Kentsel Dönüşümde Hak Sahipliği Tespiti

---

Kentsel Dönüşümde Hak Sahipliği Tespiti Nedir?

Kentsel dönüşümde hak sahipliği tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı uygulamalarında kimlerin hangi haklara sahip olduğunun belirlenmesi sürecidir. Bu tespit; taşınmazın maliklerini, arsa payı oranlarını, paydaşları, mirasçıları, sınırlı ayni hak sahiplerini, kiracıları, işyeri işletenleri, hak sahiplerine verilecek bağımsız bölümleri, değerleme esaslarını, borçlanma durumunu, kira yardımı ve taşınma yardımı gibi mali desteklerden yararlanabilecek kişileri doğrudan ilgilendirir.

Hak sahipliği tespiti, kentsel dönüşüm sürecinin en kritik aşamalarından biridir. Çünkü dönüşüm sürecinde alınacak kararların kim tarafından verileceği, salt çoğunluğun nasıl hesaplanacağı, kimin yeni binadan bağımsız bölüm alacağı, kimin bedel veya kira yardımı talep edebileceği, kimin arsa payının satışa konu edilebileceği ve kimin dava açabileceği bu tespit üzerinden belirlenir.

6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nin amacı; riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanlarının tespiti yanında, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin tespitine, hak sahibi olacaklarla yapılacak anlaşmaya ve yapılacak yardımlara ilişkin usul ve esasları belirlemek olarak düzenlenmiştir. Bu nedenle hak sahipliği tespiti yalnızca idari bir listeleme işlemi değil; mülkiyet hakkı, borçlar hukuku, imar hukuku, tapu hukuku ve idare hukuku sonuçları doğuran kapsamlı bir hukuki süreçtir.

Kentsel dönüşümde hak sahipliği doğru tespit edilmezse, malik olmayan kişilere hak tanınması, gerçek maliklerin dışlanması, mirasçıların eksik gösterilmesi, arsa paylarının yanlış hesaplanması, kiracıların mali desteklerden yararlanamaması, sınırlı ayni hakların göz ardı edilmesi, pay satışının hukuka aykırı yürütülmesi ve sonradan çok sayıda dava açılması mümkündür. Bu nedenle hak sahipliği tespiti, dönüşüm projesinin temel taşıdır.

Hak Sahipliği Kimleri Kapsar?

Kentsel dönüşümde “hak sahibi” kavramı tek tip değildir. Hangi konuda hak sahipliği tespiti yapıldığına göre kapsam değişir. Mülkiyet hakkı bakımından hak sahibi, tapu kaydında malik olarak görünen kişidir. Paylı mülkiyette her paydaş kendi arsa payı oranında hak sahibidir. Elbirliği mülkiyetinde ise mirasçılar birlikte hareket etmek zorunda kalabilir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunan yapılarda her bağımsız bölüm maliki, tapu kaydındaki arsa payı oranı dikkate alınarak değerlendirilir.

Ancak kentsel dönüşümde hak sahipliği sadece maliklerden ibaret değildir. Kiracılar, işyeri işletenler ve sınırlı ayni hak sahipleri de bazı mali yardımlar veya tahliye süreçleri bakımından hak sahibi olarak değerlendirilebilir. Örneğin bir riskli yapıda malik oturmasa bile kiracı fiilen oturuyor olabilir. Bu durumda kiracı mülkiyet hakkına sahip değildir; fakat tahliye ve taşınma yardımı bakımından hak sahibi konumuna gelebilir.

Sınırlı ayni hak sahipleri de ayrıca önemlidir. Taşınmaz üzerinde intifa hakkı, sükna hakkı, üst hakkı, ipotek, haciz, ihtiyati haciz veya başka bir takyidat bulunabilir. Bu haklar doğrudan yeni bağımsız bölüm alma hakkı doğurmasa da satış bedeli, kamulaştırma bedeli, arsa payı satışı, tahliye ve tapu işlemleri üzerinde etkili olabilir.

Bu nedenle kentsel dönüşümde hak sahipliği tespiti yapılırken ilk soru “kim malik?” olmalıdır; ancak ikinci soru mutlaka “taşınmaz üzerinde başka kimin hakkı var?” olmalıdır. Aksi halde tapu kaydındaki malik doğru belirlense bile dönüşüm süreci eksik yürütülmüş olur.

Hak Sahipliği Tespitinde Tapu Kaydının Önemi

Hak sahipliği tespitinin temel belgesi tapu kaydıdır. Tapu kaydında taşınmazın ada-parsel bilgileri, maliklerin isimleri, pay oranları, bağımsız bölüm numaraları, arsa payları, kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu ve takyidatlar görülür. Kentsel dönüşümde karar alma, salt çoğunluk hesabı, arsa payı satışı, yeni bağımsız bölüm paylaşımı ve tapu devri işlemleri tapu kayıtlarına göre yürütülür.

Bu nedenle güncel tapu kaydı alınmadan hak sahipliği tespiti yapılamaz. Eski tapu kayıtları, apartman yönetimi listeleri, fiili kullanım durumu veya sözlü beyanlar tek başına yeterli değildir. Tapuda malik olarak görünen kişi ile fiilen taşınmazı kullanan kişi farklı olabilir. Örneğin taşınmaz miras yoluyla intikal etmiş fakat tapuda hâlen muris adına kayıtlı olabilir. Bu durumda mirasçılık belgesi, intikal işlemleri ve mirasçıların temsil durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Tapu kaydındaki arsa payı da önemlidir. Kentsel dönüşümde birçok karar, malik sayısına göre değil hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır. Bu nedenle “kaç kişi kabul etti?” sorusu yerine “kabul edenlerin toplam arsa payı ne kadar?” sorusu belirleyicidir. Arsa payı yanlış hesaplanırsa salt çoğunluk kararı, müteahhit seçimi, pay satışı ve yapı ruhsatı süreci tartışmalı hale gelir.

4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde değişiklik yapıldığı Bakanlık duyurusuyla ilan edilmiştir. Bu değişiklikler özellikle karar alma, tebligat, pay satışı ve tapu uygulamaları bakımından güncel dosyalarda ayrıca dikkate alınmalıdır.

Maliklerin Hak Sahipliği

Kentsel dönüşümde en güçlü hak sahipliği maliklere aittir. Malik, taşınmaz üzerindeki ayni hak sahibi olduğundan riskli yapı sürecinde karar alma, itiraz, dava açma, yeni bağımsız bölüm alma, arsa payı devri, müteahhit sözleşmesi imzalama, bedel veya trampa talep etme, kira yardımı koşullarını sağlıyorsa mali destekten yararlanma ve pay satışı sürecine katılma haklarına sahiptir.

Ancak malik olmak, her durumda aynı sonucu doğurmaz. Malik taşınmazda fiilen oturuyorsa bazı yardımlar bakımından farklı değerlendirme yapılabilir. Malik taşınmazını kiraya vermişse, kiracı da ayrıca taşınma yardımı gibi destekler bakımından sürece dahil olabilir. Malik şirket ise temsil yetkisi, imza sirküleri, ticaret sicil kaydı ve yetkili organ kararı incelenmelidir. Malik yabancı ise tebligat, vekâletname ve tapu işlemleri bakımından özel dikkat gerekir.

Paylı mülkiyette her malik kendi payı oranında hak sahibidir. Bu durumda karar alma sürecinde pay oranı esas alınır. Örneğin bir apartmanda üç malik bulunabilir; bir malik yüzde 60 arsa payına sahipse, diğer iki malik toplam yüzde 40 paya sahip olabilir. Bu durumda salt çoğunluk hesabı kişi sayısına göre değil, pay oranına göre yapılır.

Kat mülkiyetine tabi yapılarda ise bağımsız bölüm maliklerinin arsa payları dikkate alınır. Bazı eski yapılarda arsa payları bağımsız bölümlerin gerçek değerini yansıtmayabilir. Bu durum kentsel dönüşümde adil paylaşım ve değerleme uyuşmazlıklarına yol açabilir. Arsa payı gerçek değere açıkça aykırıysa, dönüşüm sözleşmesi ve bağımsız bölüm paylaşımı yapılmadan önce bu sorun ayrıca incelenmelidir.

Mirasçıların Hak Sahipliği

Kentsel dönüşümde en sık yaşanan sorunlardan biri, tapuda malik görünen kişinin vefat etmiş olmasıdır. Miras bırakan adına kayıtlı taşınmazlarda hak sahipliği mirasçılara geçer; ancak tapuda intikal işlemi yapılmamışsa uygulamada karar alma, tebligat, sözleşme imzalama ve pay satışı süreçleri zorlaşır.

Bu durumda öncelikle mirasçılık belgesi alınmalıdır. Mirasçıların kim olduğu, pay oranları ve temsil yetkileri belirlenmelidir. Eğer mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa, kentsel dönüşüm süreci ciddi şekilde yavaşlayabilir. Elbirliği mülkiyeti söz konusuysa, mirasçılar birlikte hareket etmek zorunda kalabilir veya temsilci atanması gerekebilir.

Mirasçılardan birinin yurt dışında yaşaması, adresinin bilinmemesi, kısıtlı olması, vasi atanması veya mirası reddetmiş olması hak sahipliği tespitini etkiler. Bu nedenle miraslı taşınmazlarda hak sahipliği tespiti yalnızca tapu kaydıyla değil; veraset ilamı, nüfus kayıtları, intikal belgeleri, vekâletnameler ve varsa mahkeme kararlarıyla birlikte yapılmalıdır.

Mirasçıların eksik gösterilmesi, sonradan açılacak davalarda dönüşüm kararlarının iptaline veya sözleşmenin tartışmalı hale gelmesine neden olabilir. Özellikle salt çoğunluk hesabında mirasçı paylarının yanlış değerlendirilmesi, karara katılmayan maliklerin pay satış sürecinin hukuka aykırı yürütülmesine yol açabilir.

Kiracıların Hak Sahipliği

Kiracılar kentsel dönüşümde malik gibi mülkiyet hakkına sahip değildir. Kiracı, yeni binadan bağımsız bölüm alma hakkını tapu malikine karşı ileri süremez. Ancak kiracılar tahliye, taşınma yardımı ve bazı sosyal destekler bakımından hak sahibi olarak değerlendirilebilir.

Riskli yapı sürecinde kiracının temel yükümlülüğü, tahliye sürecine uygun şekilde taşınmazı boşaltmaktır. Kiracı, yapının riskli olduğu kesinleştiğinde “benim kira sözleşmem devam ediyor” diyerek yıkım ve tahliye sürecini süresiz şekilde engelleyemez. Ancak bu durum, kiracının tamamen korumasız olduğu anlamına gelmez. Kiracının fiilen riskli yapıda ikamet ettiğini veya işyeri işlettiğini belgeleyebilmesi halinde taşınma yardımı gibi desteklerden yararlanması gündeme gelebilir.

Kiracıların hak sahipliği tespitinde kira sözleşmesi, elektrik-su-doğalgaz faturaları, adres kayıtları, vergi levhası, işyeri ruhsatı, tahliye tutanağı ve riskli yapı onay tarihinden önce taşınmazda oturduğunu veya işyeri işlettiğini gösteren belgeler önem taşır. Kentsel dönüşümde kiracının en büyük hatası, tahliye sonrası belge toplamaya çalışmasıdır. Bu nedenle riskli yapı süreci öğrenildiği anda kira sözleşmesi, fatura ve adres belgeleri düzenli şekilde saklanmalıdır.

Kiracının hak sahipliği, malik hak sahipliğinden ayrı değerlendirilmelidir. Malik yeni bağımsız bölüm veya bedel üzerinde hak sahibidir; kiracı ise koşulları varsa taşınma yardımı veya geçici destek bakımından değerlendirilir. Bu ayrım yapılmazsa hem malik hem kiracı bakımından yanlış beklentiler oluşur.

Sınırlı Ayni Hak Sahipleri ve Takyidatlar

Kentsel dönüşümde hak sahipliği tespitinde tapu takyidatları mutlaka incelenmelidir. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati haciz, intifa hakkı, aile konutu şerhi, kira şerhi, tedbir veya başka sınırlamalar bulunabilir. Bu haklar, dönüşüm uygulamalarında özellikle bedel, satış ve tapu tescili aşamalarında önem kazanır.

6306 sayılı Kanun uygulamalarında taşınmaz üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bazı satış ve devir süreçlerinde bedel üzerinde devam etmesi mümkündür. Bu nedenle hak sahipliği tespiti yapılırken sadece “malik kim?” sorusu yeterli değildir; “malikin hakkı üzerinde hangi takyidatlar var?” sorusu da cevaplanmalıdır.

Örneğin taşınmaz üzerinde banka ipoteği varsa, arsa payı satışı veya kamulaştırma bedeli doğrudan malike ödenmeyebilir. Haciz varsa bedel icra dosyasıyla ilişkilendirilebilir. İntifa hakkı varsa çıplak mülkiyet sahibi ile intifa hakkı sahibinin menfaatleri ayrışabilir. Aile konutu şerhi varsa eşin rızası veya hakları ayrıca gündeme gelebilir.

Bu nedenle kentsel dönüşümde hak sahipliği tespiti eksiksiz yapılacaksa güncel takyidatlı tapu kaydı alınmalı, her şerh ve sınırlama ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Aksi halde yeni bağımsız bölüm tescili, satış bedeli veya pay devri aşamasında beklenmeyen hukuki engeller ortaya çıkabilir.

Riskli Yapıda Hak Sahipliği Tespiti

Riskli yapı sürecinde hak sahipliği genellikle mevcut tapu kayıtları, arsa payları, kat mülkiyeti durumu ve riskli yapı tespit raporu üzerinden yapılır. Riskli yapı kararı kesinleştiğinde yapı yıkım sürecine girer ve maliklerin yeni yapının nasıl yapılacağı konusunda karar alması gerekir.

Riskli yapılarda hak sahipliği bakımından en önemli konu, yapının üzerinde bulunduğu parseldeki maliklerin ve arsa paylarının doğru belirlenmesidir. Eğer kat mülkiyeti kurulmuşsa bağımsız bölüm maliklerinin arsa payları esas alınır. Kat irtifakı varsa yine tapu kayıtları dikkate alınır. Sadece fiili kullanım veya apartmandaki daire numaraları yeterli değildir.

Riskli yapı yıkıldıktan sonra taşınmaz arsa haline gelir. Bu aşamada maliklerin hisseleri oranında karar alma süreçleri, müteahhit sözleşmesi, kat karşılığı inşaat, hasılat paylaşımı, pay satışı veya acele kamulaştırma gibi yollar gündeme gelebilir. 2026 değişiklikleriyle birlikte tebligat, muhtarlık ilanı, elektronik bildirim ve satış öncesi inceleme süreçleri daha sistematik hale getirilmiştir.

Riskli yapılarda hak sahipliği tespitindeki hata, tüm süreci etkiler. Örneğin bir malik vefat etmiş ve mirasçılar dikkate alınmamışsa, alınan karar eksik tarafla kurulmuş olabilir. Bir bağımsız bölümün arsa payı yanlış hesaplanmışsa salt çoğunluk hatalı çıkabilir. Bir pay üzerinde haciz veya tedbir varsa tapu devri aksayabilir. Bu nedenle riskli yapı dosyalarında hak sahipliği tespit tutanağı titizlikle hazırlanmalıdır.

Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanında Hak Sahipliği

Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında hak sahipliği tespiti, tekil riskli yapı dosyalarına göre daha kapsamlıdır. Çünkü bu alanlarda çok sayıda parsel, yapı, bağımsız bölüm, kiracı, işyeri, kamu taşınmazı, altyapı alanı ve sosyal donatı kararı bulunabilir. Alan bazlı dönüşümde hak sahipliği; mevcut taşınmaz değeri, yeni projede verilecek konut veya işyeri değeri, borçlanma durumu, trampa, satın alma, kamulaştırma, kira yardımı ve taşınma yardımı gibi çok sayıda unsurla birlikte değerlendirilir.

6306 sayılı Kanun’da hak sahipliği çalışmalarının, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda kendisine verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek veya Başkanlıkça karar alınması halinde kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve benzeri usullerle yürütüleceği düzenlenmiştir. Hak sahibinin borçlanması gerekiyorsa, borçlanma bedeli üzerinden sözleşme yapılması ve borçlanma bedeli tamamen ödenmeden tapuda ferağ verilmemesi öngörülmüştür.

Bu düzenleme, hak sahipliği tespitinin yalnızca “kim malik?” sorusundan ibaret olmadığını açıkça gösterir. Alan bazlı dönüşümde hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni projede alacağı bağımsız bölümün değeri karşılaştırılır. Aradaki fark borçlanma veya bedel iadesi doğurabilir. Hak sahibi yeni projede daha değerli bir bağımsız bölüm alıyorsa borçlanabilir; daha düşük değerli hak alıyorsa bedel farkı veya başka hak talepleri gündeme gelebilir.

Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında en büyük uyuşmazlık, değerleme ve dağıtım adaletidir. Aynı alanda farklı büyüklükte, farklı konumda, farklı ticari değerde taşınmazları olan kişilere aynı nitelikte bağımsız bölüm verilmesi her zaman adil olmayabilir. Bu nedenle hak sahipliği tespiti mutlaka değerleme raporları, emsal satışlar, arsa payları, mevcut kullanım, imar hakkı ve proje sonrası bağımsız bölüm değerleriyle birlikte yapılmalıdır.

Değerleme ve Hak Sahipliği İlişkisi

Hak sahipliği tespitinde değerleme en önemli aşamalardan biridir. Kentsel dönüşümde bir malikin ne alacağı çoğu zaman mevcut taşınmazının değeri ile yeni projedeki bağımsız bölümün değeri arasındaki dengeye göre belirlenir. Bu nedenle değerleme raporları, hak sahipliği tespitinin hukuki temelini oluşturur.

Değerleme yapılırken taşınmazın yeri, yüzölçümü, imar durumu, arsa payı, bağımsız bölüm niteliği, katı, cephesi, manzarası, ticari potansiyeli, kira getirisi, mevcut yapı kalitesi, emsal satışlar ve proje sonrası değer etkisi dikkate alınmalıdır. Sadece belediye rayiç değeri veya vergi değeri üzerinden hak sahipliği belirlenmesi çoğu zaman gerçek değeri yansıtmaz.

Değerleme hatalı yapılırsa, hak sahipliği de hatalı olur. Örneğin zemin katta cadde cepheli ticari bağımsız bölüm ile arka cepheli konutun aynı kabul edilmesi adil değildir. Yine büyük arsa payına sahip malik ile küçük arsa payına sahip malikin aynı bağımsız bölümle değerlendirilmesi uyuşmazlık yaratır.

Malik, değerleme raporunun düşük veya hatalı olduğunu düşünüyorsa süresinde itiraz etmeli, bağımsız ekspertiz raporu almalı, emsal satışları sunmalı ve taşınmazın değer artırıcı özelliklerini belgelemelidir. Hak sahipliği uyuşmazlıklarında en güçlü delillerden biri, ayrıntılı ve teknik değerleme raporudur.

Salt Çoğunluk ve Hak Sahipliği

Kentsel dönüşümde hak sahipliği tespitinin karar alma sürecine etkisi büyüktür. Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapılarda bazı işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınabilir. Bu işlemler arasında parsellerin tevhit edilmesi, ifraz, taksim, terk, ihdas, tapuya tescil, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi önemli kararlar yer alabilir.

Bu nedenle kimlerin hak sahibi olduğu ve hangi arsa payına sahip bulunduğu doğru belirlenmelidir. Eksik malik, yanlış pay, geçersiz vekâletname veya mirasçıların dikkate alınmaması salt çoğunluk kararını sakatlar. Salt çoğunluk yoksa alınan karar, karara katılmayan maliklere karşı ileri sürülemeyebilir.

Karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin bildirilmesi gerekir. 2026 değişiklikleriyle birlikte elektronik tebligat, noter bildirimi ve muhtarlık ilanı gibi usuller önem kazanmıştır. Bildirimden itibaren belirli süre içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi halinde arsa payı satış süreci gündeme gelebilir.

Bu nedenle hak sahipliği tespiti sadece teorik bir çalışma değildir. Yanlış hak sahipliği tespiti, doğrudan pay satışı, yapı ruhsatı, müteahhit sözleşmesi ve tapu tescili süreçlerini etkiler.

Hak Sahipliği Tespitinde Kiracı ve İşyeri İşletenlerin Durumu

Kiracılar ve işyeri işletenler, mülkiyet hakkı bakımından maliklerle aynı konumda değildir; ancak tahliye ve mali destek süreçlerinde dikkate alınmaları gerekir. Özellikle riskli yapı veya riskli alan içinde işyeri işleten kişilerin ticari faaliyetlerinin kesintiye uğraması, taşınma masrafları ve geçici gelir kayıpları gündeme gelebilir.

Kiracı veya işyeri işleten kişinin desteklerden yararlanabilmesi için fiili kullanımını ispatlaması gerekir. Bu kapsamda kira sözleşmesi, vergi levhası, oda kaydı, işyeri açma ruhsatı, elektrik-su-doğalgaz faturaları, SGK kayıtları, ticari defterler ve tahliye tutanakları önemlidir. Sadece “ben burada kiracıyım” beyanı yeterli değildir.

Kiracının kentsel dönüşüm projesinde yeni bağımsız bölüm talep etmesi kural olarak mümkün değildir. Kiracı, mülkiyet hakkı sahibi olmadığı için yeni projedeki bağımsız bölüm paylaşımı maliklere aittir. Ancak kiracının tahliye ve taşınma yardımı gibi desteklerde hak kaybına uğramaması için süreci yakından takip etmesi gerekir.

Hak Sahipliği Tespitine İtiraz

Hak sahipliği tespiti hatalıysa, ilgililerin itiraz etmesi gerekir. İtirazın konusu somutlaştırılmalıdır. “Liste hatalıdır” demek yeterli değildir. Hangi malik eksik gösterilmiştir? Hangi pay oranı yanlıştır? Hangi mirasçı dikkate alınmamıştır? Hangi bağımsız bölümün değeri eksik belirlenmiştir? Kiracının veya sınırlı ayni hak sahibinin hangi hakkı göz ardı edilmiştir? Bu hususlar açıkça yazılmalıdır.

İtiraz dilekçesine tapu kaydı, veraset ilamı, vekâletname, takyidat belgesi, kira sözleşmesi, fatura, işyeri ruhsatı, değerleme raporu, emsal satış belgeleri, fotoğraflar, eski-yeni proje karşılaştırması ve varsa bilirkişi raporu eklenmelidir.

Hak sahipliği tespitine itiraz, sürecin niteliğine göre idareye başvuru, değerleme raporuna itiraz, pay satışı sürecine itiraz, imar planı/parselasyon davası, kamulaştırma bedeline itiraz veya idari işlem iptal davası şeklinde olabilir. Bu nedenle hangi işleme karşı hangi yola başvurulacağı doğru belirlenmelidir.

Örneğin malik listesi hatalıysa idareye düzeltme başvurusu yapılabilir. Değerleme hatalıysa değerleme raporuna teknik itiraz gerekir. Pay satışı usulsüzse satış işlemine karşı dava açılabilir. Kamulaştırma bedeli düşükse asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti sürecinde itiraz yapılır. İmar planı hak sahipliğini etkiliyorsa idari yargıda plan iptal davası gündeme gelebilir.

Hak Sahipliği Tespitinde Dava Yolları

Kentsel dönüşümde hak sahipliği uyuşmazlıklarında dava yolu, uyuşmazlığın niteliğine göre değişir. İdari işlem niteliğindeki hak sahipliği kararları, plan kararları, rezerv yapı alanı veya riskli alan uygulamaları, tahliye-yıkım işlemleri ve pay satışı süreçleri idari yargıda iptal davasına konu edilebilir. Bedel tespiti, kamulaştırma bedeli, tapu iptal ve tescil, sözleşmeden kaynaklanan alacak ve müteahhit uyuşmazlıkları ise somut duruma göre adli yargıda görülebilir.

Örneğin idare, hak sahibini eksik veya hatalı belirlemişse ve bu işlem idari nitelik taşıyorsa iptal davası gündeme gelir. Hak sahibine verilecek bağımsız bölümün değeriyle mevcut taşınmazın değeri arasındaki borçlanma uyuşmazlığı idari işlem veya sözleşme niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Müteahhit ile yapılan kat karşılığı sözleşmede malik hakları ihlal edilmişse adli yargıda sözleşmeye dayalı talepler ileri sürülebilir.

Bu nedenle dava açmadan önce uyuşmazlığın kaynağı netleştirilmelidir. Hak sahipliği listesi mi hatalıdır? Değerleme mi yanlıştır? Pay satışı mı usulsüzdür? Tapu tescili mi hatalıdır? Müteahhit sözleşmesi mi ihlal edilmiştir? Yanlış yargı yoluna başvurmak süre kaybına ve hak kaybına neden olabilir.

Hak Sahipliği Tespitinde En Sık Yapılan Hatalar

Kentsel dönüşümde en sık yapılan hata, hak sahipliği tespitinin yalnızca apartman sakinleri listesi üzerinden yapılmasıdır. Oysa esas belge tapu kaydıdır. Fiili kullanım ile tapu mülkiyeti farklı olabilir.

İkinci hata, mirasçıların eksik gösterilmesidir. Vefat eden maliklerin mirasçıları belirlenmeden karar alınması, sonradan ciddi uyuşmazlık doğurur.

Üçüncü hata, arsa paylarının yanlış hesaplanmasıdır. Salt çoğunluk hesabında kişi sayısı değil arsa payı esas alınmalıdır.

Dördüncü hata, kiracıların tamamen göz ardı edilmesidir. Kiracılar bağımsız bölüm sahibi olmasa da tahliye ve taşınma yardımı bakımından hak sahibi olabilir.

Beşinci hata, takyidatların dikkate alınmamasıdır. İpotek, haciz, intifa hakkı ve tedbir gibi kayıtlar bedel ve tapu süreçlerini etkiler.

Altıncı hata, değerleme raporlarına süresinde itiraz edilmemesidir. Hak sahipliği çoğu zaman değerleme üzerine kurulduğundan, düşük veya hatalı değerleme ciddi zarar doğurur.

Yedinci hata, karara katılmayan maliklere teklifin usulüne uygun bildirilmemesidir. Tebligat eksikliği, pay satışı ve yapı ruhsatı süreçlerini sakatlayabilir.

Sekizinci hata, idari yargı ve adli yargı ayrımının karıştırılmasıdır. Hak sahipliği uyuşmazlığının hangi mahkemede ileri sürüleceği doğru belirlenmelidir.

Hak Sahipliği Tespiti İçin Gerekli Belgeler

Sağlıklı bir hak sahipliği tespiti için şu belgeler toplanmalıdır:

Güncel tapu kaydı, takyidat belgesi, kat mülkiyeti veya kat irtifakı bilgileri, arsa payı listesi, bağımsız bölüm listesi, riskli yapı tespit raporu, riskli alan veya rezerv yapı alanı kararı, veraset ilamı, vekâletnameler, nüfus kayıtları, şirket maliklerde imza sirküleri ve ticaret sicil kayıtları, kira sözleşmeleri, fatura ve adres kayıtları, işyeri ruhsatı, vergi levhası, değerleme raporları, emsal satış belgeleri, imar durumu, parselasyon belgeleri, müteahhit sözleşmesi, teknik şartname, bağımsız bölüm paylaşım tablosu, tebligat kayıtları, muhtarlık ilan tutanakları ve elektronik tebligat kayıtları.

Bu belgeler olmadan yapılan hak sahipliği tespiti eksik kalır. Özellikle dava veya itiraz aşamasında belge eksikliği, hak sahibinin iddiasını zayıflatır.

Sonuç

Kentsel dönüşümde hak sahipliği tespiti, dönüşüm sürecinin en önemli hukuki aşamalarından biridir. Kimlerin malik olduğu, hangi arsa payına sahip bulunduğu, hangi mirasçıların sürece dahil edilmesi gerektiği, kiracıların hangi desteklerden yararlanabileceği, sınırlı ayni hakların ve takyidatların bedel veya tapu işlemlerini nasıl etkileyeceği, yeni projede kime hangi bağımsız bölümün verileceği bu tespit üzerinden belirlenir.

Hak sahipliği tespiti doğru yapılmadığında bütün dönüşüm süreci tartışmalı hale gelir. Salt çoğunluk yanlış hesaplanabilir, karara katılmayan maliklerin arsa payı hukuka aykırı şekilde satılabilir, mirasçılar dışlanabilir, değerleme hataları borçlanma veya bedel uyuşmazlığı doğurabilir, kiracılar taşınma yardımından mahrum kalabilir ve müteahhit sözleşmesi geçersizlik tartışmalarına konu olabilir.

6306 sayılı Kanun sisteminde hak sahipliği çalışmaları, mevcut taşınmaz değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya işyeri değeri gözetilerek ya da kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve benzeri usullerle yürütülebilir. Bu nedenle hak sahipliği tespiti hem tapu kayıtlarına hem değerleme raporlarına hem de proje paylaşım esaslarına dayanmalıdır.

Sonuç olarak kentsel dönüşümde hak sahipliği tespiti, sadece idarenin hazırladığı bir isim listesi değildir. Bu tespit; mülkiyet hakkının, yeni bağımsız bölüm paylaşımının, arsa payı satışının, kira yardımı ve taşınma desteğinin, kamulaştırma bedelinin ve dava haklarının temelidir. Malikler, kiracılar, mirasçılar ve sınırlı ayni hak sahipleri süreci pasif şekilde izlememeli; tapu kayıtlarını, arsa paylarını, değerleme raporlarını, tebligatları ve hak sahipliği listelerini dikkatle kontrol etmelidir. Hatalı tespit varsa süresinde itiraz edilmeli, gerekli belgeler sunulmalı ve hak kaybı doğmadan hukuki yollara başvurulmalıdır.