Kentsel Dönüşüm Sebebiyle Kiracının Tahliyesi: Kiracılara Verilen Yasal Süreler ve Haklar

Kentsel Dönüşüm Sebebiyle Kiracının Tahliyesi: Kiracılara Verilen Yasal Süreler ve Haklar

Kentsel dönüşüm süreci yalnızca mülk sahiplerini değil, dönüşüme giren binalarda ikamet eden veya ticari faaliyette bulunan kiracıları da doğrudan etkiler. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, bir binanın “Riskli Yapı” olarak tespit edilmesi ve karar netleştirilmesi halinde, kiracıların taşınmazı tahliye etme yükümlülüğü doğar. Ancak kanun, tahliye zorunluluğu getirirken kiracıları tamamen korumasız bırakmamış; onlara çeşitli yasal haklar, taşınma destekleri ve makul süreler tanımıştır.

Kiracıların tahliye sürecinde karşılaştığı başlıca durumlar şunlardır:

• Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi: Mülk sahiplerinin yaptırdığı deprem riski testinin ardından kararın idarece onaylanması veya itirazların reddedilmesi,

• Tahliye Bildirimlerinin Tebliği: İdare (belediye veya bakanlık) ya da ev sahibi tarafından kiracıya yasal boşaltma tebligatının yapılması,

• Kira Sözleşmesinin Kendiliğinden Sona Ermesi: Binaların riskli yapı ilan edilmesiyle mevcut kira sözleşmelerinin haklı sebeple fesih durumuna gelmesi,

• Hizmet ve Aboneliklerin Kesilmesi: Yasal süreler dolmasına rağmen tahliye edilmeyen binalarda elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin idarece durdurulması.

Kiracılara Verilen Yasal Süreler ve Sağlanan Haklar Nelerdir?

Evet, kentsel dönüşüm nedeniyle evini veya iş yerini boşaltmak zorunda kalan kiracıların kanunen korunan belirgin hakları ve uymakla yükümlü oldukları süreler vardır.

Kiracılara sağlanan temel haklar ve yasal süreç şu şekilde işler:

• İlk Tahliye Süresi (60 Gün): Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra idare, bina sakinlerine (malik ve kiracılara) yapıyı tahliye etmeleri için en az 60 gün süre verir.

• Ek Tahliye Süresi (En Fazla 30 Gün): 60 günlük ilk süre içinde bina boşaltılmazsa, idare tarafından “binayı boşaltın” ihtarıyla en fazla 30 günlük ek süre verilir.

• Tek Seferlik Taşınma / Taşınma Yardımı: Kentsel dönüşüm kapsamında evini veya iş yerini tahliye eden kiracılara, ikamet ettikleri illerdeki TÜFE oranına göre belirlenen miktarlarda tek seferlik taşınma yardımı (veya kira yardımı tutarında toplu ödeme) yapılır.

• Yeni TOKİ / Emlak Konut Projelerinden Öncelikli Satın Alma Hakkı: Taşınmazı tahliye etmek zorunda kalan kiracılara, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde yapılan konutlardan öncelikli olarak satın alma hakkı tanınabilir.

• Depozitonun İadesi: Kentsel dönüşüm yasal bir zorunluluk (mücbir sebep) sayıldığından, ev sahibi “sözleşme süresi bitmedi” gerekçesiyle depozitoyu kesemez; depozito kiracıya eksiksiz iade edilmek zorundadır.

Kentsel Dönüşüm Sebebiyle Kiracının Tahliyesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm sebebiyle kiracının tahliye edilmesi için ev sahibinin çekmesi gereken ihtarname süresi ne kadardır?

Ev sahibi, binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı ilan edildiğini gösteren resmi belgeyi ekleyerek kiracıya ihtarname çekebilir. Kiracıya idare tarafından verilen 60 günlük yasal tahliye süresine uyulması şarttır; ev sahibi bu kanuni süreden daha kısa bir süre belirleyerek kiracıyı aniden evden çıkaramaz.

Kiracı idarenin verdiği 60 + 30 günlük süreye uymazsa ne gibi hukuki ve fiili yaptırımlar uygulanır?

Verilen toplam 90 günlük yasal süre dolduğu halde kiracı taşınmazı tahliye etmezse, idare (belediye veya kaymakamlık) binanın elektrik, su ve doğalgazını kestirir. Ardından kolluk kuvvetleri (polis/zabıta) marifetiyle bina cebren boşaltılır ve yıkım işlemine başlanır.

Kentsel dönüşüm nedeniyle evden çıkan kiracı devletten taşınma yardımı nasıl alır?

Kiracı, tahliye tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde ikamet ettiği ilçenin Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne veya Belediye Tahliye Bürosu’na başvurmalıdır. Başvuru sırasında riskli yapı raporu, nüfus kayıt örneği, eski/yeni ikametgah belgesi ve adına kayıtlı son faturalar sunularak tek seferlik toplu taşınma yardımı alınır.

Kiracılar taşınma yardımı yerine her ay düzenli kira yardımı alabilir mi?

Hayır. Kentsel dönüşüm mevzuatına göre aylık düzenli kira yardımı kural olarak kat maliklerine (mülk sahiplerine) verilir. Kiracılara ise bu sürecin getirdiği mağduriyeti ve nakliye giderlerini karşılamak amacıyla 2 aylık kira yardımı tutarına denk gelen tek seferlik toplu taşınma yardımı ödenir.

Kira sözleşmesinin süresi bitmeden kentsel dönüşüm kararı çıkarsa kiracı tazminat isteyebilir mi?

Hayır. Bir binanın kentsel dönüşüme girmesi ve riskli yapı ilan edilmesi kanundan doğan zorunlu bir durumdur (kamu düzenindendir). Bu nedenle ev sahibinin kusurundan kaynaklanmayan bu tahliye işleminde, kiracı sözleşmenin erken bitmesi sebebiyle ev sahibinden ek bir tazminat talep edemez.

İş yeri (dükkan) kiracıları da kentsel dönüşüm kentsel taşınma yardımından faydalanabilir mi?

Evet. Kentsel dönüşüme giren riskli binalardaki dükkan, büro ve imalathane gibi ticari işletme kiracıları da Bakanlıkça her yıl illere göre belirlenen tarifeler üzerinden tek seferlik iş yeri taşınma yardımından yararlanma hakkına sahiptirler.

Ev sahibi kentsel dönüşüm bahanesiyle kiracıyı çıkarıp binayı yıkmazsa kiracının hakları nelerdir?

Ev sahibi kentsel dönüşüm veya yeniden inşa bahanesiyle kiracıyı tahliye edip, haklı bir sebep olmaksızın binayı 3 yıl boyunca başkasına kiralarsa (TBK m. 355); eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Riskli yapı kararına karşı kiracıların hukuki itiraz etme hakkı var mıdır?

Kanun uyarınca riskli yapı tespitine resmi itiraz hakkı sadece arsa payı sahiplerine (ev sahiplerine) tanınmıştır. Kiracıların doğrudan Kentsel Dönüşüm Komisyonu’na idari itiraz hakkı bulunmamaktadır; ancak kiracılar yürütmeyi durdurma talepli idari dava açma yolunu deneyebilirler.

Yeni yapılan bina tamamlandığında eski kiracının o binaya geri dönme öncelik hakkı var mıdır?

Türk Borçlar Kanunu m. 355/2 uyarınca, kentsel dönüşüm sonrası yeniden inşa edilen binadaki yeni daire veya dükkanlarda eski kiracının öncelikli kiralama hakkı vardır. Ev sahibi, yeni taşınmazı eski kiracısına yazılı olarak teklif etmeden 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz.

Kentsel dönüşüm sürecinde ev sahibi kiracıdan “kira artışı” talep etmeye devam edebilir mi?

Tahliye süreci işlerken kiracı evde oturmaya devam ettiği sürece yasal kira ödeme borcu devam eder. Ancak bina hakkında yıkım kararı alındığı ve tahliye süresi başladığı için ev sahibinin fahiş kira artışları veya uyarlama taleplerinde bulunması hukuka uygun değildir.

Kiracının ev sahibine verdiği güvence bedeli (depozito) kentsel dönüşüm tahliyesinde nasıl iade edilir?

Tahliye gerçekleştikten sonra kiracı evi teslim ettiğinde, ev sahibi depozitoyu derhal iade etmek zorundadır. Evde kiracıdan kaynaklanan anormal bir hasar yoksa, “kentsel dönüşüm yüzünden erken çıktın” denilerek depozitodan kesinti yapılması kanuna aykırıdır.

Kentsel dönüşüm tahliye tebligatı kiracıya ulaşmazsa veya muhtara bırakılırsa süreç nasıl işler?

Tebligat Kanunu hükümleri uyarınca idarenin veya mahkemenin gönderdiği tahliye ihbarı kiracının adresine ulaşmadığında muhtara teslim edilir. Muhtara teslim tarihi hukuken tebliğ edilmiş sayılır ve 60 günlük yasal süre o günden itibaren işlemeye başlar.

Kiracı kentsel dönüşüm sebebiyle evi erken boşaltırsa kalan ayların kirasını öder mi?

Hayır. Bina riskli yapı ilan edilip tahliye ihbarı yapıldıktan sonra kiracının evi daha erken bir tarihte boşaltması mümkündür. Kiracı anahtarı teslim ettiği tarihten itibaren gelecek aylara ilişkin kira ödeme borcundan kurtulur.

Tahliye sürecinde kiracının elektrik, su veya doğalgaz aboneliklerini iptal etme zorunluluğu var mıdır?

Evet. Kiracı evden ayrılırken aboneliklerini sonlandırmalı ve güvence bedellerini kurum türlerinden geri almalıdır. Ayrıca kentsel dönüşüm idari birikimlerinde yıkım onayı verilmesi için tüm aboneliklerin kapatıldığına dair belgeler idarece talep edilir.

Ev sahibi ile kiracı kentsel dönüşüm tahliyesi konusunda özel bir protokol yapabilir mi?

Evet. Taraflar tahliye tarihi, taşınma masraflarının paylaşımı, son kira ödemeleri ve depozito iadesi gibi konuları içeren yazılı bir “Tahliye ve İbra Protokolü” imzalayarak süreci mahkemesiz ve sorunsuz bir şekilde tamamlayabilirler.

Kentsel dönüşüm alanında kalan kiracının çocuklarına okul nakil kolaylığı sağlanır mı?

Evet. Kentsel dönüşüm sebebiyle ikamet adresini değiştirmek zorunda kalan ailelerin çocukları, Milli Eğitim Bakanlığı’nın kentsel dönüşüm mağdurlarına tanıdığı ayrıcalıkla adrese dayalı okul kayıt sisteminde dönem ortasında dahi istedikleri okula nakil yaptırabilirler.

Kiracı kentsel dönüşüm gerekçesiyle tahliye edilirken evdeki sabit tesisatları sökebilir mi?

Kiracı, kendi parasıyla yaptırdığı ve gayrimenkulün ayrılmaz parçası olmayan (klima, şofben, özel avizeler, modüler mutfak dolapları vb.) sökülebilir eşyalarını alabilir. Ancak binanın taşıyıcı unsurlarına ve bina bütünlüğüne zarar verecek söküm işlemleri yapılamaz.

Kentsel dönüşüm mağduru kiracılar belediyelerin sosyal konutlarından yararlanabilir mi?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya büyükşehir belediyeleri, kentsel dönüşüm alanlarında kiracı olan dar gelirli vatandaşlara geçici barınma konutları veya sosyal konut projelerinde öncelikli kura çekim hakkı sunabilmektedir.

Kiracı tahliye sürecinde ev sahibiyle anlaşamazsa hangi mahkemeye başvurmalıdır?

Kira ilişkisinden ve haksız tahliye iddialarından doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Ancak dava açılmadan önce ticari olmayan konut ve iş yeri kiralarında zorunlu arabuluculuk sürecine başvurulması şarttır.

Kentsel dönüşüm sürecinde kiracının hak kaybına uğramaması için avukat desteği gerekli midir?

İdarenin koyduğu 60 ve 30 günlük hak düşürücü sürelerin takibi, devletten alınacak taşınma yardımı başvuruları ve depozito/tazminat haklarının eksiksiz tahsili açısından sürecin bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatı ile takip edilmesi kiracının lehine olacaktır.