Apartman ve Site Yönetiminin Usulsüz Aidat Toplamasına Karşı Ne Yapılabilir?

Apartman ve site yaşamında ortak alanların temizliği, güvenlik, bakım, onarım, personel giderleri, asansör masrafları ve benzeri harcamaların karşılanabilmesi için kat maliklerinden aidat ve ortak gider avansı toplanması mümkündür. Ancak apartman veya site yönetiminin aidat toplama yetkisi sınırsız değildir. Aidatın hukuka uygun bir yönetim kararına ve işletme projesine dayanması, giderlerin Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde paylaştırılması ve toplanan paraların amacı doğrultusunda kullanılması gerekir.

Özellikle son yıllarda yüksek site aidatları, açıklanmayan giderler, genel kurul kararı olmadan yapılan aidat artışları, faturasız harcamalar ve yönetim şirketlerinin hesap vermekten kaçınması önemli uyuşmazlıklara neden olmaktadır.

Üstelik 22 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun işletme projesi ve aidatların belirlenmesine ilişkin hükümlerinde önemli değişiklikler yapılmıştır. Yeni düzenleme ile işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması esası açık biçimde benimsenmiştir.

Peki apartman veya site yönetimi usulsüz aidat topluyorsa ne yapılabilir? Aidat artışına itiraz edilebilir mi? Yönetim hesap vermiyorsa hangi yollara başvurulabilir? Aidat hiç ödenmeyebilir mi?

Apartman ve Site Aidatı Nedir?

Apartman ve site aidatı, ana taşınmazın ortak giderlerinin karşılanması amacıyla kat maliklerinden alınan gider ve avans paylarını ifade eder.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma bulunmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri gibi belirli giderlere eşit olarak; ana gayrimenkulün sigorta primi, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı ve diğer ortak giderlere ise kural olarak arsa payları oranında katılır.

Dolayısıyla her gider kaleminin bütün dairelere otomatik olarak aynı miktarda bölünmesi hukuka uygun olmayabilir. Öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve varsa kat malikleri kurulunun geçerli kararları birlikte değerlendirilmelidir.

Site Yönetimi İstediği Kadar Aidat Belirleyebilir mi?

Hayır. Apartman veya site yöneticisinin tek başına, herhangi bir bütçe veya hukuki dayanak olmaksızın dilediği miktarda aidat belirleyebilmesi söz konusu değildir.

2026 yılında yapılan değişiklik bu konuda oldukça önemlidir.

7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesi değiştirilmiş ve işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanacağı açıkça düzenlenmiştir. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesinin bulunmaması durumunda ise yönetici, genel kurul onayına kadar geçerli olmak üzere gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlamak ve bunu en geç üç ay içerisinde genel kurulun onayına sunmak zorundadır.

Bu nedenle özellikle yüksek miktarlı ve sürekli aidatların hangi bütçeye ve hangi genel kurul kararına dayandığının araştırılması gerekir.

2026 Düzenlemesiyle Site Aidatlarına Zam Sınırı Geldi mi?

Bu konuda önemli bir ayrım yapılmalıdır.

2026 yılında yapılan düzenleme, bütün site ve apartman aidatlarının her durumda yeniden değerleme oranından fazla artırılamayacağı anlamına gelmemektedir.

Yeni düzenlemedeki sınır, kat malikleri kurulunca henüz yeni işletme projesi onaylanmamış olması ve yöneticinin geçici işletme projesi hazırlaması durumuyla ilgilidir.

Mevcut bir işletme projesi varsa, yönetici tarafından hazırlanacak geçici işletme projesinde öngörülen bedel, yürürlükteki işletme projesi bedelinin Vergi Usul Kanunu uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz. Buna karşılık kat malikleri genel kurulunun usulüne uygun şekilde yeni bir işletme projesi kabul ettiği durumlarda bu hüküm genel ve mutlak bir “aidat zam tavanı” olarak uygulanmaz.

Bu ayrım, uygulamada sıklıkla yanlış yorumlanmaktadır.

Hangi Durumlarda Aidat Toplanması Usulsüz Sayılabilir?

Her yüksek aidat hukuka aykırı değildir. Güvenlik görevlileri, temizlik çalışanları, teknik personel, asansörler, havuz, spor alanları, ortak enerji tüketimi ve büyük bakım giderleri bulunan sitelerde aidatların yüksek olması tek başına usulsüzlük oluşturmaz.

Ancak aidatın hukuki dayanağının bulunmaması veya toplanan paraların kullanımında şeffaflığın sağlanmaması önemli bir hukuki sorun oluşturabilir.

Örneğin genel kurul tarafından kabul edilmiş işletme projesinin bulunmaması, geçici işletme projesinin kanunda öngörülen usule göre genel kurula sunulmaması, olmayan giderler için para toplanması, gerçek giderin üzerinde bedeller gösterilmesi, fatura veya sözleşmeyle açıklanamayan harcamalar yapılması, kişisel harcamaların site hesabından karşılanması, giderlerin yanlış paylaşılması veya yönetim tarafından hesap verilmemesi hukuki uyuşmazlığa neden olabilir.

Yönetici, kat maliklerine karşı hukuken bir vekil gibi sorumludur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesi bu sorumluluğu açıkça düzenlemektedir.

Yönetimden Hesap ve Belgeler İstenebilir mi?

Aidatın usulsüz toplandığından şüphelenen kat malikinin atması gereken en önemli adımlardan biri, harcamaların dayanaklarını araştırmaktır.

Yönetimden özellikle işletme projesi, kat malikleri kurulu kararları, gelir-gider hesapları, faturalar, hizmet sözleşmeleri, personel giderleri ve aidat tahsilatına ilişkin kayıtların açıklanması talep edilebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 39. maddesi uyarınca yönetici, yönetim planında belirtilen dönemlerde; yönetim planında böyle bir zaman belirtilmemişse her takvim yılının ilk ayı içerisinde kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yönetim üzerinde denetim yetkisi de bulunmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 41. maddesine göre kat malikleri kurulu yöneticinin görevdeki tutumunu sürekli olarak denetleyebilir.

Bu nedenle “aidatı ödeyin, harcamaların nereye yapıldığını açıklamak zorunda değiliz” şeklindeki bir yaklaşım hukuken kabul edilebilir değildir.

Aidat Harcamalarının Faturaları İstenebilir mi?

Yönetimin gider olarak gösterdiği kalemlerin gerçek olup olmadığının denetlenebilmesi bakımından faturalar, makbuzlar, banka hareketleri, hizmet sözleşmeleri ve diğer mali belgeler önem taşır.

Örneğin apartman yönetimi aylık 150.000 TL güvenlik hizmeti gideri bulunduğunu bildiriyorsa bu giderin hangi şirkete ödendiği, hizmet sözleşmesinin bulunup bulunmadığı ve ödemenin gerçekten yapılıp yapılmadığı denetlenebilir olmalıdır.

Aynı şekilde yüksek bakım ve tadilat giderlerinin hangi firma tarafından gerçekleştirildiği ve ödemenin hangi belgeye dayandığı araştırılabilir.

Yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu tutulmuş olması ve düzenli olarak hesap verme yükümlülüğünün bulunması, mali işlemlerin açıklanabilir ve denetlenebilir olması gerektiğinin temel hukuki dayanaklarındandır.

Site Yönetimi Hesap Vermiyorsa Ne Yapılabilir?

Yönetimin belge ve hesapları açıklamaması durumunda öncelikle yazılı talepte bulunulması isabetlidir. Böylece daha sonra ortaya çıkabilecek uyuşmazlık bakımından yönetimden hangi belgelerin ve hangi tarihte talep edildiği ispatlanabilir.

Talep sonuçsuz kalırsa konu kat malikleri kuruluna taşınabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu, önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine kat malikleri kurulunun olağanüstü toplantıya çağrılmasına imkân vermektedir. Toplantı çağrısında kanunda öngörülen süre ve usullere uyulması gerekir.

Toplantıda yönetimin hesaplarının incelenmesi, özel denetim yapılması, yöneticinin değiştirilmesi veya şüpheli giderlerin araştırılması yönünde karar alınması gündeme gelebilir.

Usulsüz Aidat Kararının İptali İstenebilir mi?

Evet.

Kat malikleri kurulunun hukuka, yönetim planına veya Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı bir aidat kararı alması halinde kararın iptali için hukuki yollara başvurulabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesinde kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava açılması ve hâkimin müdahalesinin talep edilmesi düzenlenmiştir. Toplantıya katılarak karara karşı oy kullanan kat maliki bakımından karar tarihinden; toplantıya katılmayan kat maliki bakımından ise kararı öğrenme tarihinden itibaren başlayan özel dava süreleri bulunmaktadır. Kanun ayrıca karar tarihinden itibaren uygulanacak nihai süreyi de düzenlemektedir.

Bu nedenle aidat kararına karşı dava açılması düşünülüyorsa sürelerin geçirilmemesi son derece önemlidir.

Kararın yokluk veya kesin hükümsüzlükle sakat olduğu durumlarda ise hukuki değerlendirme ayrıca yapılmalıdır.

Usulsüz Aidat Davasında Hangi Mahkeme Görevlidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ek 1. maddesi uyarınca Kanunun uygulanmasından kaynaklanan uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

Bu nedenle aidat kararının iptali, yönetime karşı hâkimin müdahalesinin istenmesi veya Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan benzer uyuşmazlıklarda kural olarak görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Ancak dava açmadan önce önemli bir aşama daha bulunmaktadır.

Aidat Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Adalet Bakanlığı da kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının dava şartı arabuluculuk kapsamında bulunduğunu belirtmektedir.

Dolayısıyla doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmadan önce somut uyuşmazlığın dava şartı arabuluculuk kapsamında olup olmadığı değerlendirilerek gerekli başvurunun yapılması gerekir.

Dava şartı yerine getirilmeden açılan davalarda usule ilişkin sorunlarla karşılaşılması mümkündür.

Usulsüz Alınan Aidatlar Geri İstenebilir mi?

Hukuka aykırı bir aidat tahsilatı nedeniyle kat malikinden fazladan para alınmışsa, somut olayın özelliklerine göre yapılan fazla ödemenin iadesi gündeme gelebilir.

Ancak bu noktada aidat kararının hukuki niteliği önemlidir. Geçerli ve yürürlükte bulunan bir kat malikleri kurulu kararına dayanan aidat ile hiçbir hukuki dayanağı bulunmayan tahsilat aynı şekilde değerlendirilmez.

Örneğin kat malikleri kurulu kararının iptal edilmesi, giderin hiç gerçekleşmediğinin anlaşılması veya belirli bağımsız bölümlere hukuka aykırı şekilde fazla gider yüklenmesi durumlarında iade talebinin hukuki zemini oluşabilir.

Bu nedenle önce aidatın hangi karara, hangi işletme projesine ve hangi gider kalemlerine dayandığı belirlenmelidir.

Aidatın Usulsüz Olduğu Düşünülüyorsa Aidat Ödenmeyebilir mi?

En fazla dikkat edilmesi gereken konulardan biri budur.

Bir kat malikinin “aidatın yüksek olduğunu düşünüyorum” diyerek aidat ödemesini tamamen durdurması ciddi sonuçlar doğurabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında dava açılması veya icra takibi yapılması mümkündür. Ayrıca ödeme yükümlülüğünün geciktirilmesi halinde aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanabilmektedir.

Bu nedenle aidat kararına itiraz edilmesi ile aidatı hiçbir hukuki değerlendirme yapmadan ödememek birbirinden farklı konulardır.

Uyuşmazlık bulunan durumlarda aidat kararının iptal edilmesi, hâkimin müdahalesinin istenmesi veya fazla tahsil edilen miktarların geri alınması gibi hukuki yolların değerlendirilmesi genellikle daha güvenli olacaktır.

“Bu Hizmeti Kullanmıyorum” Diyerek Aidat Ödememek Mümkün mü?

Kural olarak mümkün değildir.

Bir kat maliki ortak tesis veya hizmeti kullanmadığını ileri sürerek ortak giderlere katılmaktan kendiliğinden kaçınamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun giderlere katılmayı düzenleyen 20. maddesi, kat maliklerinin ortak gider sorumluluğunun temel esaslarını belirlemektedir.

Örneğin zemin katta yaşayan bir kat malikinin yalnızca “asansörü kullanmıyorum” şeklindeki beyanı her durumda gider sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Bununla birlikte yönetim planında özel hükümler bulunması veya giderin belirli bağımsız bölümlerle hukuki bağlantısının farklı olması halinde ayrıca değerlendirme yapılması gerekebilir.

Yönetici veya Yönetim Şirketinin Paraları Kendi Amaçları İçin Kullandığı Tespit Edilirse Ne Olur?

Aidat usulsüzlüğü ile ceza hukuku kapsamında suç oluşturan eylemler birbirinden ayrılmalıdır.

Her hesap hatası, yüksek aidat veya geçersiz genel kurul kararı suç oluşturmaz.

Ancak kat maliklerinden belirli amaçlarla toplanan paraların yönetici tarafından kendisi veya üçüncü kişiler lehine kullanılması, gerçeğe aykırı belgeler düzenlenmesi, sahte faturalar üzerinden para aktarılması veya tahsil edilen paraların kişisel hesaba geçirilerek amacı dışında kullanılması gibi durumlarda olayın ceza hukuku yönünden de değerlendirilmesi gerekebilir.

Türk Ceza Kanunu’nun 155. maddesinde güveni kötüye kullanma suçu düzenlenmiştir. Somut olayda bu suçun veya başka bir suçun oluşup oluşmadığı ise eylemin niteliğine ve delillere göre belirlenir.

Bu nedenle sadece “aidat çok yüksek” şeklindeki bir iddia ceza soruşturması için yeterli görülmemeli; para hareketleri, faturalar, sözleşmeler ve diğer somut deliller incelenmelidir.

Usulsüz Aidat Toplayan Yönetici Görevden Alınabilir mi?

Yönetici, kat maliklerinin güvenine dayanan bir yönetim görevi yürütmektedir ve kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur.

Yönetimin sürekli olarak hesap vermemesi, harcamaları açıklamaması, kat malikleri kurulu kararlarına aykırı hareket etmesi veya ciddi mali usulsüzlüklerin ortaya çıkması halinde yöneticinin görevine devam edip etmeyeceği kat malikleri kurulunda gündeme getirilebilir.

Kat malikleri kurulunun yöneticiyi sürekli olarak denetleme yetkisinin bulunması da bu mekanizmanın hukuki temelini oluşturur.

Somut olayın şartlarına göre hâkimin müdahalesi de talep edilebilir.

Usulsüz Aidata Karşı Nasıl Bir Yol İzlenmelidir?

Aidat uyuşmazlıklarında doğrudan ödeme yapmayı kesmek veya yalnızca yöneticiyle sözlü tartışmaya girmek yerine belgeler üzerinden ilerlemek daha sağlıklı sonuç verir.

Pratik olarak şu sıra izlenebilir:

1. Yönetim planı incelenmelidir. Giderlerin nasıl dağıtılacağına ilişkin özel hüküm bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
2. Kat malikleri kurulu kararları incelenmelidir. Aidat artışının hangi genel kurul kararına dayandığı tespit edilmelidir.
3. İşletme projesi istenmelidir. Özellikle 2026 yılında yapılan değişikliklerden sonra işletme projesinin genel kurul onayı önem kazanmıştır.
4. Gelir-gider belgeleri araştırılmalıdır. Faturalar, banka hareketleri, hizmet sözleşmeleri ve personel giderleri incelenmelidir.
5. Yönetimden yazılı açıklama talep edilmelidir. Böylece uyuşmazlık belgelendirilebilir.
6. Gerekirse olağanüstü genel kurul talep edilmelidir. Kanunda belirtilen koşullar varsa kat maliklerinin üçte birinin istemiyle olağanüstü toplantı süreci işletilebilir.
7. Dava şartı arabuluculuk yoluna başvurulmalıdır. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından bu aşama önemlidir.
8. Gerekirse Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmalıdır. Aidat kararının iptali, hâkimin müdahalesi veya somut olayın niteliğine göre diğer talepler ileri sürülebilir.
9. Somut bir suç şüphesi varsa ceza hukuku yolları ayrıca değerlendirilmelidir.

Site Aidatı Kararına İtiraz Süresi Kaç Gündür?

Kat malikleri kurulu kararlarının iptalinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesindeki özel sürelerin dikkate alınması gerekir.

Toplantıya katılan ve karara karşı oy kullanan malik ile toplantıya katılmayan malik bakımından sürenin başlangıcı farklıdır. Toplantıya katılmayan malik açısından kararın öğrenilme tarihi önem taşırken kanunda karar tarihine bağlı nihai bir süre de öngörülmüştür.

Bu nedenle özellikle yüksek aidat kararı alınmış bir genel kurul sonrasında dava açılması düşünülüyorsa uzun süre beklenmemelidir.

Sonuç

Apartman ve site yönetimleri ortak giderlerin karşılanması amacıyla aidat toplama yetkisine sahiptir. Ancak bu yetki yönetime sınırsız ve denetimsiz bir para toplama hakkı vermez.

Aidatın hukuka uygun olabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı, işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararlarının birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Özellikle 22 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun ile işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması sisteminin açıkça düzenlenmiş olması, site ve apartman yönetimlerinde mali şeffaflık açısından önemli bir değişikliktir. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi bulunmaması halinde yöneticinin geçici işletme projesi hazırlaması ve bunu en geç üç ay içerisinde genel kurulun onayına sunması gerekir.

Yönetimin aidat miktarlarını açıklayamaması, gerçek giderleri belgelendirememesi, genel kurul kararlarına aykırı para toplaması veya toplanan paraları amacı dışında kullandığı yönünde ciddi şüphe bulunması halinde kat malikleri; hesap ve belgelerin incelenmesini isteme, yönetimi denetleme, genel kurulda konuyu gündeme getirme, arabuluculuğa başvurma ve gerektiğinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açma haklarına sahiptir.

Ancak usulsüzlük iddiası bulunması, aidat ödemesinin hiçbir hukuki değerlendirme yapılmadan doğrudan kesilmesini haklı hale getirmez. Çünkü aidat borcunun ödenmemesi halinde icra takibi ve aylık yüzde 5 gecikme tazminatı gibi sonuçlarla karşılaşılabilir.

Bu nedenle usulsüz site aidatı, fahiş aidat artışı, işletme projesine aykırı aidat tahsilatı veya yönetimin hesap vermemesi gibi durumlarda öncelikle yönetim planı, genel kurul kararları, işletme projesi ve mali belgeler birlikte incelenmeli; sonrasında somut olayın niteliğine uygun hukuki yol belirlenmelidir.