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin şerh bulunup bulunmadığına önem verildiği görülmektedir.

Bu nedenle sözleşmenin tapuya şerhi, özellikle müteahhide önceden tapu devri yapılacak projelerde arsa sahibinin hukuki durumunu güçlendirebilecek önleyici tedbirlerden biridir.

Ancak şerh, bütün hacizleri otomatik olarak geçersiz kılan bir mekanizma değildir. Haczin ve sözleşmenin hukuki sonuçları somut olay özelinde ayrıca belirlenmelidir.

Müteahhidin Vergi veya SGK Borcu Nedeniyle Haciz Konulursa Durum Değişir mi?

Müteahhidin özel hukuk borçları dışında vergi, sosyal güvenlik primi veya diğer kamu borçları nedeniyle de taşınmazlar üzerinde haciz uygulanabilir.

Bu tür hacizlerde 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri gündeme gelebilir. Kamu alacağının tahsili için de temel olarak borçluya ait mal varlığının takibi söz konusudur.

Ancak arsa sahibinin müteahhide önceden devrettiği tapular söz konusuysa, kamu haczinin kaldırılıp kaldırılamayacağı da;

• tapu devrinin hukuki niteliği,
• sözleşmenin sona ermesi,
• haczin tarihi ve
• arsa sahibinin üstün hak iddiası

çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Dolayısıyla kamu haczi görüldüğünde yalnızca özel icra hukuku hükümleriyle hareket edilmemelidir.

Müteahhidin Borcu Nedeniyle Haciz Konulması Sözleşmenin Fesih Sebebi midir?

Müteahhidin mal varlığı hakkında haciz işlemleri bulunması tek başına her durumda kat karşılığı inşaat sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez.

Ancak yoğun hacizler;

• müteahhidin mali gücünün ciddi biçimde bozulduğunu,
• projenin finansmanının tehlikeye girdiğini,
• inşaatın tamamlanmasının güçleştiğini

gösterebilir.

Müteahhit aynı zamanda inşaatı durmuş, teslim süresini geçirmiş veya sözleşmedeki başka temel borçlarını yerine getirmemişse, sözleşmenin sona erdirilmesi bakımından daha güçlü bir hukuki tablo ortaya çıkabilir.

Bu nedenle haciz, çoğu zaman tek başına değil, müteahhidin temerrüdü ve sözleşmenin genel ifa durumu ile birlikte değerlendirilmelidir.

Arsa Sahibi Haczi Öğrendiğinde İlk Olarak Ne Yapmalıdır?

Arsa sahibinin hızlı ve sistematik hareket etmesi önemlidir.

Öncelikle güncel ve tarihçeli tapu kaydı alınmalıdır.

Ardından;

• haczin hangi icra dosyasından konulduğu,
• haciz alacaklısının kim olduğu,
• borçlunun kim olduğu,
• haczin tarihi,
• hangi pay veya bağımsız bölümü kapsadığı,
• tapuda başka haciz veya ipotek bulunup bulunmadığı

tespit edilmelidir.

Daha sonra kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelenerek müteahhidin haciz konulan payı hak edip etmediği belirlenmelidir.

İnşaat yarım kalmışsa mevcut seviyenin teknik olarak tespiti yapılmalıdır.

Son olarak haczin kaldırılması için;

• icra hukukuna ilişkin başvurular,
• sözleşmenin sona erdirilmesi,
• tapu iptali ve tescil,
• takyidatların terkini

seçeneklerinden hangilerinin gerekli olduğu belirlenmelidir.

Haciz Kaldırma Davasında Hangi Deliller Önemlidir?

Arsa sahibinin özellikle şu belgeleri toplaması önemlidir:

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
2. Ek protokoller
3. Teknik şartname
4. Güncel ve tarihçeli tapu kayıtları
5. Müteahhide yapılan tapu devir belgeleri
6. Haciz şerhleri ve yevmiye tarihleri
7. Hacze dayanak icra dosyaları
8. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu şerhi
9. İnşaatın mevcut seviyesini gösteren belgeler
10. Noter ihtarnameleri
11. Varsa fesih veya dönmeye ilişkin dava dosyaları
12. Ruhsat ve belediye kayıtları

Özellikle tapu devri tarihi, haciz tarihi ve sözleşmenin sona erdiği veya sona erdirilmesinin talep edildiği tarih kronolojik olarak ortaya konulmalıdır.

Müteahhidin Hacizli Payını Yeni Bir Müteahhide Vermek Mümkün müdür?

Hacizlerin ve mevcut kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki durumu çözülmeden aynı paylar üzerinde yeni bir yükleniciyle işlem yapılması önemli risk taşır.

Yeni müteahhit;

• hacizli tapularla,
• eski yüklenicinin hak iddialarıyla,
• icra satışlarıyla

karşılaşabilir.

Bu nedenle önce eski yükleniciyle sözleşmenin nasıl sona ereceği ve tapu üzerindeki hacizlerin nasıl temizleneceği belirlenmelidir.

Özellikle tapu iptali ve tescil davası gerekiyorsa yeni kat karşılığı inşaat sözleşmesi bu hukuki süreçle uyumlu şekilde planlanmalıdır.

Müteahhidin Borçları Nedeniyle Haciz Riskini Başlangıçta Nasıl Azaltmak Mümkündür?

Arsa sahibinin en etkili koruması, uyuşmazlık ortaya çıktıktan sonra hacizleri kaldırmaya çalışmak değil, sözleşmenin başlangıcında riskleri azaltmaktır.

Bu kapsamda;

Tapuların tamamının baştan devredilmemesi:
Müteahhidin henüz hak etmediği bütün arsa paylarının sözleşmenin ilk gününde devredilmesi haciz riskini artırır.

Kademeli tapu devri:
Tapuların sözleşmeye uygun inşaat seviyesine göre aşamalı devredilmesi, müteahhidin alacaklılarının erişebileceği mal varlığını yapılan işle orantılı hâle getirir.

Sözleşmenin tapuya şerhi:
Arsa payı karşılığı inşaat ilişkisinin tapu sicilinde görünür olması üçüncü kişiler bakımından önem taşır. Tapu Kanunu m. 26 bu şerhe imkân vermektedir.

Son tapuların teslim sonrasına bırakılması:
Yapı kullanma izin belgesi, eksik işlerin tamamlanması ve teslim gibi yükümlülüklere karşılık belirli tapuların arsa sahibinde tutulması değerlendirilebilir.

Tapu kayıtlarının düzenli takip edilmesi:
Müteahhide devredilmiş paylarda haciz veya ipotek bulunup bulunmadığının proje boyunca kontrol edilmesi olası sorunlara daha erken müdahale edilmesini sağlar.

Sık Sorulan Sorular

Müteahhidin borcu için benim arsa payıma haciz konulabilir mi?

Tapu hâlen sizin adınıza kayıtlıysa kural olarak müteahhidin kişisel borcu nedeniyle bu pay haczedilemez. İİK m. 85 gereğince haciz borçluya ait mal, hak ve alacaklara yöneltilir.

Müteahhide verdiğim tapuya haciz konuldu, geri alabilir miyim?

Mümkün olabilir ancak otomatik değildir. Müteahhidin sözleşme gereğince bu payı gerçekten hak edip etmediği ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin nasıl tasfiye edileceği belirlenmelidir.

Müteahhit inşaatı yarım bıraktıysa hacizler kaldırılır mı?

Sözleşmenin geriye etkili sona ermesi ve yüklenicinin hacizli paylar üzerinde mülkiyet kazanmadığının kabul edilmesi hâlinde hacizlerin terkini gündeme gelebilir. Yargıtay kararlarında bu yönde uyuşmazlıklar bulunmaktadır.

Bankanın haczi de kaldırılabilir mi?

Haczin hukuki niteliği, tarihi ve taşınmazın kime ait olduğu değerlendirilmelidir. Haciz alacaklısı banka ile taşınmaz üzerinde ipotek hakkı kazanmış banka aynı hukuki durumda değildir.

2025 tarihli Yargıtay kararı haciz alacaklılarını da koruyor mu?

İçtihadı Birleştirme Kararı doğrudan yükleniciden mülkiyet veya ipotek hakkı kazanan üçüncü kişilere ilişkindir. Haciz alacaklılarının aynı şekilde korunacağına ilişkin açık bir sonuç içermemektedir.

Haciz konulduktan sonra arsa satılabilir mi?

Hacizli taşınmazın devri teknik olarak mümkün olabilse de haciz kaydı taşınmaz üzerinde devam edebilir ve alıcı açısından ciddi risk doğurur. Bu nedenle hacizli arsa payı üzerinde işlem yapılmadan önce haczin hukuki durumu çözümlenmelidir.

Sonuç

Müteahhidin borçları nedeniyle arsa üzerine haciz konulması, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin hızlı hareket etmesini gerektiren ciddi bir hukuki sorundur.

Ancak ilk olarak şu ayrım yapılmalıdır:

Haciz arsa sahibinin hâlen kendi adına kayıtlı payına mı, yoksa daha önce müteahhide devredilmiş paya mı konulmuştur?

Tapu hâlen arsa sahibi adına kayıtlıysa müteahhidin borcu nedeniyle bu payın haczedilmesi kural olarak mümkün değildir. İİK m. 85, haczi borçluya ait mal, hak ve alacaklarla sınırlandırmaktadır.

Buna karşılık arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında belirli payları önceden müteahhide devretmişse ve bu paylar haciz tarihinde tapuda müteahhit adına kayıtlıysa müteahhidin alacaklıları bu taşınmazlara haciz koydurabilir. Bu durumda haczin kaldırılması için yalnızca müteahhidin borcunun arsa sahibine ait olmadığı savunması yeterli olmayabilir.

Öncelikle müteahhidin sözleşmedeki edimlerini yerine getirip getirmediği ve söz konusu arsa payını gerçekten hak edip etmediği belirlenmelidir. Müteahhit inşaatı yarım bırakmış ve sözleşmenin geriye etkili sona ermesi sonucunda müteahhit adına bulunan tapuların arsa sahibine dönmesi gerektiği kabul edilmişse, müteahhidin borçları nedeniyle bu paylar üzerine konulan hacizlerin kaldırılması da gündeme gelebilir. Yargıtay kararlarında bu yönde uyuşmazlıklar ve hacizlerin terkini kararları bulunmaktadır.

Öte yandan 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı ile iyi niyetli üçüncü kişilerin mülkiyet ve ipotek haklarının korunmasına ilişkin önemli bir içtihat değişikliği yapılmıştır. Ancak kararın konusu haciz alacaklıları değil, yükleniciden aynî hak kazanan alıcılar ve ipotek hakkı sahipleridir. Bu nedenle sıradan haciz alacaklısının durumunun, mülkiyet veya ipotek hakkı kazanan üçüncü kişiyle otomatik olarak aynı kabul edilmemesi gerekir.

Arsa sahibinin haczi öğrendiğinde öncelikle güncel ve tarihçeli tapu kaydını, hacze dayanak icra dosyasını ve kat karşılığı inşaat sözleşmesini birlikte incelemesi gerekir. Müteahhide yapılmış tapu devirleri, haciz tarihleri, sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmediği ve inşaatın gerçekleşme seviyesi tespit edilmelidir.

Şartları varsa arsa sahibi; sözleşmenin sona erdirilmesi, tapu iptali ve tescil, haciz ve diğer takyidatların terkini ve satış tehlikesine karşı geçici hukuki koruma taleplerini birlikte değerlendirebilir.

Sonuç olarak müteahhidin borçları nedeniyle arsa üzerine haciz konulması hâlinde çözüm, yalnızca icra dosyasına itiraz etmekten ibaret değildir. Özellikle müteahhide önceden tapu devredilmiş projelerde uyuşmazlık; icra hukuku, tapu hukuku ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tasfiyesi birlikte değerlendirilerek çözülmelidir.

Bu nedenle arsa sahipleri bakımından en etkili koruma yöntemlerinden biri, daha sözleşme kurulurken bütün tapuların müteahhide baştan devredilmemesi, kademeli tapu devir sistemi kurulması ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesidir. Tapu Kanunu m. 26, sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesine açıkça imkân tanımaktadır.