Kentsel Dönüşüm Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

 Kentsel dönüşüm davalarında görevli ve yetkili mahkeme; riskli yapı, riskli alan, rezerv yapı alanı, pay satışı, tahliye-yıkım, ruhsat, iskân, müteahhit sözleşmesi, tapu iptal tescil, kamulaştırma, kira yardımı ve harç iadesi bakımından kapsamlı hukuki rehber.

---

Kentsel Dönüşüm Davalarında Mahkeme Ayrımı Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşüm davalarında görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, davanın esasına girilmeden reddedilmesini önlemek bakımından hayati öneme sahiptir. Kentsel dönüşüm süreci tek tip bir dava türünden ibaret değildir. Aynı dönüşüm projesi içinde idari işlem, özel hukuk sözleşmesi, tapu uyuşmazlığı, kamulaştırma bedeli, kira yardımı, harç iadesi, pay satışı, yapı ruhsatı, iskân, imar planı ve müteahhit sorumluluğu gibi birbirinden farklı hukuki alanlar bulunabilir.

Bu nedenle “kentsel dönüşüm davası hangi mahkemede açılır?” sorusunun tek bir cevabı yoktur. Davanın konusu riskli yapı tespitinin iptali ise idari yargı gündeme gelir. Müteahhidin inşaatı geç teslim etmesi veya ayıplı teslim etmesi söz konusuysa çoğu durumda adli yargı ve asliye hukuk mahkemesi gündeme gelir. Tapu iptal ve tescil isteniyorsa taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi önem kazanır. Kamulaştırma bedelinin tespiti davasında taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Harç veya vergi iadesi talebinde ise uyuşmazlığın niteliğine göre vergi mahkemesi veya idare mahkemesi ayrımı yapılmalıdır.

6306 sayılı Kanun’un amacı; afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme usullerini belirlemektir. Bu amaç geniş olduğu için Kanun kapsamındaki işlemler de farklı mahkemelerin görev alanına girebilmektedir.

Görevli Mahkeme ve Yetkili Mahkeme Arasındaki Fark

Kentsel dönüşüm davalarında ilk ayrım “görev” ve “yetki” ayrımıdır. Görevli mahkeme, uyuşmazlığa hangi yargı kolunun ve hangi mahkeme türünün bakacağını ifade eder. Örneğin idare mahkemesi, vergi mahkemesi, asliye hukuk mahkemesi, sulh hukuk mahkemesi, tüketici mahkemesi veya asliye ticaret mahkemesi görevli olabilir.

Yetkili mahkeme ise görevli mahkeme türü belirlendikten sonra davanın hangi yerdeki mahkemede açılacağını gösterir. Örneğin İstanbul’da bulunan riskli yapıya ilişkin idari davada yetkili mahkeme çoğu durumda taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Tapu iptal ve tescil davasında ise taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi kesin yetkili olabilir.

Bu ayrım doğru kurulmazsa dava usulden reddedilebilir, yetkisizlik veya görevsizlik kararı verilebilir ve dava süresi kaçırılabilir. Özellikle 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlerde dava açma süresi çoğu durumda 30 gün olduğundan, yanlış mahkemede dava açmak ciddi hak kaybı doğurabilir.

Temel Ayrım: İdari Yargı mı, Adli Yargı mı?

Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında en temel ayrım, uyuşmazlığın idari işlemden mi yoksa özel hukuk ilişkisinden mi kaynaklandığıdır.

İdari işlemden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak idare mahkemesidir. Riskli yapı tespiti, riskli alan kararı, rezerv yapı alanı kararı, tahliye-yıkım işlemi, pay satışı işlemi, yapı ruhsatı, iskân, imar planı, parselasyon, kira yardımı ret kararı, faiz desteği ret kararı, Bakanlık veya belediye tarafından tesis edilen işlemler bu gruba girer.

Özel hukuk ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ise adli yargı görevli olur. Müteahhit ile malik arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, gecikme tazminatı, kira yardımı alacağı, eksik ve ayıplı imalat, sözleşmenin feshi, tapu iptal ve tescil, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin talepleri, mirasçılar veya paydaşlar arasındaki bazı özel hukuk uyuşmazlıkları bu grupta değerlendirilir.

Bu ayrım her zaman kolay değildir. Örneğin kentsel dönüşümde arsa payı satışı hem idari işlem niteliği taşıyan aşamalara hem de tapu tescili sonucuna sahiptir. Acele kamulaştırmada idari yargıda kamulaştırma kararının iptali, adli yargıda ise bedel tespiti ve tescil süreci yürür. Bu nedenle dava açmadan önce uyuşmazlığın “hangi işlemden” doğduğu açıkça belirlenmelidir.

Riskli Yapı Tespitine Karşı Açılacak Davalarda Mahkeme

Riskli yapı tespitine karşı açılacak davalarda kural olarak idari yargı görevlidir. Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamında teknik rapora dayalı olarak tesis edilen ve maliklerin hukuki durumunu etkileyen idari işlemler zincirinin başlangıcıdır. Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde tahliye ve yıkım süreci başlar; bu nedenle riskli yapı kararına karşı açılacak dava idare mahkemesinde açılmalıdır.

Yetki bakımından, riskli yapının bulunduğu yer idare mahkemesi esas alınmalıdır. İYUK m. 34, imar, kamulaştırma, yıkım, ruhsat ve iskân gibi taşınmazlarla ilgili mevzuatın uygulanmasından doğan idari davalarda yetkili mahkemenin taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi olduğunu düzenlemektedir.

Riskli yapı kararına karşı dava açarken dikkat edilmesi gereken en önemli konu süredir. Genel idari dava süresi bazı hallerde 60 gün olsa da, özel kanunlarda ayrı süre gösterilen hallerde özel süre uygulanır. İYUK m. 7, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde Danıştay ve idare mahkemelerinde dava açma süresinin 60 gün, vergi mahkemelerinde ise 30 gün olduğunu düzenlemektedir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlerde ise 30 günlük özel süre dikkate alınmalıdır.

Riskli Alan Kararına Karşı Görevli Mahkeme

Riskli alan kararı, çoğu durumda Cumhurbaşkanı kararıyla tesis edilen ve geniş bir alanı etkileyen ağır sonuçlu bir idari işlemdir. Riskli alan kararı; imar planı, parselasyon, tahliye-yıkım, hak sahipliği, değerleme ve kamulaştırma gibi birçok işlemin dayanağı olabilir. Bu nedenle riskli alan kararına karşı açılacak dava, işlemin niteliğine göre özel dikkat gerektirir.

Riskli alan kararı Cumhurbaşkanı kararı niteliğindeyse, Danıştay Kanunu m. 24 gereği Cumhurbaşkanı kararlarına karşı açılacak iptal ve tam yargı davalarında Danıştay ilk derece mahkemesi olarak görevli olabilir. Danıştay Kanunu m. 24’te Danıştay’ın ilk derece mahkemesi olarak Cumhurbaşkanı kararlarına karşı açılacak davaları karara bağlayacağı düzenlenmiştir.

Ayrıca 6306 sayılı Kanun uyarınca alınan Cumhurbaşkanı kararları İYUK m. 20/A kapsamında ivedi yargılama usulüne tabidir. İvedi yargılama usulünde dava açma süresi 30 gündür; ilk inceleme ve savunma süreleri genel yargılamaya göre daha kısadır.

Bu nedenle riskli alan kararlarında “taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi” kuralı her zaman doğrudan uygulanmaz. Karar Cumhurbaşkanı kararı ise ilk derece yargı yeri Danıştay olabilir. Buna karşılık riskli alan kararına dayanılarak daha sonra belediye, il müdürlüğü veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından tesis edilen uygulama işlemleri için idare mahkemesi görevli olabilir. Dava açmadan önce dava konusu işlemin riskli alan ilanı mı, yoksa riskli alan kararına dayalı uygulama işlemi mi olduğu mutlaka ayrılmalıdır.

Rezerv Yapı Alanı Kararına Karşı Görevli Mahkeme

Rezerv yapı alanı kararı da idari işlem niteliğindedir. Taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere rezerv yapı alanı içine alınması, malikin mülkiyet hakkını ve taşınmazın gelecekteki imar rejimini doğrudan etkileyebilir.

Rezerv yapı alanı kararı Bakanlık veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından tesis edilen birel işlem niteliğinde ise görevli mahkeme kural olarak idare mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise çoğu durumda taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Çünkü bu uyuşmazlık, taşınmazın imar ve kullanım statüsünü doğrudan etkileyen bir idari işlemden kaynaklanır.

Buna karşılık rezerv yapı alanına ilişkin işlem ülke çapında uygulanacak düzenleyici işlem niteliğindeyse veya işlem Danıştay Kanunu m. 24 kapsamına giriyorsa görev yeri ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle rezerv yapı alanı kararlarına karşı dava açarken kararın kim tarafından, hangi makam sıfatıyla ve hangi hukuki işlem türüyle tesis edildiği incelenmelidir.

Tahliye ve Yıkım İşlemlerinde Görevli ve Yetkili Mahkeme

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra maliklere tahliye ve yıkım için süre verilir. Bu süre sonunda yıkım yapılmazsa idare tarafından yıkım işlemleri başlatılabilir. Tahliye-yıkım yazıları, yıkım kararları, altyapı hizmetlerinin kesilmesi işlemleri ve idari yıkım süreçleri idari işlem niteliği taşır.

Bu işlemlere karşı görevli mahkeme idare mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. İYUK m. 34’te “yıkım” açıkça taşınmaz mallara ilişkin idari davalar arasında sayılmış ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi olarak belirtilmiştir.

Tahliye-yıkım işlemlerinde yürütmenin durdurulması talebi özellikle önemlidir. Çünkü yapı yıkıldıktan sonra dava kazanılsa bile eski hale dönüş fiilen imkânsız hale gelebilir. Bu nedenle riskli yapı raporuna, kesinleşme sürecine, tebligata, yıkım süresine ve idarenin dayanak işlemine ilişkin tüm belgeler dava dilekçesine eklenmelidir.

Malik Kararı ve Arsa Payı Satışı Davalarında Mahkeme

Kentsel dönüşümde en tartışmalı alanlardan biri, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışıdır. Bu süreçte toplantı çağrısı, malik kararı, teklif bildirimi, değerleme raporu, açık artırma, satış işlemi ve tapu tescili gibi aşamalar bulunur.

Arsa payı satış sürecindeki idari işlemlere karşı kural olarak idari yargı görevlidir. Satış işleminin iptali, değerleme sürecindeki idari eksiklikler, teklif bildiriminin usulsüzlüğü, salt çoğunluk hesabının hatalı olması ve satış dosyasının eksik hazırlanması gibi iddialar idare mahkemesinde ileri sürülebilir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlerde 30 günlük dava süresi dikkate alınmalıdır.

Ancak arsa payı satışının tapu tesciline yol açması nedeniyle bazı hallerde adli yargı talepleri de gündeme gelebilir. Örneğin satış sonrası tapu iptal ve tescil, yolsuz tescil, vekâletin kötüye kullanılması, sahte imza veya özel hukuk sebebine dayalı mülkiyet iddiası varsa asliye hukuk mahkemesinde dava açılması gerekebilir. Burada idari işlem iptali ile tapu sicilinin düzeltilmesi davası birbirine karıştırılmamalıdır. Önce satış işleminin idari yargıda iptali, sonra tapu sonucunun ayrıca ele alınması gerekebilir.

Yapı Ruhsatı, İskân ve İmar Planı Davalarında Mahkeme

Kentsel dönüşüm projelerinde yapı ruhsatı, tadilat ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, imar planı değişikliği ve parselasyon işlemleri idari işlem niteliğindedir. Bu işlemlere karşı görevli mahkeme idare mahkemesidir.

Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi esas alınır. Çünkü İYUK m. 34, imar, ruhsat ve iskân gibi taşınmaz mallarla ilgili mevzuatın uygulanmasından doğan idari davalarda taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesini yetkili kılmaktadır.

Örneğin müteahhidin aldığı yapı ruhsatının imar planına aykırı olduğu düşünülüyorsa, ruhsatın iptali için idare mahkemesinde dava açılır. Belediye hukuka aykırı şekilde iskân vermişse veya haklı sebep olmadan iskân vermekten kaçınıyorsa yine idari yargı gündeme gelir. İmar planı değişikliği maliklerin arsa payını, yapılaşma hakkını veya sosyal donatı dengesini etkiliyorsa plan iptali davası açılabilir.

Müteahhit Sözleşmesinden Doğan Davalarda Mahkeme

Kentsel dönüşüm uygulamalarında malik ile müteahhit arasında çoğunlukla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılır. Bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklar kural olarak adli yargıda görülür.

Görevli mahkeme genel kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Müteahhidin inşaatı süresinde teslim etmemesi, eksik ve ayıplı imalat yapması, iskân almaması, kira yardımı ödememesi, sözleşmeye aykırı bağımsız bölüm paylaşımı yapması, teknik şartnameye aykırı imalat yapması veya sözleşmenin feshi gibi talepler asliye hukuk mahkemesinde ileri sürülür.

Ancak her dosyada tarafların sıfatı incelenmelidir. Tarafların tamamı tacir ise ve uyuşmazlık ticari işletmeleriyle ilgiliyse asliye ticaret mahkemesi ihtimali doğabilir. Yükleniciden konut satın alan tüketici niteliğindeki üçüncü kişi, satıcı veya yükleniciye karşı dava açıyorsa tüketici mahkemesi gündeme gelebilir. Buna karşılık arsa sahibi ile müteahhit arasındaki klasik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi genellikle tüketici işlemi olarak değerlendirilmez.

Yetki bakımından, yalnızca para alacağı, kira yardımı veya gecikme tazminatı isteniyorsa genel yetki ve sözleşmeden doğan yetki kuralları değerlendirilir. Ancak dava tapu devri, tapu iptal ve tescil veya ayni hak değişikliği sonucunu doğuruyorsa HMK m. 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi gündeme gelir. HMK m. 12 kapsamında taşınmaz üzerindeki ayni hakka veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Tapu İptal ve Tescil Davalarında Mahkeme

Kentsel dönüşümde tapu iptal ve tescil davaları çok sık görülür. Müteahhide erken devredilen payların iadesi, sözleşme feshedildiği halde devredilen tapuların geri alınması, yolsuz tescil, sahte vekâletname, vekâletin kötüye kullanılması, karara katılmayan malikin pay satışından sonra tapu kaydının iptali veya bağımsız bölüm tescili gibi talepler tapu iptal ve tescil davasına konu olabilir.

Bu davalarda görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Çünkü tapu iptal ve tescil davaları doğrudan taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkindir.

Birden fazla taşınmaz varsa, HMK m. 12’de birden fazla taşınmaza ilişkin davanın taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde de açılabileceği düzenlenmiştir. Ancak uygulamada yetki itirazı ve usul riski doğmaması için taşınmazların bulunduğu yer ve dava konusu dikkatle belirlenmelidir.

Kat Mülkiyeti Kaynaklı Davalarda Mahkeme

Kentsel dönüşüm sürecinde bazı uyuşmazlıklar 6306 sayılı Kanun’dan değil, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanabilir. Kat malikleri kurulu kararının iptali, yönetim planı, ortak alan, aidat, apartman yönetimi, yönetici işlemleri veya kat maliklerinin birbirlerine karşı yükümlülükleri gibi konular bu kapsamdadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıklarda görevli mahkeme genel olarak sulh hukuk mahkemesidir. Kat malikleri kurulu kararının iptali bakımından anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi yetkilidir. KMK m. 33 kapsamında toplantıya katılan ve aykırı oy kullanan malik karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik öğrenmeden itibaren bir ay içinde; her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir. Yokluk veya mutlak butlan iddialarında süre tartışması ayrıca değerlendirilir.

Ancak kentsel dönüşümde her malik kararı Kat Mülkiyeti Kanunu kararı değildir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki salt çoğunluk kararı, arsa payı satışı ve idari uygulama işlemleri farklı yargı yollarına tabi olabilir. Bu nedenle “apartman kararı” görünen her karara sulh hukuk mahkemesinde dava açmak doğru olmayabilir. Kararın dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu mu, yoksa 6306 sayılı Kanun mu olduğu belirlenmelidir.

Kamulaştırma Davalarında Mahkeme

Kentsel dönüşümde kamulaştırma iki ayrı yargı yolunu gündeme getirebilir. Kamulaştırma kararının hukuka aykırı olduğu ileri sürülüyorsa idari yargıda iptal davası açılır. Bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili ise adli yargının görev alanındadır.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 10’a göre satın alma usulüyle kamulaştırma yapılamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespitini ve taşınmazın idare adına tescilini ister. Aynı Kanun’un görev ve yetki hükmü de adli yargıda çözümlenmesi gereken uyuşmazlıkların taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüyle görüleceğini düzenlemektedir.

Bu nedenle malik, kamulaştırma işlemine karşı “bu kamulaştırma hukuka aykırıdır” diyorsa idare mahkemesinde iptal davası açmalıdır. “Bedel düşüktür” diyorsa asliye hukuk mahkemesindeki bedel tespiti ve tescil davasında bilirkişi raporuna itiraz etmelidir. İki yol birbirinin yerine geçmez.

Acele Kamulaştırmada Mahkeme Ayrımı

Acele kamulaştırmada da iki yönlü mahkeme ayrımı vardır. Acele kamulaştırma kararının hukuka uygunluğu idari yargıda denetlenir. Acele el koyma ve bedel tespiti süreci ise adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde yürür.

Acele kamulaştırma işlemleri İYUK m. 20/A kapsamında ivedi yargılama usulüne tabi işlem türleri arasında sayılır. İvedi yargılama usulünde dava açma süresi 30 gündür ve İYUK m. 11 başvurusu uygulanmaz. Bu nedenle acele kamulaştırmada malik yalnızca asliye hukuk mahkemesindeki bedel dosyasına odaklanır ve idari yargıda iptal davası açma süresini kaçırırsa kamulaştırma kararını esaslı şekilde tartışma imkânını kaybedebilir.

Kira Yardımı ve Faiz Desteği Davalarında Mahkeme

Kentsel dönüşümde kira yardımı veya faiz desteği başvurusunun reddi idari işlem niteliğindedir. Başvurunun reddi, eksik ödeme yapılması, ödeme süresinin hatalı hesaplanması veya başvurunun süresinde olmadığı gerekçesiyle kabul edilmemesi halinde görevli mahkeme idare mahkemesidir.

Yetkili mahkeme bakımından, işlemi tesis eden idarenin bulunduğu yer ile taşınmazın bulunduğu yer arasında değerlendirme yapılabilir. Uyuşmazlık doğrudan taşınmazın dönüşüm statüsüne, tahliyesine veya riskli yapı sürecine bağlı ise taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi güçlü yetki kuralı olarak öne çıkar. Ancak salt parasal destek başvurularında işlemi tesis eden idarenin bulunduğu yer de tartışma konusu olabilir. Bu nedenle ret yazısındaki idare ve işlem dayanağı incelenmelidir.

Vergi, Harç ve Ücret İadesi Davalarında Mahkeme

Kentsel dönüşümde tapu harcı, damga vergisi, noter harcı, döner sermaye ücreti, belediye harçları ve diğer mali yükler bakımından muafiyet uyuşmazlıkları yaşanabilir. Görevli mahkeme, tahsil edilen bedelin hukuki niteliğine göre belirlenir.

Uyuşmazlık vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülüğe ilişkinse vergi mahkemesi görevli olabilir. İYUK m. 7’de vergi mahkemelerinde genel dava açma süresinin özel kanunlarda ayrı süre yoksa 30 gün olduğu düzenlenmiştir. Buna karşılık belediye tarafından alınan bazı ücretler, idari hizmet bedelleri veya vergi niteliği taşımayan tahsilatlar bakımından idare mahkemesi gündeme gelebilir.

Bu nedenle harç iadesi davası açmadan önce alınan bedelin makbuzdaki adı değil, hukuki niteliği incelenmelidir. Tapu harcı mı, damga vergisi mi, belediye harcı mı, döner sermaye ücreti mi, hizmet bedeli mi? Yanlış mahkemeye başvurmak süre kaybına yol açabilir.

Görev ve Yetki Hatası Yapmamak İçin Pratik Kontrol Listesi

Kentsel dönüşüm davası açmadan önce şu sorular cevaplanmalıdır:

Dava konusu işlem idari işlem mi, özel hukuk sözleşmesi mi?

İşlem 6306 sayılı Kanun kapsamında mı, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında mı, Kamulaştırma Kanunu kapsamında mı?

Dava riskli yapı, riskli alan, rezerv yapı alanı, yıkım, ruhsat, iskân veya imar planı ile ilgiliyse idari yargı mı gündeme geliyor?

Dava müteahhit sözleşmesi, gecikme tazminatı, ayıplı imalat veya tapu devri ile ilgiliyse adli yargı mı gündeme geliyor?

Tapu iptal ve tescil isteniyorsa taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mi?

Kamulaştırma kararının iptali mi isteniyor, yoksa bedel tespiti mi tartışılıyor?

Dava konusu işlem Cumhurbaşkanı kararı mı? Öyleyse Danıştay’ın ilk derece görevi var mı?

Dava açma süresi 30 gün mü, 60 gün mü, özel süre mi?

Yürütmenin durdurulması talep edilmeli mi?

Bu sorulara cevap verilmeden dava açılması, özellikle kentsel dönüşüm gibi kısa süreli ve teknik uyuşmazlıklarda ciddi risk oluşturur.

Sonuç

Kentsel dönüşüm davalarında görevli ve yetkili mahkeme, uyuşmazlığın adına göre değil, uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre belirlenir. Riskli yapı tespiti, riskli alan, rezerv yapı alanı, tahliye-yıkım, yapı ruhsatı, iskân, imar planı, parselasyon, kira yardımı ret işlemi ve pay satışı gibi idari işlemlerde kural olarak idari yargı görevlidir. Taşınmazla ilgili imar, yıkım, ruhsat ve iskân davalarında yetkili mahkeme çoğu durumda taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir.

Buna karşılık müteahhit ile malik arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan gecikme, kira yardımı, ayıplı imalat, eksik iş, sözleşmenin feshi ve tazminat talepleri genel olarak adli yargıda ve çoğu durumda asliye hukuk mahkemesinde görülür. Tapu iptal ve tescil gibi ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki karar iptali ve kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklarda ise sulh hukuk mahkemesi gündeme gelir.

Kamulaştırma davalarında ise ikili ayrım özellikle önemlidir. Kamulaştırma kararının iptali idari yargıda; kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescil davası taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür. Acele kamulaştırmada da acelelik kararının iptali idari yargıda, acele el koyma ve bedel tespiti ise adli yargıda değerlendirilir.

Sonuç olarak kentsel dönüşüm davalarında doğru mahkemeyi belirlemek, davanın başarısı kadar dava hakkının korunması için de zorunludur. Aynı dosyada hem idari yargı hem adli yargı yolları birlikte gündeme gelebilir. Bu nedenle her dava açılmadan önce işlem türü, taraf sıfatı, talep sonucu, taşınmazın bulunduğu yer, özel dava süresi, yürütmenin durdurulması ihtiyacı ve yargı yolu ayrımı dikkatle analiz edilmelidir. Yanlış mahkemede açılan dava yalnızca zaman kaybı yaratmaz; 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kısa süreler nedeniyle telafisi güç hak kayıplarına da neden olabilir.