Bağımsız Bölümü Devretmeksizin, Sadece Bağımsız Bölümüne İsabet Eden Arsa Payı Devredilebilir mi ?

Bağımsız bölüme isabet eden arsa payını bağımsız bölüm malikinin devredebilmesinin mümkün olup olmamadığı, esasen kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler ile bunlara isabet eden arsa paylarının birbirinden ayrı tasarruf işlemlerine konu olup olmayacakları, incelenmesi gereken hukuki sorunu/ talebi oluşturur.

İlgili hukuk Kurallarının Tespit Edilmesi ve İçeriğinin Aydınlatılması :

Bu hususlar Kat Mülkiyeti Kanununun m.1/1, m.2, m.3/1-2, m.5. Maddelerinde düzenlenmiştir.

A.Kat Mülkiyeti ve Eşya Hukukuna Hakim Belirlilik İlkesi Arasındaki İlişki( Kat Mülkiyeti Kanunu m.1/1): 

Eşya hukukuna hakim ilkelerden birisi olan belirlilik ilkesi kapsamında , bağımsız varlığı olan eşya üzerinde, bütün halinde yalnızca bir mülkiyet hakkı bulunur. Buna göre bir şey üzerindeki mülkiyet hakkının, kural olarak birden fazla olması mümkün değildir. Kat mülkiyeti bunun istisnasıdır. Gerçekten, Kat Mülkiyeti Kanunu m.1/1 hükmüne göre , ”Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.” Görüldüğü gibi Kat mülkiyetine tabi yapılarda bir şey üzerinde birden fazla bağımsız mülkiyet hakkı kurulabilmektedir.

KMK m.1/2 Ayrıca ”Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.”

Kat mülkiyeti ise bu ilkenin taşınmazlar alanındaki özel bir görünümüdür. Normalde bir bina tek bir taşınmazın bütünleyici parçasıdır ve bağımsız olarak mülkiyet konusu olamaz. Ancak kanun, kat mülkiyeti kurulduğunda binadaki her bağımsız bölümü (daire, dükkân, ofis vb.) ayrı ayrı belirlenmiş ve tapuda gösterilmiş bir taşınmaz gibi kabul eder.

Bu nedenle:

• Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümün sınırları, konumu ve eklentileri açıkça belirlenir.
• Her bağımsız bölüm tapu sicilinde ayrı bir sayfaya kaydedilir.
• Böylece ayni hakların konusu olan eşya belirli hale gelir ve belirlilik ilkesi sağlanmış olur.

Özet: Kat mülkiyeti, binadaki bağımsız bölümlerin hukuken bireyselleştirilmesini ve tapuda ayrı ayrı gösterilmesini sağlayarak eşya hukukundaki belirlilik ilkesinin uygulanmasına hizmet eder.

B. Kat Mülkiyetine İlişkin Kavramlar( Kat Mülkiyeti Kanunu m.2) :

Kat mülkiyeti Kanunu’nun ”Tarifler” başlıklı m.2 hükmünde yer alan tanımlara göre , kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütününe ”ana gayrimenkul”(ana taşınmaz) ; yalnız esas yapı kısmına, diğer bir deyişle ana taşınmazın üzerinde yer alan yapıya ”ana yapı” ; ana taşınmazın ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli olup üzerinde bağımsız mülkiyet hakkı kurulan yerlerine ”Bağımsız bölüm”; bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere ”Eklenti” ; bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına ”Kat mülkiyeti” ve bu hakka sahip olanlara ”Kat maliki”; Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine ”Ortak yerler”; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına ”Kullanma hakkı”; Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına ”kat irtifakı”; bu hakka sahip olanlara da ”kat irtifak sahibi”; Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına ”Arsa payı”; Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede ”Sözleşme”;denir.

C.Kat Mülkiyetine Tabi Yapı Üzerinde Birlikte Mülkiyetin Görünümü ve Bağımsız Bölüm – Arsa Payı İlişkisi ( Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/1-2, m.5/1):

Kat mülkiyeti niteliğine ilişkin Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/1-2 hükümlerine göre , ”Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. ”

(2) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.”

Görüldüğü gibi kat maliki , bağımsız bölüm üzerindeki tek kiş,i mülkiyetinin yanında , kat mülkiyetine tabi yapının üzerinde yer aldığı taşınmazın bu bölüme isabet eden arsa payı ve ana taşınmazı ortak yerleri üzerinde, diğer kat malikleriyle, birlikte ve paylı maliktir. Ancak birlikte ve paylı malik olunan bu yerler, bağımsız bölüm üzerindeki tasarruf işlemlerine kaçınılmaz biçimde bağlıdır. Zira Kat Mülkiyeti Kanunu m.5/1 hükmüne göre , ”Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.” 

Diğer bir deyişle kat mülkiyetine tabi yapılarda tasarruf işlemi, yalnızca bağımsız bölüm için yapılabilir. Bu Tasarruf işlemi, arsa payı ve ortak yerler için de hüküm doğurur. Bu kapsamda , bağımsız bölüm ve arsa payı ile ortak yerlerin birbirinden ayrı tasarruf işlemlerine konu olabilmesinin mümkün olmayacağı kendiliğinden anlaşılır.

İLGİLİ YARGITAY KARARI : 

Karar Metni

20. Hukuk Dairesi 2018/3094 E. , 2018/7017 K.

“İçtihat Metni”MAHKEMESİ : …Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava dilekçesinde; … ilçesi, Göztepe mahallesi, 398 ada, 46 parselde arsa paylarının hatalı olduğu gerekçesiyle, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istenilmiştir. Mahkemece; kat irtifakı kurulurken 2009 yılında 4 nolu bağımsız bölümün…’e isabet ettiği paylaşım cetvelinden anlaşılmaktadır. Getirtilen tapu kaydından…’in 29/12/2010 tarihinde intifa hakkını kendi üzerinde tutarak, çıplak mülkiyeti oğlu olan davacı …’e satış yolu ile devrettiği görülmektedir. Ardından 27/01/2012 tarihinde taşınmaz kat irtifakından kat mülkiyetine çevrilmiştir. 14/12/2009 tarihli resmi senet arsa paylarının belirlendiği belgedir ve bu belgeyi davacının annesi olan önceki malik…’in vekili imzalamıştır. Bu durumda, davacının dava hakkının bulunmayacağı değerlendirilmiştir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 27/10/2015 tarih ve 2015/1349 E. – 2015/15329 K. sayılı

kararında açıklandığı üzere “Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde, arsa paylarının bağımsız bölümlerinin değerleri ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilecekleri, arsa paylarının o bölümlerinin değerinde sonradan meydana gelen azalma veya çoğalma sebebiyle değiştirilemeyeceği hükme bağlanmış; Yargıtay uygulamalarında ise, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken arsa paylarının düzenlenmesi sırasında bu düzenlemeye katılan kat maliklerinin sonradan dava açması halinde, Türk Medeni Kanununun 2. maddesi gereğince iyiniyet kurallarıyla bağdaşmadığı gerekçesi ile davalarının reddine karar verilmesi ilkesi benimsenmiştir.” Arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için taşınmazda sonradan bağımsız bölüm edinen kişilerin dava açabilecekleri ilkesi kabul edilse dahi arsa paylarının düzenlenmesi sırasında bu düzenlemeye katılan…’in bağımsız bölümünü oğluna devretmesi halinde hiç kimse kendisinde olmayan bir hakkı devredemeyeceğinden ve…’in dava hakkı Yargıtay kararı doğrultusunda mevcut değil iken bu hakkın oğluna sağlanması mümkün olamayacaktır….’in açacağı dava, Türk Medeni Kanununun 2. maddesi gereğince iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağı gibi… bu bağımsız bölümü oğluna devrettiğinde oğlu …’in de açacağı davanın iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine…Bölge Adliye

Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi 2017/1341 E. – 2018/181 K. sayılı ilamıyla “…12. Sulh Hukuk

Mahkemesinin 07/10/2016 tarih, 2015/299 E. – 2016/646 K. sayılı kararı usul ve kanuna

uygun bulunduğundan, HMK’nın 353/1-b-1 maddesi gereğince davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, anataşınmazda kat irtifakının 14.12.2009 tarihinde, kat mülkiyetinin ise 27.01.2012 tarihinde kurulduğu anlaşılmıştır. Dosyada mevcut tapu kaydından davacının annesi…’in ilgili bağımsız bölümün intifa hakkını üzerinde tutarak çıplak mülkiyetini davacı olan oğlu …’e 29.12.2010 tarihinde devrettiği tespit edilmiştir. Ayrıca 24.07.2015 tarihli yazı ile tapudan kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin belgelerin gönderildiği ve bu belgelerde davacının annesi…’in imzasının olduğu saptanmıştır. Anataşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken arsa paylarının düzenlenmesi sırasında bu düzenlemeye katılan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olmadıkları ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunmadığı ve Türk Medeni Kanununun 2. maddesi gereğince bu durumun iyiniyet kurallarıyla bağdaşmadığı aşikardır. Somut olayda…’in arsa paylarının düzeltilmesine dair açacağı dava, Türk Medeni Kanununun 2. maddesi gereğince iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağı gibi… bu bağımsız bölümü oğluna devrettiğinde oğlu davacı …’in de açacağı davanın iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı anlaşılmıştır. Her ne kadar apartman yönetim kurulu kararı ile davacının bu davayı açtığı belirtilse de bu davayı açma hakkın yöneticilik sıfatı ile değil kat maliki olmasından kaynaklandığı da açık olup yerinde olmayan bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun olan Bölge Adliye Mahkemesi hükmünün HMK’nın 370/1. maddesi gereğince ONANMASINA, HMK’nın 302/5 ve 373. maddeleri uyarınca dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesi hukuk dairesine gönderilmesine, temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına yer olmadığına

05/11/2018 gününde oy birliği ile karar verildi.