---

Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyetleri Nedir?

Kentsel dönüşümde vergi ve harç muafiyetleri, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan dönüşüm işlemlerinde maliklerin, müteahhitlerin, kiracıların, sınırlı ayni hak sahiplerinin ve bazı kamu kurumlarının belirli vergi, harç ve ücretlerden muaf tutulmasını ifade eder. Bu muafiyetlerin temel amacı, afet riski altındaki yapıların yenilenmesini kolaylaştırmak, maliklerin dönüşüm maliyetlerini azaltmak ve dönüşüm sürecinin gereksiz mali yüklerle tıkanmasını önlemektir.

Kentsel dönüşüm uygulamalarında maliklerin en çok karşılaştığı gider kalemleri arasında tapu harcı, noter harcı, damga vergisi, belediye harçları, döner sermaye ücretleri, ruhsat ve proje süreçlerinde alınan çeşitli ücretler, kredi işlemlerinde banka ve sigorta muameleleri vergisi ve bazı özel durumlarda veraset ve intikal vergisi yer alır. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, belirli şartlar altında bu giderlerin önemli bir kısmının alınmamasını öngörmektedir.

Bu muafiyetler uygulamada son derece önemlidir. Çünkü kentsel dönüşüm sürecinde malik, eski riskli yapısını yıktırmakta, yeni yapı için müteahhit ile sözleşme yapmakta, tapuda devir ve tescil işlemleri yapmakta, yapı ruhsatı ve iskân süreçlerinden geçmekte, bazı hallerde kredi kullanmakta ve yeni bağımsız bölümünü tescil ettirmektedir. Her aşamada vergi ve harç alınması halinde dönüşüm ciddi mali yük doğurur. İşte bu nedenle kanun koyucu, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlere özel mali kolaylıklar tanımıştır.

6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin 9. fıkrası; Kanun kapsamındaki bazı satış, devir, tescil, ipotek tesisi ve dönüşüme ilişkin diğer işlemlerin noter harcı, tapu harcı, belediye harç ve ücretleri, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti, damga vergisi ve bazı kredi işlemlerinde BSMV’den istisna olduğunu düzenlemektedir. Bakanlığın il müdürlüğü bilgilendirme metinlerinde de bu kapsam ayrıntılı şekilde açıklanmaktadır.

Muafiyetin Hukuki Dayanağı

Kentsel dönüşümde vergi ve harç muafiyetlerinin temel dayanağı 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesi ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesidir. Yönetmelikte, Kanun kapsamındaki vergi, harç ve ücret muafiyetlerinin, uygulama alanındaki mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın uygulanacağı belirtilmektedir. Bu hüküm özellikle imara aykırı eski yapıların dönüşümünde önemlidir; çünkü sırf mevcut yapıda ruhsat, iskân veya imar aykırılığı bulunması muafiyetin otomatik olarak reddedilmesi sonucunu doğurmaz.

Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesinde ayrıca, riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmayacağı düzenlenmiştir. Yeni inşaat hem konut hem işyerinden oluşuyorsa, muaf olunan alanın konut ve işyerinin bina içindeki metrekare oranlarına göre uygulanacağı belirtilmiştir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm muafiyetleri iki ayrı düzeyde düşünülmelidir. Birinci düzey, tapu, noter, damga vergisi, döner sermaye ve benzeri işlemsel muafiyetlerdir. İkinci düzey ise belediye harç ve ücretleri bakımından mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanına ilişkin özel muafiyettir.

Hangi Vergi, Harç ve Ücretler Alınmaz?

6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında alınmaması gereken temel vergi, harç ve ücretler şunlardır:

Noter harçları,

Tapu ve kadastro harçları,

Belediyelerce alınan bazı harçlar,

Damga vergisi,

Veraset ve intikal vergisi,

Krediler nedeniyle lehe alınan paralar üzerinden BSMV,

Döner sermaye ücretleri,

Riskli yapı ve yerine yapılacak yeni yapıya ilişkin belediye meclisi kararıyla belirlenen bazı ücretler.

Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesinin 12. fıkrasında alınmaması gereken kalemler açıkça sayılmıştır: 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca noter harçları, tapu ve kadastro harçları; 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu kapsamındaki bazı belediye harçları; 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu kapsamındaki damga vergisi; 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu kapsamındaki veraset ve intikal vergisi; 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu kapsamındaki BSMV ve döner sermaye ücreti adı altında alınan ücretler bu kapsamdadır.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın il müdürlükleri tarafından yayımlanan bilgilendirme metinlerinde de noter harcı, tapu harcı, belediye harçları, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve BSMV’nin kapsam dâhilinde alınmaması gereken kalemler olduğu belirtilmektedir.

Tapu Harcı Muafiyeti

Kentsel dönüşümde en önemli muafiyetlerden biri tapu harcı muafiyetidir. Çünkü dönüşüm sürecinde eski taşınmazın devri, yeni yapının tescili, bağımsız bölüm devri, müteahhide düşen bağımsız bölümlerin ilk satışı, maliklere yeni bağımsız bölümlerin tescili ve ipotek tesisi gibi birçok tapu işlemi yapılabilir. Normal şartlarda bu işlemler yüksek tapu harcı doğurabilir.

6306 sayılı Kanun kapsamında; dönüşüme tabi taşınmazların dönüşüm öncesi ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi ile dönüşüm sonucunda oluşan yeni yapıların maliklere, işi yüklenen müteahhide, en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullananlara ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi işlemleri tapu harcı muafiyetinden yararlanabilir. TKGM’nin 2024/1 sayılı genelgesinde de bu kapsamdaki işlemlerin tapu harcı ve diğer bazı mali yüklerden muaf olduğu açıklanmaktadır.

Ancak tapu harcı muafiyeti sınırsız değildir. Örneğin riskli yapı tespiti bulunan ancak riskli alan veya rezerv yapı alanı ilanı olmayan parsellerde, dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satış işlemlerinde tapu harcı istisnasının yalnızca zeminde riskli yapıya isabet eden kısım bakımından uygulanacağı; kalan kısımdan harç tahsil edileceği yönünde 2025 tarihli TKGM açıklaması bulunmaktadır. Bu nedenle özellikle büyük parsellerde, riskli yapının zemin alanı ile parsel alanı arasındaki oran dikkatle incelenmelidir.

Müteahhide Yapılan Devirlerde Tapu Harcı

Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit çoğu zaman arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında belirli bağımsız bölümleri veya arsa paylarını alır. Bu aşamada müteahhide yapılacak devirlerin tapu harcından muaf olup olmadığı uygulamada sıkça tartışılır.

6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin 9. fıkrası, dönüşüm uygulamaları sonucunda meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhide ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi işlemlerini muafiyet kapsamına almaktadır. TKGM Genelgesi de müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası, idare ve bunların iştirakleri ile gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından gerçekleştirilecek ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemlerinin belirli şartlarla vergi, harç ve ücret muafiyetinden yararlanacağını belirtmektedir.

Bununla birlikte, müteahhit lehine yapılacak her işlem otomatik olarak muafiyet kapsamında kabul edilmemelidir. İşlemin gerçekten 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamasının sonucu olması gerekir. Ayrıca devir “ilk satış/devri” niteliğinde olmalı, dönüşümle bağlantısı belgelenmeli ve tapu müdürlüğüne gerekli yazılar sunulmalıdır. Müteahhidin daha sonra üçüncü kişilere yapacağı satışlarda da muafiyetin kapsamı, işlemin ilk satış olup olmadığına, yapının riskli alan/rezerv yapı alanı/riskli yapı kapsamında kalıp kalmadığına ve işlem tarihine göre değerlendirilmelidir.

Noter Harcı Muafiyeti

Kentsel dönüşüm sürecinde birçok noter işlemi yapılır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, satış vaadi, vekâletname, ihtarname, taahhütname, muvafakatname ve protokol gibi belgeler noterlikte düzenlenebilir. Bu işlemlerde noter harcı ciddi maliyet doğurabilir.

6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, Kanun kapsamındaki şartları taşıyan işlemlerde noter harcı alınmamasını öngörür. Yönetmelik açıkça 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 38. maddesi uyarınca alınan noter harçlarını muafiyet kapsamına almaktadır.

Ancak noter işleminin muafiyetten yararlanabilmesi için belgenin gerçekten kentsel dönüşüm işlemiyle bağlantılı olması gerekir. Örneğin riskli yapı tespit edilmiş bir parselde maliklerle müteahhit arasında yapılacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bu kapsama girebilir. Buna karşılık dönüşümle ilgisi olmayan, genel nitelikli bir taşınmaz satışı veya farklı bir ticari sözleşme sırf taraflardan biri aynı malik olduğu için muafiyet kapsamına alınamaz.

Noterlikte işlem yapılırken riskli yapı tespit yazısı, tapu kaydı, ilgili idare yazısı, dönüşüm kapsamında olduğuna dair belge ve sözleşme metninde 6306 sayılı Kanun kapsamına açık atıf bulunması uygulamada önemlidir. Aksi halde noter harcı tahsil edilebilir; bu durumda sonradan iade talebi gündeme gelebilir.

Damga Vergisi Muafiyeti

Kentsel dönüşümde damga vergisi muafiyeti, özellikle müteahhit sözleşmeleri ve resmi kurum işlemleri bakımından önemlidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yüksek bedelli sözleşmeler olduğundan normal şartlarda ciddi damga vergisi doğurabilir. 6306 sayılı Kanun, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtları ve resmi dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtları da damga vergisi istisnası kapsamına almıştır.

Uygulama Yönetmeliği de 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tabi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisinin, Kanun’un 7. maddesindeki şartlar dâhilinde alınmaması gerektiğini düzenlemektedir.

Bu nedenle 6306 sayılı Kanun kapsamındaki bir riskli yapı dönüşümünde düzenlenen inşaat sözleşmesi, protokol, taahhütname, bazı resmi başvuru belgeleri ve dönüşümle doğrudan bağlantılı evraklar damga vergisinden istisna olabilir. Ancak burada belgenin içeriği çok önemlidir. Sözleşme açıkça dönüşüm işine ilişkin olmalı; tarafları, taşınmazı, riskli yapı veya uygulama alanı bağlantısını ve 6306 sayılı Kanun kapsamını göstermelidir.

Uygulamada en sık sorun, alt yüklenici sözleşmeleri, müteahhidin taşeronlarla yaptığı sözleşmeler, proje danışmanlık sözleşmeleri veya üçüncü kişi satış sözleşmelerinde ortaya çıkar. Bu belgelerin her biri ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Ana dönüşüm sözleşmesinin muaf olması, projeyle uzaktan bağlantılı tüm ticari sözleşmelerin otomatik olarak damga vergisinden muaf olduğu anlamına gelmez.

Belediye Harç ve Ücretleri

Kentsel dönüşümde belediye harç ve ücretleri önemli maliyet kalemlerindendir. Yapı ruhsatı, proje onayı, imar işlemleri, yol ve kanal katılımı, otopark, yapı kullanma izin belgesi ve belediye meclisi kararlarıyla belirlenen bazı ücretler malik veya müteahhit üzerinde ciddi yük oluşturabilir.

6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin 10. fıkrası, riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulama yapılması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmayacağını düzenlemektedir. Bakanlık il müdürlüğü metinleri ve Uygulama Yönetmeliği de bu kuralı açıkça tekrar etmektedir.

Burada “mevcut inşaat alanının 1,5 katı” kuralı çok önemlidir. Örneğin eski yapının mevcut inşaat alanı 1.000 m² ise, yeni yapıda 1.500 m²’ye kadar olan alan bakımından belediye harç ve ücret muafiyeti gündeme gelebilir. Yeni yapı 2.000 m² ise aşan 500 m² bakımından harç ve ücret farkı alınması söz konusu olabilir. Yeni yapı konut ve işyerinden oluşuyorsa, muaf olunan alan yeni binadaki konut ve işyerinin metrekare oranları çerçevesinde uygulanır.

Bu nedenle belediye harç muafiyeti hesabında eski yapının mevcut inşaat alanı, yeni yapının toplam inşaat alanı, konut/işyeri dağılımı, fonksiyon değişikliği ve yapı ruhsatı belgeleri dikkatle incelenmelidir.

Döner Sermaye Ücreti Muafiyeti

Tapu ve kadastro işlemlerinde, bazı kurum işlemlerinde ve teknik başvurularda döner sermaye ücreti alınabilmektedir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemler için döner sermaye ücretinden muafiyet de öngörülmüştür.

Uygulama Yönetmeliği, kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretlerin ve riskli olarak tespit edilen yapı ile bu yapının yerine yapılacak yeni yapıya ilişkin belediye meclisi kararıyla belirlenen her türlü ücretin alınmaması gerektiğini düzenlemektedir.

Bu düzenleme, özellikle tapu işlemlerinde önemlidir. Zira uygulamada bazı tapu müdürlüklerinde harç alınmasa bile döner sermaye ücreti talep edilebildiği görülmektedir. İşlem gerçekten 6306 sayılı Kanun kapsamında ve muafiyet şartlarını taşıyorsa, döner sermaye ücreti yönünden de muafiyet talep edilmelidir.

Veraset ve İntikal Vergisi Muafiyeti

Kentsel dönüşüm muafiyetleri içinde daha az bilinen kalemlerden biri veraset ve intikal vergisidir. Uygulama Yönetmeliği, 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisini de alınmaması gereken vergiler arasında saymaktadır.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, muafiyetin her miras işlemini kapsayan genel bir veraset ve intikal vergisi muafiyeti olmadığıdır. Muafiyet, 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesindeki şartlar dâhilinde ve dönüşüm işlemleriyle bağlantılı olarak değerlendirilmelidir. Miras kalan her taşınmaz için sırf ileride dönüşüm olabilir düşüncesiyle otomatik veraset ve intikal vergisi muafiyeti uygulanmaz.

Kentsel dönüşüm bağlamında veraset ve intikal vergisi muafiyeti talep edilecekse, işlemin 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamasıyla bağlantısı, riskli yapı/riskli alan/rezerv yapı alanı statüsü ve tapu/tescil işleminin niteliği belgelenmelidir.

Kredi İşlemlerinde BSMV Muafiyeti

Kentsel dönüşümde maliklerin veya riskli yapıyı kullanan kiracıların kredi kullanması gerekebilir. 6306 sayılı Kanun kapsamında yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet ettiği ya da işyeri bulunduğu tespit edilen kişilere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınan paralar BSMV’den istisnadır.

Bu muafiyet özellikle kredi maliyetini azaltır. Ancak kredinin gerçekten kentsel dönüşüm amacıyla kullanılması gerekir. Kredi sözleşmesi, banka yazısı, riskli yapı belgesi, malik veya kiracı/sınırlı ayni hak sahibi olunduğunu gösteren belgeler ve kredi amacını gösteren evraklar muhafaza edilmelidir.

Kredi muafiyetinde kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri bakımından “en az bir yıldır riskli yapıyı kullanma” şartı önemlidir. TKGM Genelgesi, kayıtlarından tespit edilemeyen durumlarda ilgili idareden alınacak yazı ile en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanma durumunun belgelendirilmesi gerektiğini belirtmektedir.

Kiracılar ve Sınırlı Ayni Hak Sahipleri Muafiyetten Yararlanabilir mi?

Evet, belirli şartlarla yararlanabilirler. 6306 sayılı Kanun, maliklerin yanında en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerini de bazı muafiyetler bakımından kapsam içine almaktadır. Bu kişilerin dönüşüm sonucu yeni yapı satın alması, devralması, tescil yaptırması, ipotek tesis etmesi veya kentsel dönüşüm amacıyla kredi kullanması halinde muafiyet gündeme gelebilir.

Ancak kiracı veya sınırlı ayni hak sahibinin bu statüsünü ispatlaması gerekir. Kira sözleşmesi, adres kayıt belgesi, elektrik-su-doğalgaz faturaları, vergi levhası, işyeri ruhsatı, sınırlı ayni hak tapu kaydı veya ilgili idare yazısı delil olarak kullanılabilir. En az bir yıllık kullanım ispatlanamıyorsa muafiyet talebi reddedilebilir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde kiracıların ve işyeri sahiplerinin yalnızca tahliye ve taşınma yardımı değil, mali muafiyetler bakımından da belgelerini düzenli saklaması gerekir.

Boş Parselle Tevhit Halinde Muafiyet

Kentsel dönüşüm projelerinde riskli yapının bulunduğu parsel bazen boş parsellerle birleştirilerek daha büyük bir proje alanı oluşturulabilir. Bu durumda muafiyetin tamamının yeni oluşan parsel için uygulanıp uygulanmayacağı uygulamada önemlidir.

Uygulama Yönetmeliği’ne göre, riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle tevhit edilerek uygulamada bulunulması veya bu parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka parsele taşınması halinde, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden riskli yapının bulunduğu parsel alanının tevhit sonucu oluşan veya imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde yararlanılır. 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle imar hakkı aktarımı ibaresi de bu fıkraya eklenmiştir.

TKGM Genelgesi de riskli yapı parselinin Kanun kapsamında bulunmayan parsellerle tevhit edilmesi durumunda, riskli yapı parselinin yeni parsel alanına oranı nispetinde tapu harcı muafiyeti uygulanması gerektiğini belirtmektedir.

Bu nedenle karma parsel projelerinde muafiyet hesabı mutlaka oranlama yoluyla yapılmalıdır. Aksi halde tüm parsel için muafiyet talep edilmesi reddedilebilir veya sonradan eksik harç tahsilatı gündeme gelebilir.

KDV Muafiyeti Var mı?

Kentsel dönüşümde en çok karıştırılan konulardan biri KDV’dir. 6306 sayılı Kanun’un vergi ve harç muafiyetleri içinde tapu harcı, noter harcı, damga vergisi, belediye harçları, veraset ve intikal vergisi, BSMV ve döner sermaye ücretleri açıkça sayılmıştır; ancak genel anlamda tüm kentsel dönüşüm işlemlerini kapsayan otomatik bir KDV muafiyeti bu listede yer almaz.

Bu nedenle “kentsel dönüşümde hiçbir vergi ödenmez” şeklindeki ifade hatalıdır. KDV ayrı bir vergi rejimine tabidir. Konut teslimi, işyeri teslimi, inşaat taahhüt işi, net alan, yapı ruhsat tarihi, teslim tarihi, konutun niteliği ve ilgili Cumhurbaşkanı kararları KDV oranını etkileyebilir. Bu nedenle KDV yönünden işlem bazlı ayrıca değerlendirme yapılmalıdır.

Pratik ayrım şudur: 6306 sayılı Kanun’daki harç ve vergi muafiyetleri tapu, noter, damga, belediye harçları ve benzeri kalemlerde güçlü bir koruma sağlar. Ancak KDV bakımından, satışın veya inşaat hizmetinin niteliğine göre ayrı mevzuat uygulanır. Bu nedenle müteahhit sözleşmelerinde KDV’nin kime ait olduğu, hangi oranın uygulanacağı ve fiyatlara KDV’nin dahil olup olmadığı açıkça yazılmalıdır.

Muafiyet İçin Hangi Belgeler Gerekir?

Kentsel dönüşümde vergi ve harç muafiyetinden yararlanmak isteyen kişiler, işlemin 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğunu belgelemelidir. Uygulamada şu belgeler önemlidir:

Riskli yapı tespit raporu,

Riskli yapı tespitinin kesinleştiğine dair belge,

Tapu kaydı,

Riskli alan veya rezerv yapı alanı yazısı,

Yıkım ruhsatı veya yıkım belgesi,

Yapı ruhsatı,

Müteahhit sözleşmesi,

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi,

Bağımsız bölüm paylaşım tablosu,

İlgili idare yazısı,

Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi için en az bir yıllık kullanım belgesi,

Kredi kullanım amacı yazısı,

Yeni yapının dönüşüm kapsamında meydana geldiğini gösteren belge,

Tevhit veya imar hakkı aktarımı varsa oran hesabına ilişkin teknik belge.

TKGM Genelgesi, rezerv yapı alanı veya riskli alan ilan edilen bölgede inşa edilen yeni yapılar için muafiyetten yararlanılmak istenirse yeni yapının rezerv yapı alanı veya riskli alanda kaldığının Bakanlık/Başkanlık biriminden alınacak yazı ile belgelenmesi gerektiğini belirtmektedir.

Haksız Alınan Harç ve Vergilerin İadesi

Uygulamada 6306 sayılı Kanun kapsamında muaf olması gereken işlemlerden harç veya vergi tahsil edilebilmektedir. Bu durum özellikle tapu harcı, döner sermaye ücreti, noter harcı, damga vergisi ve belediye harçlarında görülür. Malik veya müteahhit, işlem sırasında muafiyeti belgeleyemediği veya ilgili kurum muafiyeti dar yorumladığı için ödeme yapmak zorunda kalabilir.

Bu durumda ilk yol, ödeme yapılan kuruma yazılı iade başvurusu yapılmasıdır. Tapu harcı için vergi dairesi ve tapu müdürlüğü süreci, noter harcı ve damga vergisi için ilgili vergi dairesi, belediye harçları için belediye, döner sermaye ücretleri için ilgili kurum nezdinde başvuru yapılmalıdır.

Vergi hatalarının düzeltilmesi bakımından Vergi Usul Kanunu’nun düzeltme hükümleri önemlidir. VUK m. 126, düzeltmede zamanaşımı konusunda 114. maddeye atıf yapmakta; genel olarak vergi hatalarının zamanaşımı süresi dolduktan sonra düzeltilemeyeceği sistemini kurmaktadır. GİB’in kanun metninde de m. 126 “Düzeltmede Zamanaşımı” başlığı altında düzenlenmiştir.

İade başvurusunda ödeme makbuzları, tapu işlem belgesi, noter evrakı, sözleşme, riskli yapı belgesi, idare yazısı ve muafiyet dayanağı mutlaka eklenmelidir. Kurum başvuruyu reddederse veya süresinde cevap vermezse, somut işleme göre vergi mahkemesi, idare mahkemesi veya adli yargı yolu değerlendirilmelidir.

Muafiyetin Sözleşmeye Yazılması Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde vergi ve harç muafiyetleri mutlaka düzenlenmelidir. Çünkü uygulamada malik ile müteahhit arasında “tapu harcı kime ait?”, “noter masrafını kim ödeyecek?”, “damga vergisi çıkarsa kim karşılayacak?”, “belediye harç muafiyeti reddedilirse farkı kim ödeyecek?” gibi uyuşmazlıklar yaşanır.

Sözleşmede şu hükümler bulunmalıdır:

İşlemin 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğu,

Kanun ve yönetmelik kapsamındaki muafiyetlerden yararlanılacağı,

Muafiyet belgelerini kimin temin edeceği,

Muafiyet uygulanmazsa hangi tarafın başvuru yapacağı,

Haksız tahsil edilen harçların iadesinin kime ait olacağı,

KDV’nin fiyata dahil olup olmadığı,

Muafiyet dışında kalan harç, vergi ve ücretlerin kim tarafından ödeneceği,

Belediye harçlarında 1,5 kat alan hesabının nasıl yapılacağı,

Tevhit, imar hakkı aktarımı veya karma proje varsa oranlama sorumluluğu.

Bu hükümler yoksa, taraflar ödeme aşamasında birbirlerini sorumlu tutabilir. Özellikle müteahhit sözleşmelerinde “her türlü vergi ve harç müteahhide aittir” veya “tüm tapu masrafları maliklere aittir” gibi genel hükümler yeterli olmayabilir. Hangi muafiyetlerin uygulanacağı ve muafiyet dışı kalemlerin kimde kalacağı açık yazılmalıdır.

En Sık Yapılan Hatalar

Kentsel dönüşümde vergi ve harç muafiyetleri konusunda en sık yapılan hata, muafiyetin kendiliğinden uygulanacağını düşünmektir. Muafiyet hakkı vardır; ancak işlem sırasında belgelenmezse kurum harç veya vergi talep edebilir.

İkinci hata, tüm işlemlerin muaf olduğunu sanmaktır. Muafiyet yalnızca 6306 sayılı Kanun kapsamındaki şartları taşıyan işlemler için geçerlidir. Dönüşümle bağlantısı olmayan veya ikinci/sonraki satış niteliğindeki işlemler kapsam dışında kalabilir.

Üçüncü hata, KDV’yi tapu harcı veya damga vergisi muafiyetiyle karıştırmaktır. KDV ayrı değerlendirilmelidir.

Dördüncü hata, belediye harçlarında mevcut inşaat alanının 1,5 katı kuralını dikkate almamaktır. Aşan kısım için harç ve ücret farkı doğabilir.

Beşinci hata, boş parselle tevhit veya imar hakkı aktarımı halinde oranlama yapılmamasıdır. Bu hallerde muafiyet tüm yeni parsel için değil, riskli yapı parselinin oranı kadar uygulanabilir.

Altıncı hata, haksız tahsil edilen harçların iadesi için süresinde başvuru yapılmamasıdır. Ödeme belgeleri saklanmalı ve iade süreci geciktirilmemelidir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde vergi ve harç muafiyetleri, maliklerin ve proje taraflarının dönüşüm maliyetlerini azaltan en önemli hukuki avantajlardan biridir. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği; noter harcı, tapu ve kadastro harçları, belediye harçları, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, kredi işlemlerinde BSMV, döner sermaye ücretleri ve bazı kurum ücretleri bakımından geniş muafiyetler öngörmektedir.

Ancak bu muafiyetler sınırsız değildir. İşlemin 6306 sayılı Kanun kapsamında olması, dönüşümle doğrudan bağlantı bulunması, ilk satış/devir/tescil niteliğinin sağlanması, riskli yapı/riskli alan/rezerv yapı alanı statüsünün belgelenmesi ve gerekli idare yazılarının sunulması gerekir. Belediye harçlarında mevcut inşaat alanının 1,5 katı kuralı, boş parselle tevhit veya imar hakkı aktarımında oranlama kuralı ve kiracı/sınırlı ayni hak sahipleri için en az bir yıllık kullanım şartı ayrıca dikkate alınmalıdır.

Sonuç olarak kentsel dönüşümde mali planlama yapılırken sadece inşaat maliyeti, kira yardımı ve müteahhit payı değil; vergi ve harç muafiyetleri de baştan hesaplanmalıdır. Sözleşmeye muafiyet hükümleri eklenmeli, tapu ve noter işlemlerinden önce belgeler hazırlanmalı, belediye harç hesabı kontrol edilmeli, KDV ayrıca değerlendirilmeli ve haksız tahsil edilen bedeller için süresinde iade başvurusu yapılmalıdır. Doğru yönetilen bir muafiyet süreci, maliklerin ve müteahhidin ciddi mali yüklerden korunmasını sağlar; yanlış veya eksik yönetilen süreç ise gereksiz harç, vergi ve iade davalarına yol açabilir.