İnşaat Alanının veya Emsalin Azalması Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Nasıl Etkiler?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, çoğu zaman sözleşmenin imzalandığı tarihte taşınmaz üzerinde gerçekleştirilebilecek yapılaşma miktarı esas alınarak hazırlanır. Arsanın emsal değeri, toplam inşaat alanı, kat sayısı ve yapılabilecek bağımsız bölüm sayısı hem arsa sahibinin hem de yüklenicinin sözleşmeden elde edeceği ekonomik menfaati doğrudan belirler.

Ancak sözleşmenin imzalanmasından sonra yapılan bir imar planı değişikliği, plan notu değişikliği veya başka bir idari düzenleme nedeniyle taşınmazın emsalinin düşmesi ve toplam inşaat alanının azalması mümkündür.

Örneğin sözleşme tarihinde 5.000 metrekare inşaat yapılabileceği kabul edilerek paylaşım yapılmışken yeni imar düzenlemesi sonucunda yalnızca 4.000 metrekare inşaat yapılabilmesi mümkün olabilir. Böyle bir durumda arsa sahibine ve müteahhide bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tamamının yapılması mümkün olmayabilir.

Bu noktada şu sorular ortaya çıkar:

Emsalin düşmesi kat karşılığı inşaat sözleşmesini geçersiz hâle getirir mi? İnşaat alanındaki azalma kimin payından karşılanır? Müteahhit sözleşmeden çıkabilir mi? Arsa sahibi sözleşmenin aynen uygulanmasını isteyebilir mi? Sözleşmenin uyarlanması veya feshi mümkün müdür?

Bu soruların tamamı, öncelikle sözleşmenin hükümleri ve emsal azalmasının sözleşmenin ifasına olan etkisi dikkate alınarak cevaplandırılmalıdır.

Emsal Nedir ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Açısından Neden Önemlidir?

İmar hukukunda emsal, genel olarak bir taşınmaz üzerinde yapılabilecek toplam inşaat alanının belirlenmesinde kullanılan temel yapılaşma ölçütlerinden biridir.

Bir taşınmazın emsalinin yüksek veya düşük olması, o arsa üzerinde gerçekleştirilebilecek inşaat miktarını doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle emsal oranı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ekonomik temelini oluşturan en önemli unsurlardan biridir.

Örneğin 2.000 metrekare büyüklüğündeki bir taşınmazda uygulanacak emsal oranındaki değişiklik, yapılabilecek toplam inşaat alanının yüzlerce hatta binlerce metrekare değişmesine neden olabilir.

Bu durum;

• yapılabilecek bağımsız bölüm sayısını,
• bağımsız bölümlerin büyüklüğünü,
• arsa sahibine bırakılacak daireleri,
• yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümleri,
• projenin toplam satış değerini,
• yüklenicinin beklediği ekonomik kazancı

doğrudan etkileyebilir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandıktan sonra ortaya çıkan emsal azalması sıradan bir proje değişikliği olarak değerlendirilmemelidir.

Emsalin Azalması Sözleşmeyi Kendiliğinden Geçersiz Hâle Getirir mi?

Kural olarak hayır.

İnşaat alanının veya emsalin azalması, kat karşılığı inşaat sözleşmesini kendiliğinden geçersiz hâle getirmez.

Öncelikle yeni imar koşullarına göre sözleşmenin uygulanmasının hâlen mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nda borcun borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkânsızlaşması ile sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü koşullar nedeniyle edimin aşırı derecede güçleşmesi birbirinden farklı hukuki kurumlar olarak düzenlenmiştir. Bu nedenle emsal azalmasının hukuki sonucu da her olayda aynı değildir.

Örneğin sözleşmede 30 bağımsız bölüm yapılması öngörülmüşken emsal azalması sonucunda 28 bağımsız bölüm yapılabiliyor olması ile yeni imar koşullarında yalnızca 15 bağımsız bölüm yapılabilmesi aynı hukuki sonucu doğurmayacaktır.

İlk durumda sözleşmenin uyarlanarak devam ettirilmesi mümkün olabilirken ikinci durumda sözleşmenin ekonomik temelinin ciddi ölçüde değiştiği ileri sürülebilir.

Öncelikle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Bakılmalıdır

Emsal veya inşaat alanı azalması hâlinde ilk incelenmesi gereken husus taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesidir.

Profesyonel şekilde hazırlanmış sözleşmelerde çoğu zaman şu yönde hükümler bulunmaktadır:

“İmar durumunda meydana gelecek artış veya azalışlar tarafların sözleşmedeki paylaşım oranlarına aynı şekilde yansıtılır.”

Böyle bir hükmün bulunması hâlinde tarafların sözleşme kurulurken ileride meydana gelebilecek imar değişikliklerinin sonucunu öngördükleri kabul edilebilir.

Yargıtay’ın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin uygulamasında da imar durumunda meydana gelecek artış veya azalmanın taraflara belirli oranlarda yansıtılacağını öngören sözleşme hükümleri uyuşmazlığın çözümünde önem taşımaktadır.

Dolayısıyla emsal azalmasının doğrudan yalnızca yüklenicinin veya yalnızca arsa sahibinin üzerinde bırakılması gerektiği yönünde genel bir kural bulunmamaktadır.

Sözleşmedeki paylaşım ve imar değişikliği hükümleri belirleyicidir.

Sözleşmede Emsal Azalmasına İlişkin Hüküm Yoksa Ne Olur?

Uygulamadaki uyuşmazlıkların önemli bir bölümü sözleşmede imar artışı veya azalmasına ilişkin hiçbir hüküm bulunmamasından kaynaklanmaktadır.

Bu durumda sözleşmenin tamamı yorumlanmalıdır.

Özellikle;

• tarafların sözleşme kurulurken amaçladıkları ekonomik sonuç,
• kararlaştırılan arsa payı oranları,
• bağımsız bölüm paylaşım listesi,
• arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin niteliği,
• yükleniciye bırakılacak bağımsız bölüm miktarı,
• yeni imar koşullarında yapılabilecek toplam inşaat,
• sözleşmenin yeni koşullarda uygulanabilirliği

birlikte değerlendirilmelidir.

Örneğin sözleşmede arsa sahibine toplam inşaat alanının %50’sinin, yükleniciye ise %50’sinin bırakılmasının amaçlandığı açıkça anlaşılabiliyorsa, sonradan meydana gelen inşaat alanı azalmasının da sözleşmenin niteliğine göre aynı paylaşım dengesi içerisinde değerlendirilmesi gündeme gelebilir.

Buna karşılık sözleşmede belirli bağımsız bölümlerin tek tek arsa sahibine bırakılması kararlaştırılmışsa sorun daha karmaşık hâle gelir.

Çünkü emsal azalması nedeniyle sözleşmede belirtilen bağımsız bölümlerin bir kısmının fiziksel olarak oluşturulması mümkün olmayabilir.

İnşaat Alanındaki Azalma Kimin Payından Düşülür?

Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında en önemli sorulardan biri budur.

Örneğin sözleşmeye göre;

• 10 daire arsa sahibine,
• 10 daire yükleniciye

bırakılacak şekilde toplam 20 daire yapılması öngörülmüş olsun.

İmar planı değişikliği sonucunda artık 20 değil, 16 daire yapılabiliyorsa dört dairelik azalmanın hangi tarafın payından karşılanacağı belirlenmelidir.

Bu durumda doğrudan;

“Dört dairenin tamamı yüklenicinin payından düşer.”

veya

“Arsa sahibine sözleşmede yazılan 10 daire mutlaka verilir.”

şeklinde bir sonuca ulaşılması her olay bakımından doğru olmayabilir.

Öncelikle sözleşmedeki paylaşım sistemi değerlendirilmelidir.

Sözleşme toplam proje üzerinden oransal paylaşım esasına dayanıyorsa meydana gelen azalmanın da aynı ekonomik dengeye göre taraflara yansıtılması gündeme gelebilir.

Buna karşılık sözleşmede belirli bağımsız bölümlerin arsa sahibine aynen teslimi temel edim olarak kararlaştırılmışsa farklı bir değerlendirme gerekebilir.

Bu nedenle emsal azalması uyuşmazlıklarında yalnızca metrekare hesabı yapılması yeterli değildir. Sözleşmenin ekonomik amacı ve tarafların gerçek iradesi de belirlenmelidir.

Arsa Sahibi “Sözleşmedeki Dairelerimin Tamamını İsterim” Diyebilir mi?

Arsa sahibinin sözleşmeden kaynaklanan haklarının korunması temel kuraldır. Bununla birlikte sözleşmenin kurulmasından sonra taraflardan kaynaklanmayan bir imar düzenlemesi nedeniyle hukuken yapılabilecek toplam inşaat alanı azalmışsa, sözleşmenin aynen uygulanmasının objektif olarak mümkün olup olmadığı değerlendirilmelidir.

Örneğin yeni imar koşullarında toplam 15 daire yapılmasına izin verilirken sözleşmeye dayanılarak toplam 20 dairenin tesliminin istenmesi fiilen ve hukuken gerçekleştirilemeyebilir.

Böyle bir durumda sorun artık yalnızca yüklenicinin sözleşmeye uygun davranıp davranmadığı meselesi olmaktan çıkar; ifa imkânsızlığı veya sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması gündeme gelebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun ifa imkânsızlığına ilişkin düzenlemesine göre borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşmışsa buna özgü hukuki sonuçlar doğar.

Ancak imar azalmasının her durumda imkânsızlık oluşturduğu söylenemez. Sözleşmenin belirli değişikliklerle uygulanabilir durumda bulunması hâlinde doğrudan imkânsızlık sonucuna gidilmesi isabetli olmayacaktır.

Emsalin Azalması İfa İmkânsızlığı Sayılır mı?

Bu sorunun cevabı emsal azalmasının derecesine ve sözleşmenin içeriğine göre değişir.

Emsal %5 oranında azalmış ve proje küçük değişikliklerle uygulanabilir durumda kalmış olabilir. Böyle bir durumda sözleşmenin tamamen imkânsızlaştığını ileri sürmek güçtür.

Buna karşılık çok ciddi bir yapılaşma hakkı kaybı meydana gelmiş ve sözleşmede kararlaştırılan projenin temel unsurları artık gerçekleştirilemiyorsa imkânsızlık değerlendirmesi gündeme gelebilir.

Yargıtay uygulamasında da imar koşullarındaki değişiklikler sebebiyle sözleşmenin ifasının mümkün olup olmadığının teknik incelemeyle belirlenmesi gerektiğine işaret edilmektedir. Yeni imar durumunda tarafların üstlendikleri edimlerin gerçekleştirilebilir olup olmadığı gerektiğinde bilirkişi incelemesiyle tespit edilmelidir.

Dolayısıyla “imar hakkı azaldı, sözleşme sona erdi” biçiminde otomatik bir değerlendirme yapılması doğru değildir.

Emsalin Azalması Nedeniyle Sözleşmenin Uyarlanması İstenebilir mi?

Evet, koşulların oluşması hâlinde sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması gündeme gelebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 137. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü kapsamında, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması, bu durumun borçludan kaynaklanmaması ve sözleşmenin aynen ifasının dürüstlük kurallarına aykırı düşecek ölçüde ağırlaşması hâlinde sözleşmenin uyarlanması talep edilebilir. Uyarlamanın mümkün olmaması durumunda ise kanunda belirtilen şartlarla sözleşmeden dönme veya sürekli edimli sözleşmelerde fesih gündeme gelebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından da değişen koşullar nedeniyle uyarlama taleplerinin Yargıtay incelemesine konu olduğu görülmektedir.

Ancak emsalin bir miktar azalması tek başına uyarlama için yeterli değildir.

Azalmanın sözleşmedeki ekonomik dengeyi esaslı biçimde değiştirmiş olması gerekir.

Emsal Azalınca Paylaşım Oranı Değiştirilebilir mi?

Bu husus öncelikle sözleşmedeki hükümlere bağlıdır.

Örneğin sözleşme tarihinde arsa sahibinin %50, yüklenicinin %50 oranında paylaşım yapması kararlaştırılmışsa yeni imar durumunda toplam inşaat alanının azalması bu paylaşım oranının otomatik olarak değişeceği anlamına gelmez.

Taraflar anlaşarak yeni bir paylaşım sistemi oluşturabilirler.

Ancak taraflardan birinin tek taraflı şekilde;

“İnşaat alanı azaldı, bundan sonra benim payım %60 olacak.”

şeklinde sözleşmeyi değiştirmesi mümkün değildir.

Tarafların anlaşamaması ve mevcut sözleşmenin yeni koşullarda uygulanmasının ciddi şekilde hakkaniyete aykırı hâle gelmesi durumunda yargısal uyarlama talebi gündeme gelebilir.

Yüklenici Emsal Azaldı Diye Sözleşmeyi Tek Taraflı Feshedebilir mi?

Kural olarak yalnızca emsalin azaldığını ileri sürerek yüklenicinin sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirdiğinin kabul edilmesi doğru değildir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, eser sözleşmesi ile taşınmaz payının devrine ilişkin unsurları bir arada barındıran karma nitelikli sözleşmelerdir. Yargıtay uygulamasında bu özellik nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi sıradan bir sözleşmenin feshi gibi değerlendirilmemektedir. Taraflar fesih konusunda anlaşmıyorsa haklı sebebe dayanan sona erdirme talepleri yargısal değerlendirmeyi gerektirebilir.

Dolayısıyla yüklenicinin;

“Emsal düştü, artık bu proje kârlı değil.”

diyerek işi terk etmesi ciddi hukuki sonuçlara yol açabilir.

Emsal azalmasının yüklenicinin ekonomik beklentisini azaltması ile sözleşmenin objektif olarak uygulanamaz hâle gelmesi birbirinden farklıdır.

Arsa Sahibi Emsal Azaldığı İçin Sözleşmeyi Feshedebilir mi?

Aynı durum arsa sahibi açısından da geçerlidir.

Arsa sahibi de yalnızca yeni imar koşullarını ekonomik olarak beğenmediği gerekçesiyle mevcut sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdiremez.

Eğer yüklenici yeni imar şartlarına göre sözleşmeyi yerine getirebiliyorsa ve sözleşmedeki temel edimler büyük ölçüde gerçekleştirilebiliyorsa, yalnızca emsal azalmasına dayanılması yeterli olmayabilir.

Ancak emsal azalması sonucunda arsa sahibine verilmesi taahhüt edilen bağımsız bölümlerin büyük kısmının teslimi mümkün olmayacaksa sözleşmenin devamının arsa sahibinden beklenip beklenemeyeceği ayrıca değerlendirilmelidir.

Yüklenici Emsal Azalması Riskini Baştan Üstlenmişse Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde risk paylaşımına ilişkin hükümler son derece önemlidir.

Taraflar sözleşmede açıkça;

“İmar durumunda meydana gelebilecek azalmalar yüklenici tarafından karşılanacak ve arsa sahibine vaat edilen bağımsız bölümler bundan etkilenmeyecektir.”

şeklinde bir hüküm kararlaştırmış olabilirler.

Böyle bir düzenleme bulunması hâlinde yüklenicinin sonradan meydana gelen her emsal azalması bakımından doğrudan uyarlama veya sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğu söylenemez.

Çünkü aşırı ifa güçlüğüne ilişkin değerlendirmede olayın sözleşmeyle borçlu tarafından üstlenilmiş bir risk olup olmadığı da önem taşır.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinde riskin hangi tarafa bırakıldığı ayrıntılı olarak incelenmelidir.

Emsal Azalması Sonucunda Bağımsız Bölüm Sayısı Düşerse Ne Olur?

Emsal azalmasının uygulamadaki en önemli sonucu, bağımsız bölüm sayısının düşmesidir.

Örneğin sözleşmede;

• arsa sahibine 8 daire,
• yükleniciye 12 daire

olmak üzere toplam 20 daire yapılması öngörülmüş olabilir.

Yeni imar koşullarında yalnızca 16 bağımsız bölüm yapılabiliyorsa sözleşmenin mevcut paylaşım listesinin aynen uygulanması mümkün olmayabilir.

Bu durumda;

• dairelerin metrekarelerinin küçültülmesi,
• bağımsız bölüm sayısının azaltılması,
• tarafların paylarının oranlanması,
• bazı bağımsız bölümler yerine bedel ödenmesi,
• yeni paylaşım listesi oluşturulması

gibi alternatifler tarafların anlaşmasına bağlı olarak değerlendirilebilir.

Ancak taşınmaz payı devrini ve bağımsız bölüm paylaşımını etkileyen esaslı değişikliklerin usulüne uygun şekilde sözleşmeye bağlanması gerekir.

Emsal Azalması Nedeniyle Ek Sözleşme Yapılmalı mı?

Çoğu durumda en güvenli hukuki çözüm, tarafların yeni imar koşullarını tespit ettikten sonra ek sözleşme düzenlemesidir.

Ek sözleşmede özellikle;

• yeni toplam inşaat alanı,
• güncel emsal,
• bağımsız bölüm sayısı,
• bağımsız bölümlerin metrekareleri,
• arsa sahibine bırakılacak bölümler,
• yükleniciye bırakılacak bölümler,
• inşaat süresindeki değişiklik,
• proje ve ruhsat masrafları,
• tarafların birbirlerinden ilave bedel talep edip edemeyeceği

açıkça düzenlenmelidir.

Sözleşmenin esaslı unsurlarının değiştirilmesi söz konusu olduğunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taşınmaz devri boyutu ve şekil şartları ayrıca dikkate alınmalıdır.

İnşaat Ruhsatı Alındıktan Sonra Emsal Düşerse Durum Değişir mi?

Emsal azalmasının sözleşmeye etkisi değerlendirilirken imar sürecinin hangi aşamada bulunduğu mutlaka araştırılmalıdır.

Henüz mimari proje hazırlanmamış ve ruhsat alınmamış bir taşınmaz ile ruhsatı alınmış ve inşaatına başlanmış bir taşınmazın hukuki durumu aynı olmayabilir.

Özellikle;

• yapı ruhsatının tarihi,
• imar planı değişikliğinin tarihi,
• ruhsatın hukuki geçerliliğini koruyup korumadığı,
• inşaatın hangi seviyeye ulaştığı,
• kazanılmış hak oluşup oluşmadığı

imar hukuku bakımından ayrıca incelenmelidir.

Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan özel hukuk uyuşmazlığı ile imar planı değişikliğinin idare hukuku bakımından doğurduğu sonuçların birlikte değerlendirilmesi gerekebilir.

İmar Planındaki Emsal Azalmasına Karşı Dava Açılabilir mi?

Emsal azalmasının nedeni hukuka aykırı olduğu düşünülen bir imar planı değişikliği ise, özel hukuk uyuşmazlığından bağımsız olarak imar planının iptali amacıyla idari yargıya başvurulması gündeme gelebilir.

Örneğin taşınmazın yapılaşma hakkı önemli ölçüde azaltılmış ve bunun şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına veya kamu yararına aykırı olduğu düşünülüyorsa ilgili plan değişikliğinin hukuka uygunluğu idari yargıda incelenebilir.

Bununla birlikte plan değişikliğinin iptal edilmesi ihtimali bulunduğu gerekçesiyle yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmesel ilişkinin nasıl devam edeceği de ayrıca belirlenmelidir.

Bu nedenle kimi uyuşmazlıklarda idari dava ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hukuk davası birbirini etkileyebilir.

Emsal Azalması Nedeniyle Tazminat İstenebilir mi?

Tazminat talebinin mümkün olup olmadığı emsal azalmasının sebebine ve tarafların kusuruna bağlıdır.

Eğer emsal azalması tamamen idarenin yaptığı bir plan değişikliğinden kaynaklanıyor ve ne arsa sahibinin ne de yüklenicinin kusuru bulunuyorsa doğrudan karşı tarafın tazminat sorumluluğundan söz edilemeyebilir.

Buna karşılık yüklenici;

• mevzuata aykırı proje hazırlamış,
• sözleşme kurulurken gerçek imar durumunu arsa sahibinden gizlemiş,
• yapılabilecek inşaat miktarını gerçeğe aykırı şekilde fazla göstermiş,
• kendi kusuruyla kazanılmış bir hakkın kaybedilmesine sebep olmuş

ise durum farklı değerlendirilir.

Bu nedenle emsal azalmasının neden meydana geldiğinin belirlenmesi, tazminat sorumluluğu açısından son derece önemlidir.

Emsal Azaldığında Mahkeme Hangi Hususları İnceler?

Uyuşmazlığın mahkemeye taşınması hâlinde yalnızca sözleşme metni üzerinden karar verilmesi çoğu zaman mümkün değildir.

Dosyada teknik bilirkişi incelemesi yapılması gerekebilir.

Özellikle;

1. sözleşme tarihindeki imar durumu,
2. mevcut imar durumu,
3. eski ve yeni emsal oranı,
4. eski ve yeni toplam inşaat alanı,
5. yapılabilecek bağımsız bölüm sayısı,
6. sözleşmedeki paylaşım oranı,
7. sözleşmede belirtilen bağımsız bölümlerin yeni projede oluşturulup oluşturulamayacağı,
8. emsal azalmasının sözleşmenin ekonomik dengesine etkisi,
9. sözleşmenin değişiklik yapılarak uygulanıp uygulanamayacağı,
10. ifanın tamamen veya kısmen imkânsız olup olmadığı

araştırılabilir.

Yargıtay kararlarında da değişen imar koşullarında sözleşmenin ifasının mümkün olup olmadığının teknik incelemeyle ortaya konulmasının önemine işaret edilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Emsal Azalması Maddesi Konulmalı mı?

Evet.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken yalnızca mevcut imar durumu düşünülmemeli, gelecekte meydana gelebilecek imar artışı ve imar azalması ihtimalleri de ayrıca düzenlenmelidir.

Sözleşmede özellikle;

• emsal azalmasının hangi tarafın riskinde olduğu,
• azalma hâlinde paylaşım oranının korunup korunmayacağı,
• bağımsız bölüm sayısı azalırsa hangi bölümlerin çıkarılacağı,
• arsa sahibine vaat edilen bağımsız bölümlerin garanti edilip edilmediği,
• belirli bir oranın üzerinde emsal azalması olması hâlinde tarafların fesih hakkı,
• plan değişikliğine karşı dava açılması durumunda izlenecek yol,
• proje ve ruhsat yenileme giderleri,
• emsal artışı hâlindeki paylaşım sistemi

ayrıntılı olarak belirlenmelidir.

Bu tür hükümler, ileride ortaya çıkabilecek yüksek bedelli uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır.

Sık Sorulan Sorular

Emsal düşerse kat karşılığı inşaat sözleşmesi iptal olur mu?

Hayır. Emsalin azalması sözleşmeyi kendiliğinden iptal etmez. Yeni imar durumunda sözleşmenin uygulanabilir olup olmadığı değerlendirilmelidir.

İnşaat alanı azalırsa kayıp kimin payından düşer?

Öncelikle sözleşmedeki hükümlere bakılır. Sözleşmede özel düzenleme bulunmuyorsa paylaşım sistemi, tarafların iradesi ve sözleşmenin ekonomik dengesi dikkate alınır.

Müteahhit emsal düştüğü için sözleşmeden çıkabilir mi?

Her emsal azalması yükleniciye sözleşmeden çıkma hakkı vermez. Emsal azalmasının sözleşmenin uygulanmasını ne ölçüde etkilediği ve riskin sözleşmeyle yüklenici tarafından üstlenilip üstlenilmediği araştırılmalıdır.

Arsa sahibi sözleşmede yazan dairelerin tamamını isteyebilir mi?

Yeni imar durumunda bu bağımsız bölümlerin yapılması hukuken ve teknik olarak mümkünse kural olarak sözleşme hükümleri önemini korur. Ancak bağımsız bölümlerin tamamının yapılması objektif olarak imkânsız hâle gelmişse ifa imkânsızlığı ve uyarlama hükümleri gündeme gelebilir.

Emsal azalması nedeniyle sözleşme değiştirilebilir mi?

Taraflar karşılıklı anlaşmayla sözleşmeyi yeni imar durumuna göre değiştirebilirler. Şartların oluşması hâlinde mahkemeden sözleşmenin uyarlanması da talep edilebilir.

Emsal azalması nedeniyle ek sözleşme yapılması gerekir mi?

Bağımsız bölüm paylaşımı, metrekareler, katlar veya tarafların temel edimleri değişecekse ek sözleşme yapılması hukuki güvenlik bakımından son derece önemlidir.

Sonuç

İnşaat alanının veya emsalin azalması, kat karşılığı inşaat sözleşmesini kendiliğinden geçersiz veya sona ermiş hâle getirmez. Emsal azalmasının sözleşmeye etkisi her somut olayda ayrı ayrı belirlenmelidir.

Öncelikle taraflar arasındaki sözleşmede imar değişikliklerine ilişkin özel bir düzenleme bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Böyle bir düzenleme varsa emsal azalmasının taraflara nasıl yansıtılacağı büyük ölçüde sözleşme hükmüne göre belirlenir.

Sözleşmede düzenleme bulunmaması hâlinde ise eski ve yeni imar koşulları, toplam inşaat alanındaki kayıp, bağımsız bölüm sayısındaki azalma ve taraflar arasındaki ekonomik denge birlikte değerlendirilmelidir.

Emsal azalması sınırlı düzeydeyse sözleşmenin yeni koşullara göre uygulanması veya tarafların ek sözleşme yapması mümkün olabilir. Buna karşılık inşaat hakkının çok ciddi ölçüde azalması ve sözleşmede kararlaştırılan edimlerin artık gerçekleştirilememesi hâlinde sözleşmenin uyarlanması, ifa imkânsızlığı veya sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelebilir.

Bu nedenle emsal veya inşaat alanı azalan bir projede taraflardan birinin doğrudan işi terk etmesi, sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirmesi veya sözleşmedeki paylaşımı kendi lehine değiştirmesi önemli hukuki riskler doğurabilir.

Uyuşmazlık ortaya çıkmadan önce kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, eski ve yeni imar durumunun, plan notlarının, ruhsat ve mimari projenin birlikte incelenmesi ve yeni koşullar altında tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesi gerekir.