Riskli Alan Kararına Karşı Dava Açılması

 Riskli alan kararına karşı dava nasıl açılır? 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan ilanı, dava süresi, Resmî Gazete yayımı, ivedi yargılama usulü, yürütmenin durdurulması, iptal sebepleri ve maliklerin hakları hakkında kapsamlı hukuki rehber.

---

Riskli Alan Kararı Nedir?

Riskli alan kararı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan bir alanın Cumhurbaşkanı kararıyla riskli alan ilan edilmesidir. Riskli alan kararı, yalnızca teknik bir tespit işlemi değildir; ilan edilen bölgedeki maliklerin mülkiyet hakkını, imar durumunu, yapılaşma koşullarını, tahliye ve yıkım süreçlerini, değerleme işlemlerini, hak sahipliği rejimini ve kentsel dönüşüm projesinin bütününü etkileyen güçlü bir idari işlemdir.

6306 sayılı Kanun’da riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan olarak tanımlanmıştır. Aynı Kanun’da riskli yapı ise riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlanır. Bu nedenle riskli alan kararı ile riskli yapı tespiti birbirinden farklıdır. Riskli yapı tespiti çoğu zaman tek bir yapıya ilişkin teknik rapora dayanırken, riskli alan kararı daha geniş bir bölgeyi, mahalleyi, yapı adasını veya uygulama bütünlüğü bulunan alanı etkileyebilir.

Riskli alan ilanı, kentsel dönüşüm sürecinde sonraki birçok işlemin dayanağı olabilir. Bu karar sonrasında imar planı değişikliği, parselasyon, tahliye, yıkım, arsa payı satışı, kamulaştırma, hasılat paylaşımı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hak sahipliği belirleme, kira yardımı ve yeni bağımsız bölüm tahsisi gibi işlemler gündeme gelebilir. Bu nedenle riskli alan kararına karşı dava açılıp açılmayacağı, sadece kararın hukuka aykırı olup olmadığı bakımından değil, ileride doğacak tüm uygulama işlemlerinin etkisi bakımından da stratejik şekilde değerlendirilmelidir.

Riskli Alan Kararı Neden Ağır Sonuç Doğurur?

Riskli alan kararı, taşınmazın bulunduğu bölgeyi 6306 sayılı Kanun rejimine dahil eder. Bu rejim, olağan imar ve mülkiyet hukukundan farklı bazı özel usuller içerir. Riskli alan içinde kalan taşınmazlarda dönüşüm uygulamaları hızlandırılabilir, maliklerin karar alma süreçlerinde hisseleri oranında salt çoğunluk önem kazanabilir, karara katılmayan maliklerin arsa payları satışa konu olabilir, kira yardımı veya geçici konut desteği gündeme gelebilir, planlama ve parselasyon işlemleri dönüşüm projesine göre yeniden şekillenebilir.

6306 sayılı Kanun’un ek düzenlemeleri uyarınca, kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak şekilde bozulduğu, planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olduğu, imar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunduğu veya yapı ya da altyapının hasarlı olduğu alanlar; ayrıca üzerindeki toplam yapı sayısının en az yüzde 65’i imar mevzuatına aykırı olan veya belirli ruhsat geçmişine sahip yapılardan oluşan alanlar, fen ve sanat normlarına uygun sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmak amacıyla Cumhurbaşkanınca riskli alan olarak kararlaştırılabilir. Kanun ayrıca riskli alan sınırının uygulama bütünlüğü gözetilerek belirleneceğini düzenler.

Bu hükümler, idareye geniş bir planlama ve uygulama yetkisi vermektedir. Ancak bu geniş yetki sınırsız değildir. Riskli alan kararının mutlaka kamu yararına, teknik gerekçeye, afet riski veya yapılaşma sorunu verilerine, şehircilik ilkelerine ve ölçülülük ilkesine dayanması gerekir. Sadece ekonomik rant oluşturmak, belirli bir projeyi kolaylaştırmak veya maliklerin mülkiyet hakkını belirsiz şekilde sınırlamak amacıyla riskli alan kararı alınamaz.

Riskli Alan Kararına Karşı Dava Açılabilir mi?

Evet. Riskli alan kararı bir idari işlem olduğundan, hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa idari yargıda iptal davasına konu edilebilir. Riskli alan kararına karşı dava açılması, ilgili alanın gerçekten 6306 sayılı Kanun’da öngörülen şartları taşıyıp taşımadığının, kararın yeterli teknik rapora dayanıp dayanmadığının, alan sınırının doğru belirlenip belirlenmediğinin ve kamu yararı amacına uygun hareket edilip edilmediğinin yargısal denetimini sağlar.

6306 sayılı Kanun’da riskli alan kararına karşı Resmî Gazete’de yayımı tarihinden itibaren dava açılabileceği; buna karşılık daha sonra tesis edilen uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamayacağı açıkça düzenlenmiştir. Bu düzenleme son derece önemlidir. Çünkü malik riskli alan kararını zamanında dava konusu etmezse, ileride tahliye, yıkım, plan değişikliği veya arsa payı satışı gibi uygulama işlemleriyle karşılaştığında artık doğrudan riskli alan kararını hedef alması mümkün olmayabilir.

Bu nedenle riskli alan kararının Resmî Gazete’de yayımlanması kritik tarihtir. Malikler ve hak sahipleri, taşınmazlarının riskli alan sınırları içinde kalıp kalmadığını düzenli takip etmeli; Resmî Gazete yayımı sonrasında dava açma süresini kaçırmamalıdır. Riskli alan kararına karşı dava, kararın yayınlanmasından sonra gecikmeden hazırlanmalıdır.

Riskli Alan Kararına Karşı Dava Süresi

Riskli alan kararına karşı dava açma süresi kural olarak 30 gündür. 6306 sayılı Kanun, bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabileceğini düzenlemektedir. Riskli alan kararları bakımından ise Kanun’un özel hükmü gereği süre, kararın Resmî Gazete’de yayımı tarihinden itibaren işlemeye başlar.

Bu süre hak düşürücü nitelikte değerlendirilmelidir. Yani sürenin kaçırılması halinde riskli alan kararına karşı iptal davası açma imkânı ciddi şekilde zayıflar. Özellikle uygulama işlemleri başladıktan sonra “ben bu alanın riskli alan ilan edildiğini yeni öğrendim” savunması her durumda yeterli olmayabilir. Çünkü Kanun, riskli alan kararına karşı Resmî Gazete’de yayımı tarihinden itibaren dava açılabileceğini ve uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamayacağını açıkça belirtmektedir.

Dava süresi hesaplanırken yayım günü, tebliğ tarihi, karar numarası, Resmî Gazete tarihi ve kararın ekindeki kroki/koordinat listesi dikkatle incelenmelidir. Taşınmazın gerçekten karar eki sınırlar içinde kalıp kalmadığı ayrıca kontrol edilmelidir. Bazen malik taşınmazının riskli alan içinde olduğunu sonradan öğrenir; bu durumda süre, işlem türü ve dava konusu edilecek işlem ayrıca değerlendirilmelidir. Ancak en güvenli yol, riskli alan kararının Resmî Gazete yayımı üzerine doğrudan ve süresinde dava açmaktır.

Riskli Alan Davasında İvedi Yargılama Usulü

6306 sayılı Kanun uyarınca alınan Cumhurbaşkanı kararları, İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 20/A maddesi kapsamında ivedi yargılama usulüne tabidir. İYUK m. 20/A, 6306 sayılı Kanun uyarınca alınan Cumhurbaşkanı kararlarını ivedi yargılama usulü kapsamındaki işlemler arasında saymaktadır. Bu usulde dava açma süresi 30 gündür; İYUK m. 11 hükümleri uygulanmaz; 7 gün içinde ilk inceleme yapılır; savunma süresi 15 gündür ve bir defaya mahsus en fazla 15 gün uzatılabilir; yürütmenin durdurulması talebine ilişkin kararlara itiraz edilemez; nihai kararlara karşı 15 gün içinde temyiz yoluna başvurulabilir.

İvedi yargılama usulü, riskli alan kararına karşı açılacak davaların hızlı şekilde sonuçlandırılmasını amaçlar. Ancak bu hız, davacı malik açısından ciddi hazırlık gerektirir. Çünkü süreler kısadır, savunma ve delil süreci hızlı ilerler, yürütmenin durdurulması talebine verilecek kararlara itiraz edilemez. Bu nedenle dava dilekçesi baştan güçlü, teknik ve hukuki delillerle hazırlanmalıdır.

Riskli alan davasında eksik dilekçe ile dava açmak, sonradan delil sunma imkânı bulunsa bile davacının elini zayıflatabilir. Özellikle yürütmenin durdurulması isteniyorsa, dava dilekçesinde açık hukuka aykırılık ve telafisi güç zarar unsurları somut şekilde ortaya konulmalıdır.

Riskli Alan Kararına Karşı Kimler Dava Açabilir?

Riskli alan kararına karşı dava açabilecek kişiler, karar ile meşru, kişisel ve güncel menfaat ilişkisi bulunanlardır. Bu kapsamda riskli alan sınırları içinde taşınmazı bulunan maliklerin dava açma hakkı vardır. Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetinde paydaşlar da kendi menfaatleri ölçüsünde dava açabilir. Sınırlı ayni hak sahipleri, intifa hakkı sahipleri, bazı durumlarda kiracılar, işyeri sahipleri veya alanda fiilen etkilenen kişiler bakımından dava ehliyeti somut olayın niteliğine göre değerlendirilir.

Riskli alan kararı, yalnızca tapu maliklerini değil, o alanda yaşayan, işyeri işleten, kira ilişkisi bulunan ve tahliye-yıkım gibi uygulama işlemlerinden etkilenecek kişileri de ilgilendirebilir. Ancak riskli alan kararının iptali davasında en güçlü dava ehliyeti, taşınmaz maliklerine aittir. Kiracılar veya sınırlı hak sahipleri bakımından menfaat bağlantısının açıkça gösterilmesi gerekir.

Dava dilekçesinde davacının taşınmazla bağlantısı açıkça ortaya konulmalıdır. Tapu kaydı, bağımsız bölüm bilgileri, arsa payı, kira sözleşmesi, işyeri ruhsatı veya sınırlı ayni hak belgeleri dilekçeye eklenmelidir. Taşınmazın riskli alan sınırları içinde kaldığı kroki, koordinat listesi veya plan paftasıyla gösterilmelidir.

Riskli Alan Kararına Karşı Hangi Mahkemede Dava Açılır?

Riskli alan kararı Cumhurbaşkanı kararı niteliğinde olduğundan ve 6306 sayılı Kanun kapsamında alındığından, görevli ve yetkili yargı yeri somut kararın niteliğine göre belirlenir. Bu davalar idari yargının görev alanındadır. Riskli alan kararının Cumhurbaşkanı kararı olması nedeniyle, dava yeri ve kanun yolu yönünden İYUK ve Danıştay Kanunu hükümleri birlikte değerlendirilmelidir. Uygulamada Cumhurbaşkanı kararlarına karşı açılacak davalarda ilk derece mahkemesi ve görev yönü ayrıca incelenmelidir.

Riskli alan davası açılırken yalnızca “idare mahkemesine dava açılır” varsayımıyla hareket edilmemelidir. Dava konusu işlemin Cumhurbaşkanı kararı mı, Bakanlık işlemi mi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı işlemi mi, belediye/il müdürlüğü uygulama işlemi mi olduğu belirlenmelidir. Riskli alan ilanı ile riskli alan içinde yapılan imar planı, parselasyon, tahliye-yıkım veya arsa payı satış işlemleri farklı idari işlemlerdir ve farklı görev-yetki değerlendirmesi gerektirebilir.

Bu nedenle dava açmadan önce işlem doğru tanımlanmalıdır. Dava konusu yalnızca riskli alan kararı mı? Yoksa riskli alan kararına dayanılarak yapılan imar planı değişikliği mi? Tahliye ve yıkım işlemi mi? Arsa payı satışı mı? Acele kamulaştırma mı? Her biri için dava süresi, mahkeme, yürütmenin durdurulması ve delil stratejisi farklı olabilir.

Riskli Alan Kararına Karşı Dava Açma Sebepleri

Riskli alan kararına karşı açılacak iptal davasında ileri sürülebilecek hukuka aykırılık sebepleri somut dosyaya göre değişir. Ancak uygulamada en önemli iptal sebepleri şunlardır:

Birinci sebep, teknik rapor ve bilimsel veri eksikliğidir. Riskli alan kararı, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski bulunduğu iddiasına dayanıyorsa, bu iddianın teknik, bilimsel ve nesnel verilerle ispatlanması gerekir. Sadece genel ifadelerle “alan risklidir” denilmesi yeterli değildir.

İkinci sebep, alan sınırının ölçüsüz ve uygulama bütünlüğünden uzak belirlenmesidir. Kanun, riskli alan sınırının uygulama bütünlüğü gözetilerek belirleneceğini düzenler. Ancak uygulama bütünlüğü gerekçesi, risk taşımayan taşınmazların keyfi şekilde alana dahil edilmesine gerekçe yapılamaz.

Üçüncü sebep, kamu yararı amacının bulunmamasıdır. Riskli alan kararı kentsel dönüşüm ve afet riski amacıyla alınmalıdır. Eğer işlem fiilen rant projesi, belirli bir yatırımın kolaylaştırılması veya mülkiyet hakkını zayıflatma amacı taşıyorsa hukuka aykırılık gündeme gelir.

Dördüncü sebep, mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahaledir. Riskli alan kararı, maliklerin taşınmazları üzerinde ciddi belirsizlik ve değer etkisi yaratabilir. Bu müdahalenin kamu yararı ile bireysel hak arasında adil denge kurması gerekir.

Beşinci sebep, imar ve planlama ilkelerine aykırılıktır. Riskli alan kararı sonrasında plan değişikliği, yoğunluk artışı veya sosyal-teknik altyapı dengesini bozan uygulamalar öngörülüyorsa, kararın planlama bütünlüğü içindeki sonuçları da tartışılabilir.

Altıncı sebep, işlem dosyasının eksik hazırlanmasıdır. Riskli alan kararı, dayanak rapor, kroki, koordinat listesi, teknik analizler, yapılaşma verileri, altyapı ve planlama gerekçeleriyle desteklenmelidir. Eksik hazırlanan işlem dosyası, yargısal denetimde idarenin savunmasını zayıflatabilir.

Riskli Alan Kararında Teknik Raporun Önemi

Riskli alan ilanı, teknik veriye dayalı bir idari işlemdir. Bu nedenle dava dosyasında teknik inceleme hayati önem taşır. Alanın gerçekten zemin yapısı nedeniyle riskli olup olmadığı, üzerindeki yapılaşmanın can ve mal güvenliği bakımından risk oluşturup oluşturmadığı, yapı stokunun niteliği, ruhsatsız veya imara aykırı yapı oranı, altyapı hizmetlerinin yeterliliği, afet riski ve uygulama bütünlüğü bilimsel şekilde değerlendirilmelidir.

Davacı taraf, dava dilekçesine mümkünse özel teknik rapor eklemelidir. Bu raporda şu hususlar incelenebilir: alanın jeolojik-jeoteknik yapısı, yapıların yaşı ve taşıyıcı sistem durumu, mevcut imar durumu, yapı ruhsat ve iskan bilgileri, imara aykırılık oranı, altyapı kapasitesi, riskli alan sınırının neden fazla geniş tutulduğu, riskli olmayan yapıların neden alana dahil edildiği, alternatif uygulama seçenekleri ve kararın ölçülülüğü.

Mahkeme aşamasında bilirkişi incelemesi talep edilmesi de önemlidir. Özellikle teknik gerekçe yetersizliği iddiası varsa, mahkemenin şehir plancısı, inşaat mühendisi, jeoloji/jeofizik mühendisi ve kamu yönetimi/imar hukuku alanında uzman bilirkişi heyetiyle inceleme yaptırması istenebilir.

Yürütmenin Durdurulması Talebi

Riskli alan kararına karşı açılan davada yürütmenin durdurulması talebi çoğu zaman zorunlu derecede önemlidir. Çünkü riskli alan kararı uygulanmaya başlandığında imar planı değişikliği, tahliye, yıkım, kamulaştırma, arsa payı satışı ve inşaat süreçleri ilerleyebilir. Dava sonunda iptal kararı alınsa bile, uygulama işlemleri ilerlemişse eski hale dönüş güçleşebilir.

Yürütmenin durdurulması için iki temel koşul aranır: işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması. Riskli alan davalarında telafisi güç zarar çoğu zaman taşınmazın tahliye edilmesi, yıkılması, maliklerin mülkiyet hakkının zayıflaması, arsa payı satış riski, imar hakkının değişmesi ve proje uygulamasının geri dönülmez hale gelmesi üzerinden açıklanır.

Ancak yürütmenin durdurulması talebi soyut bırakılmamalıdır. “Mülkiyet hakkım zarar görecektir” demek yerine, taşınmazın riskli alan sınırları içinde kaldığı, kararın teknik gerekçesinin yetersiz olduğu, yıkım veya tahliye sürecinin başladığı, plan değişikliği yapıldığı, maliklerin arsa paylarının satışa konu olabileceği ve işlem uygulanırsa telafisi güç zarar doğacağı somut belgelerle ortaya konulmalıdır.

İvedi yargılama usulünde yürütmenin durdurulması talebine ilişkin verilecek kararlara itiraz edilemediğinden, ilk talebin güçlü kurulması özellikle önemlidir.

Uygulama İşlemleri Başladıktan Sonra Riskli Alan Kararı Dava Edilebilir mi?

6306 sayılı Kanun bu konuda açık bir sınırlama getirmiştir. Riskli alan kararına karşı Resmî Gazete’de yayımı tarihinden itibaren dava açılabilir; uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz.

Bu hüküm, maliklerin riskli alan kararını zamanında takip etmesi gerektiğini göstermektedir. Örneğin riskli alan kararı yayımlandıktan sonra malik dava açmamışsa, aylar sonra tahliye tebligatı geldiğinde doğrudan riskli alan kararının iptalini istemesi süre ve usul bakımından sorun yaratabilir. Bu durumda tahliye, yıkım, plan değişikliği, parselasyon veya arsa payı satışı gibi uygulama işlemleri ayrıca dava konusu edilebilir; ancak dayanak riskli alan kararına karşı doğrudan dava açma imkânı sınırlanmış olabilir.

Bununla birlikte, her uygulama işlemi kendi içinde hukuka uygun olmak zorundadır. Riskli alan kararı dava edilmemiş olsa bile, riskli alan içinde yapılan imar planı değişikliği, parselasyon, arsa payı satışı, tahliye-yıkım, kamulaştırma veya hak sahipliği işlemleri hukuka aykırıysa bunlara karşı ayrıca dava açılması mümkündür. Ancak bu davalarda dava konusu işlemin sınırları doğru çizilmelidir.

Riskli Alan Kararı ile İmar Planı Davası Arasındaki Fark

Riskli alan kararı, bir alanın 6306 sayılı Kanun kapsamına alınmasına ilişkin üst idari işlemdir. İmar planı ise bu alanda hangi fonksiyonların, emsal değerlerinin, kat yüksekliklerinin, sosyal donatı alanlarının ve yapılaşma koşullarının uygulanacağını belirleyen planlama işlemidir.

Riskli alan kararı iptal edilmeden de, riskli alan içinde yapılan imar planı değişikliği ayrıca dava konusu edilebilir. Örneğin riskli alan kararı teknik olarak hukuka uygun olsa bile, bu alan için yapılan imar planı yoğunluk artışı, sosyal donatı eksikliği, ulaşım yükü, emsal dengesizliği veya mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale nedeniyle hukuka aykırı olabilir.

Bu nedenle maliklerin sadece riskli alan kararını değil, karar sonrası yapılan tüm planlama ve uygulama işlemlerini de takip etmesi gerekir. Riskli alan kararına karşı dava açılmış olması, imar planına karşı dava açma gereğini ortadan kaldırmaz. Aynı şekilde imar planına karşı dava açmak, süresi geçmiş riskli alan kararını otomatik olarak yeniden tartışmaya açmaz.

Riskli Alan Davasında Delil Hazırlığı

Riskli alan kararına karşı dava açılmadan önce kapsamlı delil hazırlığı yapılmalıdır. Dava dilekçesine şu belgelerin eklenmesi önemlidir:

Tapu kayıtları, bağımsız bölüm bilgileri, arsa payı bilgileri, taşınmazın riskli alan sınırları içinde kaldığını gösteren kroki veya koordinat değerlendirmesi, Resmî Gazete’de yayımlanan Cumhurbaşkanı kararı, karar eki harita ve koordinat listesi, mevcut imar planı ve plan notları, yapı ruhsatı ve iskan belgeleri, yapıların teknik durumu, alanın fotoğrafları, özel teknik rapor, jeolojik-jeoteknik değerlendirme, imar ve altyapı analizi, maliklerin kullanım durumunu gösteren belgeler, kira veya işyeri belgeleri, belediye ve idare yazışmaları.

Dava dilekçesi yalnızca hukuki argümanlardan oluşmamalıdır. Riskli alan davaları teknik boyutu yüksek davalardır. Bu nedenle teknik rapor, imar planı analizi ve taşınmaz bazlı değerlendirme dava dilekçesini güçlendirir.

Riskli Alan Kararına Karşı Dava Dilekçesinde Hangi Hususlar Yer Almalıdır?

Dava dilekçesinde öncelikle dava konusu karar açıkça belirtilmelidir. Cumhurbaşkanı kararının tarihi, sayısı, Resmî Gazete tarihi ve sayısı, karar eki alan sınırı ve davacının taşınmazının bu alan içinde kalıp kalmadığı yazılmalıdır.

Ardından davacının dava ehliyeti ortaya konulmalıdır. Tapu maliki ise tapu kaydı eklenmeli; kiracı veya sınırlı hak sahibi ise menfaat ilişkisi belgelenmelidir. Daha sonra dava süresinin Resmî Gazete yayımı tarihinden itibaren 30 gün içinde olduğu açıklanmalı ve davanın süresinde açıldığı belirtilmelidir.

Esas yönünden; riskli alan şartlarının oluşmadığı, teknik raporun yetersiz olduğu, alan sınırının ölçüsüz belirlendiği, uygulama bütünlüğü gerekçesinin somutlaştırılmadığı, mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale edildiği, kamu yararının bulunmadığı, kararın planlama ilkelerine aykırı olduğu, sosyal-teknik altyapı etkilerinin değerlendirilmediği, yapı stokuna ilişkin somut veri bulunmadığı gibi başlıklar kullanılabilir.

Dilekçede mutlaka yürütmenin durdurulması talebi ayrıca gerekçelendirilmelidir. Uygulama işlemlerinin başlaması halinde taşınmazların tahliye ve yıkım tehdidiyle karşılaşacağı, plan ve parselasyon işlemlerinin ilerleyeceği, mülkiyet hakkının telafisi güç şekilde etkileneceği açıklanmalıdır.

Riskli Alan Kararı İptal Edilirse Ne Olur?

Riskli alan kararının iptal edilmesi halinde, alanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan statüsüne alınmasının hukuki dayanağı ortadan kalkar. Ancak bu kararın pratik sonuçları, iptal kararına kadar hangi uygulama işlemlerinin yapıldığına göre değişir.

Eğer riskli alan kararına dayanılarak imar planı değişikliği, parselasyon, tahliye, yıkım, kamulaştırma veya arsa payı satışı gibi işlemler yapılmışsa, bu işlemlerin hukuki akıbeti ayrıca değerlendirilir. Bazı işlemlerin iptali için ayrıca dava açılması gerekebilir. Riskli alan kararı iptal edildiğinde, bu karara dayalı işlemler de hukuki dayanaktan yoksun hale gelebilir; ancak her işlem kendi dava süresi ve hukuki niteliği içinde ele alınmalıdır.

Bu nedenle riskli alan kararına karşı dava açılırken, aynı zamanda uygulama işlemleri de takip edilmelidir. İptal davası devam ederken alanda imar planı onaylanırsa, bu plana karşı süresinde ayrı dava açılması gerekebilir. Tahliye-yıkım işlemi tebliğ edilirse ayrıca dava konusu edilmelidir. Böylece hak kaybı önlenir.

Riskli Alan Kararı Davasında En Sık Yapılan Hatalar

En sık yapılan hata, dava süresinin kaçırılmasıdır. Riskli alan kararına karşı süre Resmî Gazete yayımıyla başlar. Uygulama işlemleri beklenirse riskli alan kararını dava etme imkânı kaybedilebilir.

İkinci hata, davanın teknik rapor olmadan açılmasıdır. Riskli alan kararı teknik ve planlama temelli bir işlem olduğundan, yalnızca mülkiyet hakkı ihlali iddiası çoğu zaman yeterli olmaz.

Üçüncü hata, riskli alan kararı ile uygulama işlemlerini karıştırmaktır. Riskli alan kararı, imar planı, parselasyon, tahliye, yıkım ve arsa payı satışı ayrı ayrı dava konusu edilebilecek işlemlerdir.

Dördüncü hata, yürütmenin durdurulması talebinin soyut bırakılmasıdır. Telafisi güç zarar ve açık hukuka aykırılık somut belgelerle ortaya konulmalıdır.

Beşinci hata, taşınmazın riskli alan sınırları içinde kalıp kalmadığını teknik olarak kontrol etmemektir. Karar eki koordinat ve kroki mutlaka incelenmelidir.

Altıncı hata, dava ehliyetini belgelememektir. Tapu kaydı, kira sözleşmesi, sınırlı ayni hak belgesi veya işyeri ruhsatı gibi belgeler dosyaya konulmalıdır.

Riskli Alan İçinde Kira Yardımı ve Tahliye Süreci

Riskli alan kararı sonrasında uygulama ilerlerse tahliye, yıkım ve kira yardımı süreçleri gündeme gelebilir. Güncel uygulama yönetmeliğine göre anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren kira yardımı yapılabilir; riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir. Kira yardımı başvuruları, tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılır.

Bu hükümler, riskli alan kararının yalnızca dava konusu edilecek bir idari işlem olmadığını, aynı zamanda maliklerin ekonomik ve fiili yaşamını doğrudan etkileyen bir sürecin başlangıcı olduğunu gösterir. Riskli alan kararı dava edilirken tahliye, kira yardımı, geçici konut, işyeri kaybı, taşınma giderleri ve hak sahipliği işlemleri de ayrıca takip edilmelidir.

Sonuç

Riskli alan kararına karşı dava açılması, kentsel dönüşüm hukukunun en önemli dava türlerinden biridir. Çünkü riskli alan kararı, bir bölgenin 6306 sayılı Kanun rejimine alınmasını sağlar ve sonrasında imar planı değişikliği, parselasyon, tahliye, yıkım, arsa payı satışı, kamulaştırma ve yeni yapılaşma gibi çok sayıda işlemin önünü açabilir.

Riskli alan kararı, Cumhurbaşkanı kararıyla alınır ve Resmî Gazete’de yayımlanır. 6306 sayılı Kanun, riskli alan kararına karşı Resmî Gazete’de yayımı tarihinden itibaren dava açılabileceğini ve uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamayacağını açıkça düzenlemiştir. Bu nedenle maliklerin en önemli görevi, Resmî Gazete yayımını ve dava süresini kaçırmamaktır.

Bu davalarda süre kısadır ve yargılama ivedi usule tabidir. İYUK m. 20/A kapsamında dava açma süresi 30 gün olup, 6306 sayılı Kanun uyarınca alınan Cumhurbaşkanı kararları ivedi yargılama usulünde görülür. Yürütmenin durdurulması talebine ilişkin kararlara itiraz edilemediğinden, dava dilekçesi ve yürütmenin durdurulması talebi baştan güçlü hazırlanmalıdır.

Başarılı bir riskli alan iptal davası için yalnızca “taşınmazım riskli alan içinde kaldı” demek yeterli değildir. Kararın teknik rapora dayanmadığı, risk şartlarının oluşmadığı, alan sınırının ölçüsüz olduğu, uygulama bütünlüğü gerekçesinin soyut kaldığı, kamu yararının bulunmadığı, mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale edildiği, planlama ilkelerine ve şehircilik esaslarına aykırılık bulunduğu somut delillerle ortaya konulmalıdır.

Sonuç olarak riskli alan kararına karşı dava açılması, hızlı hareket edilmesi gereken, teknik ve hukuki hazırlık isteyen, mülkiyet hakkı ile kamu yararı dengesini merkezine alan bir süreçtir. Maliklerin kararın yayımlandığı andan itibaren tapu kayıtlarını, karar eki kroki ve koordinatları, teknik raporları, imar planlarını ve uygulama işlemlerini incelemesi; süresinde iptal davası açması ve gerekiyorsa yürütmenin durdurulması talep etmesi hak kaybını önlemek bakımından büyük önem taşır.