---

Kentsel Dönüşümde Acele Kamulaştırma Nedir?

Kentsel dönüşümde acele kamulaştırma, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarında, belirli şartların varlığı halinde taşınmaza olağan kamulaştırma sürecinin tamamlanması beklenmeden el konulmasına imkân veren istisnai bir kamulaştırma yoludur. Bu yol, özellikle dönüşüm projesinin sürüncemede kalması, bina yıkıldıktan sonra arsa üzerinde maliklerin anlaşamaması, riskli alan veya rezerv yapı alanı uygulamasının bütünlüğünün bozulması ve kamu yararı bakımından hızlı hareket edilmesi gereken durumlarda gündeme gelir.

Acele kamulaştırma, klasik kamulaştırmadan farklıdır. Klasik kamulaştırmada idare önce kamulaştırma işlemlerini, uzlaşma sürecini ve bedel tespiti aşamalarını yürütür; mülkiyetin idareye geçmesi ve taşınmaza fiilen el konulması daha sonraki aşamalarda gerçekleşir. Acele kamulaştırmada ise taşınmazın değeri mahkemece hızlı şekilde tespit edilir, bedel malik adına bankaya yatırılır ve idare taşınmaza daha erken el koyabilir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesi, acele kamulaştırma usulünde kıymet takdiri dışındaki işlemlerin sonradan tamamlanabileceğini, ilgili idarenin istemi üzerine mahkemece yedi gün içinde taşınmaz değerinin bilirkişilerce tespit edileceğini ve bedelin malik adına bankaya yatırılmasıyla taşınmaza el konulabileceğini düzenlemektedir.

Kentsel dönüşüm bakımından acele kamulaştırmanın en önemli dayanaklarından biri 6306 sayılı Kanun’dur. Kanuna göre, üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.

Bu nedenle kentsel dönüşümde acele kamulaştırma, yalnızca idarenin hızlı hareket etmek istediği her durumda başvurabileceği sıradan bir yol değildir. Kanunda belirtilen şartların oluşması, sürecin usule uygun yürütülmesi, bedelin doğru tespit edilmesi, maliklere etkili hukuki başvuru imkânı tanınması ve mülkiyet hakkına ölçülü müdahale edilmesi gerekir.

Acele Kamulaştırma Neden İstisnai Bir Yoldur?

Acele kamulaştırma mülkiyet hakkına ağır müdahale niteliği taşıdığı için istisnai bir yoldur. Normal şartlarda kamulaştırma sürecinde malikin taşınmazının değeri belirlenir, uzlaşma görüşmeleri yapılır, bedel tespiti ve tescil davası yürütülür, bedel yatırılır ve mülkiyet idareye geçer. Acele kamulaştırmada ise idare, daha kamulaştırma sürecinin tüm aşamaları tamamlanmadan taşınmaza el koyma imkânı elde eder.

Bu nedenle acele kamulaştırma kararında “acelelik” unsuru çok önemlidir. Kentsel dönüşüm her zaman kamu yararı taşıyabilir; ancak her kentsel dönüşüm projesi otomatik olarak acele kamulaştırmayı haklı kılmaz. İdare, neden olağan kamulaştırma sürecinin beklenemeyeceğini, projenin neden acil olduğunu, taşınmazın neden uygulama bütünlüğü açısından zorunlu olduğunu ve gecikme halinde hangi kamu zararının doğacağını gösterebilmelidir.

Kentsel dönüşümde acele kamulaştırma özellikle şu hallerde gündeme gelebilir:

Riskli yapı yıkılmış, taşınmaz arsa haline gelmiş ve maliklerin otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşması sağlanamamış olabilir.

Riskli alan veya rezerv yapı alanı içinde uygulama bütünlüğü bozuluyor olabilir.

Projenin tamamı tek bir parsel veya birkaç paydaş nedeniyle fiilen ilerleyemiyor olabilir.

Alan afet riski, altyapı güvenliği, kamu düzeni veya can-mal güvenliği bakımından hızlı müdahale gerektiriyor olabilir.

Ancak bu hallerde dahi idarenin işlemi yargısal denetime tabidir. Acele kamulaştırma, idarenin takdir yetkisinin bulunduğu fakat bu takdir yetkisinin kamu yararı, zorunluluk ve ölçülülük ilkeleriyle sınırlı olduğu bir işlemdir.

6306 Sayılı Kanun’da Acele Kamulaştırmanın Şartları

6306 sayılı Kanun’a göre acele kamulaştırma, özellikle üzerindeki bina yıkılmış arsa bakımından düzenlenmiştir. Kanun, arsa maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşma sağlanamaması halinde, özel mülkiyetteki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebileceğini düzenlemektedir.

Bu hükümden çıkan temel şartlar şunlardır:

Birincisi, taşınmaz 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulama alanı veya riskli yapı süreciyle bağlantılı olmalıdır.

İkincisi, taşınmaz üzerindeki bina yıkılmış olmalıdır. Hüküm özellikle “üzerindeki bina yıkılmış olan arsa” ibaresi üzerinden kurulmuştur.

Üçüncüsü, maliklere usulüne uygun tebligat yapılmış olmalıdır. Tebligat yapılmadan otuz günlük sürenin başladığından söz edilemez.

Dördüncüsü, tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamamış olmalıdır.

Beşincisi, acele kamulaştırma Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından yürütülmelidir.

Bu şartlardan biri eksikse, acele kamulaştırma işlemi hukuka aykırılık iddiasına konu edilebilir. Örneğin maliklere usulüne uygun tebligat yapılmamışsa, otuz günlük süre yanlış hesaplanmışsa, salt çoğunluk oluşup oluşmadığı doğru araştırılmamışsa veya bina yıkılmadan bu hükme dayanılarak acele kamulaştırma yapılmak isteniyorsa işlem iptal davasına konu edilebilir.

Salt Çoğunluk Sağlanamaması Ne Anlama Gelir?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm uygulamalarında salt çoğunluk genellikle malik sayısına göre değil, hisseleri veya arsa payları oranına göre hesaplanır. Bu nedenle “kaç kişi kabul etti?” sorusu kadar “kabul edenlerin toplam arsa payı nedir?” sorusu da önemlidir.

Örneğin 10 malik bulunan bir taşınmazda 6 kişi anlaşmayı kabul etmiş olabilir. Ancak bu 6 kişinin toplam arsa payı yüzde 50’yi aşmıyorsa salt çoğunluk sağlanmamış olabilir. Buna karşılık 4 malik toplam arsa payının yarısından fazlasına sahipse, arsa payı bakımından salt çoğunluk oluşabilir.

Acele kamulaştırma yoluna gidilmeden önce idarenin salt çoğunluğun gerçekten sağlanıp sağlanmadığını doğru hesaplaması gerekir. Bu hesap yapılırken güncel tapu kayıtları, arsa payları, mirasçılar, elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyet, tüzel kişi maliklerin temsil yetkileri ve vekâletnameler dikkate alınmalıdır.

Yanlış çoğunluk hesabı, acele kamulaştırma işleminin en önemli iptal sebeplerinden biridir. Çünkü kanun, acele kamulaştırmayı maliklerin kendi aralarında anlaşamaması ve salt çoğunlukla karar alamaması şartına bağlamıştır. Eğer aslında salt çoğunluk sağlanmışsa veya maliklere sunulan teklif hukuken geçerli değilse, acele kamulaştırma yoluna başvurulması ölçüsüz hale gelebilir.

Acele Kamulaştırma ile Arsa Payı Satışı Arasındaki Fark

Kentsel dönüşümde sıkça karıştırılan iki yol vardır: arsa payı satışı ve acele kamulaştırma. Arsa payı satışı, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin paylarının, kanundaki özel usul uyarınca diğer maliklere veya belirli şartlarda idareye satılmasıdır. Acele kamulaştırma ise idarenin taşınmaza hızlı şekilde el koymasını sağlayan ayrı bir kamulaştırma yoludur.

Arsa payı satışında amaç, çoğunluk kararına katılmayan malik nedeniyle dönüşümün engellenmesini önlemektir. Bu süreçte teklif bildirimi, 15 günlük süre, değerleme, açık artırma ve tapu tescili gibi aşamalar gündeme gelir. 6306 sayılı Kanun’da arsa payı satışına ilişkin bildirimlerde, teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi halinde arsa paylarının kanun kapsamında satılacağı hususunun bildirileceği; satışa konu paylar üzerindeki ipotek, haciz ve intifa gibi hakların satış bedeli üzerinde devam edeceği düzenlenmiştir.

Acele kamulaştırmada ise taşınmazın mülkiyetinin idare tarafından edinilmesi ve taşınmaza hızlı el konulması söz konusudur. Bu süreç 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 27 usulüyle bağlantılıdır. Mahkemece değer tespiti yapılır, bedel malik adına bankaya yatırılır ve idare taşınmaza el koyabilir.

Bu iki yolun karıştırılması ciddi hak kaybına yol açabilir. Malik, kendisine gelen bildirimin arsa payı satışı mı, satın alma/trampa teklifi mi, klasik kamulaştırma bildirimi mi yoksa acele kamulaştırma süreci mi olduğunu dikkatle belirlemelidir. Her işlemin dava süresi, görevli mahkemesi ve itiraz yöntemi farklıdır.

Acele Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?

Kentsel dönüşümde acele kamulaştırma süreci birkaç aşamadan oluşur. İlk aşamada idare, taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulaması için gerekli olduğunu ve acele kamulaştırma şartlarının oluştuğunu değerlendirir. Bu değerlendirmede taşınmazın uygulama alanındaki konumu, maliklerin anlaşma durumu, tebligat süreci, salt çoğunluk hesabı ve projenin aciliyeti dikkate alınmalıdır.

İkinci aşamada idare acele kamulaştırma yoluna başvurur. 2942 sayılı Kanun m. 27 uyarınca ilgili idarenin istemi üzerine mahkemece yedi gün içinde taşınmazın değeri bilirkişilerce tespit edilir. Buradaki mahkeme süreci, klasik anlamda nihai kamulaştırma bedeli davası değildir; öncelikle acele el koyma için gerekli bedelin belirlenmesi amacını taşır.

Üçüncü aşamada tespit edilen bedel malik adına milli bir bankaya yatırılır. Bedelin yatırılmasıyla idare taşınmaza el koyabilir. Malik bu bedeli alabilir; ancak bedeli almak her durumda kamulaştırma işlemini kabul ettiği anlamına gelmez. Malik, acele kamulaştırma kararına karşı idari yargıda iptal davası açabileceği gibi, daha sonra kamulaştırma bedelinin gerçek değeri yansıtmadığı iddiasını adli yargıdaki bedel tespiti sürecinde ileri sürebilir.

Dördüncü aşamada idare, kıymet takdiri dışında kalan kamulaştırma işlemlerini tamamlamak zorundadır. Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırma sürecini tamamen ortadan kaldırmaz; yalnızca el koyma aşamasını öne çeker. Bu nedenle daha sonra kamulaştırma bedelinin kesin tespiti, tescil, tapu işlemleri ve uyuşmazlıklar ayrıca gündeme gelir.

Acele El Koyma Davası Nedir?

Acele el koyma davası, idarenin 2942 sayılı Kanun m. 27 kapsamında taşınmazın değerinin hızlı şekilde tespit edilmesini ve bedelin yatırılması karşılığında taşınmaza el konulmasını istediği adli yargı sürecidir. Bu dava genellikle taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde yürütülür.

Bu davanın amacı, kamulaştırma işleminin hukuka uygun olup olmadığını tam olarak denetlemek değildir. Mahkeme burada esas olarak taşınmazın değerini tespit eder ve bedelin malik adına bankaya yatırılması şartıyla idarenin taşınmaza el koymasına imkân tanır. Kamulaştırma kararının kamu yararına, acelelik şartına veya 6306 sayılı Kanun’daki koşullara uygun olup olmadığı ise idari yargıdaki iptal davasının konusudur.

Bu nedenle malik, acele el koyma dosyasında yalnızca “bu kamulaştırma hukuka aykırı” demekle yetinmemelidir. Hukuka aykırılık iddiası için ayrıca idari yargıda iptal davası değerlendirilmelidir. Acele el koyma dosyasında ise taşınmazın değerinin düşük belirlenmemesi için bilirkişi raporuna itiraz edilmeli, emsal satışlar sunulmalı, taşınmazın imar durumu, konumu, yapı özellikleri ve değer artırıcı unsurları dosyaya konulmalıdır.

Acele Kamulaştırma Bedeli Nihai Bedel midir?

Acele kamulaştırmada mahkemece tespit edilen bedel çoğu zaman nihai kamulaştırma bedeli değildir. Bu bedel, acele el koyma için yatırılan ilk bedel niteliğindedir. Daha sonra olağan kamulaştırma işlemleri tamamlanırken kamulaştırma bedelinin nihai olarak tespiti gündeme gelir.

Bu ayrım malik açısından çok önemlidir. Çünkü acele el koyma aşamasında kısa sürede belirlenen bedel, taşınmazın gerçek piyasa değerini her zaman tam olarak yansıtmayabilir. Bilirkişi incelemesi hızlı yapılabilir, emsal araştırması sınırlı kalabilir veya taşınmazın tüm özellikleri değerlendirilmemiş olabilir.

Malik, acele el koyma bedelinin düşük olduğunu düşünüyorsa, bu hususu hem acele el koyma dosyasında hem de sonradan açılacak bedel tespiti ve tescil davasında ileri sürmelidir. Taşınmazın konumu, imar hakkı, emsal satışları, yapı değeri, ticari niteliği, kira getirisi, kullanım özellikleri, riskli alan veya rezerv yapı alanı içindeki proje değerine etkisi gibi tüm unsurlar belgeyle desteklenmelidir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir nokta vardır: Kamulaştırma bedeli belirlenirken, kamulaştırmayı gerektiren projenin ileride yaratacağı değer artışları her zaman bedel hesabına dahil edilmeyebilir. Bu nedenle değerleme stratejisi, taşınmazın kamulaştırma tarihindeki gerçek objektif değeri üzerinden kurulmalıdır.

Acele Kamulaştırma Kararına Karşı Dava Açılabilir mi?

Evet. Kentsel dönüşümde acele kamulaştırma kararına karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. Bu dava, idarenin acele kamulaştırma yoluna başvurmasının hukuka uygun olup olmadığını denetler.

Dava dilekçesinde şu iddialar ileri sürülebilir:

Acelelik şartı bulunmamaktadır.

Olağan kamulaştırma süreci beklenemeyecek ölçüde acil bir durum yoktur.

6306 sayılı Kanun’daki otuz günlük süre usulüne uygun başlatılmamıştır.

Maliklere geçerli tebligat yapılmamıştır.

Salt çoğunluk hesabı doğru yapılmamıştır.

Taşınmaz uygulama bütünlüğü için zorunlu değildir.

Kamu yararı somut şekilde ortaya konulmamıştır.

İşlem mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale oluşturmaktadır.

Acele kamulaştırma, dönüşüm amacı dışında ekonomik proje veya rant amacıyla kullanılmaktadır.

İptal davası açılırken yürütmenin durdurulması talep edilmelidir. Çünkü acele kamulaştırmada idare taşınmaza hızlıca el koyabilir, yıkım veya proje uygulaması başlayabilir ve dava sonunda iptal kararı alınsa bile fiili durum değişmiş olabilir. Yürütmenin durdurulması talebi, taşınmazın geri dönülmez şekilde kaybedilmesini önlemek bakımından önemlidir.

Dava Süresi Ne Kadardır?

6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu nedenle kentsel dönüşümde acele kamulaştırma kararına veya bu karara bağlı idari işlemlere karşı dava açılırken 30 günlük özel süre dikkate alınmalıdır.

Ancak somut dosyada dava süresinin hangi tarihten başlayacağı dikkatle belirlenmelidir. Maliklere acele kamulaştırma kararı tebliğ edilmiş olabilir. Bazı durumlarda Resmî Gazete yayımı, idari bildirim, mahkeme dosyasından öğrenme, tapu şerhi, tahliye bildirimi veya el koyma yazısı gibi farklı öğrenme tarihleri gündeme gelebilir. En güvenli yaklaşım, işlemden haberdar olunduğu anda gecikmeden iptal davası açmaktır.

Maliklerin yaptığı en büyük hata, acele el koyma davası açıldıktan sonra yalnızca asliye hukuk mahkemesindeki bedel tespitine odaklanıp idari yargıdaki iptal süresini kaçırmasıdır. Oysa asliye hukuk mahkemesindeki dosya, acele kamulaştırma kararının hukuka uygunluğunu denetlemez. Bu nedenle hem adli yargı hem idari yargı süreci birlikte takip edilmelidir.

Görevli Mahkeme Hangisidir?

Kentsel dönüşümde acele kamulaştırmada iki ayrı yargı yolu gündeme gelir.

Birincisi, acele kamulaştırma kararının veya idari işlemin hukuka uygunluğuna ilişkin iptal davasıdır. Bu dava idari yargıda görülür. Dava konusu işlem Başkanlık, Bakanlık, TOKİ, belediye veya başka bir idare tarafından tesis edilmiş olabilir. Görevli ve yetkili mahkeme, işlemin niteliğine ve tesis eden idareye göre belirlenir.

İkincisi, acele el koyma ve bedel tespiti sürecidir. Bu süreç adli yargıda, genellikle taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde yürütülür. Burada taşınmazın değeri, bilirkişi raporu ve bedelin bankaya yatırılması gibi konular değerlendirilir.

Bu ayrım son derece önemlidir. Malik, acele kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa idari yargıda iptal davası açmalıdır. Malik bedelin düşük olduğunu düşünüyorsa asliye hukuk mahkemesindeki bedel tespiti sürecinde teknik itirazlarını sunmalıdır. Her iki yol birbirini tamamlar; biri diğerinin yerine geçmez.

Yürütmenin Durdurulması Talebi

Acele kamulaştırmada yürütmenin durdurulması talebi çoğu zaman hayati önemdedir. Çünkü acele kamulaştırmanın temel özelliği, idarenin taşınmaza hızlı şekilde el koyabilmesidir. Eğer idare taşınmaza el koyar, yapı yıkılır, parselasyon veya inşaat süreci başlarsa, dava sonunda iptal kararı alınsa bile eski hale dönmek zorlaşabilir.

Yürütmenin durdurulması için iki temel şart vardır: işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması. Acele kamulaştırma dosyalarında telafisi güç zarar genellikle mülkiyet hakkının fiilen kaybedilmesi, taşınmaza el konulması, yapının yıkılması, proje uygulamasının başlaması ve taşınmazın eski haline döndürülmesinin güçleşmesi şeklinde açıklanır.

Yürütmenin durdurulması talebi soyut bırakılmamalıdır. Dilekçede taşınmazın niteliği, kullanım durumu, malik açısından önemi, acelelik şartının neden oluşmadığı, tebligat ve çoğunluk eksiklikleri, bedel belirleme sorunları ve işlemin uygulanması halinde doğacak somut zarar ayrıntılı şekilde anlatılmalıdır.

Acele Kamulaştırma Bedeline Nasıl İtiraz Edilir?

Acele kamulaştırmada bedel yönünden en önemli aşama bilirkişi incelemesidir. Malik, bilirkişi raporunu dikkatle incelemeli ve rapordaki eksikliklere teknik şekilde itiraz etmelidir. “Bedel düşüktür” demek tek başına yeterli değildir. Hangi emsallerin yanlış seçildiği, taşınmazın hangi niteliklerinin dikkate alınmadığı, imar durumunun hatalı değerlendirildiği, yapı değerinin eksik hesaplandığı, ticari cephe veya konum avantajının göz ardı edildiği somut olarak açıklanmalıdır.

Bedel itirazında şu belgeler kullanılabilir:

Güncel tapu kaydı,

İmar durumu belgesi,

Emsal satış kayıtları,

Bağımsız ekspertiz raporu,

Taşınmazın fotoğrafları,

Yapı ruhsatı ve iskân belgeleri,

Kira sözleşmeleri,

Belediye rayiçleri,

Bölgedeki gerçek piyasa satışları,

Taşınmazın ticari veya konutsal değerini gösteren belgeler.

Kentsel dönüşüm alanlarında taşınmazın değeri çoğu zaman yalnızca mevcut yapı üzerinden değil, arsa payı, imar hakkı, proje potansiyeli ve çevresel değerler üzerinden de tartışılır. Ancak kamulaştırma değerlemesinde hangi değer unsurlarının dikkate alınacağı teknik ve hukuki sınırlara tabidir. Bu nedenle bedel itirazı mutlaka bilirkişi raporuna yönelik somut hukuki ve teknik eleştiriler içermelidir.

Acele Kamulaştırmada Satın Alma ve Uzlaşma Süreci

Kentsel dönüşümde acele kamulaştırma yoluna gidilmeden önce veya süreç içinde idare tarafından satın alma, trampa veya uzlaşma teklifleri yapılabilir. 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği, uygulama alanındaki taşınmazların Başkanlıkça satın alınabileceğini veya Başkanlığa ait başka taşınmazla trampa yoluyla devralınabileceğini; satın alma işleminden önce değer tespiti yapılarak malike teklif sunulacağını ve malikin kabulü halinde anlaşma tutanağı düzenleneceğini belirtmektedir. Bu tutanak, malikin ferağ beyanı ve tapuda Başkanlık adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.

Bu nedenle malik, uzlaşma veya satın alma tutanağını imzalamadan önce çok dikkatli olmalıdır. Bu belgeler sıradan görüşme tutanağı değildir; tapu devrine yol açabilecek ağır hukuki sonuç doğurabilir. Tutanakta taşınmazın tüm hukuki ve fiili vasıfları, satın alma bedeli, malikin kimlik bilgileri ve tapuda tescil veya terkin beyanları yer alabilir.

Malik, teklif edilen bedelin gerçek değeri yansıtıp yansıtmadığını incelemeli; trampa öneriliyorsa verilecek taşınmazın konumu, imar durumu, rayiç değeri, tapu takyidatları ve kullanım kabiliyeti değerlendirilmelidir. Acele kamulaştırma tehdidi altında imzalanan her uzlaşma tutanağı sonradan ayrıca hukuki tartışma yaratabilir. Bu nedenle imza öncesi değerleme ve hukuki inceleme yapılması önemlidir.

Tapudaki İpotek, Haciz ve İntifa Hakları Ne Olur?

Kentsel dönüşümde acele kamulaştırmaya konu taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati haciz, intifa hakkı veya başka sınırlı ayni haklar bulunabilir. 6306 sayılı Kanun, arsa payı satışı ve anlaşma yoluyla devredilen taşınmazlarda tapu sicilindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam edeceğini; tapu kaydındaki hak ve şerhlerin Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilebileceğini düzenlemektedir.

Bu düzenleme malik açısından önemlidir. Çünkü kamulaştırma veya satın alma bedeli doğrudan ve tamamen malike ödenmeyebilir. Taşınmaz üzerinde banka ipoteği varsa banka, icra haczi varsa icra dosyası, intifa hakkı varsa hak sahibi veya diğer alacaklılar bedel üzerinde hak iddia edebilir.

Bu nedenle acele kamulaştırma dosyasında yalnızca bedelin miktarı değil, bedelin kime ödeneceği ve hangi takyidatların bedel üzerinde devam edeceği de incelenmelidir. Malik, tapu takyidatlarını bilmeden hareket ederse, kamulaştırma bedelini serbestçe kullanamayabilir.

Acele Kamulaştırma ile Tahliye ve Yıkım İlişkisi

Kentsel dönüşümde acele kamulaştırma çoğu zaman tahliye ve yıkım süreçleriyle iç içe ilerler. Taşınmaz üzerindeki yapı riskli yapı olarak tespit edilmiş ve yıkılmış olabilir. Bazı hallerde yapı henüz yıkılmamış fakat riskli alan veya rezerv yapı alanı uygulaması nedeniyle tahliye-yıkım gündeme gelmiş olabilir.

Acele kamulaştırmanın varlığı, idarenin her durumda derhal yıkım yapabileceği anlamına gelmez. Tahliye ve yıkım işlemlerinin de ayrı hukuki dayanağı, tebligatı ve usulü bulunmalıdır. Malik, kendisine gelen her yazıyı ayrı ayrı incelemelidir: Yazı acele kamulaştırmaya mı ilişkindir, tahliye emri midir, riskli yapı yıkım süreci midir, arsa payı satış bildirimi midir, yoksa satın alma/trampa teklifi midir?

Bu ayrım doğru yapılmazsa dava süresi kaçırılabilir. Örneğin malik sadece acele kamulaştırma dosyasına itiraz ederken, ayrı bir tahliye-yıkım işlemine karşı dava açma süresini kaçırabilir. Bu nedenle kentsel dönüşüm dosyalarında her idari işlem ayrı başlık altında incelenmelidir.

Acele Kamulaştırma Hukuka Aykırıysa Ne Talep Edilebilir?

Acele kamulaştırma hukuka aykırıysa öncelikle iptal davası açılabilir. Dava dilekçesinde işlemin iptali ve yürütmenin durdurulması talep edilmelidir. Eğer idare taşınmaza el koymuş, yapı yıkılmış veya malik zarara uğramışsa, şartları oluştuğunda tam yargı davası ile tazminat da gündeme gelebilir.

Tazminat talepleri somut zarara göre değişir. Malik taşınmazını kullanamamış olabilir, kira gelirinden mahrum kalmış olabilir, işyeri faaliyetini durdurmuş olabilir, düşük bedel nedeniyle ekonomik kayba uğramış olabilir veya hukuka aykırı yıkım nedeniyle zarar görmüş olabilir. Ancak her zarar kalemi belgeyle ispatlanmalıdır.

Bunun yanında bedel düşük tespit edilmişse, adli yargıdaki bedel tespiti sürecinde gerçek bedelin belirlenmesi talep edilmelidir. İdari yargıdaki iptal davası ile adli yargıdaki bedel uyuşmazlığı farklı konulardır. Malik her iki yönden de strateji geliştirmelidir.

Acele Kamulaştırmada Maliklerin Toplaması Gereken Belgeler

Kentsel dönüşümde acele kamulaştırma ile karşılaşan malik güçlü bir dosya hazırlamalıdır. Şu belgeler özellikle önemlidir:

Güncel tapu kaydı,

Takyidat belgesi,

İmar durumu belgesi,

Riskli yapı tespit belgeleri,

Yıkım tutanakları,

Maliklere yapılan tebligatlar,

Salt çoğunluk hesabına ilişkin belgeler,

Acele kamulaştırma kararı veya idari yazılar,

Acele el koyma mahkemesi dosyası,

Bilirkişi raporları,

Emsal satış belgeleri,

Özel değerleme raporu,

Taşınmazın fotoğrafları,

Kira sözleşmeleri,

İşyeri ruhsatı ve ticari kayıtlar,

İdareyle yapılan yazışmalar,

Satın alma veya trampa teklifleri,

Uzlaşma tutanakları.

Bu belgeler olmadan hem iptal davası hem bedel itirazı zayıf kalabilir. Özellikle salt çoğunluk sağlanamaması, tebligat eksikliği, acelelik şartının yokluğu ve bedelin düşük belirlenmesi iddiaları belgeyle desteklenmelidir.

Acele Kamulaştırmada En Sık Yapılan Hatalar

Maliklerin en sık yaptığı hata, acele el koyma davasını görünce yalnızca bedel tartışmasına odaklanmak ve idari yargıda iptal davası açmayı unutmaktır. Oysa acele kamulaştırma kararının hukuka uygunluğu ayrı bir idari dava konusudur.

İkinci hata, dava süresini kaçırmaktır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı otuz günlük dava süresi dikkate alınmalıdır.

Üçüncü hata, bilirkişi raporuna soyut itiraz etmektir. Bedel itirazı teknik olmalı, emsal ve değerleme verileriyle desteklenmelidir.

Dördüncü hata, uzlaşma veya satın alma tutanağını incelemeden imzalamaktır. Bu tutanak tapuda tescilin hukuki sebebi sayılabilir.

Beşinci hata, tapudaki ipotek, haciz ve intifa haklarını göz ardı etmektir. Bu haklar bedel üzerinde devam edebilir.

Altıncı hata, acele kamulaştırma ile arsa payı satışını karıştırmaktır. Her iki sürecin usulü, dava yolu ve sonucu farklıdır.

Yedinci hata, yürütmenin durdurulması talebini zayıf kurmaktır. Acele kamulaştırmada taşınmaza hızlı el konulabileceği için yürütmenin durdurulması talebi somut ve güçlü gerekçelere dayanmalıdır.

Dava Dilekçesinde Kullanılabilecek Başlıklar

Kentsel dönüşümde acele kamulaştırma kararına karşı açılacak iptal davasında şu başlıklar kullanılabilir:

Acelelik Şartı Oluşmamıştır
Olağan kamulaştırma sürecinin beklenemeyeceğini gösteren somut ve zorunlu bir neden bulunmadığı açıklanmalıdır.

6306 Sayılı Kanun’daki Otuz Günlük Süre Usulüne Uygun İşletilmemiştir
Maliklere yapılan tebligatın geçerliliği, sürenin başlangıcı ve salt çoğunluk sağlanıp sağlanmadığı incelenmelidir.

Salt Çoğunluk Hesabı Hatalıdır
Karar alma sürecinde malik sayısı değil, arsa payı/hisse oranı esas alınmalı; güncel tapu kayıtlarıyla çoğunluk hesabı yapılmalıdır.

Kamu Yararı Somutlaştırılmamıştır
Dönüşüm amacı ile acele el koyma arasındaki zorunlu bağlantı kurulmamışsa bu husus vurgulanmalıdır.

Mülkiyet Hakkına Ölçüsüz Müdahale Edilmiştir
Taşınmaza hızlı el konulmasının malik üzerinde doğuracağı ağır sonuçlar anlatılmalıdır.

Bedel Tespiti Taşınmazın Gerçek Değerini Yansıtmamaktadır
Bu başlık adli yargı bedel dosyası bakımından ayrıca teknik itirazla desteklenmelidir.

Yürütmenin Durdurulması Gerekmektedir
El koyma, yıkım, proje uygulaması ve mülkiyet kaybı nedeniyle telafisi güç zarar oluşacağı açıklanmalıdır.

Sonuç

Kentsel dönüşümde acele kamulaştırma, maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen, ağır ve istisnai bir idari yoldur. Bu süreçte idare, olağan kamulaştırma aşamalarının tamamlanmasını beklemeden taşınmazın değerini hızlı şekilde tespit ettirip bedeli bankaya yatırarak taşınmaza el koyabilir. Bu nedenle acele kamulaştırma, malik açısından dikkatle takip edilmesi gereken çok yönlü bir hukuki süreçtir.

6306 sayılı Kanun, üzerindeki bina yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamaması halinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebileceğini düzenlemiştir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 27 ise acele kamulaştırmada mahkemenin yedi gün içinde değer tespiti yapması, bedelin malik adına bankaya yatırılması ve idarenin taşınmaza el koyabilmesi usulünü düzenlemektedir.

Malik açısından en önemli strateji, süreci iki ayrı hatta takip etmektir. Birinci hat, idari yargıdaki iptal ve yürütmenin durdurulması sürecidir. Burada acele kamulaştırma kararının hukuka uygunluğu, acelelik şartı, kamu yararı, tebligat, salt çoğunluk ve ölçülülük denetlenir. İkinci hat ise adli yargıdaki acele el koyma ve bedel tespiti sürecidir. Burada taşınmazın gerçek değerinin doğru belirlenmesi için bilirkişi raporlarına teknik itiraz yapılır.

Sonuç olarak kentsel dönüşümde acele kamulaştırma ile karşılaşan malik pasif kalmamalıdır. Tebligat ve dava süreleri derhal kontrol edilmeli, tapu ve takyidat kayıtları alınmalı, salt çoğunluk hesabı incelenmeli, acelelik şartı sorgulanmalı, bedel tespiti için emsal ve ekspertiz çalışması yapılmalı, idari yargıda yürütmenin durdurulması talepli iptal davası ve adli yargıda bedel itirazları birlikte yürütülmelidir. Doğru süre takibi ve güçlü delil hazırlığı yapılmadığında, malik taşınmazını hızlı şekilde kaybedebilir ve düşük bedelle yetinmek zorunda kalabilir. Doğru hukuki stratejiyle ise hem kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğu denetlenebilir hem de gerçek kamulaştırma bedelinin tahsili sağlanabilir.