---

Kentsel Dönüşümde Vekâletname Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşümde vekâletname ile işlem yapılması, özellikle birden fazla malik bulunan apartmanlarda, mirasçılı taşınmazlarda, yurtdışında yaşayan maliklerde, yaşlı veya hasta maliklerde ve taşınmazla fiilen ilgilenemeyen kişilerde çok sık karşılaşılan bir uygulamadır. Riskli yapı tespiti, belediye ve idare başvuruları, müteahhit görüşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kira yardımı başvurusu, tapu işlemleri, arsa payı devri, kat irtifakı kurulması, yapı ruhsatı süreci, iskân ve teslim işlemleri çoğu zaman maliklerin bizzat takip edemeyeceği kadar teknik ve yoğun işlemlerden oluşur.

Bu nedenle malik, güvendiği bir kişiye veya avukata vekâlet vererek kentsel dönüşüm sürecini takip ettirebilir. Ancak kentsel dönüşümde verilen vekâletname sıradan bir temsil belgesi değildir. Bu vekâletname ile malik adına taşınmaz üzerinde çok ağır sonuçlar doğurabilecek işlemler yapılabilir. Vekil, sözleşme imzalayabilir, idareye başvurabilir, toplantılara katılabilir, müteahhit ile protokol yapabilir, kira yardımı alabilir, tapuda işlem yapabilir, hatta açık ve özel yetki verilmişse arsa payı devri veya satış gibi işlemleri gerçekleştirebilir.

Bu sebeple kentsel dönüşümde vekâletname hazırlanırken en önemli mesele, yetkinin kapsamının açık, sınırlı, denetlenebilir ve malik menfaatini koruyacak şekilde düzenlenmesidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre vekâlet sözleşmesi, vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir; vekil, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle hareket etmekle yükümlüdür. Ayrıca vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle bağlantılı olarak aldıklarını vekâlet verene teslim etmek zorundadır.

Kentsel Dönüşümde Hangi İşlemler Vekâletname ile Yapılabilir?

Kentsel dönüşüm sürecinde birçok işlem vekil aracılığıyla yapılabilir. Malik, vekiline belediye, tapu müdürlüğü, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü, noterlik, yapı denetim kuruluşları, müteahhit ve diğer resmi kurumlar nezdinde işlem yapma yetkisi verebilir.

Vekil aracılığıyla yapılabilecek başlıca işlemler şunlardır:

Riskli yapı tespiti başvurusunda bulunmak,

Riskli yapı raporuna ilişkin tebligatları almak,

Riskli yapı tespitine itiraz etmek veya itirazdan vazgeçmek,

Belediye ve ilgili idarelerden evrak almak,

Toplantılara katılmak ve malik adına oy kullanmak,

Kentsel dönüşüm karar tutanaklarını imzalamak,

Müteahhitlerle görüşmek,

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya ön protokol müzakeresi yapmak,

Noterden ihtarname göndermek veya ihtarname almak,

Kira yardımı başvurusu yapmak,

Tapu kayıtlarını almak,

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerini takip etmek,

Yapı ruhsatı ve iskân sürecine ilişkin idari başvuruları yapmak,

Dava açmak veya açılmış davaları takip etmek,

Açık yetki varsa arsa payı devri, satış, ipotek, taksim, terk, ihdas ve benzeri tapu işlemlerini yapmak.

Ancak bu işlemlerin hepsi aynı nitelikte değildir. Bazı işlemler basit takip ve başvuru işlemi iken, bazıları taşınmazın mülkiyet yapısını doğrudan etkileyen tasarruf işlemleridir. Özellikle taşınmaz satışı, arsa payı devri, ipotek kurulması, bağışlama, sulh, feragat, ibra, dava açma, tapu devri ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi işlemler için vekâletnamede özel ve açık yetki bulunması gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nda vekilin özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemeyeceği veya bir hak ile sınırlandıramayacağı açıkça düzenlenmiştir.

Genel Vekâletname Yeterli midir?

Kentsel dönüşümde en sık yapılan hatalardan biri, genel vekâletname ile her türlü işlemin yapılabileceğinin düşünülmesidir. Genel vekâletname, vekile bazı takip ve temsil yetkileri verebilir; ancak taşınmaz üzerinde tasarruf doğuran işlemler için çoğu zaman yeterli değildir.

Örneğin “resmi kurumlarda işlerimi takip etmeye yetkilidir” şeklindeki genel ifade, vekile malik adına taşınmaz satma, arsa payı devretme, müteahhit lehine tapu devri yapma veya ipotek tesis etme yetkisi vermez. Tapu müdürlükleri, taşınmazı etkileyen satış, devir, ipotek gibi işlemlerde vekâletnamede açık ve özel yetki bulunmasını arar. Tapu işlemlerinde yetkinin net ve açık yazılması gerektiği, aksi halde vekâletnamenin işlemde kabul edilmeyebileceği uygulamada özellikle vurgulanmaktadır.

Bu nedenle kentsel dönüşüm vekâletnamesi hazırlanırken “her türlü işlemi yapmaya yetkilidir” gibi geniş ve belirsiz ifadelerden kaçınılmalıdır. Bunun yerine, vekilin hangi işlemleri yapabileceği ayrı ayrı yazılmalıdır. Malik yalnızca toplantıya katılma ve evrak takip yetkisi vermek istiyorsa vekâletname buna göre sınırlanmalıdır. Malik arsa payı devri veya tapu işlemi yetkisi vermek istiyorsa bu yetki açıkça, taşınmaz bilgileri belirtilerek ve mümkünse işlem koşulları sınırlandırılarak düzenlenmelidir.

Vekâletnamede Özel Yetki Gerektiren İşlemler

Kentsel dönüşüm vekâletnamesinde en fazla dikkat edilmesi gereken konu özel yetkidir. Çünkü vekil, özel yetki olmadan bazı ağır hukuki işlemleri yapamaz. Kentsel dönüşüm bakımından özel yetki gerektiren başlıca işlemler şunlardır:

Taşınmaz satışı,

Arsa payı devri,

Müteahhit lehine tapu devri,

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması,

Düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi veya inşaat sözleşmesi yapılması,

İpotek tesis edilmesi,

Taşınmaz üzerinde ayni hak kurulması,

Terk, ihdas, tevhit, ifraz ve taksim işlemleri,

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması,

Bağışlama,

Sulh, feragat, kabul ve ibra,

Dava açma ve davadan feragat,

Kira yardımı veya bedel tahsili,

Banka hesabına para alma,

Müteahhitten ödeme veya teminat alma,

Teminat mektubu teslim alma veya iade etme.

Bu yetkilerden hangisinin verileceği, malikin iradesine göre belirlenmelidir. Her kentsel dönüşüm vekâletnamesine tüm yetkilerin yazılması doğru değildir. Özellikle satış, devir, ipotek, sulh, ibra ve feragat gibi yetkiler çok dikkatli verilmelidir. Vekil güvenilir kişi olsa bile, malik hangi işlem için yetki verdiğini bilmelidir.

Kentsel Dönüşüm Vekâletnamesinde Taşınmaz Bilgileri Yazılmalı mıdır?

Evet. Kentsel dönüşüm vekâletnamesinde mümkünse taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası ve arsa payı açıkça yazılmalıdır. Böylece vekâletnamenin hangi taşınmaz için verildiği netleşir ve vekilin yetkisi sınırlandırılmış olur.

Örneğin malik yalnızca İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, belirli ada ve parseldeki taşınmaz için vekâlet vermek istiyorsa, vekâletnamede bu taşınmaz açıkça belirtilmelidir. Aksi halde geniş ifadeli vekâletname, vekilin malik adına başka taşınmazlarda da işlem yapmasına yol açabilir.

Kentsel dönüşüm vekâletnamesinde taşınmaz bilgilerinin açık yazılması hem malik hem vekil açısından güvenlidir. Malik, yetkinin sınırlarını bilir. Vekil, hangi taşınmazla ilgili işlem yapabileceğini bilir. Tapu müdürlüğü ve diğer idareler de vekâletnamenin kapsamını daha rahat değerlendirir.

Müteahhit Sözleşmesi İçin Verilen Vekâletname

Kentsel dönüşümde maliklerin en çok risk aldığı alanlardan biri müteahhit sözleşmesidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, malik adına ağır sonuçlar doğuran bir sözleşmedir. Bu sözleşmeyle malik; eski binanın yıkılmasına, yeni binanın yapılmasına, belirli bağımsız bölümlerin müteahhide bırakılmasına, arsa payı devrine, teslim süresine, kira yardımına, teknik şartnameye ve tapu işlemlerine ilişkin hükümleri kabul eder.

Bu nedenle vekile müteahhit sözleşmesi imzalama yetkisi verilecekse, vekâletnamede bu yetki açıkça yazılmalıdır. Ancak yalnızca “müteahhit ile sözleşme imzalamaya yetkilidir” ifadesi malik açısından yeterli koruma sağlamaz. Vekâletnamede sözleşmenin hangi taşınmaz için yapılacağı, sözleşmenin kat karşılığı inşaat veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğinde olduğu, arsa payı devri yapılıp yapılmayacağı, vekilin hangi koşullarda imza atabileceği belirtilmelidir.

Malik, vekile tamamen serbest sözleşme imzalama yetkisi vermek istemiyorsa, vekâletnameye sınırlama koyabilir. Örneğin “malik lehine banka teminat mektubu alınması şartıyla”, “tapu devrinin aşamalı yapılması şartıyla”, “yapı kullanma izin belgesi alınmadan son devir yapılmamak üzere”, “kira yardımı ve gecikme cezası hükmü bulunmak kaydıyla” gibi koşullar vekâletnameye veya ayrıca düzenlenecek talimat/protokole eklenebilir.

Tapu Devri ve Arsa Payı Devri İçin Vekâletname

Kentsel dönüşümde tapu devri en riskli işlemlerden biridir. Müteahhide erken arsa payı devri yapılırsa maliklerin elindeki en önemli güvence ortadan kalkabilir. Müteahhit işi yarım bırakır, iflas eder, payları üçüncü kişilere satar veya inşaatı geciktirirse maliklerin haklarını geri alması zorlaşır.

Bu nedenle vekile arsa payı devri veya tapu satışı yetkisi verilirken çok dikkatli olunmalıdır. Vekâletnamede şu hususlar açıkça düzenlenmelidir:

Hangi taşınmaz için devir yetkisi verildiği,

Hangi kişiye veya şirkete devir yapılabileceği,

Devrin satış mı, kat karşılığı sözleşme gereği mi, trampa mı olduğu,

Devir bedeli veya devir sebebi,

Aşamalı devir yapılıp yapılmayacağı,

Ruhsat, temel, kaba inşaat, iskân gibi aşamalara bağlılık,

Teminat alınmadan devir yapılıp yapılamayacağı,

Vekilin kendi adına veya yakınlarına işlem yapıp yapamayacağı,

Müteahhit paylarının üçüncü kişilere satışına onay verilip verilmediği.

Özellikle taşınmaz satışı ve devri, TBK bakımından özel yetki gerektiren işlemler arasında yer aldığından, vekâletnamede bu yetki açıkça bulunmalıdır.

Kentsel Dönüşümde Toplantıya Vekil ile Katılma

Kentsel dönüşümde maliklerin toplantılara bizzat katılması şart değildir. Malik, vekil aracılığıyla toplantıya katılabilir ve karar sürecinde temsil edilebilir. Ancak vekilin toplantıda oy kullanabilmesi için vekâletnamesinde bu yönde yetki bulunması gerekir.

Toplantıya vekil ile katılım özellikle apartmanda çok sayıda malik, mirasçı veya yurtdışında yaşayan kişi varsa önemlidir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, vekilin hangi yönde oy kullanacağıdır. Malik, vekile açık talimat verebilir. Örneğin “şu müteahhit teklifinin kabulü yönünde oy kullan”, “arsa payı devrine onay verme”, “sözleşme taslağı görülmeden imza atma” gibi talimatlar yazılı hale getirilmelidir.

TBK m. 505 uyarınca vekil, vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür; talimattan ayrılırsa, bundan doğan zararı karşılamadıkça vekâlet borcunu gereği gibi ifa etmiş sayılmaz. Bu nedenle malik, vekile verdiği talimatları sözlü bırakmamalı; yazılı talimat, e-posta, protokol veya ayrı bir iç yönerge ile ispatlanabilir hale getirmelidir.

Karara Katılmayan Maliklerin Pay Satışı Sürecinde Vekâletname

6306 sayılı Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı gündeme gelebilir. Bu süreçte vekâletname hem çoğunluk maliklerin temsilinde hem de karara katılmayan maliklerin haklarının korunmasında önem taşır.

2026 yılındaki yönetmelik değişiklikleriyle kentsel dönüşümde karar alma, pay satışı ve tapu uygulama süreçlerine ilişkin usuller daha ayrıntılı hale getirilmiştir. 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişikliklerin karar alma, pay satışı, tapu uygulamaları ve imar hakkı aktarımı bakımından önemli sonuçlar doğurduğu belirtilmektedir.

Pay satışı sürecinde vekil aracılığıyla işlem yapılacaksa vekâletnamede pay satışı başvurusu yapma, satış dosyası hazırlama, değerleme raporunu teslim alma, açık artırmaya katılma, pey sürme, satın alma, bedel ödeme, tapu tescil işlemlerini yapma gibi yetkiler açıkça yazılmalıdır. Karara katılmayan malik vekil aracılığıyla itiraz edecekse, vekâletnamede idari başvuru, dava açma, yürütmenin durdurulması talep etme, delil sunma ve tebligat alma yetkileri bulunmalıdır.

Mirasçılar Adına Vekâletname Verilmesi

Kentsel dönüşümde mirasçılı taşınmazlarda vekâletname ayrı önem taşır. Malik vefat etmişse, mirasçılar taşınmaz üzerinde elbirliği halinde hak sahibi olabilir. Bu durumda tek bir mirasçının diğer mirasçılar adına işlem yapabilmesi için tüm mirasçılardan geçerli vekâlet alması gerekir.

Mirasçılar genellikle içlerinden bir kişiyi temsilci olarak belirler. Ancak “aileden biri ilgilensin” düşüncesi hukuken yeterli değildir. Kentsel dönüşümde sözleşme imzalama, tapu devri, kira yardımı, arsa payı satışı, kat irtifakı kurulması gibi işlemler ağır sonuç doğurduğundan, vekâletnamelerin kapsamı açık olmalıdır.

Mirasçılardan biri yurtdışındaysa, yabancı ülkede düzenlenecek vekâletnamenin Türkiye’de kullanılabilmesi için çoğu durumda apostil, konsolosluk onayı, yeminli tercüme ve noter onayı gerekir. Vekâletnamede taşınmaz bilgileri, kentsel dönüşüm işlemleri, tapu işlemleri ve dava yetkileri açıkça yer almalıdır.

Mirasçılardan biri küçük veya kısıtlı ise veli, vasi veya kayyımın yetkisi ayrıca incelenmelidir. Bazı tasarruf işlemleri için mahkeme izni gerekebilir. Bu nedenle mirasçılı taşınmazlarda vekâletname düzenlenmeden önce veraset ilamı, tapu kaydı, miras payları, temsil yetkisi ve varsa vesayet kararları mutlaka kontrol edilmelidir.

Yurtdışında Düzenlenen Vekâletnameler

Yurtdışında yaşayan maliklerin kentsel dönüşüm sürecinde vekâletname vermesi çok yaygındır. Ancak yurtdışı vekâletnamelerinin Türkiye’de geçerli şekilde kullanılabilmesi için şekil şartlarına dikkat edilmelidir.

Yurtdışında düzenlenen vekâletname, Türk konsolosluğunda düzenlenebilir. Bu durumda Türkiye’de kullanılabilirlik bakımından genellikle daha az sorun yaşanır. Yabancı noter huzurunda düzenlenen vekâletnamelerde ise ilgili ülkenin apostil sistemine taraf olup olmadığı, apostil şerhi, yeminli tercüme ve noter onayı önem taşır.

Yurtdışı vekâletnamesinde Türkçe metin bulunması veya yeminli tercümenin doğru yapılması gerekir. Taşınmaz bilgileri, tapu işlemleri, arsa payı devri, müteahhit sözleşmesi, dava yetkisi, kira yardımı ve resmi kurum işlemleri açıkça yazılmalıdır. Yabancı ülkede düzenlenen genel ifadeli vekâletnameler, Türkiye’de tapu veya noter işlemlerinde yetersiz kalabilir.

Vekâletin Kötüye Kullanılması

Kentsel dönüşümde vekâletin kötüye kullanılması ciddi bir risktir. Vekil, malik adına hareket ederken onun menfaatini korumak zorundadır. Ancak uygulamada vekilin müteahhit ile malik aleyhine anlaşması, düşük bedelli satış yapması, erken arsa payı devri gerçekleştirmesi, kira yardımını kendisine alması, teminatları teslim etmemesi, sözleşme şartlarını malik aleyhine kabul etmesi veya malik talimatına aykırı oy kullanması mümkündür.

TBK m. 506 uyarınca vekil sadakat ve özen borcu altındadır; vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunda benzer alanda iş gören basiretli vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır. Ayrıca TBK m. 508 uyarınca vekil hesap verme ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene teslim etme yükümlülüğü altındadır.

Vekâletin kötüye kullanılması halinde malik şu hukuki yollara başvurabilir:

Vekilin azli,

Vekâletnamenin iptali veya geri alınması,

Tapu işlemi yapılmışsa tapu iptal ve tescil davası,

Tazminat davası,

Hesap verme davası,

Sebepsiz zenginleşme veya alacak davası,

Müteahhit veya üçüncü kişi kötü niyetliyse onlara karşı dava,

Gerekirse suç duyurusu.

Burada her olay kendi içinde değerlendirilmelidir. Vekilin yetkisi var mıydı? Yetki sınırını aştı mı? Malik açık talimat verdi mi? Müteahhit veya üçüncü kişi vekilin kötü niyetini biliyor muydu? Tapu devri bedelli mi yapıldı? Malik zarar gördü mü? Bu sorular davanın niteliğini belirler.

Vekâletname Nasıl Sınırlandırılmalıdır?

Kentsel dönüşümde maliklerin kendilerini korumak için vekâletnameyi bilinçli şekilde sınırlandırması gerekir. Vekâletname gereğinden fazla geniş verilmemelidir. Özellikle şu sınırlamalar düşünülebilir:

Vekâlet yalnızca belirli ada-parsel için geçerli olmalıdır.

Vekâlet yalnızca kentsel dönüşüm işlemleriyle sınırlanmalıdır.

Tapu devri yetkisi aşamalı şartlara bağlanmalıdır.

Müteahhit adı veya sözleşme şartları belirtilmelidir.

Satış/devir yetkisi bedel veya teminat şartına bağlanmalıdır.

Vekilin kendi adına, eşine, akrabalarına veya ilişkili şirketlere işlem yapması yasaklanmalıdır.

Kira yardımı ve bedel tahsil yetkisi ayrı düzenlenmelidir.

Teminat mektubu iade etme yetkisi açıkça sınırlandırılmalıdır.

Dava açma, sulh, feragat ve ibra yetkileri dikkatle verilmelidir.

Süreli vekâletname düzenlenebilir.

Malik, vekâletnameye ek olarak vekile yazılı talimat verebilir. Bu talimat noterlikte yapılabilir veya ayrı yazılı protokol şeklinde düzenlenebilir. Böylece vekilin hangi şartlarda işlem yapabileceği daha net olur.

Vekilin Azledilmesi

Malik, vekile duyduğu güveni kaybetmişse vekili azledebilir. Vekâlet ilişkisi güvene dayalı olduğundan, vekâlet verenin vekili görevden alma imkânı vardır. Ancak azil işlemi yapılırken, vekilin daha önce yaptığı işlemler, üçüncü kişilere bildirim, tapu müdürlüğü, noter, müteahhit ve idare kayıtları dikkatle takip edilmelidir.

Vekilin azledilmesi, vekilin elindeki vekâletnameyi fiilen kullanmasını her zaman otomatik olarak engellemez. Bu nedenle azilnamenin vekile tebliği, ilgili tapu müdürlüğüne, notere, müteahhide, apartman yönetimine ve gerekiyorsa ilgili idarelere bildirilmesi gerekir. Aksi halde vekil, azledildiğini bilmeyen üçüncü kişiler nezdinde işlem yapmaya çalışabilir.

Kentsel dönüşümde özellikle arsa payı devri veya müteahhit sözleşmesi öncesinde vekile güven kaybı oluşmuşsa hızlı hareket edilmelidir. Azilname düzenlenmeli, tapu müdürlüğüne işlem yapılmaması yönünde gerekli başvurular yapılmalı ve müteahhide vekilin artık yetkisiz olduğu bildirilmelidir.

Kentsel Dönüşüm Vekâletnamesinde Bulunması Gereken Temel Yetkiler

Her dosyanın ihtiyacı farklıdır; ancak güvenli bir kentsel dönüşüm vekâletnamesinde genellikle şu yetkiler sınıflandırılarak düzenlenebilir:

İdari takip yetkileri: Belediye, müdürlük, tapu, noter, yapı denetim ve ilgili kurumlar nezdinde evrak almak, başvuru yapmak, dilekçe vermek.

Riskli yapı işlemleri: Riskli yapı tespiti, itiraz, tebligat alma, yıkım süreci, kira yardımı başvurusu.

Toplantı ve karar yetkileri: Malik toplantılarına katılmak, karar tutanaklarını imzalamak, oy kullanmak.

Sözleşme yetkileri: Müteahhit ile görüşmek, sözleşme taslağı hazırlamak, malik talimatına uygun şekilde sözleşme imzalamak.

Tapu yetkileri: Kat irtifakı, kat mülkiyeti, terk, ihdas, tevhit, ifraz, taksim, arsa payı devri, satış veya tescil işlemleri; ancak bu yetkiler açık ve sınırlı yazılmalıdır.

Dava ve takip yetkileri: Dava açmak, icra takibi yapmak, ihtarname göndermek, idari başvuruda bulunmak.

Mali yetkiler: Kira yardımı, bedel, teminat veya tazminat tahsil etmek; bu yetki verilecekse hesap bilgisi ve kullanım sınırı belirtilmelidir.

Kentsel Dönüşümde Vekâletname Verirken En Sık Yapılan Hatalar

En sık yapılan hata, çok geniş ve sınırsız vekâletname vermektir. Malik, yalnızca toplantıya katılma yetkisi vermek isterken, farkında olmadan taşınmaz satış ve devir yetkisi de verebilir.

İkinci hata, taşınmaz bilgilerinin vekâletnamede yazılmamasıdır. Bu durum yetki kapsamını belirsizleştirir.

Üçüncü hata, müteahhit sözleşmesi imzalama yetkisinin koşulsuz verilmesidir. Vekil malik aleyhine sözleşme imzalayabilir.

Dördüncü hata, arsa payı devri yetkisinin aşamalı ve teminatlı sisteme bağlanmamasıdır.

Beşinci hata, kira yardımı ve para tahsil yetkisinin kime, hangi hesaba ve hangi şartlarla verildiğinin belirtilmemesidir.

Altıncı hata, yurtdışında düzenlenen vekâletnamenin apostil, tercüme veya özel yetki bakımından eksik hazırlanmasıdır.

Yedinci hata, mirasçılardan yalnızca birinin diğerleri adına yetkisiz işlem yapmasıdır.

Sekizinci hata, vekilin azledilmesine rağmen bu durumun tapu müdürlüğü, noter, müteahhit ve idarelere bildirilmemesidir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde vekâletname ile işlem yapılması, sürecin hızlı ve pratik yürütülmesi bakımından çok önemli bir kolaylıktır. Ancak bu kolaylık, kontrolsüz kullanıldığında malik açısından ciddi mülkiyet kaybı, tapu devri, sözleşme sorumluluğu, kira yardımı uyuşmazlığı, pay satışı riski ve uzun dava süreçleri doğurabilir.

Vekâletname hazırlanırken temel ilke şudur: Yetki ne eksik ne de gereğinden fazla geniş olmalıdır. Vekil, malik adına hangi işlemleri yapacaksa bu işlemler açıkça yazılmalı; taşınmaz bilgileri belirtilmeli; tapu devri, arsa payı devri, satış, ipotek, sulh, feragat ve ibra gibi ağır işlemler için özel yetki bulunmalıdır. TBK sistemi vekilin talimata uygun davranmasını, sadakat ve özen göstermesini, hesap vermesini ve aldığı değerleri vekâlet verene teslim etmesini zorunlu kılar.

Kentsel dönüşümde vekâletname özellikle müteahhit sözleşmesi ve tapu devri aşamasında büyük önem taşır. Malik, vekile sınırsız arsa payı devri yetkisi vermek yerine, devri ruhsat, temel, kaba inşaat, iskân ve teslim gibi aşamalara bağlamalıdır. Müteahhit sözleşmesi imzalama yetkisi de teminat, kira yardımı, gecikme cezası, teknik şartname ve iskân yükümlülüğü gibi koruyucu hükümlerle sınırlandırılmalıdır.

Sonuç olarak kentsel dönüşüm vekâletnamesi, hazır matbu metinle geçiştirilecek sıradan bir belge değildir. Bu belge, malikin taşınmaz üzerindeki en temel haklarını vekil aracılığıyla kullanmasını sağlar. Doğru hazırlanmış bir vekâletname süreci kolaylaştırır; yanlış, geniş veya belirsiz hazırlanmış bir vekâletname ise malikin mülkiyet hakkını tehlikeye atabilir. Bu nedenle kentsel dönüşümde vekâletname verilmeden önce taşınmazın tapu durumu, malik yapısı, müteahhit modeli, tapu devri planı, teminat sistemi ve dava riskleri birlikte değerlendirilmelidir.