Mirasçılardan Biri Hissesini Başkasına Satabilir mi? Miras Payının Devri ve Önalım Hakkı – 2026

Mirasçılardan biri hissesini başkasına satabilir mi? Evet; ancak “miras hissesinin satılması” ifadesi altında birbirinden tamamen farklı iki hukuki işlem bulunabilir.

Birinci ihtimalde miras henüz paylaşılmamıştır ve mirasçılar terekeye elbirliği mülkiyetiyle sahiptir. Bu durumda mirasçı, belirli bir tereke taşınmazındaki hayali payını bağımsız tapu payı gibi üçüncü kişiye satamaz; fakat Türk Medeni Kanunu m.677 kapsamında miras payını devredebilir.

İkinci ihtimalde ise miras paylaşılmış veya taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülmüş ve tapuda her mirasçının bağımsız payı belirlenmiştir. Bu durumda paydaş kendi tapu payını üçüncü kişiye satabilir. Ancak diğer paydaşların Türk Medeni Kanunu m.732 kapsamında yasal önalım hakkı doğabilir.

Bu nedenle cevap öncelikle şu soruya göre değişir:

Tapuda hâlâ miras ortaklığı ve elbirliği mülkiyeti mi var, yoksa her mirasçının bağımsız tapu payı belirlenmiş mi?

Bu ayrım yapılmadan;

“Mirasçı kendi hissesini istediğine satar.”

veya

“Diğer kardeşler izin vermeden miras hissesi satılamaz.”

şeklindeki ifadelerin ikisi de eksik kalır.

Miras Hissesi Satılabilir mi?

Evet.

Türk Medeni Kanunu m.677 miras açıldıktan sonra miras payının devredilmesine açıkça izin vermektedir.

Ancak devir işleminin;

• Başka bir mirasçıya mı,
• Mirasçı olmayan üçüncü kişiye mi

yapıldığı önemlidir.

Çünkü kanun bu iki ihtimal için farklı şekil ve hukuki sonuçlar öngörmektedir.

Miras Payının Başka Bir Mirasçıya Devri Mümkün mü?

Evet.

Mirasçılardan biri miras payını diğer mirasçılardan birine devredebilir.

Örneğin babadan dört kardeşe miras kalmış olsun.

Kardeşlerden biri;

“Ben mirastaki bütün hakkımı kardeşim Ayşe’ye devretmek istiyorum.”

diyebilir.

TMK m.677’ye göre mirasçılar arasında miras payının devri konusunda yapılacak sözleşmenin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.

Bu nedenle sözlü olarak;

“Ben payımı sana bıraktım.”

denilmesi güvenli ve yeterli bir hukuki yöntem değildir.

Yazılı miras payı devir sözleşmesi yapılmalıdır.

Miras Payı Üçüncü Bir Kişiye Satılabilir mi?

Evet.

Bir mirasçı, miras payı konusunda mirasçı olmayan üçüncü kişiyle de sözleşme yapabilir.

Ancak burada TMK m.677 özel bir şekil şartı getirmektedir.

Mirasçının üçüncü kişiyle yapacağı miras payı devir sözleşmesinin geçerli olması için sözleşmenin noterlikçe düzenlenmesi gerekir.

Dolayısıyla mirasçı olmayan üçüncü kişiye miras payı devrinde;

basit yazılı sözleşme yeterli değildir.

Noterlikçe düzenleme şeklinde yapılması gerekir.

Miras Payını Alan Üçüncü Kişi Mirasçı Olur mu?

Hayır.

Bu, miras payı devrinde en kritik hukuki ayrımlardan biridir.

TMK m.677 açıkça üçüncü kişiyle yapılan miras payı devir sözleşmesinin o kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermediğini düzenlemektedir.

Üçüncü kişi;

• Mirasçılık sıfatını kazanmaz,
• Ailedeki mirasçının yerine geçip mirasçı olmaz,
• Miras paylaşımına mirasçı sıfatıyla katılamaz.

Üçüncü kişinin kazandığı hak esas olarak;

paylaşma sonunda miras payını devreden mirasçıya özgülenecek değerin kendisine verilmesini isteme hakkıdır.

Bu nedenle;

“Miras payımı Ahmet’e sattım, artık Ahmet babamın mirasçısı oldu.”

demek hukuken doğru değildir.

Miras Payı Satışı ile Tapu Hissesi Satışı Aynı Şey mi?

Hayır.

Bu iki işlem uygulamada çok sık karıştırılmaktadır.

Miras payının devri

Miras henüz paylaşılmamıştır.

Mirasçı terekenin bütünü içerisindeki miras payına ilişkin hakkını devreder.

TMK m.677 uygulanır.

Tapu payının satışı

Taşınmaz artık paylı mülkiyettedir.

Örneğin tapuda;

Ahmet: 1/4

Ayşe: 1/4

Mehmet: 1/2

şeklinde paylar açıkça kayıtlıdır.

Ahmet kendi 1/4 tapu payını üçüncü kişiye satabilir.

Bu durumda TMK m.732 ve devamındaki yasal önalım hakkı gündeme gelebilir.

Bu ayrım son derece önemlidir.

Miras Paylaşılmadan Önce Bir Mirasçı Evdeki Hissesini Satabilir mi?

Miras paylaşılmamış ve taşınmaz hâlen miras ortaklığı içerisinde elbirliği mülkiyetine tabi ise;

“Bu evde benim 1/4 hissem var, o 1/4 tapu payını yabancıya satıyorum.”

şeklinde işlem yapılamaz.

Çünkü elbirliği mülkiyetinde mirasçıların belirli tereke malları üzerinde ayrı ayrı tasarruf edebilecekleri bağımsız tapu payları henüz bulunmamaktadır.

Mirasçının hakkı terekenin bütünü üzerindeki miras payıdır.

Bu durumda yapılabilecek işlem, şartları varsa TMK m.677 kapsamında miras payının devridir.

Veraset İlamında 1/4 Yazıyorsa Evde 1/4 Tapu Hissesi Benim midir?

Her zaman bu şekilde anlaşılmamalıdır.

Veraset ilamında;

“Miras payı 1/4”

yazması, paylaşılmamış terekeye ait her bir taşınmazda mirasçının bağımsız bir 1/4 paylı mülkiyet hissesi bulunduğu anlamına gelmez.

Birden fazla mirasçı varsa paylaşmaya kadar TMK m.640 kapsamında tereke üzerinde elbirliği mülkiyeti vardır.

Miras payı;

terekenin bütünü içerisindeki hak oranını

gösterir.

Tapuda paylı mülkiyete geçildiğinde durum farklılaşır.

Diğer Mirasçıların İzni Olmadan Miras Payı Devredilebilir mi?

TMK m.677 kapsamında miras payının devri bakımından diğer mirasçıların tamamının ayrıca izin vermesini zorunlu tutan genel bir kural bulunmamaktadır.

Mirasçı kendi miras payıyla ilgili devir sözleşmesi yapabilir.

Ancak devralan üçüncü kişi;

miras ortaklığının yeni bir mirasçısı haline gelmez.

Bu nedenle yapılan işlem diğer mirasçıların tereke üzerindeki haklarını ortadan kaldırmaz.

Bir Mirasçı Diğerlerinden Habersiz Miras Payını Satabilir mi?

Hukuken mümkün olabilecek durumlar vardır.

Ancak burada neyin satıldığı mutlaka belirlenmelidir.

Eğer satılan;

TMK m.677 kapsamındaki miras payıysa

üçüncü kişiye devir noterlikçe düzenlenen sözleşmeyle yapılabilir.

Eğer satılan;

belirli bir taşınmazdaki paylı mülkiyet payıysa

tapu üzerinden pay satışı yapılır ve diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğabilir.

Bu nedenle işlemden haberi olmayan kardeşin ilk olarak;

tapu payı mı satılmış, yoksa yalnız miras payı devir sözleşmesi mi yapılmış?

sorusuna cevap bulması gerekir.

Miras Kalan Evdeki Tapu Hissesi Üçüncü Kişiye Satılabilir mi?

Taşınmaz paylı mülkiyete geçmiş ve her mirasçının tapudaki hissesi ayrı ayrı belirlenmişse evet.

Paydaş kural olarak kendi payı üzerinde tasarruf hakkına sahiptir.

Örneğin tapu kaydı:

Ali: 1/3

Ayşe: 1/3

Mehmet: 1/3

şeklindeyse Ali kendi 1/3 payını üçüncü kişiye satabilir.

Ayşe ve Mehmet’in;

“Biz izin vermiyoruz.”

demesi tek başına satışı engellemez.

Ancak satış gerçekleşirse Ayşe ve Mehmet’in şartları varsa yasal önalım hakkı doğabilir.

Miras Hissesini Satmak İçin Kardeşlerden İzin Almak Gerekir mi?

Paylı mülkiyette bağımsız tapu payı bulunuyorsa kural olarak hayır.

Her paydaş kendi payını satabilir.

Ancak diğer paydaşların yasal önalım hakkı bulunması nedeniyle üçüncü kişiye satış;

“Diğer kardeşleri tamamen ilgilendirmeyen bir işlem”

de değildir.

Diğer paydaşlar satıştan sonra TMK m.732 kapsamında önalım hakkını kullanabilir.

Önalım Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu payı öncelikle edinme imkânı sağlayan kanuni haktır.

Türk Medeni Kanunu m.732’ye göre;

paylı mülkiyette bir paydaş taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir.

Halk arasında bu hak;

şufa hakkı

olarak da bilinmektedir.

Şufa Hakkı ile Önalım Hakkı Aynı Şey mi?

Evet.

“Şufa hakkı” eski ve uygulamada hâlen kullanılan ifadedir.

Türk Medeni Kanunu’ndaki güncel ifade;

yasal önalım hakkıdır.

SEO ve günlük kullanım bakımından;

• Şufa davası,
• Şufa hakkı,
• Önalım davası

ifadelerinin üçü de yaygın biçimde kullanılmaktadır.

Kardeşim Miras Kalan Evdeki Hissesini Yabancıya Satarsa Ne Yapabilirim?

Öncelikle taşınmazın paylı mülkiyete tabi olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Tapuda sizin de paydaş olduğunuz ve diğer paydaşın payını üçüncü kişiye sattığı anlaşılırsa TMK m.732 kapsamında önalım hakkı gündeme gelebilir.

Bu hak;

alıcıya karşı dava açılarak

kullanılır.

Amaç, üçüncü kişiye satılan payın kanundaki şartlarla önalım hakkını kullanan diğer paydaşa tescil edilmesidir.

Önalım Davası Kime Karşı Açılır?

Önalım hakkı, payı satan eski paydaşa değil;

payı satın alan üçüncü kişiye

karşı dava açılarak kullanılır.

Çünkü davadaki amaç artık üçüncü kişi adına kayıtlı olan tapu payının önalım hakkı sahibine geçirilmesidir.

Bu nedenle davalı tarafın doğru belirlenmesi önemlidir.

Önalım Davası İçin Süre Kaç Ay?

2026 itibarıyla güncel TMK m.733’e göre yasal önalım hakkı;

satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içerisinde

kullanılmalıdır.

Ancak yalnız üç aylık süre bulunmamaktadır.

Kanunda ayrıca mutlak bir üst süre vardır.

Önalım Davasında Son Süre 1 Yıl mı?

Evet, 25 Aralık 2025 sonrasında yapılan satışlar bakımından güncel düzenlemede azami süre 1 yıldır.

TMK m.733 daha önce;

satış tarihinden itibaren her hâlde 2 yıl

şeklindeydi.

Ancak 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren kanun değişikliğiyle bu süre 1 yıla indirildi.

Dolayısıyla güncel sistemde önalım hakkı;

noter bildiriminin üzerinden 3 ay

ve her durumda;

satışın üzerinden 1 yıl

geçmekle düşer.

Bu süreler hak düşürücü süredir.

Eski Satışlarda da 1 Yıllık Süre mi Uygulanır?

Hayır.

Kanun değişikliğinde özel geçiş hükmü bulunmaktadır.

25 Aralık 2025’ten önce yapılmış satışlar bakımından eski düzenlemenin uygulanmasına devam edilir.

Dolayısıyla eski satışlarda doğrudan;

“Artık her durumda bir yıl.”

denilmesi doğru değildir.

Satış tarihi mutlaka kontrol edilmelidir.

Satış Bana Bildirilmezse 3 Aylık Süre Başlar mı?

Kanun satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesini öngörmektedir.

Üç aylık hak düşürücü süre bu bildirime bağlanmıştır.

Ancak güncel satışlarda satıştan itibaren 1 yıllık mutlak süre de bulunduğundan;

“Bana hiç bildirmediler, istediğim zaman dava açarım.”

denilemez.

Bildirimin bulunup bulunmadığı kadar satış tarihi de kontrol edilmelidir.

Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Önalım hakkı yalnız;

“Ben o hisseyi almak istiyorum.”

şeklinde satıcıya ihtar göndererek kullanılmaz.

TMK m.734’e göre önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Mahkemenin belirleyeceği bedel ve tapu giderlerinin de kanundaki şekilde yatırılması gerekir.

Dolayısıyla önalım hakkı ciddi süre ve usul kurallarına bağlıdır.

2026’da Önalım Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Bu konuda da 2025 sonunda önemli değişiklik yapılmıştır.

Güncel TMK m.734 sisteminde dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir.

Önalım hakkını kullanan paydaş;

• Hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli,
• Alıcıya düşen tapu giderlerini

mahkemenin belirleyeceği yere ve kesin süre içerisinde nakden yatırmak zorundadır.

Bu yükümlülük yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.

Dolayısıyla eski uygulamadaki yalnız tapuda gösterilen satış bedeline odaklanan değerlendirmeler güncel mevzuat bakımından dikkatle ele alınmalıdır.

Hisseli Tapu Çok Düşük Bedelle Satılmışsa Önalım Davasında Ne Olur?

2026 itibarıyla güncel düzenlemede hâkimin rayiç bedeli belirlemesi sistemi bulunmaktadır.

Bu nedenle tapuda düşük bir satış bedeli gösterilmiş olması, önalım bedelinin otomatik olarak o düşük tutar üzerinden hesaplanacağı anlamına gelmez.

Taşınmaz payının gerçek ekonomik değeri önem taşır.

Önalım Davasında Bedeli Yatırmazsam Ne Olur?

Hâkimin belirlediği kesin süre içerisinde;

• Rayiç bedel,
• Alıcıya düşen tapu giderleri

yatırılmazsa önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.

Bu nedenle önalım davası yalnız hukuki değil aynı zamanda finansal hazırlık gerektirir.

Örneğin üçüncü kişiye satılan payın rayiç değeri 5 milyon TL ise davacının bu bedeli mahkemenin belirlediği süre içerisinde yatırabilecek durumda olması gerekir.

Hisse Başka Bir Mirasçıya Satılırsa Önalım Hakkı Doğar mı?

TMK m.732 yasal önalım hakkını payın üçüncü kişiye satılması halinde tanımaktadır.

Dolayısıyla paydaşlardan birinin payını zaten aynı taşınmazın paydaşı olan başka bir paydaşa satması halinde yasal önalım hakkının şartları kural olarak oluşmaz.

Örneğin:

Ali: 1/3

Ayşe: 1/3

Mehmet: 1/3

pay sahibidir.

Ali payını Ayşe’ye satarsa Ayşe zaten taşınmazda paydaştır.

Bu işlem üçüncü kişiye satış değildir.

Mehmet sırf bu satış nedeniyle TMK m.732’ye dayalı önalım hakkı kullanamaz.

Pay Bağışlanırsa Önalım Hakkı Doğar mı?

Kural olarak hayır.

TMK m.732 yasal önalım hakkını satış işlemine bağlamaktadır.

Gerçek bir;

• Bağış,
• Trampa,
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayanan devir

ile satış aynı şey değildir.

Bu nedenle her mülkiyet devri otomatik olarak yasal önalım hakkı doğurmaz.

Ancak görünürde bağış yapılmış olmasına rağmen gerçekte işlem satış ise muvazaa iddiası ayrıca gündeme gelebilir.

Hisse “Bağış” Gösterilerek Önalım Hakkı Engellenebilir mi?

Gerçekten bağış yapılmışsa yasal önalım hakkı doğmaz.

Ancak taraflar aslında satış yapmışken sırf diğer paydaşların önalım hakkını engellemek amacıyla işlemi tapuda bağış gibi göstermişlerse gerçek işlemin ne olduğu uyuşmazlık konusu olabilir.

Bu durumda;

• Ödeme kayıtları,
• Taraf ilişkileri,
• Banka hareketleri,
• Devir koşulları

önemli deliller olabilir.

Her bağış otomatik olarak muvazaalı kabul edilmez.

Cebri İcra Satışında Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

Hayır.

Türk Medeni Kanunu m.733 gereğince cebrî artırmayla yapılan satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.

Dolayısıyla payın;

• İcra ihalesi,
• Cebri artırma

yoluyla üçüncü kişiye geçmesi ile malikin kendi iradesiyle özel satış yapması aynı değildir.

Ortaklığın Giderilmesi Satışında Önalım Hakkı Var mı?

Ortaklığın giderilmesi sonucunda yapılan cebri satış ile paydaşın kendi hissesini üçüncü kişiye özel olarak satması birbirinden farklıdır.

Yasal önalım hakkı TMK m.732 anlamında paydaşın iradi satımına ilişkindir.

Cebri artırma satışlarında TMK m.733 açıkça önalım hakkının kullanılamayacağını düzenlemektedir.

Önalım Hakkından Vazgeçilebilir mi?

Evet.

Ancak vazgeçmenin türü önemlidir.

Genel olarak önalım hakkından tamamen feragat edilmesi resmî şekle tabidir ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Buna karşılık belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekilde yapılabilir.

Bu nedenle;

“Kardeşim sözlü olarak almayacağını söylemişti.”

şeklindeki iddialara güvenerek işlem yapmak risklidir.

Mirasçı Miras Payını Üçüncü Kişiye Devrederse Diğer Mirasçıların Önalım Hakkı Var mı?

Burada tekrar TMK m.677 ile TMK m.732 ayrımı yapılmalıdır.

Miras henüz paylaşılmamış ve mirasçı yalnızca miras payını üçüncü kişiye devrediyorsa, bu işlem paylı mülkiyetteki belirli bir taşınmaz hissesinin üçüncü kişiye satılmasıyla aynı değildir.

Üçüncü kişi TMK m.677 kapsamında mirasçı olmaz ve paylaşmaya katılamaz.

TMK m.732’deki yasal önalım hakkı ise paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması halinde gündeme gelir.

Bu nedenle iki kurum birbirine karıştırılmamalıdır.

Miras Payını Alan Üçüncü Kişi Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir mi?

TMK m.677’deki üçüncü kişi mirasçılık sıfatını kazanmaz ve kanun açıkça ona paylaşmaya katılma yetkisi vermediğini belirtir.

Devralanın temel hakkı, paylaşma sonucunda devreden mirasçıya özgülenecek payın kendisine verilmesini istemektir.

Bu nedenle üçüncü kişinin hukuki konumu gerçek mirasçı veya tapuda bağımsız pay sahibi olmuş kişiyle aynı değildir.

Sözleşmenin kapsamı ve terekenin sonradan geçirdiği hukuki değişiklikler ayrıca değerlendirilmelidir.

Miras Payını Alan Kişi Eve Girebilir mi?

Sırf TMK m.677 kapsamında miras payı devir sözleşmesi yapmış olması üçüncü kişiye;

“Artık mirasçıyım, eve girerim ve kullanırım.”

hakkı vermez.

Kanun ona paylaşmaya katılma yetkisi dahi vermemektedir.

Dolayısıyla miras payının ekonomik devri ile belirli tereke taşınmazının doğrudan kullanım hakkı birbirinden ayrılmalıdır.

Miras Payını Alan Üçüncü Kişi Tapuya Doğrudan Malik Olarak Yazılır mı?

Miras payının üçüncü kişiye devri, doğrudan terekeye dahil bütün taşınmazlarda üçüncü kişinin paydaş olarak tapuya yazılması sonucunu doğurmaz.

TMK m.677’nin sistemi;

paylaşma sonunda devreden mirasçıya özgülenecek değerin devralana verilmesi

üzerine kuruludur.

Bu nedenle;

miras payı devri

ile

tapulu taşınmaz payının satışı

aynı işlem değildir.

Miras Payının Bir Kısmı Devredilebilir mi?

Uygulamada miras payının tamamı yanında belirli orandaki ekonomik hakkın devri de sözleşme konusu yapılabilir.

Ancak sözleşmede;

• Devredilen oranın,
• Bedelin,
• Kapsamın,
• Terekeye ilişkin hangi hakların hedeflendiğinin

açıkça gösterilmesi önemlidir.

Özellikle üçüncü kişiye yapılacak devirde noterlikçe düzenleme şartına uyulmalıdır.

Miras Payını Devretmek İçin Tapuya Gitmek Gerekir mi?

TMK m.677 kapsamındaki miras payının devri, belirli bir taşınmazdaki tapu payının doğrudan satışı değildir.

Mirasçı olmayan üçüncü kişiye yapılacak sözleşme noterlikçe düzenlenmelidir.

Buna karşılık paylaşılmış veya paylı mülkiyete dönüşmüş taşınmazdaki bağımsız tapu payının satışı tapu işlemiyle gerçekleştirilir.

Bu nedenle hangi işlemin yapılmak istendiği baştan doğru belirlenmelidir.

Miras Payını Devrettikten Sonra Fikir Değiştirilebilir mi?

Geçerli biçimde yapılmış bir miras payı devir sözleşmesi tarafları bağlar.

Sırf;

“Fikrimi değiştirdim, artık satmak istemiyorum.”

denilerek sözleşmenin tek taraflı biçimde ortadan kaldırılabileceği düşünülmemelidir.

Ancak;

• İrade sakatlığı,
• Ehliyetsizlik,
• Şekil eksikliği,
• Muvazaa,
• Sözleşmeye aykırılık

gibi sebepler varsa sözleşmenin geçerliliği ayrıca tartışılabilir.

Notersiz Yapılan Miras Payı Satışı Geçerli mi?

Alıcı mirasçı olmayan üçüncü kişiyse, TMK m.677 gereğince sözleşmenin geçerliliği noterlikçe düzenlenmesine bağlıdır.

Bu nedenle yalnız tarafların kendi arasında imzaladığı sıradan bir belge yeterli değildir.

Mirasçılar arasındaki miras payı devrinde ise kanunun aradığı temel şekil yazılı şekildir.

Bu ayrım çok önemlidir.

Miras Payı Devri Bedelsiz Yapılabilir mi?

Miras payı devri her zaman klasik satış biçiminde olmak zorunda olmayabilir.

Tarafların hukuki işlem türüne göre bedelli veya bedelsiz devirler gündeme gelebilir.

Ancak;

• Vergisel sonuçlar,
• Şekil şartları,
• Mirasçılar arasında denkleştirme veya başka uyuşmazlıklar

ayrıca değerlendirilmelidir.

Özellikle işlemin gerçek hukuki niteliği sözleşmede doğru gösterilmelidir.

Miras Payı Satışında Diğer Kardeşlerin Haberdar Edilmesi Zorunlu mu?

TMK m.677 kapsamındaki miras payı devrinde paylı taşınmaz satışındaki gibi genel bir yasal önalım bildirimi sistemi yoktur.

Ancak işlem terekenin paylaşılması aşamasında diğer mirasçıları dolaylı olarak etkileyecektir.

Paylı mülkiyette bağımsız taşınmaz hissesi üçüncü kişiye satılıyorsa ise TMK m.733 uyarınca satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi önalım süreleri bakımından büyük önem taşır.

Miras Hissesi Satın Almak Riskli mi?

Evet, özellikle paylaşılmamış terekeye ilişkin üçüncü kişiden miras payı satın almak ciddi hukuki ve ekonomik risk taşıyabilir.

Çünkü alıcı;

• Mirasçı olmaz,
• Paylaşmaya katılamaz,
• Belirli bir evin kendisine düşeceğini garanti edemez,
• Terekenin borçlarını ve gerçek değerini bilmeyebilir,
• Paylaşma sonunda devreden mirasçıya hangi malın düşeceğini önceden kesin bilemeyebilir.

Örneğin üçüncü kişi;

“Miras payını satın aldım, İstanbul’daki evin 1/4’ü artık benim.”

diye düşünebilir.

Oysa paylaşma sonunda devreden mirasçıya;

• O ev değil,
• Başka taşınmaz,
• Para,
• Farklı tereke değeri

özgülenebilir.

Bu nedenle miras payı satın alınırken sözleşmenin ekonomik riski ayrıntılı incelenmelidir.

Miras Payını Değerinin Çok Altında Satmak Mümkün mü?

Taraflar kural olarak bedel konusunda anlaşabilir.

Ancak işlem;

• İrade sakatlığı,
• Aşırı yararlanma,
• Ehliyetsizlik,
• Muvazaa

gibi iddialara konu olabilecek özellikler taşıyorsa uyuşmazlık çıkabilir.

Ayrıca paylı taşınmaz satışında önalım hakkı bakımından güncel kanun artık hâkim tarafından rayiç bedelin belirlenmesini öngörmektedir.

Bu nedenle tapuda çok düşük bedel göstermek önalım uyuşmazlığında eskisi gibi sonuç doğurmayabilir.

Miras Hissesi Alırken Borçlar da Geçer mi?

Burada hangi işlem yapıldığı önemlidir.

TMK m.677 kapsamında üçüncü kişiyle yapılan miras payı devir sözleşmesi, üçüncü kişiyi doğrudan mirasçı haline getirmez.

Dolayısıyla devralan kişinin hukuki konumu yasal mirasçıyla aynı değildir.

Bununla birlikte terekenin borçları devreden mirasçının gerçek ekonomik payını azaltabilir.

Örneğin;

Tereke aktifleri: 10.000.000 TL

Borçlar: 8.000.000 TL

ise ekonomik olarak paylaşılabilecek net değer yalnızca 2.000.000 TL olabilir.

Bu nedenle miras payını satın alan üçüncü kişi, terekenin yalnız mallarını değil borç durumunu da araştırmalıdır.

Şirket Hissesi Miras Kaldıysa Mirasçı Kendi Payını Satabilir mi?

Şirket paylarında ayrıca Türk Ticaret Kanunu hükümleri uygulanır.

Özellikle;

• Limited şirket,
• Nama yazılı anonim şirket,
• Esas sözleşmedeki devir sınırlamaları,
• Pay defteri,
• Şirketin onayı

önem taşıyabilir.

Dolayısıyla;

“Miras payımı satabiliyorum, şirket hissesini de istediğime doğrudan satarım.”

şeklinde genelleme yapılmamalıdır.

Şirket payının hukuki türü ayrıca incelenmelidir.

Tarım Arazisindeki Miras Hissesi Satılabilir mi?

Tarım arazileri bakımından Türk Medeni Kanunu dışında 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gibi özel düzenlemeler de önem taşıyabilir.

Bu nedenle tarım arazisinin;

• Bölünebilirliği,
• Asgari tarımsal arazi büyüklüğü,
• Devir şekli

ayrıca değerlendirilmelidir.

Yasal önalım hakkı bakımından ise güncel TMK m.732 hükümleri paylı mülkiyette üçüncü kişiye yapılan satışlarda uygulanabilir.

Mirasçılardan Biri Hissesini Satmak İstiyor, Diğerleri Ne Yapabilir?

Pratik olarak öncelikle şu ayrım yapılmalıdır:

Tereke hâlâ elbirliği mülkiyetindeyse

Mirasçının belirli bir taşınmazdaki bağımsız tapu payı yoktur.

TMK m.677 kapsamında miras payı devri söz konusu olabilir.

Tapuda paylı mülkiyete geçilmişse

Mirasçı kendi payını üçüncü kişiye satabilir.

Diğer paydaşların satışa önceden izin vermesi zorunlu değildir.

Ancak satıştan sonra diğer paydaşlar şartları varsa yasal önalım hakkını kullanabilirler.

Kardeşimin Hisseyi Yabancıya Satmasını Baştan Engelleyebilir miyim?

Paylı mülkiyette her paydaşın kendi payı üzerinde tasarruf hakkı bulunduğundan sırf;

“Aile dışından kişi istemiyorum.”

gerekçesiyle satışın baştan yasaklanması kural olarak mümkün değildir.

Kanunun diğer paydaşlara sağladığı temel koruma önalım hakkıdır.

Bu nedenle satış gerçekleşirse süreler hızla takip edilmelidir.

Satışı Öğrenir Öğrenmez Ne Yapmalıyım?

Taşınmaz payının üçüncü kişiye satıldığı öğrenildiğinde;

• Tapu kaydı alınmalı,
• Satış tarihi belirlenmeli,
• Alıcının üçüncü kişi olup olmadığı kontrol edilmeli,
• Noter bildirimi bulunup bulunmadığı araştırılmalı,
• Üç aylık ve bir yıllık süreler hesaplanmalı,
• Taşınmaz payının rayiç değeri değerlendirilmeli

ve önalım davası düşünülüyorsa gecikmeden hareket edilmelidir.

Önalım süreleri hak düşürücü olduğundan süre geçtikten sonra hak kaybedilebilir.

Önalım Davasında 2026 İçin En Önemli Değişiklik Nedir?

2026 yılında iki önemli güncel kural öne çıkmaktadır.

Birincisi: Azami dava süresi 1 yıl

25 Aralık 2025 sonrasında yapılan satışlarda satış tarihinden itibaren azami önalım süresi 1 yıldır.

İkincisi: Rayiç bedel sistemi

Önalım hakkını kullanan paydaşın yatıracağı temel bedel artık kanundaki yeni sistem gereğince hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeldir.

Bu iki değişiklik eski tarihli internet yazılarındaki;

“2 yıl içinde dava açılır”

ve

“tapudaki satış bedeli yatırılır”

şeklindeki bilgilerin güncel satışlar bakımından hatalı olabilmesine yol açmıştır.

Miras Hissesi Satışında En Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?

En sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

• Miras payı ile belirli taşınmazdaki tapu payının aynı şey sanılması,
• Veraset ilamındaki 1/4 oranının otomatik tapu payı kabul edilmesi,
• Elbirliği mülkiyetinde tek mirasçının evin 1/4’ünü satabileceğinin düşünülmesi,
• Üçüncü kişiye miras payı devrinin adi yazılı sözleşmeyle yapılması,
• Miras payını satın alan üçüncü kişinin mirasçı olduğunun düşünülmesi,
• Üçüncü kişinin paylaşmaya katılabileceğinin sanılması,
• Paylı mülkiyette satış için diğer kardeşlerin izninin zorunlu olduğunun düşünülmesi,
• Diğer paydaşların önalım hakkının gözden kaçırılması,
• Önalım davasında eski iki yıllık sürenin hâlâ güncel olduğunun sanılması,
• 2026’da önalım bedelinin hâlâ yalnız tapudaki satış bedeli olduğunun düşünülmesi,
• Bağış ve cebri satışta da otomatik önalım hakkı bulunduğunun sanılması.

Örnek 1: Miras Henüz Paylaşılmadı

Baba vefat etmiştir.

Terekede;

• İstanbul’da bir ev,
• Ankara’da arsa,
• Bankada 2.000.000 TL

bulunmaktadır.

Dört çocuk mirasçıdır.

Ali;

“İstanbul’daki evin 1/4’ünü arkadaşım Ahmet’e sattım.”

demektedir.

Miras henüz paylaşılmamışsa Ali’nin belirli evde bağımsız 1/4 paylı mülkiyet hissesi bulunduğu kabul edilmez.

Ali ancak TMK m.677 şartlarıyla miras payına ilişkin devir sözleşmesi yapabilir.

Ahmet bu nedenle doğrudan İstanbul’daki evin 1/4 maliki haline gelmez.

Örnek 2: Miras Payı Üçüncü Kişiye Devrediliyor

Ali’nin tereke üzerinde 1/4 miras payı vardır.

Ali bu hakkını Ahmet’e devretmek istemektedir.

Ahmet mirasçı değildir.

Sözleşmenin geçerli olabilmesi için noterlikçe düzenlenmesi gerekir.

Ahmet paylaşmaya mirasçı gibi katılamaz.

Paylaşma sonunda Ali’ye özgülenecek değerin kendisine verilmesini talep edebilir.

Örnek 3: Tapuda Paylı Mülkiyet Var

Miras intikali ve gerekli işlemler tamamlanmış ve taşınmaz tapuda;

Ali: 1/3

Ayşe: 1/3

Mehmet: 1/3

olarak paylı mülkiyete geçirilmiştir.

Ali kendi 1/3 payını üçüncü kişi Ahmet’e satar.

Bu durumda Ayşe ve Mehmet şartları varsa yasal önalım hakkını kullanabilir.

Örnek 4: Kardeş Payını Diğer Kardeşe Satıyor

Ali, 1/3 payını zaten taşınmazda 1/3 payı bulunan Ayşe’ye satıyor.

Ayşe üçüncü kişi değildir.

Bu nedenle diğer paydaş Mehmet bakımından TMK m.732 anlamında yasal önalım hakkı doğmaz.

Örnek 5: Pay Üçüncü Kişiye Bağışlanıyor

Ali tapudaki payını oğluna gerçekten bağışlıyor.

Gerçek bağış satış olmadığından yasal önalım hakkı kural olarak doğmaz.

Ancak bağış görünümü altında gerçekte satış yapıldığı ileri sürülüyorsa muvazaa ayrıca ispatlanmalıdır.

Örnek 6: Satış 2026 Yılında Yapılıyor

Pay 15 Mart 2026 tarihinde üçüncü kişiye satılmış olsun.

Satış diğer paydaşa 1 Mayıs 2026 tarihinde noter aracılığıyla bildirilmiş olsun.

Önalım hakkının bildirimden itibaren 3 ay içerisinde kullanılması gerekir.

Ayrıca satış 25 Aralık 2025 sonrasında olduğundan her durumda satış tarihinden itibaren 1 yıllık azami süre dikkate alınır.

Sık Sorulan Sorular

Mirasçılardan biri hissesini başkasına satabilir mi?

Evet. Ancak miras henüz paylaşılmamışsa TMK m.677 kapsamında miras payı devri; paylı mülkiyete geçilmişse tapu payı satışı söz konusu olur.

Miras hissesi yabancıya satılabilir mi?

Evet. Mirasçı olmayan üçüncü kişiye miras payının devri için sözleşmenin noterlikçe düzenlenmesi gerekir.

Miras payını alan kişi mirasçı olur mu?

Hayır. TMK m.677 uyarınca paylaşmaya katılma yetkisi kazanmaz.

Kardeşim miras payını bana satabilir mi?

Evet. Mirasçılar arasındaki miras payı devir sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalıdır.

Miras kalan evdeki hissemi tek başıma satabilir miyim?

Tereke hâlen elbirliği mülkiyetindeyse belirli taşınmazdaki hayali payınızı bağımsız tapu payı gibi satamazsınız. Paylı mülkiyete geçilmişse kendi tapu payınızı satabilirsiniz.

Hisseli tapu diğer hissedarların izni olmadan satılır mı?

Paylı mülkiyette kural olarak evet. Ancak üçüncü kişiye satış halinde diğer paydaşların önalım hakkı doğabilir.

Kardeşim hissesini yabancıya sattı, geri alabilir miyim?

Şartları varsa TMK m.732 kapsamında yasal önalım davası açabilirsiniz.

Şufa davası kaç ay içinde açılır?

Noter bildiriminden itibaren 3 ay içerisinde açılmalıdır.

Önalım hakkının azami süresi kaç yıl?

25 Aralık 2025 sonrasında yapılan satışlarda güncel azami süre satış tarihinden itibaren 1 yıldır.

Eski satışlarda da 1 yıl mı?

Hayır. Kanun değişikliğinden önceki satışlarda geçiş hükmü nedeniyle eski düzenleme uygulanabilir.

Önalım davası kime açılır?

Payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır.

Önalım davasında ne kadar para yatırılır?

2026 güncel sisteminde hâkim dava konusu payın rayiç bedelini belirler. Bu bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri mahkemenin gösterdiği yere kesin süre içerisinde yatırılmalıdır.

Pay başka kardeşe satılırsa şufa hakkı var mı?

Payı satın alan kişi zaten taşınmazın paydaşıysa kural olarak TMK m.732’deki üçüncü kişiye satış şartı gerçekleşmez.

Pay bağışlanırsa şufa hakkı doğar mı?

Gerçek bağışta kural olarak hayır.

İcra ihalesinde alınan hisse için önalım hakkı var mı?

Cebri artırmayla yapılan satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.

Miras payı satışı için noter şart mı?

Mirasçı olmayan üçüncü kişiye devirde evet. Mirasçılar arasındaki devirde yazılı şekil yeterlidir.

Miras Payının Satışı ve Önalım Davası İçin Miras Avukatı Desteği

Miras hissesi satışlarında en önemli sorun;

“Miras payı” ile “tapudaki bağımsız payın” birbirine karıştırılmasıdır.

Miras henüz paylaşılmamışsa mirasçılar TMK m.640 gereğince terekeye elbirliğiyle sahip olurlar.

Bu aşamada bir mirasçı;

“Veraset ilamında payım 1/4, dolayısıyla babamdan kalan evin 1/4’ünü istediğime satarım.”

diyemez.

Ancak TMK m.677 kapsamında kendi miras payını devretmesi mümkündür.

Miras payı başka bir mirasçıya devredilecekse sözleşme yazılı yapılmalı; mirasçı olmayan üçüncü kişiye devredilecekse sözleşme noterlikçe düzenlenmelidir.

Üçüncü kişi bu işlemle mirasçı olmaz ve paylaşmaya katılma yetkisi kazanmaz. Yalnız paylaşma sonunda devreden mirasçıya özgülenecek payın kendisine verilmesini talep edebilir.

Buna karşılık taşınmaz artık paylı mülkiyete geçmiş ve her mirasçının tapu payı belirlenmişse paydaş kendi payını üçüncü kişiye satabilir. Diğer paydaşların satışa izin vermesi zorunlu değildir.

Ancak burada TMK m.732’deki yasal önalım hakkı son derece önemlidir.

Özellikle 2026 yılında eski internet içeriklerine göre işlem yapılmamalıdır. 25 Aralık 2025 tarihindeki kanun değişikliğiyle güncel satışlar bakımından önalım hakkının mutlak süresi 2 yıldan 1 yıla indirilmiş, ayrıca önalım bedeli sisteminde önemli değişiklik yapılarak hâkim tarafından rayiç bedelin belirlenmesi esası getirilmiştir.

Bu nedenle üçüncü kişiye hisse satışını öğrenen paydaşın;

• Tapu satış tarihini,
• Noter bildirim tarihini,
• Alıcının gerçekten üçüncü kişi olup olmadığını,
• Satışın gerçek satış mı bağış mı olduğunu,
• Taşınmazın paylı mı elbirliği mülkiyetinde mi bulunduğunu

gecikmeden incelemesi gerekir.

Avukat Ferhat Küle Hukuk Bürosu olarak miras payının devri, miras hissesinin üçüncü kişiye satılması, miras payı devir sözleşmeleri, hisseli tapu satışları, yasal önalım ve şufa davaları, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ve miras paylaşımı uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.

Somut dosyada veraset ilamı, tapu kaydı, miras payı devir sözleşmesi, satış resmi senedi ve noter bildirimleri birlikte incelenerek yapılan işlemin geçerli olup olmadığı, üçüncü kişinin hangi hakları kazandığı ve diğer mirasçıların önalım hakkının bulunup bulunmadığı belirlenebilir.

Av. Ferhat Küle
İstanbul