Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir, Arabuluculuk Gerekir mi?

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, ev sahiplerinin en sık karşılaştığı kira uyuşmazlıklarından biridir. Özellikle kira borcunun birkaç ay birikmesi ve kiracının taşınmazı boşaltmaması halinde, “Kiracıyı nasıl tahliye edebilirim?”, “Kira ödemeyen kiracı kaç ayda çıkarılır?” ve “Tahliye için önce arabulucuya gitmek gerekir mi?” soruları gündeme gelmektedir.

Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi mümkündür. Ancak kiraya veren, kiracıyı doğrudan evden çıkaramaz. Tahliye işleminin Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu’nda öngörülen usullere uygun şekilde gerçekleştirilmesi gerekir.

Kirasını Ödemeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Evet. Kira bedelinin ödenmemesi, belirli şartlar altında kiracının tahliyesine yol açabilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre kiracı, muaccel hale gelen kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak ödeme süresi verebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek süre en az 30 gündür.

Bu süre, yazılı bildirimin kiracıya tebliğ edildiği günü takip eden günden itibaren işlemeye başlar. Kiracı kendisine verilen süre içerisinde kira borcunu ödemezse kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve tahliye gündeme gelebilir.

Dolayısıyla kira bedelinin birkaç gün gecikmesi, ev sahibine kiracıyı kendiliğinden taşınmazdan çıkarma hakkı vermez. Kanunda öngörülen ihtar, süre ve tahliye prosedürünün doğru şekilde uygulanması gerekir.

Kira Ödemeyen Kiracıyı Tahliye Etmenin En Hızlı Yolu Nedir?

Kira bedelini ödemeyen kiracı bakımından uygulamada başvurulabilecek önemli yollardan biri tahliye talepli ilamsız icra takibidir.

Kiraya veren, ödenmeyen kira bedellerinin tahsili ile birlikte kiracının tahliyesini talep ederek icra takibi başlatabilir.

Bu yöntemde kiracıya gönderilen ödeme emrinde hem kira borcunun ödenmesi hem de borcun kanuni süre içerisinde ödenmemesi halinde tahliye istenebileceği bildirilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kira borcunu ödemesi için 30 günlük süre bulunmaktadır.

Kiracının ödeme emrine karşı ise kural olarak 7 günlük itiraz süresi vardır.

Kiracı süresi içerisinde itiraz etmez ve 30 günlük ödeme süresi içerisinde kira borcunu ödemezse, kiraya veren tahliye talebiyle icra mahkemesine başvurabilir.

Kiracı borca veya kira sözleşmesine itiraz ederse takip süreci farklılaşabilir. İtirazın içeriğine, kira sözleşmesinin yazılı olup olmadığına ve sözleşmedeki imzanın kabul edilip edilmediğine göre itirazın kaldırılması veya genel mahkemelerde dava açılması gerekebilir.

Bu nedenle “en hızlı tahliye yöntemi” her olayda aynı değildir. Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, kiracının itirazları ve daha önce gönderilmiş ihtarnameler birlikte değerlendirilmelidir.

Kira Ödemeyen Kiracı Kaç Ayda Tahliye Edilir?

Kira ödemeyen kiracının kesin olarak “bir ayda”, “iki ayda” veya “üç ayda” tahliye edileceğine ilişkin sabit bir süre bulunmamaktadır.

Burada sıklıkla karıştırılan husus 30 günlük ödeme süresi ile tahliye işleminin tamamlanma süresinin aynı şey olmamasıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya borcu ödemesi için en az 30 gün verilmesi gerekir. Ancak bu 30 gün sonunda kiracı otomatik olarak evden çıkarılmış olmaz.

Örneğin tahliye talepli icra takibinde;

• ödeme emri kiracıya tebliğ edilir,
• kiracının 7 günlük itiraz hakkı bulunur,
• kira borcunun ödenmesi bakımından 30 günlük kanuni süre beklenir,
• borç ödenmezse tahliye talep edilir,
• itiraz bulunması halinde itirazın kaldırılması veya dava süreci gündeme gelebilir.

Bu nedenle tahliyenin fiilen ne kadar süreceği; tebligat süresi, kiracının itiraz edip etmemesi, mahkemenin iş yoğunluğu ve dosyanın özelliklerine göre değişmektedir.

Kiracı 30 Gün İçinde Borcu Öderse Tahliye Edilebilir mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine dayanan temerrüt yolunda kiracı, kendisine tanınan kanuni süre içerisinde borcun tamamını öderse yalnızca bu temerrüde dayanılarak tahliye edilmesi kural olarak mümkün olmaz.

Ancak kiracının kira bedellerini sürekli geciktirmesi halinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye gündeme gelebilir.

Bu nedenle kiracının her defasında ihtardan sonra ödeme yapması, her durumda tahliye riskini ortadan kaldırmaz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesinde kira bedelini zamanında ödemeyen kiracıya ilişkin ayrıca bir tahliye sebebi düzenlenmiştir.

Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracı, bir kira yılı içerisinde iki farklı kira bedelini zamanında ödemeyerek iki haklı yazılı ihtara sebep olursa, kiraya veren kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde tahliye yoluna başvurabilir.

Burada önemli olan kiracının yalnızca borçlu olması değildir. İhtarların kanunda ve uygulamada aranan şartlara uygun olması gerekir.

Örneğin ihtarın kira borcu muaccel hale geldikten sonra gönderilmesi, ödenmeyen kira bedelinin belirlenebilir olması ve iki haklı ihtarın kanunun aradığı dönem içerisinde gerçekleşmesi önem taşır.

Kiracının ihtar kendisine ulaştıktan sonra kira borcunu ödemesi de bazı durumlarda ihtarın “haklı ihtar” niteliğini ortadan kaldırmaz.

Kira Tahliyesinde Arabuluculuk Zorunlu mu?

Kural olarak evet.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümü dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesine göre kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekmektedir.

Ancak burada önemli bir istisna bulunmaktadır:

Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesinde zorunlu arabuluculuk şartı uygulanmaz.

Dolayısıyla kirasını ödemeyen kiracıya karşı tahliye talepli ilamsız icra takibinin başlatılabilmesi için öncelikle arabulucuya başvurulması gerekmez.

Buna karşılık uyuşmazlığın niteliği gereği Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması gerekiyorsa, kural olarak öncelikle zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Arabuluculuk dava şartı olduğu halde bu süreç tamamlanmadan doğrudan dava açılması, davanın usulden sonuçlanmasına neden olabileceğinden tahliye sebebinin doğru belirlenmesi önemlidir.

Kiracının Kirasını Ödememesi Halinde Hangi Yol Tercih Edilmelidir?

Her kira uyuşmazlığında aynı hukuki yöntemin uygulanması doğru değildir.

Kiracı hiç ödeme yapmıyorsa tahliye talepli icra takibi ve temerrüt hükümleri değerlendirilebilir.

Kiracı kira bedellerini sürekli geç ödüyor ancak ihtar geldikten sonra ödeme yapıyorsa iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı incelenebilir.

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunuyorsa tahliye taahhüdüne dayanan farklı bir tahliye prosedürü uygulanabilir.

Bunun yanında kiraya verenin kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye hükümleri de ayrıca gündeme gelebilir.

Dolayısıyla en hızlı ve hukuken güvenli yöntem, somut olayda hangi tahliye sebebinin mevcut olduğuna göre değişir.

Ev Sahibi Kiracıyı Kendisi Çıkarabilir mi?

Hayır.

Kiracının kira borcunu ödememesi, ev sahibine kilidi değiştirme, kiracının eşyalarını dışarı çıkarma veya elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetleri hukuka aykırı biçimde kestirme hakkı vermez.

Kiracının tahliyesi ancak kanunda düzenlenen hukuki yollar kullanılarak gerçekleştirilmelidir.

Aksi halde kiraya veren bakımından ayrıca hukuki ve cezai sorumluluk doğabilecek uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.

Sonuç: Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesinde Süreç Doğru Başlatılmalıdır

Kirasını ödemeyen ve taşınmazı boşaltmayan kiracının tahliye edilmesi mümkündür. Ancak kiracının kira borcunu ödememesi tek başına, ev sahibinin kiracıyı hemen taşınmazdan çıkarabileceği anlamına gelmez.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında temerrüt nedeniyle tahliyede kiracıya en az 30 günlük ödeme süresi verilmesi gerekir. Tahliye talepli ilamsız icra takibi, şartların mevcut olması halinde kira alacağının tahsili ve kiracının tahliyesinin birlikte talep edilebildiği önemli hukuki yollardan biridir.

Bununla birlikte kiracının itiraz etmesi, kira sözleşmesini veya imzayı reddetmesi ya da borcu süresinde ödemesi uygulanacak hukuki yolu değiştirebilir.

Kira uyuşmazlıklarında dava açılması gereken hallerde kural olarak zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekirken, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun istisnasıdır.

Bu nedenle tahliye sürecine başlamadan önce kira sözleşmesinin, ödeme hareketlerinin, ihtarnamelerin ve varsa tahliye taahhütnamesinin birlikte değerlendirilmesi, yanlış hukuki yol nedeniyle zaman kaybedilmesini önleyebilir.

Sık Sorulan Sorular

1 aylık kira borcu nedeniyle tahliye olur mu?

Tek bir kira bedelinin ödenmemesi halinde de kiracı temerrüde düşürülebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında gerekli 30 günlük süre verilerek kanuni şartların oluşması halinde tahliye süreci başlatılabilir.

Kiracı 3 aydır kira ödemiyorsa ne yapılabilir?

Ödenmeyen kira bedelleri için tahliye talepli icra takibi başlatılması ve birikmiş kira alacaklarının tahsilinin talep edilmesi mümkündür. Somut dosyada farklı tahliye sebeplerinin de bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracı ödeme emrine kaç gün içinde itiraz edebilir?

Kira alacağına ilişkin tahliye talepli ilamsız icra takibinde kiracının kural olarak ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz hakkı bulunmaktadır.

Kiracının ödeme süresi kaç gündür?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin ödenmemesine dayanan temerrütte kiracıya en az 30 gün süre verilmesi gerekir.

Kira tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Kural olarak kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Ancak İcra ve İflas Kanunu kapsamında kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu kuralın istisnasıdır.

Kiracı kira borcunu öderse tahliye durur mu?

Temerrüt nedeniyle tahliyede kiracının kanuni süre içerisinde kira borcunun tamamını ödemesi tahliye talebini etkileyebilir. Bununla birlikte aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtarın oluşması gibi başka tahliye sebepleri mevcutsa bunlar ayrıca değerlendirilir.

Kira ödemeyen kiracı hemen çıkarılabilir mi?

Hayır. Kiracının mahkeme veya icra prosedürü işletilmeden zorla çıkarılması mümkün değildir. Tahliye, kanunda belirlenen usul ve süreler uygulanarak gerçekleştirilmelidir.

İlgili yazı: Kira tespit davası.