Kentsel Dönüşümde Müteahhidin Temerrüdü

Kentsel dönüşümde müteahhidin temerrüdü halinde maliklerin hakları nelerdir? İnşaata başlamama, işi yarım bırakma, teslim gecikmesi, kira yardımı, cezai şart, sözleşmenin feshi, tapu iadesi ve dava yolları hakkında kapsamlı hukuki rehber.

---

Kentsel Dönüşümde Müteahhidin Temerrüdü Nedir?

Kentsel dönüşümde müteahhidin temerrüdü, müteahhidin kentsel dönüşüm sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile üstlendiği edimleri süresinde ve gereği gibi yerine getirmemesi halidir. En yaygın temerrüt halleri; müteahhidin inşaata başlamaması, ruhsat sürecini geciktirmesi, yapım işini belirli bir aşamada durdurması, inşaatı yarım bırakması, teslim süresini aşması, kira yardımı ödememesi, teknik şartnameye aykırı imalat yapması veya yapı kullanma izin belgesini almamasıdır.

Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhidin temerrüdü, sıradan bir sözleşme ihlalinden çok daha ağır sonuçlar doğurur. Çünkü çoğu zaman riskli yapı yıkılmış, maliklerin eski bağımsız bölümleri ortadan kalkmış, taşınmaz arsa haline gelmiş ve maliklerin yeni konut veya işyeri beklentisi tamamen müteahhidin edimine bağlı hale gelmiştir. Müteahhit bu aşamada işi durdurursa, malik yalnızca sözleşmesel bir gecikmeyle değil; barınma, gelir kaybı, kira yükü, arsa payı devri, tapu riski ve ekonomik değer kaybıyla karşı karşıya kalır.

Türk Borçlar Kanunu sisteminde eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme türüdür. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu bedel çoğu zaman para değil, arsa payı veya bağımsız bölüm devridir. Bu nedenle müteahhidin temerrüdü hem eser sözleşmesi hükümleri hem de taşınmaz devri içeren karma sözleşme yapısı bakımından değerlendirilir. TBK m. 470 hükmü eser sözleşmesinin temel tanımını ortaya koymaktadır.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm sözleşmelerinde ise müteahhidin temerrüdü ayrıca özel bir rejimle değerlendirilir. Çünkü 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliği, riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanlarındaki dönüşüm süreçlerine ilişkin özel usuller öngörmektedir. Uygulama yönetmeliğinin amacı; riskli yapıların tespiti, yıktırılması, dönüşüm uygulamaları ve bunlara bağlı işlemlerin usul ve esaslarını belirlemektir.

Müteahhidin Temerrüdü Hangi Hallerde Ortaya Çıkar?

Kentsel dönüşümde müteahhidin temerrüdü farklı şekillerde ortaya çıkabilir. Her temerrüt hali aynı hukuki sonucu doğurmaz; bu nedenle somut olayda müteahhidin hangi edimini ihlal ettiği doğru tespit edilmelidir.

İlk temerrüt hali, müteahhidin sözleşmeden sonra yapım işine başlamamasıdır. Özellikle riskli yapı yıkılmış ve arsa boş hale gelmiş olmasına rağmen müteahhidin ruhsat almaması, proje hazırlamaması, şantiye kurmaması veya fiilen inşaata başlamaması malik açısından ağır mağduriyet doğurur. Maliklerin eski bağımsız bölümleri yıkılmıştır; fakat yeni yapı için hiçbir gerçek ilerleme yoktur.

İkinci temerrüt hali, müteahhidin inşaata başlamasına rağmen işi yarım bırakmasıdır. İnşaat temel seviyesinde, kaba inşaat aşamasında veya belirli bir kat seviyesinde durabilir. Bu durumda maliklerin zararı daha da karmaşık hale gelir. Çünkü ortada hem tamamlanmamış bir yapı hem de müteahhidin yaptığı imalat bedeli, devredilen tapular, üçüncü kişilere satışlar ve yeni müteahhit ile devam etme ihtimali gibi sorunlar vardır.

Üçüncü temerrüt hali, teslim süresinin aşılmasıdır. Sözleşmede 24 ay, 30 ay veya 36 ay gibi teslim süresi belirlenmiş olabilir. Müteahhit bu süre içinde bağımsız bölümleri teslim etmezse temerrüt gündeme gelir. Ancak burada teslim süresinin hangi tarihten başladığı çok önemlidir. Süre sözleşme tarihinden mi, yapı ruhsatından mı, yer tesliminden mi, yıkım tarihinden mi başlayacaktır? Sözleşmede bu husus belirsizse temerrüt tespiti zorlaşır.

Dördüncü temerrüt hali, müteahhidin kira yardımı, taşınma bedeli veya gecikme tazminatı gibi parasal borçlarını ödememesidir. Kentsel dönüşümde maliklerin en önemli geçici güvencelerinden biri kira yardımıdır. Müteahhit kira yardımını keserse veya eksik öderse malik ekonomik olarak ciddi şekilde zorlanabilir.

Beşinci temerrüt hali, müteahhidin projeye, ruhsata veya teknik şartnameye uygun imalat yapmamasıdır. Bu durum bazı hallerde ayıplı ifa olarak değerlendirilir; ancak aykırılık ağır ve süreye bağlanmışsa temerrüt hükümleriyle birlikte gündeme gelebilir.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Müteahhidin Temerrüdü

Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhidin temerrüdü bakımından 6306 sayılı Kanun özel önem taşır. Çünkü bu Kanun kapsamındaki sözleşmelerde maliklerin müteahhitten kaynaklanan sebeplerle sözleşmeyi sona erdirme yoluna başvurabilmesi için özel şartlar düzenlenmiştir.

Uygulamada 6306 sayılı Kanun m. 6/14 çerçevesinde iki temel durum öne çıkmaktadır. Birincisi, bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamasıdır. İkincisi ise yapım işinin belirli bir seviyede durdurulması ve belirli süre boyunca projenin bitirilmesini gerektirecek düzeyde inşai faaliyete devam edilmemesidir. Bu özel fesih mekanizmasında salt çoğunluk ve idareye başvuru süreci önem taşır.

Bu özel düzenleme, kentsel dönüşüm projelerindeki fiili çıkmazları aşmayı amaçlar. Çünkü riskli yapı yıkılmış, maliklerin eski bağımsız bölümleri ortadan kalkmış, buna rağmen müteahhit işe başlamamış veya işi bırakmış olabilir. Bu durumda maliklerin yalnızca klasik dava yoluna mahkûm edilmesi, projenin yıllarca sürüncemede kalmasına neden olabilir.

Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari fesih veya sözleşmenin sona erdirilmesi süreci otomatik değildir. Müteahhidin temerrüdünün gerçekten müteahhitten kaynaklandığı, maliklerin kendi edimlerini yerine getirip getirmediği, ruhsat ve idari engellerin kimden kaynaklandığı, inşaat seviyesinin ne olduğu ve sözleşmenin hangi şartları içerdiği dikkatle incelenmelidir.

Salt Çoğunlukla Fesih Kararı Alınabilir mi?

Kentsel dönüşümde müteahhidin temerrüdü halinde sözleşmenin sona erdirilmesi bakımından malik çoğunluğu önemlidir. Güncel kentsel dönüşüm sisteminde birçok işlemde maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu esas alınmaktadır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve ilgili idare uygulamalarında da salt çoğunluk, malik sayısından ziyade arsa payı veya hisse oranı üzerinden değerlendirilmektedir. Satış ve karar süreçlerinin ARAAD Bilgi Sistemi üzerinden güncel tapu kayıtlarıyla bağlantılı yürütüldüğü de kılavuzlarda açıklanmaktadır.

Müteahhidin temerrüdü nedeniyle fesih kararı alınırken de “kaç malik istiyor?” sorusundan önce “bu maliklerin toplam arsa payı ne kadar?” sorusu sorulmalıdır. Bir apartmanda 20 malik olabilir; 11 malik fesih istiyor olabilir. Ancak bu 11 malikin toplam arsa payı %50’yi aşmıyorsa salt çoğunluk oluşmayabilir. Tersine, daha az sayıda malik toplam arsa payının yarısından fazlasını temsil ediyorsa karar alma bakımından yeterli çoğunluk sağlanabilir.

4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde değişiklik yapıldığı, Bakanlığın il müdürlüğü duyurusunda da belirtilmiştir. Bu nedenle güncel dosyalarda, özellikle toplantı, tebligat, çoğunluk, satış ve fesih süreçleri bakımından işlem tarihindeki güncel mevzuat mutlaka kontrol edilmelidir.

Salt çoğunlukla fesih kararı alınması, maliklere sınırsız hareket alanı vermez. Fesih kararının dayanağı somut olmalı; müteahhidin temerrüdü belgelerle ispatlanmalıdır. İnşaata başlanmadığı, inşaatın durduğu, ekip ve ekipman bulunmadığı, ruhsat işlemlerinin müteahhitten kaynaklanan sebeple ilerlemediği veya teslim süresinin aşıldığı teknik ve hukuki delillerle ortaya konulmalıdır.

Müteahhidin Temerrüdü Nasıl İspatlanır?

Müteahhidin temerrüdü iddia ediliyorsa, bu iddianın güçlü delillerle desteklenmesi gerekir. Kentsel dönüşümde müteahhit temerrüdü yalnızca “müteahhit işi yapmıyor” denilerek ispatlanamaz. Maliklerin dosya hazırlığı yapması ve temerrüt halini somutlaştırması gerekir.

İlk delil, sözleşmenin kendisidir. Sözleşmede işe başlama tarihi, ruhsat alma süresi, teslim süresi, kira yardımı, gecikme cezası, teminat ve fesih hükümleri incelenmelidir. Eğer sözleşmede teslim süresi ruhsat tarihinden başlıyorsa, ruhsat tarihinin; yıkım tarihinden başlıyorsa yıkım tarihinin; yer tesliminden başlıyorsa yer teslim tutanağının dosyaya konulması gerekir.

İkinci delil, noter ihtarlarıdır. Müteahhide açık ve net ihtar çekilmesi, hangi edimin yerine getirilmediğinin belirtilmesi ve uygun süre verilmesi çoğu durumda önemlidir. İhtar, ileride açılacak dava veya idari başvuru bakımından temerrüdün tespitinde güçlü delil niteliği taşır.

Üçüncü delil, teknik tespit raporudur. İnşaatın hangi seviyede olduğu, şantiyede faaliyet bulunup bulunmadığı, ekip ve ekipman durumu, yapılan ve yapılmayan imalatlar, fotoğraf ve video kayıtlarıyla birlikte uzman raporuna bağlanmalıdır. Gerekirse mahkemeden delil tespiti istenmelidir.

Dördüncü delil, belediye ve idare yazılarıdır. Ruhsat başvurusu yapılmış mı, eksik evrak var mı, ruhsat neden alınamamış, proje hangi aşamada, yapı denetim süreci ilerliyor mu, belediye işlemlerinde müteahhitten kaynaklanan bir eksiklik var mı? Bu belgeler temerrüdün kime atfedileceğini belirlemede önemlidir.

Beşinci delil, kira yardımı ve ödeme kayıtlarıdır. Müteahhit kira yardımı ödemeyi taahhüt etmiş fakat ödeme yapmamışsa banka kayıtları, ödeme çizelgeleri ve ihtarlar dosyaya konulmalıdır.

Müteahhidin İnşaata Başlamaması

Kentsel dönüşümde en ağır temerrüt hallerinden biri müteahhidin inşaata hiç başlamamasıdır. Özellikle bina yıkılmış, maliklerin bağımsız bölümleri ortadan kalkmış ve arsa boş halde bekliyorsa, müteahhidin hareketsizliği maliklerin ekonomik ve sosyal yaşamını doğrudan etkiler.

İnşaata başlamama halinde öncelikle sözleşmede işe başlama şartı incelenmelidir. Sözleşmede “ruhsat tarihinden itibaren 30 gün içinde işe başlanacaktır” denilmişse, ruhsat tarihi belirlenmelidir. “Yıkım ve yer tesliminden itibaren” denilmişse yıkım tutanağı ve yer teslim belgesi önem kazanır. Eğer süre belirsizse, TBK genel hükümleri kapsamında makul süre, ihtar ve temerrüt şartları değerlendirilir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki özel fesih yolunda bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmaması önemli bir eşiktir. Ancak bu bir yıllık sürenin başlangıcı, maliklerle anlaşma veya salt çoğunluk kararı gibi somut işlem tarihine göre değerlendirilebilir. Bu nedenle fesih talebinden önce süre hesabı dikkatle yapılmalıdır.

Müteahhit inşaata başlamamasını belediye, ruhsat, malik ihtilafı veya ekonomik koşullarla açıklayabilir. Bu savunmaların gerçekten haklı olup olmadığı incelenmelidir. Ruhsat gecikmesi müteahhidin proje eksikliğinden kaynaklanıyorsa temerrüt müteahhide yüklenebilir. Ancak ruhsat gecikmesi maliklerin eksik vekâletnamesi, tapu sorunu veya yargı kararı nedeniyle oluşmuşsa değerlendirme farklı olabilir.

Müteahhidin İnşaatı Yarım Bırakması

Müteahhidin inşaata başlayıp daha sonra işi durdurması kentsel dönüşümde çok sık karşılaşılan bir sorundur. Bu durumda maliklerin zararı daha karmaşıktır. Çünkü ortada tamamlanmamış bir yapı, yapılmış imalatlar, devredilmiş arsa payları, üçüncü kişilere satışlar ve yeni müteahhit ile devam etme ihtimali bulunabilir.

İnşaatın yarım bırakılması halinde ilk yapılması gereken şey, inşaat seviyesini teknik olarak tespit ettirmektir. Temel atılmış mı, kaba inşaat hangi seviyede, ortak alanlar yapılmış mı, mekanik ve elektrik tesisatı ne durumda, yapı ruhsatı geçerli mi, yapı denetim süreci devam ediyor mu? Bu hususlar teknik raporla belirlenmelidir.

İkinci olarak, işin neden durduğu araştırılmalıdır. Müteahhit finansman yetersizliği nedeniyle mi işi bırakmıştır? Belediyeden kaynaklanan bir durdurma kararı mı vardır? Yapı denetim firmasıyla sorun mu yaşanmıştır? Proje değişikliği mi beklenmektedir? Maliklerin tapu devri yapmaması mı işi durdurmuştur? Temerrüdün kime yüklenebileceği bu incelemeye göre belirlenir.

Üçüncü olarak, müteahhide ihtar çekilmeli ve faaliyete devam etmesi istenmelidir. İhtarda sözleşmedeki yükümlülükler, gecikme süresi, yapılmayan işler ve sonuçları açıkça belirtilmelidir. Eğer 6306 sayılı Kanun kapsamında idari fesih yoluna gidilecekse, başvuru dosyası bu delillerle hazırlanmalıdır.

Teslim Gecikmesi ve Gecikme Cezası

Kentsel dönüşümde müteahhidin en yaygın temerrüt hali teslim gecikmesidir. Maliklerin eski binası yıkılmış, yeni bağımsız bölümlerinin teslim edilmesi beklenirken müteahhit teslim süresini aşmış olabilir. Bu durumda sözleşmedeki gecikme cezası, kira yardımı ve tazminat hükümleri önem kazanır.

Teslim gecikmesinde ilk sorun, teslim süresinin başlangıcıdır. Sözleşmede süre açık yazılmamışsa müteahhit teslim süresinin henüz başlamadığını iddia edebilir. Bu nedenle sözleşme hazırlanırken teslim süresinin hangi tarihten başlayacağı net düzenlenmelidir. Mevcut uyuşmazlıkta ise sözleşme yorumu, tarafların fiili davranışları, ruhsat tarihi, yer teslimi ve ihtarlar birlikte incelenir.

İkinci sorun, teslimin ne anlama geldiğidir. Müteahhit yalnızca anahtar teslim ettiğinde borcunu ifa etmiş sayılacak mıdır, yoksa yapı kullanma izin belgesi alınması mı gerekir? Malikler açısından gerçek teslim, bağımsız bölümün sözleşmeye, projeye, ruhsata ve teknik şartnameye uygun, fiilen kullanılabilir halde teslim edilmesidir.

Gecikme cezası sözleşmede açıkça düzenlenmişse malik bu bedeli talep edebilir. Sözleşmede gecikme cezası yoksa, malik genel hükümler kapsamında kira kaybı, taşınma masrafı, ek kira gideri, finansman zararı ve diğer zararlarını ispat ederek talep edebilir. Ancak sözleşmede açık ve hesaplanabilir cezai şart bulunması malik lehine daha güçlüdür.

Kira Yardımının Ödenmemesi Temerrüt Sayılır mı?

Evet. Müteahhit kentsel dönüşüm sözleşmesinde maliklere kira yardımı ödemeyi üstlenmişse, bu ödeme borcunu yerine getirmemesi temerrüt oluşturabilir. Kira yardımı, riskli yapı yıkıldıktan sonra maliklerin barınma ihtiyacını karşılamak için hayati önemdedir.

Kira yardımı bakımından sözleşmede ödeme başlangıcı, aylık tutar, ödeme günü, ödeme süresi, artış oranı ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım açıkça düzenlenmelidir. Eğer sözleşmede “inşaat süresince kira yardımı ödenir” denilmiş fakat süre uzamışsa, kira yardımının teslim tarihine kadar devam edip etmeyeceği uyuşmazlık konusu olabilir.

Müteahhit kira yardımını kesmişse malik öncelikle yazılı ihtar çekmeli, eksik ödemeleri talep etmeli ve banka kayıtlarını saklamalıdır. Kira yardımı alacağı için dava veya icra takibi gündeme gelebilir. Teslim gecikmesiyle birlikte kira yardımının ödenmemesi, müteahhidin sözleşmeye aykırılığını daha ağır hale getirir.

Müteahhidin Temerrüdü Halinde Maliklerin Hakları

Müteahhidin temerrüdü halinde maliklerin hakları sözleşmenin içeriğine, temerrüdün türüne, inşaat seviyesine ve 6306 sayılı Kanun kapsamına göre değişir. Genel olarak maliklerin şu hakları gündeme gelebilir:

Malik, öncelikle müteahhidin edimini ifa etmesini talep edebilir. İnşaata başlamasını, yarım bıraktığı işe devam etmesini, eksik imalatı tamamlamasını, teslimi gerçekleştirmesini veya kira yardımını ödemesini isteyebilir.

Malik, gecikme cezası veya cezai şart talep edebilir. Sözleşmede teslim gecikmesi için aylık bedel öngörülmüşse, bu bedel talep edilebilir. Cezai şart yoksa gerçek zararın ispatı gerekir.

Malik, kira kaybı, fazla kira ödemeleri, finansman giderleri, taşınma masrafları ve diğer zararları için tazminat isteyebilir. Bu taleplerin kabulü için zarar, kusur, temerrüt ve illiyet bağı somutlaştırılmalıdır.

Malik, sözleşmenin feshi yoluna başvurabilir. Kentsel dönüşüm kapsamında özel şartlar oluşmuşsa 6306 sayılı Kanun çerçevesinde idari başvuru gündeme gelebilir. Aksi halde genel mahkemelerde sözleşmenin feshi, tapu iptal ve tescil, tazminat ve tasfiye davaları açılabilir.

Malik, daha önce müteahhide devredilen arsa paylarının iadesini talep edebilir. Ancak tapular üçüncü kişilere devredilmişse süreç daha karmaşık hale gelir. Bu nedenle tapu devrinin sözleşmede aşamalı ve şarta bağlı yapılması büyük önem taşır.

Sözleşmenin Feshi ve İdari Başvuru Yolu

6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde müteahhidin temerrüdü halinde özel fesih yolu gündeme gelebilir. Bu yol, klasik sözleşme davasına göre daha pratik görünse de şartları sıkı şekilde değerlendirilmelidir.

Fesih için öncelikle bütün maliklerle anlaşma sağlanmış veya hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınmış olmalıdır. Sonrasında müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamış olmalı ya da yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede faaliyete devam edilmemiş olmalıdır. Bu koşulların gerçekleştiği somut delillerle ispatlanmalıdır.

İdari başvuru yapılırken dosyaya sözleşme, tapu kayıtları, malik kararları, arsa payı çoğunluk hesabı, ihtarlar, teknik tespit raporları, belediye yazıları, fotoğraflar, kira yardımı kayıtları ve müteahhidin temerrüdünü gösteren tüm belgeler eklenmelidir.

Başvuru eksik hazırlanırsa idare fesih talebini reddedebilir. Ayrıca müteahhit, gecikmenin kendisinden kaynaklanmadığını, maliklerin edimlerini yerine getirmediğini veya idari engeller nedeniyle işe devam edemediğini savunabilir. Bu nedenle fesih başvurusu yapılmadan önce müteahhidin muhtemel savunmaları da öngörülmelidir.

Tapu İadesi ve Arsa Payı Devri Sorunu

Müteahhidin temerrüdü halinde en büyük sorunlardan biri, daha önce müteahhide devredilen arsa paylarının veya bağımsız bölümlerin akıbetidir. Müteahhide erken tapu devri yapılmışsa ve müteahhit işi tamamlamamışsa, maliklerin tapu iadesi talep etmesi gerekebilir.

Bu noktada sözleşmenin tapu devrine ilişkin hükümleri belirleyicidir. Eğer tapu devri inşaat seviyesine bağlanmışsa ve müteahhit hak ettiği seviyeye ulaşmamışsa, maliklerin iade talebi daha güçlü olur. Ancak müteahhit payları üçüncü kişilere satmışsa, iyi niyetli üçüncü kişi, tapu sicili, sözleşmenin şerhi ve devrin niteliği gibi çok daha karmaşık meseleler gündeme gelir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmeleri hazırlanırken tapu devri mutlaka aşamalı yapılmalıdır. Müteahhit belirli inşaat seviyesine ulaşmadan arsa payı devri yapılmamalıdır. Aksi halde temerrüt halinde maliklerin hem sözleşme feshi hem tapu iadesi hem de üçüncü kişilere karşı dava açması gerekebilir.

Müteahhidin Temerrüdünde Delil Tespiti Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşümde müteahhidin temerrüdü iddia ediliyorsa, delil tespiti çoğu zaman kritik öneme sahiptir. Özellikle inşaatın yarım bırakılması, teknik şartnameye aykırı imalat, teslim gecikmesi veya faaliyetin durması gibi hallerde mahkeme aracılığıyla delil tespiti yapılması maliklerin elini güçlendirir.

Delil tespitinde bilirkişi inşaat seviyesini, yapılan imalatları, yapılmayan işleri, teknik aykırılıkları, şantiyedeki faaliyet durumunu, projenin tamamlanması için gereken iş miktarını ve varsa ayıpları belirleyebilir. Bu rapor, daha sonra açılacak fesih, tazminat, gecikme cezası veya tapu iadesi davalarında temel delil olur.

Delil tespiti yapılmadan doğrudan fesih beyanında bulunmak bazı durumlarda risklidir. Müteahhit, inşaat seviyesinin maliklerin iddia ettiğinden daha ileri olduğunu veya gecikmenin kendi kusurundan kaynaklanmadığını savunabilir. Teknik tespit, bu tartışmayı somutlaştırır.

Müteahhidin Temerrüdünde Sık Yapılan Hatalar

Maliklerin en sık yaptığı hata, müteahhit temerrüde düştüğünde uzun süre sessiz kalmasıdır. İnşaat aylarca ilerlemiyor, kira yardımı ödenmiyor veya teslim süresi aşılmış olmasına rağmen maliklerin ihtar çekmemesi ve delil toplamaması, ileride hak arama sürecini zorlaştırır.

İkinci hata, yazılı ihtar olmadan sözlü görüşmelerle yetinmektir. Müteahhit ile yapılan telefon görüşmeleri, toplantılar ve sözlü uyarılar ispat bakımından zayıftır. Noter ihtarı veya yazılı bildirimlerle süreç kayıt altına alınmalıdır.

Üçüncü hata, inşaat seviyesi tespit edilmeden fesih yoluna gitmektir. Fesih ağır sonuç doğurduğu için teknik tespit yapılmadan hareket etmek risklidir.

Dördüncü hata, tüm zarar kalemlerini belgelendirmemektir. Kira ödemeleri, taşınma masrafları, banka kredisi giderleri, işyeri kayıpları, ek konaklama giderleri ve diğer zararlar belgeyle ispatlanmalıdır.

Beşinci hata, tapu devri yapılmışsa tapu iadesi stratejisini geç kurmaktır. Müteahhit payları üçüncü kişilere devretmeden hukuki tedbirler değerlendirilmelidir.

Müteahhidin Temerrüdünü Önlemek İçin Sözleşmeye Konulması Gereken Hükümler

Müteahhidin temerrüdü ortaya çıktıktan sonra hak aramak mümkündür; ancak en güçlü koruma sözleşme hazırlanırken kurulur. Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmesinde şu hükümler mutlaka yer almalıdır:

Teslim süresinin başlangıcı açık yazılmalıdır. Süre ruhsat tarihinden mi, yer tesliminden mi, yıkım tarihinden mi başlayacak net olmalıdır.

Gecikme cezası somut ve hesaplanabilir olmalıdır. Her malik veya her bağımsız bölüm için aylık bedel belirlenmelidir.

Kira yardımı ayrı düzenlenmelidir. Ödeme tutarı, süresi, başlangıcı ve gecikme halinde devam edip etmeyeceği yazılmalıdır.

Tapu devri aşamalı yapılmalıdır. Müteahhit yaptığı iş oranında hak kazanmalıdır.

Teminat alınmalıdır. Banka teminat mektubu, performans teminatı veya başka güçlü teminatlar sözleşmeye eklenmelidir.

Teknik şartname ayrıntılı olmalıdır. Ayıplı imalat tartışmalarında en önemli dayanak teknik şartnamedir.

Fesih prosedürü açık olmalıdır. İhtar, süre, temerrüt, teminatın paraya çevrilmesi, tapu iadesi ve tasfiye hükümleri düzenlenmelidir.

Müteahhidin üçüncü kişilere satış yetkisi sınırlandırılmalıdır. Proje tamamlanmadan müteahhidin payları serbestçe satması maliklerin riskini artırır.

Sonuç

Kentsel dönüşümde müteahhidin temerrüdü, maliklerin karşılaşabileceği en ağır hukuki ve ekonomik sorunlardan biridir. Müteahhit inşaata başlamazsa, işi yarım bırakırsa, teslim süresini aşarsa, kira yardımı ödemezse veya teknik şartnameye uygun hareket etmezse, maliklerin barınma hakkı, mülkiyet hakkı ve ekonomik menfaati doğrudan zarar görür.

Bu durumda maliklerin pasif kalmaması gerekir. Öncelikle sözleşme incelenmeli, teslim ve işe başlama süreleri belirlenmeli, müteahhide yazılı ihtar çekilmeli, inşaat seviyesi teknik olarak tespit edilmeli, kira yardımı ve zarar kalemleri belgelenmeli, salt çoğunluk hesabı yapılmalı ve gerekiyorsa 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari fesih veya genel dava yolları değerlendirilmelidir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmaması veya yapım faaliyetinin belirli bir seviyede durması halinde özel fesih mekanizmaları gündeme gelebilir. Ancak bu süreçte malik çoğunluğu, arsa payı hesabı, temerrüdün kaynağı, teknik tespit ve idari başvuru dosyası büyük önem taşır.

Sonuç olarak, kentsel dönüşümde müteahhidin temerrüdü yalnızca “müteahhit gecikti” şeklinde basit bir sorun değildir. Bu durum; sözleşmenin feshi, tapu iadesi, tazminat, gecikme cezası, kira yardımı, yeni müteahhit seçimi, arsa payı devri ve idari başvuru süreçlerini birlikte etkileyen kapsamlı bir hukuki krizdir. En doğru strateji, sözleşme hazırlanırken güçlü teminatlar ve açık yaptırımlar koymak; temerrüt ortaya çıktığında ise hızlı, belgeli ve hukuka uygun şekilde hareket etmektir.