Kentsel dönüşümde elbirliği mülkiyeti nedir? Miras ortaklığı, tüm mirasçıların birlikte tasarrufu, salt çoğunluk, müteahhit sözleşmesi, arsa payı satışı, tapu intikali, temsilci atanması ve dava yolları hakkında kapsamlı hukuki rehber.

---

Kentsel Dönüşümde Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

Kentsel dönüşümde elbirliği mülkiyeti, özellikle miras kalan taşınmazlarda karşımıza çıkan ve dönüşüm sürecini ciddi şekilde etkileyen bir birlikte mülkiyet türüdür. Bir taşınmazın maliki vefat ettiğinde, mirasçılar arasında miras paylaşımı yapılıncaya kadar terekeye ait haklar üzerinde miras ortaklığı oluşur. Türk Medeni Kanunu m. 640’a göre birden fazla mirasçı varsa, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekeye ait bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir; mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve kural olarak terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler.

Bu düzenleme, kentsel dönüşüm sürecinde son derece önemlidir. Çünkü elbirliği mülkiyetinde mirasçılardan her biri taşınmazın belirli, ayrılmış ve serbestçe devredilebilir bir payı üzerinde tek başına tasarruf edemez. Mirasçılar, terekeye ait taşınmaz üzerinde birlikte hak sahibidir. Bu nedenle bir mirasçının tek başına müteahhit ile sözleşme imzalaması, arsa payı devretmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesini kabul etmesi veya diğer mirasçıların iradesi olmadan taşınmazı bağlayıcı bir işlem yapması ciddi hukuki sorunlar doğurur.

Kentsel dönüşüm ise hızlı karar alınmasını gerektiren bir süreçtir. Riskli yapı tespiti yapılır, bina tahliye edilir, yıkım süreci başlar, arsa üzerinde yeni yapı yapılması gerekir, maliklerin müteahhit seçmesi ve sözleşme imzalaması beklenir. Ancak taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise, mirasçıların birlikte hareket etmesi zorunluluğu dönüşüm sürecini yavaşlatabilir veya tamamen kilitleyebilir. Bu nedenle kentsel dönüşümde elbirliği mülkiyeti sorunu, yalnızca aile içi miras anlaşmazlığı değildir; doğrudan imar, tapu, müteahhit sözleşmesi, arsa payı satışı, kira yardımı ve dava stratejisini etkileyen çok yönlü bir hukuki problemdir.

Elbirliği Mülkiyeti ile Paylı Mülkiyet Arasındaki Fark

Kentsel dönüşümde yaşanan birçok hata, elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyetin karıştırılmasından kaynaklanır. Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir payı vardır. Türk Medeni Kanunu m. 688’e göre paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla malik olur; her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir.

Paylı mülkiyette paydaş kendi payını devredebilir, rehnedebilir veya payı üzerine haciz konulabilir. Bu nedenle paylı mülkiyette arsa payı hesabı ve salt çoğunluk tespiti daha nettir. Örneğin bir taşınmazda A kişisi 1/2, B kişisi 1/4 ve C kişisi 1/4 paya sahipse, kentsel dönüşümde kimin hangi oranda karar alma gücüne sahip olduğu tapu kaydından anlaşılabilir.

Elbirliği mülkiyetinde ise mirasçıların belirli ve bağımsız payları yoktur. Mirasçılar terekenin tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir. Her ne kadar miras payları veraset ilamında belirlenebilir olsa da, terekeye ait taşınmaz üzerinde somut, bağımsız ve tek başına tasarruf edilebilir bir pay bulunmaz. Bu nedenle elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlarda “ben kendi miras payım oranında müteahhit sözleşmesini kabul ediyorum” demek her zaman yeterli değildir.

Kentsel dönüşümde bu fark çok önemlidir. Paylı mülkiyette salt çoğunluk hesabı tapudaki pay oranları üzerinden yapılabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise önce mirasçıların kim olduğu, miras payları, tapu intikalinin yapılıp yapılmadığı, elbirliğinin paylı mülkiyete çevrilip çevrilmediği ve miras ortaklığının temsil edilip edilmediği belirlenmelidir. Bu aşamalar atlanırsa, alınan dönüşüm kararı veya imzalanan müteahhit sözleşmesi sonradan geçersizlik, yetkisizlik veya eksik temsil iddiasıyla dava konusu edilebilir.

Kentsel Dönüşümde Elbirliği Mülkiyeti Neden Sorun Çıkarır?

Elbirliği mülkiyeti kentsel dönüşümde özellikle dört temel nedenle sorun çıkarır. Birincisi, mirasçılar arasında birlikte tasarruf zorunluluğu vardır. Mirasçılardan biri dönüşüme sıcak bakarken, diğeri karşı çıkabilir. Bir mirasçı binanın yıkılmasını ve yeni daire alınmasını isterken, başka bir mirasçı taşınmazın satılmasını isteyebilir. Bazı mirasçılar müteahhidin teklifini kabul ederken, bazıları teklifin düşük olduğunu ileri sürebilir. Elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece, bu uyuşmazlıklar taşınmaz üzerinde işlem yapılmasını zorlaştırır.

İkincisi, tapu intikali yapılmamış olabilir. Uygulamada çok sayıda taşınmaz hâlen vefat eden kişi adına kayıtlıdır. Mirasçılar veraset ilamı almamış, tapu intikalini yaptırmamış veya intikal yapılsa dahi elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmemiş olabilir. Bu durumda idare, müteahhit ve diğer maliklerin kiminle muhatap olacağı belirsizleşir.

Üçüncüsü, salt çoğunluk hesabı zorlaşır. 6306 sayılı Kanun sisteminde birçok dönüşüm kararı hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın kılavuzunda salt çoğunluğun, alan yüzölçümünün veya hisselerin yarıdan fazlasına sahip paydaşlar üzerinden belirlendiği açıklanmaktadır. Ancak elbirliği mülkiyetinde hisselerin somutlaşmamış olması, bu hesabın dikkatli yapılmasını gerektirir.

Dördüncüsü, arsa payı satışı ve müteahhit sözleşmesi gibi işlemler ağır sonuç doğurur. Karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı, mülkiyet hakkına ciddi müdahale niteliğindedir. Elbirliği mülkiyetinde mirasçılardan birinin dışlanması, yanlış tebligat yapılması veya temsil yetkisinin hatalı kurulması, satış sürecini sakatlayabilir.

Miras Kalan Taşınmazda Kentsel Dönüşüm Kararı Nasıl Alınır?

Miras kalan bir taşınmaz kentsel dönüşüm sürecine girdiğinde ilk yapılması gereken işlem, malik yapısını netleştirmektir. Bunun için öncelikle veraset ilamı alınmalı, murisin mirasçıları tespit edilmeli, miras payları belirlenmeli ve tapu kaydı incelenmelidir. Taşınmaz hâlen muris adına kayıtlıysa, tapu intikali yapılmalıdır. İntikal sonrası taşınmaz elbirliği mülkiyeti halinde kalabilir veya mirasçılar uygun şartlarda paylı mülkiyete geçebilir.

Kentsel dönüşüm kararı alınırken, mirasçıların iradesi usulüne uygun şekilde ortaya konulmalıdır. Eğer bütün mirasçılar anlaşabiliyorsa, müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kira yardımı, arsa payı devri ve yeni bağımsız bölüm paylaşımı yazılı bir protokole bağlanmalıdır. Bu protokol, ileride mirasçılar arasında doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır.

Eğer mirasçılar arasında anlaşma yoksa, doğrudan müteahhit sözleşmesi imzalamak risklidir. Önce elbirliği mülkiyetinin çözülmesi, miras ortaklığına temsilci atanması, paylı mülkiyete geçiş veya ortaklığın giderilmesi gibi yollar değerlendirilmelidir. TMK m. 640, mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh hukuk mahkemesince miras ortaklığına paylaşmaya kadar temsilci atanabileceğini düzenler. Bu temsilci, miras ortaklığının kentsel dönüşüm sürecinde muhataplık sorununu azaltabilir; ancak temsilcinin yetkisinin kapsamı mahkeme kararında açıkça değerlendirilmelidir.

Elbirliği Mülkiyetinde Müteahhit Sözleşmesi İmzalanabilir mi?

Elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlarda müteahhit sözleşmesi imzalanabilir; ancak bunun geçerli ve uygulanabilir olabilmesi için temsil ve tasarruf yetkisi doğru kurulmalıdır. Mirasçılardan yalnızca biri, diğer mirasçıların açık rızası veya geçerli temsil yetkisi olmadan bütün terekeyi bağlayacak şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarsa, sözleşme ciddi şekilde tartışmalı hale gelir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri bakımından ağır borç doğuran ve çoğu zaman tapu devri, arsa payı devri, bağımsız bölüm paylaşımı, teslim süresi, kira yardımı, teminat, cezai şart ve fesih hükümleri içeren sözleşmelerdir. Bu nedenle elbirliği mülkiyetinde böyle bir sözleşmenin tüm mirasçıların katılımıyla veya geçerli temsil mekanizmasıyla yapılması gerekir.

Müteahhit açısından da risk büyüktür. Sadece bir mirasçıyla yapılan sözleşmeye dayanarak proje başlatan müteahhit, diğer mirasçıların itirazı ile karşılaşabilir. Tapu devri yapılamayabilir, yapı ruhsatı süreci aksayabilir, karara katılmayan mirasçı pay satışı sürecine itiraz edebilir veya sözleşmenin geçersizliği ileri sürülebilir. Bu nedenle müteahhitlerin de elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlarda sadece fiili kullanıcı veya en aktif mirasçıyla değil, tüm mirasçılarla veya yetkili temsilciyle işlem yapması gerekir.

Sözleşmeye imza atacak mirasçıların vekâletnameleri de dikkatle incelenmelidir. Genel vekâletname her zaman yeterli olmayabilir. Kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalama, arsa payı devri, tapuda işlem yapma, kat irtifakı/kat mülkiyeti kurma, müteahhit ile sözleşme yapma, kira yardımı alma ve dava açma yetkileri açıkça düzenlenmelidir.

Salt Çoğunluk Elbirliği Mülkiyetinde Nasıl Uygulanır?

6306 sayılı Kanun’daki güncel sistemde, riskli yapıların bulunduğu parsellerde ve uygulama alanlarında birçok karar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınmaktadır. 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde değişiklik yapıldığı duyurulmuş, bu değişiklikler kentsel dönüşümde karar alma, tebligat ve pay satışı süreçleri bakımından önem taşımıştır.

Ancak elbirliği mülkiyetinde salt çoğunluğun nasıl uygulanacağı, doğrudan ve basit bir matematik hesabına indirgenemez. Çünkü elbirliği mülkiyetinde mirasçılar, terekeye ait taşınmaz üzerinde birlikte hak sahibidir. Miras payları veraset ilamında görünse bile, taşınmaz üzerindeki mülkiyet payı paylı mülkiyet gibi bağımsızlaşmamıştır.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde elbirliği mülkiyeti bulunan bir bağımsız bölüm veya arsa payı varsa, öncelikle şu sorular cevaplanmalıdır:

Taşınmaz hâlen muris adına mı kayıtlıdır?
Mirasçılık belgesi alınmış mıdır?
Tapu intikali yapılmış mıdır?
Elbirliği mülkiyeti devam ediyor mu?
Paylı mülkiyete geçilmiş midir?
Mirasçıların tamamı karar sürecine dahil edilmiş midir?
Miras ortaklığına temsilci atanmış mıdır?
Vekâletnameler tasarruf işlemleri için yeterli midir?

Bu sorular cevaplanmadan yapılan salt çoğunluk hesabı eksik kalır. Kentsel dönüşümde amaç süreci hızlandırmak olsa da, elbirliği mülkiyetindeki mirasçıların usul güvenceleri yok sayılmamalıdır. Aksi halde karar, pay satışı ve müteahhit sözleşmesi sonradan idari veya adli davalara konu olabilir.

Karara Katılmayan Mirasçının Payı Satılabilir mi?

Kentsel dönüşümde karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı mümkündür. 6306 sayılı Kanun sisteminde, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif bildirilir; teklifin kabul edilmemesi halinde arsa payı satış süreci gündeme gelebilir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın kılavuzunda da karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin bildirilmesi gerektiği belirtilmektedir.

Ancak elbirliği mülkiyetinde bu süreç daha dikkatli yürütülmelidir. Çünkü satışa konu edilecek payın kime ait olduğu, hangi mirasçıya hangi oranda tebligat yapılacağı, mirasçıların tamamının sürece dahil edilip edilmediği, tereke üzerinde birlikte tasarruf zorunluluğunun nasıl aşıldığı ve satış bedelinin nasıl paylaştırılacağı açık olmalıdır.

Örneğin taşınmaz muris adına kayıtlıyken mirasçılardan yalnızca birine bildirim yapılmışsa, diğer mirasçılar sürece dahil edilmemişse veya veraset ilamı dikkate alınmamışsa, pay satışı hukuka aykırı hale gelebilir. Yine elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilmeden belirli bir mirasçının “payı” açık artırmaya çıkarılmışsa, bu işlem ciddi şekilde tartışılabilir.

Bu nedenle elbirliği mülkiyetinde pay satışı yoluna gidilmeden önce malik ve mirasçı listesi eksiksiz çıkarılmalı, tebligatlar usulüne uygun yapılmalı, değerleme raporu tüm hak sahiplerinin menfaatlerini gözetmeli ve satış dosyasında veraset, tapu, temsil ve tebligat belgeleri tam olmalıdır.

Tapu İntikali Yapılmadan Kentsel Dönüşüm İşlemi Yapılırsa Ne Olur?

Tapu intikali yapılmadan kentsel dönüşüm işlemleri yürütülürse ciddi belirsizlikler ortaya çıkar. Tapuda malik olarak vefat eden kişi görünüyorsa, idarenin tebligatları kime yapacağı, toplantıya kimin çağrılacağı, sözleşmeyi kimin imzalayacağı ve arsa payı satışında kimin muhatap alınacağı tartışmalı hale gelir.

Miras ölümle birlikte mirasçılara geçer; ancak tapu ve idari uygulama bakımından mirasçılığın belgelenmesi gerekir. Bu nedenle veraset ilamı alınmadan ve intikal yapılmadan yapılan işlemler eksik taraf veya eksik temsil sorunuyla karşılaşabilir. Özellikle müteahhit sözleşmesi, arsa payı devri, pay satışı ve tapu tescili gibi işlemler bakımından tapu intikali büyük önem taşır.

Tapu intikali yapılmadan riskli yapı tespiti yapılmış olabilir. Bu tek başına süreci geçersiz hale getirmeyebilir. Ancak yeniden yapım, sözleşme, pay devri ve satış aşamalarında mirasçıların belirlenmesi zorunludur. Bu nedenle intikal işlemlerini geciktirmek, mirasçıların menfaatine olmayabilir. Aksine, gecikme proje değerini düşürebilir, müteahhit tekliflerini zayıflatabilir, kira yardımı süreçlerini geciktirebilir ve pay satışı riskini artırabilir.

Elbirliği Mülkiyetinde Temsilci Atanması

Mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa, en önemli çözüm yollarından biri miras ortaklığına temsilci atanmasıdır. TMK m. 640, mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh hukuk mahkemesince miras ortaklığına paylaşmaya kadar temsilci atanabileceğini düzenler.

Temsilci atanması, özellikle çok sayıda mirasçı bulunan, mirasçılardan bazılarının yurtdışında yaşadığı, bazı mirasçıların süreci takip etmediği veya mirasçıların kendi aralarında iletişim kuramadığı dosyalarda yararlı olabilir. Temsilci, terekenin korunması, idari başvuruların yapılması, dava süreçlerinin yürütülmesi ve kentsel dönüşüm sürecinde miras ortaklığının muhataplığının sağlanması bakımından işlevsel olabilir.

Ancak temsilcinin yetkisi sınırsız değildir. Mahkeme kararında temsilcinin hangi işlemleri yapabileceği açıkça belirlenmelidir. Temsilci yalnızca koruma ve yönetim işlemleri için mi atanmıştır, yoksa kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalama, tapu devri, arsa payı devri, müteahhit ile anlaşma veya satış işlemlerinde de yetkili midir? Bu husus açık değilse, temsilcinin yaptığı işlemler sonradan tartışılabilir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm dosyasında temsilci atanması istenirken mahkemeye somut ihtiyaç açıkça anlatılmalıdır. Riskli yapı süreci, yıkım, müteahhit görüşmeleri, kira yardımı, arsa payı satışı ihtimali, tapu intikali ve dava süreçleri belirtilmeli; temsilcinin yetkileri açık şekilde talep edilmelidir.

Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi

Kentsel dönüşümde elbirliği mülkiyeti sorunlarını azaltmanın en etkili yollarından biri, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesidir. Paylı mülkiyete geçildiğinde her mirasçının payı belirgin hale gelir ve kentsel dönüşüm kararlarında hisse hesabı daha kolay yapılır.

Paylı mülkiyete geçiş, mirasçılar arasında anlaşma varsa daha hızlı yürütülebilir. Mirasçılar tapu intikali sonrası paylı mülkiyet düzenine geçerek her birinin tapudaki payını belirgin hale getirebilir. Anlaşma yoksa, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi için yargısal yollar değerlendirilir.

Paylı mülkiyete geçiş, kentsel dönüşüm açısından bazı avantajlar sağlar. Mirasçılar kendi payları üzerinden daha net hareket edebilir. Salt çoğunluk hesabı kolaylaşır. Pay satışı, değerleme ve tapu işlemleri daha belirgin hale gelir. Ancak paylı mülkiyete geçiş her zaman uyuşmazlığı tamamen çözmez. Çünkü paylı mülkiyette de paydaşlar arasında müteahhit seçimi, tapu devri, kira yardımı ve yeni bağımsız bölüm paylaşımı konusunda anlaşmazlık çıkabilir.

Yine de elbirliği mülkiyetinde belirsiz kalan temsil ve tasarruf sorunları, paylı mülkiyete geçildiğinde büyük ölçüde azalır. Bu nedenle mirasçılı kentsel dönüşüm dosyalarında, tapu intikali ve paylı mülkiyete geçiş seçeneği baştan değerlendirilmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Çözüm Olabilir mi?

Mirasçılar arasında hiçbir şekilde anlaşma sağlanamıyorsa, ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazdaki ortaklığın sona erdirilmesini sağlar. Taşınmaz aynen bölünebiliyorsa aynen taksim, bölünemiyorsa satış yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkündür.

Kentsel dönüşümde bu dava iki yönlü değerlendirilmelidir. Bir yandan, mirasçılar yıllarca anlaşamıyor, taşınmaz riskli yapı nedeniyle yıkılmış veya kullanılamaz hale gelmiş, müteahhit sözleşmesi yapılamıyor ve dönüşüm kilitleniyorsa, ortaklığın giderilmesi pratik bir çözüm olabilir. Diğer yandan, taşınmazın kentsel dönüşüm potansiyeli yüksekse, satış yoluyla ortaklığın giderilmesi bazı mirasçıların ekonomik menfaatini zedeleyebilir.

Örneğin arsa üzerinde yeni proje yapılması halinde mirasçıların her biri daha değerli bir bağımsız bölüm elde edebilecekken, ortaklığın giderilmesi yoluyla arsa düşük bedelle satılabilir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce taşınmazın kentsel dönüşüm değeri, müteahhit teklifleri, imar hakkı, arsa payı, emsal değer ve satış ihtimali birlikte değerlendirilmelidir.

Ortaklığın giderilmesi bazen son çaredir. Önce mirasçılar arasında protokol, temsilci atanması, paylı mülkiyete geçiş, bağımsız değerleme, müteahhit tekliflerinin karşılaştırılması ve arabuluculuk niteliğinde müzakere yolları denenmelidir.

Kira Yardımı ve Elbirliği Mülkiyeti

Kentsel dönüşümde elbirliği mülkiyeti sorunlarından biri de kira yardımıdır. Riskli yapı tahliye edildiğinde veya yıkıldığında malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi bakımından farklı mali destekler gündeme gelebilir. Taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise kira yardımının kime ödeneceği ve nasıl paylaşılacağı tartışma yaratabilir.

Mirasçılardan biri taşınmazda oturuyorsa, bu mirasçı kira yardımının kendisine ödenmesini isteyebilir. Diğer mirasçılar ise taşınmazın tüm mirasçılara ait olduğunu ve kira yardımının miras paylarına göre paylaşılması gerektiğini ileri sürebilir. Eğer taşınmaz kiradaysa, kiracının taşınma yardımı veya diğer destekleri ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle kira yardımı başvurusu yapılmadan önce şu sorular cevaplanmalıdır: Taşınmazda kim oturuyordu? Malik mi, mirasçı mı, kiracı mı? Adres kayıtları kimin adına? Faturalar kimin adına? Kira sözleşmesi var mı? Mirasçılar arasında kira yardımının paylaşımına ilişkin protokol yapılmış mı?

Kira yardımı, mülkiyet paylaşımının yerine geçmez. Bir mirasçının kira yardımı alması, onun taşınmazın tek hak sahibi olduğu anlamına gelmez. Bu nedenle elbirliği mülkiyetinde kira yardımı başvuruları ve ödemeleri şeffaf şekilde yürütülmeli, mümkünse mirasçılar arasında yazılı paylaşım protokolü yapılmalıdır.

Elbirliği Mülkiyetinde Tebligat Sorunları

Kentsel dönüşümde tebligat usulü çok önemlidir. Riskli yapı tespiti, toplantı çağrısı, salt çoğunluk kararı, teklif bildirimi, arsa payı satışı, tahliye-yıkım ve idari başvurular bakımından maliklere usulüne uygun bildirim yapılması gerekir. Elbirliği mülkiyetinde tebligat daha karmaşık hale gelir.

Muris adına kayıtlı taşınmazda murise tebligat yapılamaz. Mirasçılar belirlenmeli, adresleri tespit edilmeli ve gerekli bildirimler mirasçılara yöneltilmelidir. Mirasçılardan biri yurtdışındaysa, yurtdışı tebligat usulü veya vekil aracılığıyla bildirim gündeme gelebilir. Mirasçılardan biri küçük veya kısıtlıysa yasal temsilci, vasi veya kayyım süreci dikkate alınmalıdır.

Eksik tebligat, kentsel dönüşüm işlemlerini sakatlayabilir. Özellikle karara katılmayan mirasçıların arsa paylarının satışı gibi ağır sonuçlu işlemlerde tebligatın usulüne uygun yapılması zorunludur. Tebligat yapılmadan veya teklifin içeriği tam gösterilmeden pay satışı yapılması, mülkiyet hakkına aykırılık iddiasını güçlendirir.

Müteahhit Seçiminde Elbirliği Mülkiyeti Riskleri

Elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlarda müteahhit seçimi, mirasçılar arasındaki en önemli uyuşmazlık noktalarından biridir. Bazı mirasçılar yüksek metrekare ve yüksek kira yardımı teklif eden müteahhidi tercih ederken, bazıları daha güvenilir ve teminatlı bir müteahhidi isteyebilir. Bazı mirasçılar erken tapu devrine razı olurken, bazıları aşamalı tapu devri ister.

Bu noktada mirasçıların ortak menfaati korunmalıdır. En iyi teklif, yalnızca en fazla bağımsız bölüm veren teklif değildir. Müteahhidin mali gücü, önceki projeleri, banka teminat mektubu, bina tamamlama sigortası, aşamalı tapu devri, kira yardımı, gecikme cezası, teknik şartname, iskân yükümlülüğü ve fesih hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Elbirliği mülkiyetinde bir mirasçının aceleci davranıp müteahhit ile tek başına anlaşması, tüm mirasçıları riske sokabilir. Müteahhit, temsil yetkisi olmayan mirasçıyla sözleşme imzalamışsa, proje ilerleyen aşamalarda tıkanabilir. Bu nedenle müteahhit seçimi yapılmadan önce tüm mirasçıların bilgilendirilmesi, tekliflerin karşılaştırılması ve sözleşme taslağının yazılı şekilde paylaşılması gerekir.

Elbirliği Mülkiyetinde Dava Yolları

Kentsel dönüşümde elbirliği mülkiyeti sorunları farklı dava yollarını gündeme getirebilir. İlk olarak miras ortaklığına temsilci atanması talep edilebilir. Bu dava, mirasçıların birlikte hareket edemediği durumlarda terekenin temsil edilmesini sağlar.

İkinci olarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi gündeme gelebilir. Bu yol, payların belirgin hale gelmesini ve kentsel dönüşüm kararlarının daha net alınmasını sağlayabilir.

Üçüncü olarak ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu dava, mirasçılar arasında uzlaşma mümkün değilse taşınmazın aynen taksim veya satış yoluyla paylaşılmasını sağlar.

Dördüncü olarak kentsel dönüşüm idari işlemlerine karşı iptal davası açılabilir. Riskli yapı tespiti, arsa payı satışı, pay satışına esas değerleme, tahliye-yıkım, imar planı veya parselasyon işlemleri hukuka aykırıysa idari yargı yolu değerlendirilir.

Beşinci olarak müteahhide karşı sözleşmeye dayalı davalar gündeme gelebilir. Sözleşmenin geçersizliği, eksik temsil, tapu iptal ve tescil, kira yardımı alacağı, gecikme tazminatı, ayıplı imalat, eksik iş ve fesih talepleri somut olaya göre ileri sürülebilir.

Elbirliği mülkiyetinde dava açarken taraf teşkili çok önemlidir. Bazı davalarda tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi veya davaya dahil edilmesi gerekir. Bazı koruma davalarında ise mirasçılardan biri terekeye ait hakkın korunmasını isteyebilir. TMK m. 640, mirasçılardan her birinin terekedeki hakların korunmasını isteyebileceğini ve sağlanan korumadan bütün mirasçıların yararlanacağını düzenlemektedir.

Elbirliği Mülkiyetinde En Sık Yapılan Hatalar

Kentsel dönüşümde elbirliği mülkiyetinde en sık yapılan hata, tek bir mirasçının bütün mirasçıları temsil ediyormuş gibi hareket etmesidir. Fiilen taşınmazda oturan veya apartmanla ilgilenen mirasçı, hukuken tek başına tüm terekeyi bağlayamaz.

İkinci hata, tapu intikali yapılmadan müteahhit sözleşmesi imzalamaktır. Tapu hâlen muris adına kayıtlıyken yapılan sözleşmeler, temsil ve taraf ehliyeti bakımından ciddi sorun doğurabilir.

Üçüncü hata, elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyet gibi değerlendirmektir. Miras payı ile tapuda bağımsız tasarruf edilebilir pay aynı şey değildir.

Dördüncü hata, salt çoğunluk hesabında mirasçıların durumunu doğru analiz etmemektir. Hangi mirasçının hangi paya sahip olduğu, tapu intikali, vekâlet ve temsil durumu netleşmeden çoğunluk hesabı yapılmamalıdır.

Beşinci hata, karara katılmayan mirasçılara usulüne uygun teklif bildirmemektir. Pay satışı gibi ağır sonuç doğuran işlemlerde bu eksiklik işlemin iptaline neden olabilir.

Altıncı hata, müteahhide erken ve teminatsız tapu devri yapılmasıdır. Elbirliği mülkiyetindeki mirasçılar, tapu güvencesini kaybederse, müteahhidin işi yarım bırakması halinde çok daha zor durumda kalır.

Yedinci hata, kira yardımı ve yeni bağımsız bölüm paylaşımını yazılı protokole bağlamamaktır. Bu durum mirasçılar arasında sonradan alacak ve kullanım uyuşmazlığı doğurur.

Sonuç

Kentsel dönüşümde elbirliği mülkiyeti sorunları, özellikle miras kalan taşınmazlarda dönüşüm sürecini en çok zorlaştıran hukuki konulardan biridir. Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar terekeye birlikte sahiptir ve terekeye ait haklar üzerinde kural olarak birlikte tasarruf ederler. Bu nedenle tek bir mirasçının diğer mirasçıların rızası veya geçerli temsil yetkisi olmadan müteahhit sözleşmesi imzalaması, arsa payı devretmesi veya dönüşüm kararını tek başına kabul etmesi ciddi hukuki risk taşır.

Güncel kentsel dönüşüm sisteminde hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alma ilkesi önem kazanmıştır. Bu sistem dönüşüm sürecini hızlandırmayı amaçlasa da, elbirliği mülkiyetindeki mirasçıların temsil, tapu intikali, tebligat ve tasarruf yetkisi sorunlarını ortadan kaldırmaz. 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişiklikleriyle karar alma ve pay satışı süreçleri bakımından yeni uygulama ayrıntıları gündeme gelmiş; bu nedenle mirasçılı ve elbirliği mülkiyetli taşınmazlarda güncel mevzuata uygun hareket etmek daha da önemli hale gelmiştir.

Elbirliği mülkiyetinde sağlıklı bir kentsel dönüşüm süreci için öncelikle veraset ilamı alınmalı, tapu intikali yapılmalı, mirasçıların tamamı belirlenmeli, temsil ve vekâlet sorunları çözülmeli, gerekiyorsa miras ortaklığına temsilci atanmalı veya elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilmelidir. Müteahhit seçimi yapılırken sadece teklif edilen metrekareye değil; teminat, aşamalı tapu devri, kira yardımı, teknik şartname, iskân yükümlülüğü ve gecikme cezası gibi koruyucu hükümlere bakılmalıdır.

Sonuç olarak kentsel dönüşümde elbirliği mülkiyeti, doğru yönetilirse aşılabilir bir hukuki sorun; yanlış yönetilirse yıllarca sürecek miras, tapu, idare ve sözleşme davalarının kaynağıdır. Bu nedenle mirasçılar ve diğer hak sahipleri, dönüşüm sürecini yalnızca “imza toplama” meselesi olarak değil, mülkiyet hakkını, miras paylarını, proje değerini ve tapu güvenliğini koruyan bütüncül bir hukuki süreç olarak ele almalıdır.