Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde resmi şekil, tapu devri, teminat, teslim süresi, teknik şartname, kira yardımı, gecikme cezası, ayıplı imalat, fesih ve kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin dikkat etmesi gereken hukuki noktalar.

---

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin veya arsa maliklerinin, taşınmaz üzerindeki belirli arsa paylarını ya da ileride oluşacak bağımsız bölümleri yükleniciye devretmeyi; yüklenicinin ise bunun karşılığında arsa üzerinde bina inşa ederek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahiplerine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Uygulamada bu sözleşme “kat karşılığı inşaat sözleşmesi”, “müteahhit sözleşmesi” veya özellikle kentsel dönüşüm dosyalarında “kentsel dönüşüm sözleşmesi” olarak da adlandırılır.

Bu sözleşme, klasik bir inşaat yapım sözleşmesinden daha ağır sonuçlar doğurur. Çünkü sözleşmenin konusu yalnızca bina yapılması değil, aynı zamanda taşınmaz mülkiyetinin devri, arsa paylarının paylaşılması, yeni bağımsız bölümlerin kurulması, tapu işlemleri, ruhsat ve iskân süreci, teknik imalat, teslim ve fesih gibi birçok hukuki ilişkiyi içerir. Türk Borçlar Kanunu’nda eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanır; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde bu bedel çoğu zaman para değil, arsa payı veya bağımsız bölüm devridir.

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ayrıca 6306 sayılı Kanun rejimiyle de yakından bağlantılıdır. 6306 sayılı Kanun’un amacı, afet riski altındaki alanlar ve riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme usullerini belirlemektir. Bu nedenle kentsel dönüşümde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yalnızca özel hukuk sözleşmesi değil; mülkiyet hakkı, riskli yapı, tahliye-yıkım, salt çoğunluk, arsa payı satışı ve kamu güvenliği boyutları olan karma nitelikli hukuki işlemlerdir.

Sözleşmenin Resmi Şekilde Yapılması Zorunludur

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken ilk ve en önemli husus, sözleşmenin şeklidir. Bu sözleşme taşınmaz devri veya taşınmaz devri vaadi içerdiğinden, kural olarak resmi şekle tabidir. Uygulamada bu sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Taraflar arasında adi yazılı belge, apartman karar defteri, WhatsApp yazışması, teklif formu veya imza listesi düzenlenmiş olması tek başına geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kurulduğu anlamına gelmez.

Yargıtay uygulamasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi şekle tabi olduğu kabul edilmekle birlikte, bazı istisnai durumlarda şekle aykırı sözleşmenin büyük ölçüde ifa edilmiş olması, tarafların edimlerini önemli oranda yerine getirmesi veya şekil eksikliğine dayanmanın dürüstlük kuralına aykırı hale gelmesi ayrıca değerlendirilebilmektedir. Ancak bu istisnai yaklaşım, maliklerin sözleşmeyi baştan şekle aykırı yapmasını güvenli hale getirmez. En doğru ve güvenli yol, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmasıdır.

Noterde düzenlenecek sözleşmenin de yalnızca başlık ve genel hükümlerden ibaret olmaması gerekir. Sözleşmede taşınmazın ada-parsel bilgileri, maliklerin arsa payları, müteahhidin yükümlülükleri, bağımsız bölüm paylaşımı, teknik şartname, teslim süresi, kira yardımı, gecikme cezası, teminat, tapu devri, ruhsat, iskân, ayıplı imalat ve fesih hükümleri açıkça yazılmalıdır. Resmi şekil sözleşmenin geçerliliği için önemlidir; fakat sözleşmenin içeriği maliklerin fiilen korunması için belirleyicidir.

Tapu ve Arsa Payı Bilgileri Sözleşme Öncesinde İncelenmelidir

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmadan önce taşınmazın tapu kaydı mutlaka ayrıntılı şekilde incelenmelidir. Tapuda malik olarak kimler görünüyor? Taşınmazda kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı, arsa paylı mülkiyet mi var? Her bağımsız bölümün arsa payı nedir? Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa hakkı, kira şerhi veya başka bir takyidat bulunuyor mu? Maliklerden biri vefat etmişse miras intikali yapılmış mı? Tüzel kişi malik varsa temsil yetkisi kimde?

Bu sorular cevaplanmadan imzalanan sözleşmeler, ileride ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir. Özellikle kentsel dönüşüm uygulamalarında karar alma süreci arsa payı veya hisse oranları üzerinden ilerlediğinden, arsa payı dağılımı doğru hesaplanmalıdır. 6306 sayılı Kanun uygulamasında riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi işlemler bakımından hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu önem taşır; karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışına ilişkin özel usuller de bu çoğunluk kararına bağlıdır.

Sözleşmede arsa paylarının yanlış yazılması, hissedarların eksik gösterilmesi, mirasçıların dikkate alınmaması veya yetkisiz kişilerin imza atması sözleşmenin uygulanmasını zorlaştırır. Bu nedenle sözleşme öncesinde güncel tapu kaydı, takyidat belgesi, bağımsız bölüm listesi, arsa payı tablosu ve malik kimlik bilgileri eksiksiz temin edilmelidir.

Müteahhidin Mali ve Teknik Yeterliliği Araştırılmalıdır

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde en büyük risklerden biri, mali ve teknik yeterliliği olmayan müteahhitle sözleşme imzalanmasıdır. Müteahhit yüksek metrekare, yüksek kira yardımı, kısa teslim süresi veya cazip bağımsız bölüm paylaşımı vaat edebilir. Ancak bu vaatlerin gerçekçi olup olmadığı araştırılmadan sözleşme imzalanırsa, bina yıkıldıktan sonra projenin yarım kalması veya hiç başlamaması ihtimali doğabilir.

Müteahhidin ticaret sicil kayıtları, şirket ortaklık yapısı, sermayesi, geçmiş projeleri, devam eden inşaatları, tamamladığı projelerdeki iskân durumu, mali tabloları, banka referansları, vergi ve SGK borçları, icra takipleri, dava dosyaları, konkordato veya iflas geçmişi incelenmelidir. Aynı anda çok sayıda proje üstlenen fakat yeterli finansman gücü bulunmayan müteahhitler, piyasa koşulları değiştiğinde projeyi yarım bırakabilir.

Teknik yeterlilik de en az mali yeterlilik kadar önemlidir. Müteahhidin mühendislik kadrosu, mimari proje tecrübesi, yapı denetim süreçlerindeki geçmişi, bitişik nizam veya yoğun şehir merkezlerindeki yıkım ve inşaat deneyimi, zemin ve temel uygulamalarındaki başarısı araştırılmalıdır. Sadece “tanınmış müteahhit” veya “mahallede proje yapmış” olması yeterli bir güvence değildir.

Bağımsız Bölüm Paylaşımı Açıkça Belirlenmelidir

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin en kritik bölümü bağımsız bölüm paylaşımıdır. Hangi malike hangi bağımsız bölüm verilecek? Müteahhit hangi daireleri veya dükkânları alacak? Bağımsız bölümlerin net ve brüt metrekareleri nedir? Kat, cephe, manzara, balkon, depo, otopark, ticari alan ve şerefiye farkları nasıl dikkate alınacak?

Sözleşmede yalnızca “arsa sahiplerine %60, müteahhide %40 verilecektir” şeklinde genel bir oran yazılması yeterli değildir. Çünkü aynı yüzde oranı içinde hangi bağımsız bölümün kime düşeceği çok büyük ekonomik fark yaratabilir. Zemin kat dükkânı ile ara kat daire, cadde cepheli bölüm ile arka cephe bölüm, deniz manzaralı daire ile bodrum kat bağımsız bölüm aynı değerde değildir.

Bağımsız bölüm paylaşım tablosu sözleşmenin eki yapılmalıdır. Bu tabloda bağımsız bölüm numarası, katı, cephesi, yaklaşık net ve brüt alanı, eklentileri, otopark hakkı, depo hakkı ve kime ait olacağı açıkça gösterilmelidir. Proje ruhsat aşamasında değişirse yeni paylaşımın nasıl yapılacağı da sözleşmede düzenlenmelidir. Aksi halde ruhsat değişikliği veya imar uygulaması sonrası maliklerin hangi bağımsız bölümü alacağı tartışmalı hale gelir.

Teknik Şartname Detaylı Hazırlanmalıdır

Teknik şartname, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde maliklerin yeni binanın kalitesini güvence altına alan en önemli belgedir. Sözleşmede teknik şartname yoksa veya yalnızca “birinci sınıf malzeme kullanılacaktır” gibi genel ifadeler varsa, müteahhit düşük maliyetli malzemeler kullanarak sözleşmeye uygun davrandığını savunabilir.

Teknik şartnamede beton sınıfı, demir kalitesi, temel sistemi, su yalıtımı, ısı ve ses yalıtımı, dış cephe kaplaması, pencere ve cam özellikleri, kapılar, asansör, elektrik tesisatı, mekanik tesisat, yangın sistemi, jeneratör, otopark, ortak alan kaplamaları, mutfak dolapları, banyo vitrifiye ürünleri, zemin kaplamaları, çatı sistemi, peyzaj ve ortak kullanım alanları ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.

Teknik şartname, ileride eksik veya ayıplı imalat iddialarında temel delil olur. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin ayıba karşı sorumluluğu, iş sahibinin sözleşmede kararlaştırılan eseri eksiksiz ve ayıpsız elde etme menfaatini korur. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde teknik şartnamenin ayrıntılı hazırlanması, ayıplı imalat davalarında malik lehine güçlü bir dayanak oluşturur.

Teslim Süresi ve Sürenin Başlangıcı Net Yazılmalıdır

Sözleşmede teslim süresi mutlaka açıkça düzenlenmelidir. Ancak yalnızca “inşaat 24 ayda teslim edilecektir” denilmesi yeterli değildir. Bu 24 aylık süre hangi tarihten itibaren başlayacaktır? Sözleşme imza tarihinden mi, yapı ruhsatı tarihinden mi, yer tesliminden mi, yıkım tarihinden mi, yoksa inşaat ruhsatının kesinleşmesinden mi?

Bu husus net yazılmadığında, müteahhit teslim süresinin henüz başlamadığını ileri sürebilir. Malikler ise yıkımdan itibaren uzun süre geçmiş olmasına rağmen teslim gecikmesini ispatlamakta zorlanabilir. Bu nedenle teslim süresinin başlangıç tarihi somut ve tartışmasız olmalıdır.

Teslimin ne zaman gerçekleşmiş sayılacağı da ayrıca düzenlenmelidir. Sadece kaba inşaatın bitmesi veya bağımsız bölüm anahtarının verilmesi her zaman hukuki teslim anlamına gelmez. Malikler açısından teslim, bağımsız bölümün sözleşmeye, teknik şartnameye, ruhsata ve projeye uygun şekilde fiilen kullanılabilir halde teslim edilmesiyle anlam kazanır. Yapı kullanma izin belgesi alınmadan teslimin tamamlanmış sayılıp sayılmayacağı da sözleşmede açıkça kararlaştırılmalıdır.

Gecikme Cezası ve Kira Yardımı Ayrı Düzenlenmelidir

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim gecikmesi sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. Bu nedenle sözleşmede gecikme cezası veya gecikme tazminatı açıkça düzenlenmelidir. Müteahhit teslim süresini aşarsa her malik için aylık ne kadar ödeme yapacaktır? Bu ödeme hangi tarihten itibaren başlayacaktır? Kira yardımı ile gecikme cezası birbirinden ayrı mı olacaktır, yoksa mahsup mu edilecektir?

Kira yardımı da aynı şekilde ayrıntılı düzenlenmelidir. Müteahhidin maliklere ödeyeceği kira yardımı, idarenin 6306 sayılı Kanun kapsamında sağlayabileceği kira yardımından farklıdır. Müteahhit tarafından ödenecek kira yardımının başlangıç tarihi, süresi, miktarı, artış oranı, ödeme günü ve gecikme halinde devam edip etmeyeceği açıkça yazılmalıdır.

Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde maliklerin binası yıkıldıktan sonra uzun süre kirada yaşamak zorunda kalması büyük mağduriyet yaratır. Bu nedenle kira yardımı, yalnızca ruhsat alınıncaya kadar veya belirli kısa süreyle sınırlanmamalı; inşaat fiilen teslim edilinceye kadar maliklerin barınma zararını karşılayacak şekilde düzenlenmelidir.

Tapu Devri Aşamalı Yapılmalıdır

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde maliklerin en büyük risklerinden biri, müteahhide erken tapu devri yapılmasıdır. Müteahhit henüz ruhsat almadan, inşaata başlamadan veya belirli bir imalat seviyesine ulaşmadan yüksek oranda arsa payı devralırsa, maliklerin elindeki en önemli güvence zayıflar.

Bu nedenle tapu devri mutlaka aşamalı yapılmalıdır. Örneğin ruhsat alındığında belirli oran, temel tamamlandığında belirli oran, kaba inşaat tamamlandığında belirli oran, ince işler tamamlandığında belirli oran, iskân alındığında son oran devredilebilir. Böylece müteahhit edimini yerine getirmeden arsa paylarının büyük bölümünü elde edemez.

Sözleşmede müteahhide devredilecek bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı da kontrol altına alınmalıdır. Müteahhit proje tamamlanmadan kendisine devredilen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satarsa, maliklerin karşısında yeni alıcılar çıkabilir ve uyuşmazlık daha karmaşık hale gelir. Bu nedenle müteahhidin satış yetkisi, inşaat seviyesine, teminat koşullarına ve maliklerin haklarının korunmasına bağlı olmalıdır.

Teminat Hükümleri Mutlaka Yer Almalıdır

Müteahhidin sözleşmeye aykırı davranması, işe başlamaması, işi yarım bırakması veya teslimi geciktirmesi halinde maliklerin zararını güvence altına alacak teminat hükümleri sözleşmede yer almalıdır. Teminat yoksa maliklerin tek yolu dava açmak olur; dava kazanılsa bile müteahhidin malvarlığı yetersizse tahsilat yapılamayabilir.

Teminat olarak banka teminat mektubu, kesin teminat, performans teminatı, ipotek, kefalet, inşaat tamamlama sigortası, teminat senedi veya aşamalı tapu devri mekanizması kullanılabilir. Ancak teminatın sadece varlığı değil, tahsil edilebilirliği önemlidir. Müteahhidin kendi şirketinden alınan soyut taahhüt çoğu zaman yeterli güvence sağlamaz.

Teminatın hangi hallerde paraya çevrileceği sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Müteahhit işe başlamazsa, ruhsat almazsa, teslimi geciktirirse, teknik şartnameye aykırı imalat yaparsa veya işi terk ederse teminat kullanılabilecek midir? Teminat ne zamana kadar geçerli olacaktır? İskân alınmadan teminat iade edilecek midir? Bu sorular sözleşmede cevaplanmalıdır.

Ruhsat ve İskân Yükümlülüğü Müteahhide Yüklenmelidir

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ruhsat ve iskân süreçleri açıkça düzenlenmelidir. Müteahhit yapı ruhsatını hangi sürede alacak? Ruhsat için gerekli harç, proje, belediye, yapı denetim ve teknik giderlerden kim sorumlu olacak? Ruhsat alınamazsa sözleşmenin akıbeti ne olacak?

Yapı kullanma izin belgesi, yani iskân, maliklerin yeni bağımsız bölümlerini hukuken ve fiilen sorunsuz kullanabilmesi için önemlidir. İskân alınmadan teslim edilen bağımsız bölümlerde elektrik, su, doğalgaz, kat mülkiyeti, kredi kullanımı ve satış işlemlerinde sorun yaşanabilir. Bu nedenle sözleşmede iskân alınması müteahhidin asli yükümlülüğü olarak düzenlenmelidir.

Teslimin iskân şartına bağlanması malik lehine önemli bir güvencedir. Aksi halde müteahhit anahtar teslimi yaparak borcunu yerine getirdiğini savunabilir; malik ise iskân alınmadığı için bağımsız bölümünü tam anlamıyla kullanamayabilir.

Ayıplı ve Eksik İmalat İçin Denetim Mekanizması Kurulmalıdır

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde eksik ve ayıplı imalat ihtimali mutlaka düşünülmelidir. Eksik imalat, sözleşmede yapılması kararlaştırılan işin hiç yapılmamasıdır. Ayıplı imalat ise yapılan işin sözleşmeye, projeye, teknik şartnameye veya objektif kalite standartlarına uygun olmamasıdır.

Malikler teslim sırasında bağımsız bölümleri ve ortak alanları dikkatle incelemeli, eksiklikleri tutanak altına almalı, fotoğraf ve video kaydı oluşturmalı ve gerekiyorsa teknik bilirkişi veya uzman raporu almalıdır. Sözleşmede teslim öncesi kontrol, geçici kabul, kesin kabul, eksiklerin giderilme süresi ve giderilmezse teminatın kullanılması gibi mekanizmalar bulunmalıdır.

Ayıplı imalat bakımından müteahhidin sorumluluğu teslimden sonra da devam edebilir. Özellikle gizli ayıplar, su yalıtımı sorunları, statik problemler, tesisat arızaları, çatı ve cephe sorunları teslim sırasında hemen fark edilmeyebilir. Bu nedenle sözleşmede garanti süresi, gizli ayıp bildirimi ve müteahhidin giderim yükümlülüğü açık şekilde düzenlenmelidir.

Sözleşmenin Feshi Şartları Açıkça Yazılmalıdır

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde fesih hükümleri hayati öneme sahiptir. Müteahhit ruhsat almazsa, işe başlamazsa, inşaatı belirli seviyede durdurursa, teslim süresini aşarsa, teminat vermezse, teknik şartnameye ağır aykırılıklar yaparsa veya mali yetersizlik içine düşerse maliklerin sözleşmeden nasıl kurtulacağı açıkça düzenlenmelidir.

Fesih süreci basit bir “sözleşmeyi feshettik” beyanıyla her zaman sorunsuz sonuç doğurmaz. Çünkü müteahhit belirli imalat yapmış olabilir, bazı arsa paylarını devralmış olabilir, bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmış olabilir veya yaptığı imalat bedelini talep edebilir. Bu nedenle fesih hükümleri, ihtar, süre verme, temerrüt, teminatın paraya çevrilmesi, tapu iadesi, yapılan imalatın tasfiyesi ve üçüncü kişilere satışların etkisi bakımından ayrıntılı düzenlenmelidir.

Kentsel dönüşüm kapsamındaki projelerde müteahhitten kaynaklanan sebeplerle işin başlamaması veya sürüncemede kalması halinde 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği çerçevesinde ayrıca idari fesih mekanizmaları da gündeme gelebilir. Güncel düzenlemelerde, maliklerin salt çoğunlukla aldığı kararlar ve müteahhit kaynaklı aksaklıklar bakımından özel süreçler bulunduğundan, fesih aşamasında hem sözleşme hükümleri hem 6306 sayılı Kanun rejimi birlikte değerlendirilmelidir.

Karara Katılmayan Malikler Bakımından Bildirim Süreci Unutulmamalıdır

Kentsel dönüşüm kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi salt çoğunlukla kabul ediliyorsa, karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif usulüne uygun şekilde bildirilmelidir. Bu bildirim yapılmadan karara katılmayan maliklerin arsa payı satışına gidilmesi ciddi hukuki risk doğurur.

Uygulama yönetmeliği ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı açıklamalarında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının belirli usulle açık artırma yoluyla satılabileceği; bunun için teklif bildirimi, kabul süresi ve değerleme gibi aşamaların yürütülmesi gerektiği açıklanmaktadır.

Bu nedenle çoğunluk maliklerin müteahhit sözleşmesini imzalaması tek başına yeterli değildir. Muhalif malike hangi sözleşmeye katılması istendiği, hangi bağımsız bölümü alacağı, kira yardımı, teslim süresi, teminat ve teknik şartname hükümleri açıkça sunulmalıdır. Aksi halde sözleşme ve buna bağlı arsa payı satış süreci dava konusu olabilir.

Sözleşmede Uyuşmazlık Çözüm Yolu Belirlenmelidir

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ileride doğabilecek uyuşmazlıklar için yetkili mahkeme, arabuluculuk, delil tespiti, bilirkişi incelemesi ve ihtar usulleri düşünülmelidir. Sözleşmeden kaynaklanan birçok uyuşmazlık ticari nitelikte değerlendirilebilir ve dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir. Bu nedenle tarafların uyuşmazlık halinde hangi yolu izleyeceği sözleşmede öngörülmelidir.

Özellikle eksik ve ayıplı imalat, teslim gecikmesi, kira yardımı, cezai şart, tapu devri ve fesih uyuşmazlıklarında delil tespiti son derece önemlidir. Malikler, teslim sırasında eksikleri yazılı tespit etmezse veya inşaat seviyesi belirlenmeden fesih yoluna giderse ispat sorunu yaşayabilir.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, maliklerin taşınmaz üzerindeki en değerli hakkını doğrudan etkileyen ağır sonuçlu bir sözleşmedir. Bu sözleşme yalnızca müteahhitle yapılan ticari bir anlaşma değildir; tapu devri, mülkiyet hakkı, yeni bağımsız bölüm paylaşımı, teknik imalat, teslim, kira yardımı, teminat, gecikme cezası, ayıplı imalat ve fesih gibi birçok hukuki alanı aynı anda ilgilendirir.

Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce tapu kayıtları, arsa payları, malik listesi, müteahhidin mali ve teknik yeterliliği, ruhsat koşulları, bağımsız bölüm paylaşımı, teknik şartname, teminat, aşamalı tapu devri ve fesih hükümleri ayrıntılı şekilde incelenmelidir. Sözleşmenin resmi şekilde yapılması, tek başına yeterli değildir; sözleşmenin içeriği de maliklerin haklarını koruyacak kadar açık, ayrıntılı ve uygulanabilir olmalıdır.

Özellikle kentsel dönüşüm dosyalarında 6306 sayılı Kanun kapsamındaki salt çoğunluk, karara katılmayan maliklere teklif bildirimi, arsa payı satışı ve idari süreçler ayrıca dikkate alınmalıdır. Yanlış hazırlanmış bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, riskli yapının yıkılmasından sonra maliklerin yıllarca boş arsa üzerinde beklemesine, müteahhit ile uzun süren davalara, tapu iadesi sorunlarına ve ciddi ekonomik kayıplara yol açabilir.

Sonuç olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde en önemli ilke şudur: Müteahhidin sözlü vaatlerine değil, noterlikçe düzenlenen, teknik şartnamesi güçlü, tapu devri aşamalı, teminatı sağlam, teslim süresi ve cezai şartı açık, fesih hükümleri uygulanabilir bir sözleşmeye güvenilmelidir. Doğru hazırlanmış bir sözleşme maliklerin yeni ve güvenli yapıya ulaşmasını sağlar; eksik hazırlanmış bir sözleşme ise kentsel dönüşüm sürecini uzun yıllar sürecek bir uyuşmazlığa dönüştürebilir.