Ev Satılırsa Kiracının Hakları Nelerdir?

Kiracıların en çok merak ettiği konulardan biri, kiraladıkları evin başka bir kişiye satılması halinde ne olacağıdır. Ev satıldığında yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi? Kira sözleşmesi geçersiz hale gelir mi? Kiracı kira bedelini kime ödemelidir?

Türk Borçlar Kanunu, taşınmazın el değiştirmesi halinde kiracının korunmasına yönelik önemli düzenlemeler içermektedir. Genel kural olarak evin satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Ev satılınca kira sözleşmesi sona erer mi?

Hayır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Bu nedenle evin satılması, tek başına kiracının sözleşmesinin sona ermesi anlamına gelmez.

Örneğin bir kiracı 1 yıllık kira sözleşmesiyle bir evde otururken ev başka bir kişiye satılırsa, yeni malik kural olarak mevcut kira ilişkisinin tarafı haline gelir.

Dolayısıyla:

“Evi satın aldım, kiracı çıkmak zorunda.”

şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır.

Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Kural olarak hayır.

Yeni malikin taşınmazı satın alması, tek başına kiracının tahliyesi için yeterli değildir.

Ancak yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, kanunda düzenlenen özel tahliye yoluna başvurabilir.

TBK’nın 351. maddesi bu durumu özel olarak düzenlemektedir.

İki temel yol vardır:

1. Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim:
   Yeni malik, taşınmazı edinmesinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, edinme tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
2. Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren dava:
   Yeni malik, dilerse kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde dava açarak da tahliye talep edebilir.

Yeni malik hangi şartlarda tahliye isteyebilir?

Yeni malik, taşınmazı kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için kullanma ihtiyacı varsa belirli şartlarla tahliye talep edebilir.

Kanuna göre yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir.

Örneğin yeni malik taşınmazı 1 Ocak’ta satın aldıysa, kanunda öngörülen bildirim şartlarına dikkat ederek sonraki süreçte tahliye davası açma yoluna gidebilir.

Ancak burada yalnızca “evi satın aldım” demek yeterli değildir. Kanunun aradığı ihtiyaç ve bildirim şartlarının gerçekleşmesi gerekir.

Yeni malik hemen dava açabilir mi?

TBK m. 351’de iki farklı zaman bakımından düzenleme bulunmaktadır.

Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, altı ay sonra açacağı dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Ayrıca yeni malik, isterse kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren bir ay içerisinde dava açarak da kiralananın tahliyesini talep edebilir.

Dolayısıyla yeni malik açısından yalnızca taşınmazın satın alınmış olması değil, hangi tahliye yolunun kullanılacağı ve yasal sürelerin nasıl uygulanacağı önemlidir.

Kiracı kira bedelini kime ödemelidir?

Ev satıldıktan sonra kiracının kira ödemesinin kime yapılacağı konusunda belirsizlik yaşanabilir.

Satış sonrasında yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğinden, kira bedelinin ödenmesine ilişkin gerekli bilgiler yeni malik tarafından kiracıya bildirilmelidir.

Kiracının aynı kira bedelini iki farklı kişiye ödeme yapması söz konusu değildir. Bu nedenle satış sonrasında ödemenin yapılacağı hesap veya kişinin kim olduğu konusunda yazılı şekilde bilgi alınması önemlidir.

Kiracının kira ödemelerini düzenli şekilde yapmaya devam etmesi de önem taşır.

Yeni ev sahibi kirayı istediği kadar artırabilir mi?

Hayır.

Evin satılması, yeni malike mevcut kira ilişkisi bakımından sınırsız kira artışı yapma hakkı vermez.

Kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması, Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedeline ilişkin hükümleri ve somut kira sözleşmesi çerçevesinde değerlendirilir.

Dolayısıyla:

“Evi yeni aldım, bundan sonra kira bedeli şu kadar olacak.”

şeklindeki tek taraflı bir açıklamanın her durumda geçerli olduğu söylenemez.

Kira artışının hangi tarihte yapılabileceği ve uygulanacak artış oranı ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracının depozitosu ne olur?

Evin satılması, kiracının depozito hakkını ortadan kaldırmaz.

Kira ilişkisinin yeni malike geçmesi nedeniyle, kira sözleşmesinden kaynaklanan hak ve yükümlülükler de ilgili hukuki düzenlemeler çerçevesinde devam eder.

Bu nedenle kiracının “ev satıldı, eski ev sahibi depozitoyu aldı, artık depozitomdan vazgeçtim” şeklinde bir sonuçla karşılaşması gerekmemektedir.

Ancak depozitonun nasıl tutulduğu, kime verildiği ve kira sözleşmesinin içeriği gibi hususlar somut olayda önem taşıyabilir.

Kiracı ev satılırken evi göstermek zorunda mı?

Kiracının taşınmazı kullanma hakkı devam ederken, ev sahibinin taşınmazı satmak istemesi de mümkündür.

Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi uyarınca kiracı, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiralananın gezilip görülmesine izin vermekle yükümlüdür.

Ancak bu, ev sahibinin veya emlakçının istediği zaman ve sınırsız şekilde eve girebileceği anlamına gelmez.

Kiracının yararları da gözetilmeli ve ziyaretler için uygun bir zaman konusunda tarafların makul şekilde hareket etmesi gerekir.

Ev satılırken kiracı evden çıkmak zorunda mı?

Sadece satış gerçekleştiği için kiracının taşınmazı derhal boşaltması gerekmez.

Kiracının tahliyesi için kira hukukunda öngörülen hukuki sebeplerden birinin bulunması gerekir.

Yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacı, kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracının kira bedelini ödememesi veya diğer kanuni tahliye sebepleri birbirinden farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle “ev satıldı ve yeni sahibi çıkmamı istedi” şeklindeki bir olayda, tahliye talebinin hangi hukuki sebebe dayandığı öncelikle belirlenmelidir.

Ev satıldıktan sonra kiracı kira sözleşmesini feshedebilir mi?

Evin satılması, kural olarak kiracı açısından kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez.

Kiracının sözleşmeyi sona erdirmek istemesi halinde kira sözleşmesinin süresi, fesih bildirim süreleri ve Türk Borçlar Kanunu’ndaki ilgili hükümler dikkate alınmalıdır.

Kiracının taşınmazın el değiştirmesi nedeniyle hiçbir koşul aranmaksızın sözleşmeden çıkabileceği şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır.

Yeni malik “Ben oturacağım” derse ne olur?

Bu durumda yeni malikin gerçek ve kanunda aranan şartları taşıyan bir konut veya işyeri ihtiyacının bulunup bulunmadığı önemlidir.

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunacaksa, TBK m. 351’de düzenlenen bildirim ve dava sürelerine uymalıdır.

Ayrıca uyuşmazlık halinde mahkeme, ileri sürülen tahliye sebebinin kanundaki şartları taşıyıp taşımadığını değerlendirir.

Bu nedenle yeni malikin yalnızca “kendim oturacağım” şeklindeki açıklaması, tek başına kiracının hemen tahliye edilmesi sonucunu doğurmaz.

Kiracı yeni malik tarafından çıkarılırsa ne yapabilir?

Kiracı, kendisine gönderilen ihtarnameyi veya tahliye talebini dikkatle incelemelidir.

Özellikle:

• Taşınmazın ne zaman satıldığı,
• Yeni malikin kim olduğu,
• Bildirimin ne zaman yapıldığı,
• Tahliye talebinin hangi hukuki sebebe dayandığı,
• Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri,
• Kiranın düzenli ödenip ödenmediği

belirlenmelidir.

Kiracının kendisine gönderilen bildirime karşı haklarını kullanabilmesi için tebliğ tarihlerini ve yasal süreleri kaçırmaması önemlidir.

Sonuç

Bir evin satılması, kiracının otomatik olarak evden çıkarılabileceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur.

Yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda öngörülen tahliye sebeplerinden birinin bulunması ve ilgili bildirim ve dava sürelerine uyulması gerekir.

Özellikle yeni malikin kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı söz konusuysa TBK m. 351’deki özel düzenlemeler dikkate alınmalıdır.

Bu nedenle evin satılması üzerine kiracıya “hemen çık” denildiğinde, kiracının doğrudan taşınmazı boşaltmak yerine öncelikle kira sözleşmesini, kendisine yapılan bildirimi ve tahliye talebinin hukuki dayanağını incelemesi önemlidir.

İlgili okuma: Kira tespit davası ve kira bedelinin belirlenmesi.