Kat Malikinin Ortak Alanı Kendi Kullanımına Alması Halinde Açılabilecek Davalar

Apartman ve sitelerde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, bir kat malikinin bahçe, teras, çatı, koridor, sığınak, otopark, kapıcı dairesi, bina girişi veya başka bir ortak alanı diğer kat maliklerinin kullanımını engelleyecek şekilde kendi kullanımına almasıdır.

Bir kat malikinin ortak alanı yıllardır kullanıyor olması, alanın kendi bağımsız bölümünün hemen önünde bulunması veya diğer kat maliklerinin uzun süre itiraz etmemiş olması, tek başına o alan üzerinde mülkiyet hakkı kazandırmaz. Ortak yerlerin hukuki durumu öncelikle tapu kayıtları, onaylı mimari proje, yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre belirlenir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesine göre kat malikleri ana gayrimenkulün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir ve ortak yerleri kullanma hakkına sahiptir.

Dolayısıyla bir kat malikinin hiçbir hukuki dayanak bulunmaksızın ortak alanı kapatması, çevirmesi, üzerine yapı yapması, depo olarak kullanması veya diğer maliklerin kullanımını engellemesi halinde diğer kat malikleri hukuki yollara başvurabilir.

Bu yazıda ortak alanın işgali halinde hangi davaların açılabileceği, el atmanın önlenmesi davası, eski hâle getirme davası, ecri misil talebi, kat malikleri kurulu kararının iptali ve hâkimin müdahalesi ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Apartman ve Sitelerde Ortak Alan Nedir?

Bir alanın ortak yer olup olmadığı yalnızca fiilî kullanıma bakılarak belirlenmez.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde ortak yerlerin konusu düzenlenmiştir. Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, koridorlar ve benzeri bölümler şartların bulunması halinde ortak yer niteliğindedir. Ayrıca yönetim planı, onaylı mimari proje ve tapu kayıtları da ortak alanın tespitinde önem taşır.

Uygulamada uyuşmazlıklar özellikle şu alanlarda ortaya çıkmaktadır:

• Apartman veya site bahçesi,
• Otopark alanları,
• Bina önü ve bina girişleri,
• Merdiven boşlukları,
• Kat koridorları,
• Çatı ve teraslar,
• Sığınaklar,
• Ortak depolar,
• Kapıcı daireleri,
• Ortak tesisler,
• Yangın ve kaçış alanları,
• Ortak geçiş yolları,
• Bahçe içerisindeki belirli bölümler.

Bir yerin ortak alan olup olmadığının tespitinde onaylı mimari proje oldukça önemlidir. Örneğin tapuda veya projede ortak alan olarak bırakılan bir bahçe bölümünün fiilen yıllardır zemin kattaki daire tarafından kullanılması, tek başına o alanı zemin kattaki bağımsız bölümün mülkiyetine geçirmez.

Kat Maliki Ortak Alanı Tek Başına Kullanabilir mi?

Kural olarak her kat malikinin ortak yerlerden yararlanma hakkı bulunmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesine göre kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında malik oldukları gibi bu alanlardan yararlanma hakkına da sahiptir.

Bu nedenle bir kat malikinin, diğer maliklerin ortak alanı kullanmasını tamamen engelleyecek şekilde alanı kendi özel mülkiyetindeymiş gibi kullanması hukuki uyuşmazlığa yol açabilir.

Örneğin;

“Bu bahçe benim dairemin önünde, dolayısıyla yalnız ben kullanırım.”

veya

“Bu terası yirmi yıldır yalnızca ben kullanıyorum, artık benim sayılır.”

şeklindeki iddialar tek başına yeterli değildir.

Somut olayda yönetim planında özel kullanım hakkı bulunup bulunmadığı, kat malikleri arasında geçerli bir düzenleme yapılıp yapılmadığı ve onaylı mimari projenin ne gösterdiği ayrıca incelenmelidir.

Ortak Alana Duvar, Çit, Kapı veya Yapı Yapılabilir mi?

Kat malikinin ortak alan üzerindeki fiziksel müdahaleleri bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi özel önem taşımaktadır.

Kanun uyarınca bir kat maliki, kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası bulunmaksızın ortak yerlerde inşaat, onarım veya tesis yaptıramaz.

Dolayısıyla ortak bahçenin çevrilmesi, koridora kapı yapılması, ortak terasa oda yapılması, ortak alana depo yerleştirilmesi veya ortak alanın bağımsız bölümün içerisine katılması gibi işlemler yalnızca “yönetici izin verdi” denilerek hukuka uygun hâle gelmeyebilir.

Her olayda yapılan müdahalenin niteliği, yönetim planı, mimari proje ve kat maliklerinin rızasının bulunup bulunmadığı ayrıca araştırılmalıdır.

Ortak Alanın İşgali Halinde Elatmanın Önlenmesi Davası Açılabilir mi?

Ortak alanı hukuka aykırı olarak tek başına kullanan kişiye karşı başvurulabilecek temel hukuki yollardan biri elatmanın önlenmesi, diğer ifadeyle müdahalenin men’i davasıdır.

Bu davanın amacı, ortak alan üzerindeki hukuka aykırı müdahalenin sona erdirilmesidir.

Örneğin bir kat maliki ortak bahçenin bir bölümünü çitle çevirerek yalnızca kendisi kullanıyorsa, diğer kat maliklerinin bahçeye erişimini engelliyorsa veya ortak koridorun bir kısmını bağımsız bölümüne katmışsa müdahalenin önlenmesi istenebilir.

Yargıtay uygulamasında da ortak yerlere yapılan müdahalelerin önlenmesi ve projeye aykırı değişikliklerin giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkların Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde değerlendirildiği görülmektedir.

Elatmanın Önlenmesi Davasında Ne Talep Edilir?

Somut olaya göre mahkemeden;

• Ortak alana yapılan müdahalenin tespit edilmesi,
• Davalının ortak alanı münhasır kullanımına son vermesi,
• Diğer kat maliklerinin ortak alandan yararlanmasına engel olunmaması,
• Kilit, çit, kapı veya benzeri engellerin kaldırılması,
• Projeye aykırı kullanımın sona erdirilmesi

talep edilebilir.

Davanın sonucunda önemli olan yalnızca davalının alanı terk etmesi değil, ortak alanın yeniden bütün kat maliklerinin kullanımına açılmasıdır.

Ortak Alanın Eski Hâle Getirilmesi Davası Açılabilir mi?

Kat malikinin ortak alanı yalnızca kullanmakla kalmayıp fiziksel olarak değiştirmesi halinde eski hâle getirme talebi de gündeme gelir.

Örneğin;

ortak terasa oda yapılması, ortak bahçeye sabit yapı inşa edilmesi, koridorun duvarla bağımsız bölüme katılması, ortak alana kapı yapılması veya mimari projeye aykırı bir tesis kurulması halinde mahkemeden bu yapıların kaldırılması ve alanın eski hâline getirilmesi istenebilir.

Yargıtay kararlarında da ortak alana müdahalenin önlenmesi ile birlikte projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hâle getirme taleplerinin birlikte incelendiği görülmektedir.

Bu davalarda uygulamada çoğu zaman keşif yapılmakta ve mimar veya inşaat mühendisi bilirkişiden rapor alınmaktadır. Mahkeme açısından özellikle onaylı mimari proje ile mevcut fiilî durum arasındaki fark önem taşır.

Ortak Alanı Kullanan Kat Malikinden Ecri misil İstenebilir mi?

Koşulların oluşması halinde ortak alanı diğer maliklerin haklarını ihlal edecek şekilde tek başına kullanan kişiden ecri misil, yani haksız işgal tazminatı talep edilmesi de gündeme gelebilir.

Ancak burada önemli bir hukuki ayrım bulunmaktadır.

Ortak alan bütün kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir. Bu nedenle bir paydaşın diğer paydaştan ecri misil isteyebilmesi bakımından Yargıtay uygulamasında intifadan men koşulu önem taşımaktadır.

İntifadan men, en basit ifadeyle ortak yerden yararlanmak isteyen kat malikinin diğer kişiye;

“Bu alanı yalnız başına kullanmana rıza göstermiyorum; ben de ortak alandan yararlanmak istiyorum.”

iradesini bildirmesidir.

Bu bildirim uygulamada noter ihtarnamesi, yazılı talep, dava veya somut olaya göre başka delillerle ortaya konulabilir. Ecri misil bakımından intifadan men koşulunun aranıp aranmayacağı ve koşulun hangi tarihte gerçekleştiği somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir. Yargıtay uygulamasında ortak alana müdahalenin önlenmesi ile ecri misil taleplerinin birlikte incelendiği kararlar bulunmaktadır.

Dolayısıyla ortak alanı kullanan kat malikinden her durumda ve otomatik olarak geçmiş yıllara ilişkin kira bedeli istenebileceği düşünülmemelidir.

Ecri misil talebi ayrıca değerlendirilmelidir.

Ecri misil Ne Kadar İstenebilir?

Ecri misil miktarı belirlenirken işgal edilen ortak alanın niteliği, büyüklüğü, kullanım şekli, konumu ve ekonomik getirisi dikkate alınır.

Örneğin kat malikinin 100 metrekarelik ortak bahçe alanını restoran bahçesi veya ticari işletme alanı olarak kullanması ile birkaç metrekarelik bir ortak alanı saksı koyarak kullanması aynı ekonomik sonucu doğurmaz.

Bu nedenle ecri misil davalarında genellikle bilirkişi incelemesi yapılır ve taşınmazın ilgili dönemde sağlayabileceği ekonomik kullanım değeri araştırılır.

Ecri misil talebinin görevli mahkemesi de müdahalenin önlenmesi talebinden ayrıca değerlendirilmelidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun uygulamasında salt ecri misil talebinin Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan müdahalenin önlenmesi davasından farklı hukuki nitelik taşıyabileceği kabul edilmektedir. Bu nedenle müdahalenin önlenmesi ve ecri misil taleplerinin birlikte ileri sürüleceği durumlarda görev ve usul meselesinin dava açılmadan önce özellikle incelenmesi gerekir.

Ortak Alanın Kullanılmasına İzin Veren Genel Kurul Kararı Varsa Ne Olur?

Bazı durumlarda ortak alanın kullanılmasına ilişkin bir kat malikleri kurulu kararı bulunabilir.

Ancak kat malikleri kurulunun karar almış olması, kararın mutlaka hukuka uygun olduğu anlamına gelmez.

Kararın;

• Kat Mülkiyeti Kanunu’na,
• Yönetim planına,
• Emredici hukuk kurallarına,
• Gerekli toplantı veya karar yeter sayılarına

aykırı olması durumunda kararın iptali veya hukuki niteliğine göre hükümsüzlüğünün tespiti gündeme gelebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre toplantıya katılarak karara karşı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içerisinde; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içerisinde dava açabilir. Yokluk veya mutlak butlanla sakat kararlar bakımından ise kanun süre koşulu aramamaktadır.

Bu nedenle “genel kurul karar verdi, artık hiçbir şey yapılamaz” yaklaşımı her durumda doğru değildir.

Yönetici Tek Başına Ortak Alanı Bir Kat Malikine Verebilir mi?

Yöneticinin görevi, ana taşınmazı Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları doğrultusunda yönetmektir.

Yöneticinin tek başına ortak mülkiyete konu bir alan üzerinde bir kat malikine sınırsız ve sürekli özel kullanım hakkı tanıdığı iddiası, doğrudan geçerli kabul edilmemelidir.

Örneğin;

“Apartman yöneticisi on yıl önce bana burayı kullanabileceğimi söyledi.”

şeklindeki bir savunmada, yöneticinin böyle bir yetkisinin bulunup bulunmadığı, karar defterinde karar bulunup bulunmadığı, yönetim planının ne öngördüğü ve diğer maliklerin haklarının etkilenip etkilenmediği araştırılır.

Ortak alan üzerindeki mülkiyet ve kullanım hakları yöneticinin kişisel iradesinden değil, kanun ve geçerli hukuki düzenlemelerden kaynaklanır.

“Yıllardır Ben Kullanıyorum” Savunması Geçerli midir?

Ortak alan uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan savunmalardan biri uzun süreli kullanımdır.

Örneğin bir kat maliki;

“Bahçeyi 25 yıldır yalnızca ben kullanıyorum.”

“Binayı aldığımızdan beri bu depo bizim.”

“Kimse şimdiye kadar itiraz etmedi.”

şeklinde savunma yapabilir.

Ancak uzun süreli fiilî kullanım tek başına ortak alanı bağımsız bölümün mülkiyetine dönüştürmez.

Öncelikle tapu kayıtlarına, yönetim planına, onaylı mimari projeye ve varsa maliklerin kullanım hakkına ilişkin geçerli anlaşmalarına bakılmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesi ortak yerler üzerindeki mülkiyet hakkını bütün kat maliklerine tanımaktadır.

Bununla birlikte geçmişte verilmiş açık rızalar ve kullanım düzenlemeleri özellikle ecri misil gibi parasal talepler bakımından önem taşıyabilir. Bu nedenle uzun süreli kullanımın hukuki sonucu her dosyada ayrıca değerlendirilmelidir.

Zemin Kat Maliki Apartman Bahçesini Kendisine Kapatabilir mi?

Zemin kat daireleri bakımından en sık rastlanan sorunlardan biri, dairenin önündeki bahçe bölümünün çitle çevrilmesi ve yalnızca zemin kat tarafından kullanılmasıdır.

Bahçenin zemin kattaki dairenin önünde bulunması, tek başına bahçeyi o bağımsız bölümün özel mülkiyetine dönüştürmez.

Bahçenin ortak alan olup olmadığı;

onaylı mimari proje, tapu kaydı, yönetim planı ve varsa geçerli kullanım düzenlemelerine bakılarak belirlenmelidir.

Ortak alan olduğunun anlaşılması ve hukuken geçerli bir münhasır kullanım hakkının bulunmaması halinde diğer kat malikleri müdahalenin sona erdirilmesini talep edebilir.

Çatı Katındaki Daire Terası Kendi Kullanımına Alabilir mi?

Teras uyuşmazlıklarında da benzer esaslar geçerlidir.

Terasın yalnızca belirli bir bağımsız bölümden ulaşılabilir olması, her durumda o bağımsız bölüm malikinin mülkiyetinde olduğu anlamına gelmez.

Terasın ortak alan mı yoksa bağımsız bölümün eklentisi mi olduğu öncelikle mimari proje, tapu kaydı ve yönetim planından tespit edilmelidir.

Ortak alan niteliğindeki teras üzerine oda yapılması, terasın tamamen kapatılması veya diğer maliklerin ortak mülkiyet hakkını ortadan kaldıracak değişiklikler yapılması halinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak alanlara müdahaleyi sınırlandıran hükümleri gündeme gelir. KMK m.19 uyarınca ortak yerlerde yapılacak inşaat, onarım ve tesisler için kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.

Ortak Otopark Alanının Bir Kişi Tarafından Sürekli Kullanılması Hukuka Uygun mudur?

Ortak otoparklarda bir kat malikinin belirli bir yeri sürekli olarak kendisine ayırması da sık görülen uyuşmazlıklardandır.

Ancak burada yönetim planının incelenmesi özellikle önemlidir.

Yönetim planında her bağımsız bölüme belirli park alanı tahsis edilmiş olabilir. Böyle bir düzenleme bulunmuyorsa bir kat malikinin keyfî şekilde ortak otoparkın belirli bir bölümünü sürekli olarak kendisine ayırması diğer kat maliklerinin ortak kullanım hakkını ihlal edebilir.

Bu nedenle otopark uyuşmazlıklarında yalnızca fiilî kullanıma değil, yönetim planına ve projeye de bakılmalıdır.

Kiracı Ortak Alanı İşgal Ediyorsa Kime Dava Açılır?

Ortak alanı hukuka aykırı kullanan kişi her zaman kat maliki olmayabilir.

Kiracı, işletmeci veya başka bir üçüncü kişi de ortak alana müdahale ediyor olabilir.

Örneğin zemin kattaki işyerinin kiracısı ortak bahçeye masa ve sandalye koyarak alanı ticari işletmesine dâhil etmiş olabilir.

Müdahalenin önlenmesi bakımından fiilen müdahaleyi gerçekleştiren kişinin hukuki konumu önem taşır. Bununla birlikte kat malikinin bu kullanıma izin verip vermediği ve uyuşmazlığın niteliği de taraf teşkilinde dikkate alınmalıdır.

Ecrimisil bakımından ise görev, husumet ve sorumluluk konusu ayrıca incelenmelidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun kiracıya yöneltilen ortak alan ecrimisili uyuşmazlığında ecrimisil talebinin genel mahkemelerde görülmesine ilişkin kararı bulunmaktadır.

Kat Malikinin Ortak Alana Verdiği Zarar İçin Tazminat İstenebilir mi?

Ortak alanın yalnızca işgal edilmesi değil, zarar görmesi de mümkündür.

Örneğin kat malikinin ortak bahçedeki peyzajı bozması, ortak duvarları yıkması, tesisata zarar vermesi veya izinsiz yapı nedeniyle ortak alanda maddi zarara neden olması halinde eski hâle getirmenin yanında somut şartlara göre zararın giderilmesi veya tazminat talebi de gündeme gelebilir.

Burada zararın varlığı, zararla müdahale arasındaki illiyet bağı ve zararın miktarı ispatlanmalıdır.

Fotoğraflar, yönetim kayıtları, uzman raporları, faturalar, keşif ve bilirkişi incelemeleri bu tür uyuşmazlıklarda önem taşıyabilir.

Hâkimin Müdahalesi İstenebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi, kat malikleri arasında kanundan ve yönetim planından kaynaklanan uyuşmazlıklarda hâkimin müdahalesine imkân tanımaktadır.

Ortak alanın hukuka aykırı biçimde kullanılması halinde somut uyuşmazlığın niteliğine göre mahkemeden müdahalenin sona erdirilmesi ve hukuka uygun durumun sağlanması talep edilebilir.

Bu nedenle ortak alan uyuşmazlıklarında yalnızca klasik mülkiyet davaları değil, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun özel hükümleri de dikkate alınmalıdır.

Ortak Alan Davalarında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Bu kapsamda ortak alana müdahalenin önlenmesi, projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hâle getirme gibi Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan talepler Sulh Hukuk Mahkemesinde ileri sürülebilir. UYAP mevzuat kaydı ve Yargıtay uygulaması da Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki ortak yer uyuşmazlıklarının bu çerçevede değerlendirilmesini öngörmektedir.

Ancak ecri misil gibi parasal taleplerde görev konusu ayrıca değerlendirilmelidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, belirli ortak alan ecri misili uyuşmazlıklarında bu talebin genel mahkemelerin görev alanında bulunduğunu kabul etmiştir.

Bu nedenle aynı dilekçede el atmanın önlenmesi, eski hâle getirme ve ecri misil taleplerinin birlikte ileri sürülmesinden önce görev meselesinin somut dosya açısından incelenmesi önemlidir.

Ortak Alan Davasından Önce Arabuluculuğa Başvurmak Gerekir mi?

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Adalet Bakanlığının resmî verilerinde de kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıkların bu tarihten itibaren dava şartı arabuluculuğa tabi olduğu belirtilmektedir.

Bu nedenle ortak alana müdahaleden kaynaklanan bir dava açılmadan önce, talebin niteliği dikkate alınarak dava şartı arabuluculuk hükümlerinin uygulanıp uygulanmadığı mutlaka değerlendirilmelidir.

Arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılması gereken bir uyuşmazlıkta doğrudan dava yoluna gidilmesi, dava şartına ilişkin usuli sorun doğurabilir.

Ortak Alana Müdahale Davasında Hangi Deliller Önemlidir?

Bu tür davalarda dava sonucunu büyük ölçüde belgeler ve teknik inceleme belirlemektedir.

Özellikle şu deliller önem taşıyabilir:

1. Tapu kayıtları: Dava konusu bölümün bağımsız bölüm veya eklenti olup olmadığını belirlemek için incelenir.
2. Onaylı mimari proje: Alanın ortak yer olup olmadığının tespitinde en önemli belgelerden biridir.
3. Yönetim planı: Ortak alanların kullanımına ilişkin özel düzenleme bulunabilir.
4. Kat malikleri kurulu kararları: Davalının dayandığı bir kullanım izni bulunup bulunmadığını gösterebilir.
5. Fotoğraf ve video kayıtları: Fiilî müdahalenin niteliğinin gösterilmesine yardımcı olabilir.
6. Noter ihtarnamesi ve yazışmalar: Özellikle müdahalenin sona erdirilmesinin istenildiğini ve ecri misil bakımından intifadan men iddiasını ispatlamak açısından önem taşıyabilir.
7. Keşif ve bilirkişi incelemesi: Mevcut durum ile mimari projenin karşılaştırılmasını sağlar.
8. Tanık anlatımları: Kullanımın ne zaman başladığı ve nasıl sürdürüldüğü konusunda yardımcı olabilir.

Özellikle ortak alanın bağımsız bölüme katıldığı iddia edilen dosyalarda mahallinde keşif ve mimari proje üzerinden bilirkişi incelemesi büyük önem taşır.

Davadan Önce İhtarname Göndermek Gerekir mi?

El atmanın önlenmesi davasının her durumda noter ihtarnamesine bağlı olduğu söylenemez.

Ancak dava öncesinde ihtarname gönderilmesinin önemli faydaları olabilir.

İhtarname ile;

• Ortak alanın hukuka aykırı kullanımının sona erdirilmesi,
• Yapılan yapıların kaldırılması,
• Alanın yeniden ortak kullanıma açılması,
• Belirli bir süre içerisinde eski hâle getirilmesi

istenebilir.

Özellikle ecri misil talebi düşünülen durumlarda ihtarname, intifadan men koşulunun gerçekleştiğinin ispatı açısından ayrıca önem kazanabilir.

Ortak Alan Davalarında İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?

Müdahalenin dava süresince büyümesi, yeni inşaat yapılması veya mevcut durumun değiştirilmesi tehlikesi bulunuyorsa somut olayın şartlarına göre ihtiyati tedbir talebi de değerlendirilebilir.

Örneğin kat malikinin ortak terasa yeni bir yapı yapmaya devam ettiği veya ortak bahçenin geri dönüşü güç biçimde değiştirildiği bir olayda, dava sonuçlanıncaya kadar yeni müdahalelerin durdurulması yönünde tedbir talebinde bulunulması gündeme gelebilir.

Tedbirin kabul edilip edilmeyeceği, uyuşmazlığın somut özelliklerine ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki ihtiyati tedbir koşullarının gerçekleşmesine bağlıdır.

Ortak Alanın İşgali Halinde Hangi Davalar Açılabilir?

Kat malikinin ortak alanı hukuka aykırı olarak kendi kullanımına alması halinde somut olayın özelliklerine göre başvurulabilecek temel hukuki yollar şu şekilde özetlenebilir:

Elatmanın önlenmesi davası: Ortak alan üzerindeki hukuka aykırı kullanımın sona erdirilmesi amaçlanır.

Eski hâle getirme talebi: Ortak alanda yapılan duvar, kapı, yapı, çit veya diğer projeye aykırı değişikliklerin kaldırılması istenir.

Hâkimin müdahalesi: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi kapsamında uyuşmazlığın giderilmesi talep edilebilir.

Kat malikleri kurulu kararının iptali: Hukuka aykırı bir genel kurul kararıyla ortak alanın belirli bir kişiye bırakılması halinde şartları varsa kurul kararına karşı dava açılabilir.

Ecrimisil davası: Ortak alanın haksız ve münhasır kullanımından doğan ekonomik kaybın giderilmesi talep edilebilir. Bunun için özellikle intifadan men ve görev hususunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Tazminat talebi: Ortak alana fiziki zarar verilmişse ortaya çıkan zararın giderilmesi istenebilir.

Bu taleplerin hangisinin ileri sürüleceği her olayın kendi özelliklerine göre belirlenmelidir.

Sonuç

Apartman veya sitedeki ortak alanlar tek bir kat malikinin mülkiyetinde değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesi uyarınca kat malikleri ana gayrimenkulün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup ortak yerlerden yararlanma hakkına sahiptir.

Bu nedenle bir kat malikinin ortak bahçeyi çevirmesi, ortak terasa yapı yapması, koridoru bağımsız bölümüne katması, ortak depoyu yalnızca kendisinin kullanması veya diğer maliklerin ortak alandan yararlanmasını engellemesi, hukuken müdahale edilmesini gerektirebilir.

Böyle bir durumda öncelikle tapu kayıtları, onaylı mimari proje, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları incelenmelidir. Dava konusu yerin gerçekten ortak alan olduğu ve davalının hukuken geçerli bir özel kullanım hakkının bulunmadığı tespit edilmelidir.

Somut olayın özelliklerine göre el atmanın önlenmesi, eski hâle getirme, hâkimin müdahalesi, kat malikleri kurulu kararının iptali, ecri misil ve tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Özellikle ecri misil talebinde intifadan men koşulu ve görevli mahkeme; kat malikleri kurulu kararının iptalinde ise KMK m.33’teki dava süreleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Ayrıca kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkların 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmış olması nedeniyle dava öncesi usulün doğru şekilde işletilmesi önemlidir.

Ortak alanın yıllardır tek kişi tarafından kullanılması veya yöneticinin sözlü olarak izin vermiş olması tek başına ortak mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Ortak alan uyuşmazlıklarında esas olan fiilî kullanım değil; tapu kaydı, mimari proje, yönetim planı, geçerli kat malikleri kararları ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleridir.