Kira Sözleşmelerinde Ayıp

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.299 vd. düzenlenen Kira Sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını yahut kullanmakla birlikte o şeyden yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir.

TBK m.301 uyarınca kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede belirlenen amaca uygun olarak teslim etme ve sözleşme süresince bu vaziyette olmasını temin etme borcu altındadır. Kanun tarafından kiraya verene yükletilen bu borçların gereği gibi ifa edilmemesi halleri ve hukuki sonuçları, kiraya verenin ayıptan sorumluluğu başlığı altında ve TBK m. 304- 308 arasında düzenlenmiştir.

Ayıp Kavramı ve Kira Sözleşmesinde Ayıp

Kira sözleşmeleri kapsamında ayıp kurumunun sonuçları kanunen hükme bağlanmış olmakla birlikte söz konusu kavramın ne anlama geldiği ve hangi durumları kapsadığı açıkça ifade edilmemiştir. Gerek Yargıtay gerekse öğretinin bu noktada Satış Sözleşmesi hükümlerine istinaden ayp kavramının sınırlarını tayin etmeye yatkın olduğunu söylemek isabetli olacaktır. Nitekim TBK m. 219 uyarınca “ Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur.”

Söz konusu hükmün uyarlanması ile kira sözleşmelerinde vuku bulan ayıp halleri için; kiraya verenin kira konusu hakkında kiracıya bildirdiği niteliklerin yahut niteliği etkileyecek niceliklerin  söz konusu kiralananda bulunmaması hali ile kiralama amacı bakımından kiracının beklediği faydaları ortadan kaldıracak diğer eksiklerin bulunması, tanımı uygun görülmektedir.

Ayıptan Sorumluluğun Şartları

Kiracının TBK m.304- 308 arasındaki ayıptan sorumluluk hükümlerine başvurabilmesi açısından kanunda yazmayan fakat öğreti ve Yargıtay uygulamasından çıkarsanan aşağıdaki şartları sağlar olması gerekmektedir:

• Kiralanan ayıplı olmadır.
• Ayıp Kiracı tarafından bilinmemelidir
• Ayıp kiracıdan yahut etki alanından kaynaklanmıyor olmalıdır
• Ayıp ihbar edilmelidir
• Ayıba ilişkin sorumluluk bertaraf edilmemiş olmalıdır

Bir üst başlık altında ifa ettiğimiz “ayıp” tanımı kiralanan üzerinde tecelli etse dahi kiracının bu malı ayıplı olduğunu bile bile teslim alması kimi durumlarda mevcut haliyle kiralananı kabul ettiği anlamına gelebilecektir. Bu nedenle teslim anında ayıplı olan malı teslim alan kiracının daha sonra ayıba ilişkin sorumluluk hükümlerine gidebilmesini güvence altına almak maksadıyla , mevcut teslimata karşın ayıba karşı tekeffül hükümlerine başvurma hakkının saklı olduğuna dair bir ihtirazi kayıt koydurması şiddetle tavsiye olunmaktadır. Aksi taktirde, Yargıtayın kimi kararlarında da görüldüğü üzere, böylesi bir teslim mahkemeler tarafından taraf iradelerinin kiralananın o eksik hali üzerinde uyuştuğu yorum yapılmasına sebebiyet verebilmektedir.

Bunun dışında kiralanan üzerinde meydana gelen ayıp hali kiracının bizatihi kendisinden veyahut ailesi, arkadaşları gibi etki alanından kaynaklanmıyor olması icap etmektedir. Kiraya verenin ayıptan sorumsuzluğuna ilişkin bir anlaşmanın varlığında da bu hükümler uygulanamayacak olsa da TBK m. 301/1 c.2  Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında böylesi bir anlaşmaya izin vermemektedir.

Önemli- Önemsiz Ayıp ve Teslim Anında- Sonradan Ortaya Çıkan Ayıp Ayrımları

TBK sistematiğinde ayıbın önemli olup olmamasına ayrı hüküm ve sonuçlar bağlanmış olmasına karşın ayrımın nereden çizileceği hususunda bir açıklık olmadığı da göze çarpmaktadır. Öğreti ve Yargıtayın bu husustaki çözümü TBK m.306/2 lafzından yola çıkmak üzerinedir. Buna göre kiralananın öngörülen kullanım elverişliliğini tamamen yahut önemli ölçüde, yani makul olarak kiracının bu kiralananı kullanmasını kendisinden beklenilemez kılacak derecede, ortadan kaldırması halinde önemli ayıp diğer hallerde ise önemsiz ayıp söz konusudur.

Öte yandan kiralananın ayıbı henüz teslim anında var olabilmekle beraber sonradan da meydana gelebilmektedir. Şüphesiz kanun koyucunun sonradan ayıplı hale gelen kiralanan nedeniyle de kiraya verenin sorumlu tutulabilmesine imkan sağlaması, kira sözleşmesinin ani edimli borç yükleyen bir sözleşme olmayıp taraflar arasında sürekli borç ilişkisi tesis etmesinden ileri gelmektedir. Nitekim TBK m. 301/1 c.1 uyarınca kiraya verenin borçlarından birisi de kira süresi boyunca kiralananı kullanıma elverişli bulundurmaktır. Söz konusu borcun yanlış ifası kiracıya, yukarıda sayılı külfetleri sağlamak şartıyla aşağıda yazılı kimi imkanlardan istifade imkanı sağlamaktadır.

Teslim Anındaki Ayıplarda İzlenecek Yol

• Teslim anında bulunan önemli bir ayıbın kiracı tarafından fark edilmesi neticesinde bu kişi kiralananı teslim almaktan kaçınıp TBK m.118 vd. düzenlenen borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere başvurabileceği gibi, aşağıda açıklanan, kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı gelmesi halinde sorumluluğuna ilişkin hükümlere de başvurabilecektir.
• Teslim anında bulunan fakat önemli ayıbın söz konusu olması halinde ise kiracı kiralananı teslim almaktan kaçınarak önemli borçlu temerrüdü hükümlerine dayanamayacak, ayıba karşı tekeffül kurumunu işler kılmanın tek yolu olarak aşağıda açıklanacak kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden sorumluluğuna ilişkin hükümlere dayanabilecektir. Bunun için kiracının kiralananı teslim alması gerekmektedir.

Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Sorumluluk

Kanun sistematiği bu kısımda yorum gerektirmektedir. Zira TBK m. 305’te kiralanan sonradan ayıplı hale gelirse: 1- Kiraya verenden ayıpların giderilmesi, 2- Kira bedelinde ayıpla orantılı biri indirim yapılması, 3- Zararın giderilmesi ve 4- Önemli ayıp halinde kiracının sözleşmeyi fesih hakkının saklı olması üzerinde durulmuştur.

TBK m. 306’da ise Kiracı’nın ancak kiraya verenden ayıbın uygun bir süre içerisinde giderilmesini istemesine karşı giderilmemesi halinde 1- ayıbı kiraya veren hesabına gidertip bundan doğan alacağını kira bedelinden indirmesinde, 2- Kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesinden ve 3- Ayıbın önemli olması halinde ve kiracı tarafından verilen sürede giderilememesi durumunda sözleşmenin fesholunabileceğinden bahsedilmiştir.

Buna göre TBK m. 305’te ifade edilen haklar, sözleşmenin feshi hariç, asli haklar olup tek başlarına yahut birlikte kullanılabileceklerdir. Örneğin, kiraladığı eşyada teslimden sonra ortaya çıkan kiracı ayıpların giderilmesini isteyip ayıp giderilene değin geçen süre için kira bedelinden indirim talep edebilir, yalnızca kira bedelinden indirim talep edebilir, yalnızca ayıbın giderilmesini talep edebilir, bunların herhangi birisini talep etmeyerek yalnızca ayıplı mal teslim alması nedeniyle uğradığı zararın tazmin edilmesini talep edebilir yahut diğer taleplerinin yanında bu tazminat talebini öne sürebilir. Kaldı ki TBK m.308 ayıpta kiralananın ayıbında kusur karinesine yer verdiğinden, kiracının zararını ispat etmek şartıyla tazminat talebi hakkını  kullanması da kanun tarafından kolaylaştırılmıştır.

Öte yandan TBK m. 306’da bahsedilen 3 hak ise tali haklardır. Ancak öncelikle kiraya verenden uygun bir süre içerisinde ayıbın giderilmesi talep olunur ve bun rağmen kiraya veren ayıbı gidermez ise kiracı 1- Kiraya veren hesabına ayıbın gidertip buradan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir, 2- Kiralananı ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep edebilir yahut 3- Eğer önemli bir ayıp varsa sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracıya tanınan ve yukarıda bahsedilen haklar karşısında kiraya verene de kanunda 1 kontra hak tanınmıştır. TBK m.306/3 ve 4 uyarınca kiraya veren kiracının taleplerini reddederek, ayıplı kiralananın bir benzerini derhal kiracıya vermek ve onun ortaya çıkan tüm zararını tazmin etmek suretiyle kiracının seçimlik haklarını kullanmasını engelleyebilecektir.

Bu konuda daha fazla bilgi almak için büromuzun alanında deneyimli avukatlarından danışmanlık hizmeti sağlayabilirsiniz.

Stj.Av. Fatih CEYHAN