Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı

Kentsel dönüşümde arsa payı satışı, salt çoğunluk kararı, karara katılmayan malik, 15 günlük teklif süresi, rayiç değer, açık artırma, tapu tescili ve dava yolları hakkında kapsamlı hukuki rehber.

---

Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışı Nedir?

Kentsel dönüşümde arsa payı satışı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı uygulamalarında çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının özel bir usulle satışa çıkarılmasıdır. Bu satış, klasik anlamda serbest piyasa satışı değildir. Malik kendi iradesiyle taşınmazını satmak istemese dahi, kanunda öngörülen şartlar oluştuğunda arsa payı açık artırma yoluyla satılabilir.

Bu kurumun temel amacı, kentsel dönüşüm projelerinin tek bir malik veya azınlık malik grubu tarafından süresiz şekilde engellenmesini önlemektir. Ancak bu amaç, karara katılmayan malikin mülkiyet hakkının tamamen korumasız bırakıldığı anlamına gelmez. Aksine, arsa payı satışının yapılabilmesi için salt çoğunluk kararının hukuka uygun alınması, muhalif malike teklifin usulüne uygun bildirilmesi, 15 günlük sürenin tanınması, rayiç değerin belirlenmesi ve satışın açık artırma usulüyle gerçekleştirilmesi gerekir.

6306 sayılı Kanun’un güncel sisteminde, riskli yapıların bulunduğu parsellerde ya da riskli alan ve rezerv yapı alanlarında bazı dönüşüm kararları maliklerin sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınabilmektedir. Karara katılmayan maliklerin arsa payları ise rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle satışa konu olabilmektedir.

Arsa Payı Satışı Hangi Hallerde Gündeme Gelir?

Kentsel dönüşümde arsa payı satışı, her uyuşmazlıkta otomatik olarak uygulanan bir yöntem değildir. Öncelikle taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olması gerekir. Bu kapsam; riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı uygulamalarını içerebilir. Riskli yapı bakımından çoğunlukla eski veya teknik olarak riskli olduğu tespit edilen binanın dönüşümü söz konusudur. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise daha geniş ölçekli alan bazlı dönüşüm uygulamaları gündeme gelebilir.

Arsa payı satışının gündeme gelebilmesi için ikinci şart, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile bir dönüşüm kararı alınmasıdır. Bu karar; yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması, hasılat paylaşımı modeli seçilmesi, payların satılması, parselin tevhit veya ifraz edilmesi ya da taşınmazın başka bir yöntemle değerlendirilmesi gibi konulara ilişkin olabilir.

Üçüncü şart, alınan karara bazı maliklerin katılmamasıdır. Yani maliklerden biri veya bir kısmı sözleşmeyi imzalamıyor, çoğunluk kararını kabul etmiyor veya teklif edilen anlaşma şartlarına süresinde olumlu cevap vermiyorsa arsa payı satış süreci gündeme gelebilir.

Dördüncü şart ise usuli bildirimlerin yapılmasıdır. Karara katılmayan malike, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif bildirilmeli; teklifin incelenmesi ve kabul edilmesi için 15 günlük süre tanınmalıdır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın açıklamasında da tebligata rağmen karara katılmayan maliklerin hisselerinin satışa çıkarılacağı belirtilmektedir.

Salt Çoğunluk Arsa Payı Satışında Ne Anlama Gelir?

Arsa payı satışının temelinde “salt çoğunluk” kararı vardır. Salt çoğunluk, malik sayısına göre değil, genellikle arsa payı veya hisse oranına göre hesaplanır. Bu nedenle bir apartmanda çoğu malikin dönüşüme onay vermesi tek başına yeterli olmayabilir. Onay veren maliklerin toplam arsa payı yarıdan fazla değilse, salt çoğunluk sağlanmamış sayılabilir.

Örneğin 10 bağımsız bölümden oluşan bir binada 6 malik sözleşmeye onay vermiş olabilir. Fakat bu 6 malikin toplam arsa payı %48 ise salt çoğunluk sağlanmamıştır. Buna karşılık 4 malik toplam arsa payının %55’ine sahipse, kişi sayısı az olsa bile arsa payı bakımından salt çoğunluk oluşabilir.

Bu nedenle arsa payı satışına geçilmeden önce güncel tapu kayıtları incelenmeli, her bağımsız bölümün arsa payı belirlenmeli, hisseli bağımsız bölümlerde pay sahiplerinin oranları ayrı ayrı hesaplanmalı, mirasçılar ve tüzel kişi maliklerin temsil yetkileri kontrol edilmelidir. Satış işlemleri kılavuzunda da 6306 sayılı Kanun kapsamında hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan karara katılmayan ve satışı talep edilen hisselerin ARAAD Bilgi Sistemi üzerinden güncel tapu kayıtlarıyla ilişkilendirilerek işleneceği açıklanmaktadır.

Arsa Payı Satışından Önce Karara Katılmayan Malike Bildirim Yapılması

Arsa payı satışı, karara katılmayan malikin taşınmazdaki mülkiyet hakkını doğrudan etkilediğinden, satıştan önce muhalif malike bildirim yapılması zorunludur. Bu bildirim, yalnızca şekli bir ihtar değildir; malikin hangi karara katılmaya davet edildiğini, hangi sözleşme şartlarını kabul etmesinin istendiğini ve kabul etmemesi halinde arsa payının satılabileceğini öğrenmesini sağlar.

Bildirimde çoğunlukla şu hususlar yer almalıdır: alınan salt çoğunluk kararı, teklif edilen anlaşma şartları, müteahhit veya proje bilgileri, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı modeli, yeni bağımsız bölüm dağılımı, teslim süresi, kira yardımı, teminatlar, teknik şartname, tapu devri hükümleri ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa payı satışına gidileceği.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın salt çoğunluk sürecine ilişkin açıklamasına göre, karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin görülebileceği yer noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilebilir. Satışın yapılacağı yer ve tarih de e-Devlet Kapısı üzerinden ve ilgili muhtarlıkta ilan edilmek suretiyle bildirilebilir.

Bu bildirim yapılmadan doğrudan arsa payı satışına geçilmesi, satış işlemini hukuka aykırı hale getirebilir. Çünkü malik, kendisine sunulan teklifin içeriğini bilmeden ve değerlendirmeden payını kaybetme riskiyle karşı karşıya bırakılamaz.

15 Günlük Süre Neden Önemlidir?

Arsa payı satışında 15 günlük süre, karara katılmayan malik açısından kritik öneme sahiptir. Muhalif malike karar ve teklif bildirildikten sonra, malikin bu teklifi incelemesi ve kabul etmesi için 15 günlük süre tanınır. Bu süre içinde malik çoğunluk kararına katılabilir, sözleşmeyi imzalayabilir, itirazlarını yazılı olarak bildirebilir veya hukuki yollara başvurabilir.

Bu süre içinde hiçbir işlem yapılmaması, arsa payı satış sürecinin başlamasına neden olabilir. Bu sebeple muhalif malik, noter ihtarı, e-Devlet bildirimi, elektronik tebligat veya muhtarlık ilanı gibi bildirimleri kesinlikle göz ardı etmemelidir.

Burada önemli olan nokta, 15 günlük sürenin maliki düşünmeden imza atmaya zorlayan bir süre olmadığıdır. Malik, teklifin belirsiz olduğunu, sözleşmenin kendisine sunulmadığını, değerleme raporunun eksik olduğunu, bağımsız bölüm paylaşımının adaletsiz olduğunu veya çoğunluk hesabının hatalı olduğunu düşünüyorsa bu hususları yazılı şekilde ileri sürmelidir. Böylece ileride açılacak dava veya yapılacak itiraz bakımından güçlü bir belge zemini oluşturulmuş olur.

Arsa Payı Satışı İçin İdareye Başvuru

Karara katılmayan malik 15 günlük süre içinde teklifi kabul etmezse, salt çoğunlukla anlaşan maliklerin arsa payı satışı için ilgili müdürlüğe veya yetkili idareye başvurması mümkündür. Bu başvuru, sıradan bir dilekçe ile değil, belirli belgelerin sunulmasıyla yapılmalıdır.

Satış işlemleri kılavuzunda, satış sürecinde ihaleye konu hisse bilgilerinin ARAAD Bilgi Sistemi’ne kaydedileceği, satış günü bildirim tebligatları ile ihale sonrası satış bilgilerinin de sistemde kayıt altına alınacağı açıklanmaktadır. Bu sistem, arsa payı satış sürecinin elektronik ortamda izlenmesini ve güncel tapu kayıtlarıyla bağlantılı yürütülmesini amaçlar.

Başvuru dosyasında genel olarak şu belgelerin bulunması beklenir: salt çoğunluk karar tutanağı, imzalı sözleşme veya vekâletname örnekleri, karara katılmayan maliklere teklifin bildirildiğini gösteren belgeler, 15 günlük sürenin tanındığını gösteren evraklar, SPK yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşu raporu, tapu kayıtları, malik listesi ve satışı istenen arsa paylarına ilişkin bilgiler.

Eksik belgeyle satış başvurusu yapılması, sürecin uzamasına veya satış işleminin dava konusu edilmesine neden olabilir. Bu nedenle çoğunluk maliklerin, satış başvurusunu yapmadan önce tüm usuli şartları eksiksiz tamamlaması gerekir.

Rayiç Değer Nasıl Belirlenir?

Kentsel dönüşümde arsa payı satışının en hassas aşamalarından biri rayiç değer tespitidir. Çünkü muhalif malik, satış sonucunda taşınmazdaki payını kaybedebilir. Bu nedenle satış bedelinin gerçek piyasa değerini yansıtması gerekir.

Kanun ve uygulama, satışın rayiç değerden az olmamak üzere yapılmasını öngörür. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı açıklamasında da salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle satılacağı belirtilmektedir.

Rayiç değer belirlenirken yalnızca belediye rayiç bedeline bakılması yeterli değildir. Taşınmazın bulunduğu ilçe, mahalle, cadde, imar durumu, yapılaşma hakkı, arsa payı oranı, yeni projedeki bağımsız bölüm karşılığı, emsal satışlar, ticari değer, kat ve cephe avantajı, ulaşım imkânı, manzara, arsanın büyüklüğü ve piyasa koşulları birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle İstanbul gibi yüksek değerli bölgelerde küçük bir arsa payı dahi çok ciddi ekonomik değer taşıyabilir. Bu nedenle düşük belirlenen rayiç bedel, muhalif malikin mülkiyet hakkının ölçüsüz şekilde zedelenmesine yol açabilir. Malik, rayiç bedelin düşük olduğunu düşünüyorsa bağımsız ekspertiz raporu, emsal satış belgeleri, bölge piyasa verileri ve imar durumu belgeleriyle itirazını desteklemelidir.

Açık Artırma Usulü Nasıl İşler?

Arsa payı satışı açık artırma usulüyle yapılır. Bu açık artırma, 6306 sayılı Kanun’a özgü özel bir satış sürecidir. Amaç, karara katılmayan malikin payının rayiç değerden az olmamak kaydıyla öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara satılmasıdır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 6306 sayılı Kanun uygulamalarına ilişkin genelgesinde, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılacağı belirtilmektedir. Paydaşlara satış gerçekleştirilemezse riskli yapılarda, anlaşma sağlayan paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanabilir.

İlk satışın kimlere açık olduğu, üçüncü kişilerin hangi aşamada sürece dahil olabileceği, tekliflerin nasıl alınacağı, satış bedelinin nasıl yatırılacağı ve satış sonrası tapu tescilinin nasıl yapılacağı dosyanın niteliğine göre dikkatle incelenmelidir. Çünkü satış usulündeki eksiklikler, arsa payı satışının iptaline yol açabilir.

İlk Satışa Kimler Katılabilir?

Arsa payı satışında ilk satış kural olarak anlaşma sağlayan paydaşlara yöneliktir. Bu düzenleme, muhalif malikin payının öncelikle projeye katılan maliklere geçmesini amaçlar. İlk satışta paydaşlar alıcı çıkmazsa, belirli şartlarda üçüncü kişilerin sürece dahil olması mümkün olabilir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın açıklamasında da salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılacağı; açık artırmada alıcı çıkmazsa satıştaki payların ilgili idarece satın alınabileceği belirtilmiştir.

Bu aşamada üçüncü kişilerin konumu önemlidir. Her üçüncü kişi istediği zaman satışa katılamaz. Satışın aşaması, taşınmazın riskli yapı mı yoksa riskli alan/rezerv yapı alanı mı olduğu, dönüşümün maliklerce mi yoksa idare/TOKİ/Başkanlık eliyle mi yürütüldüğü gibi hususlar katılım koşullarını etkileyebilir.

Satış Bedeli Kime Ödenir?

Arsa payı satıldığında satış bedeli, arsa payı satılan malik adına açılacak banka hesabına yatırılır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın açıklamasında, satılan taşınmazın satış bedelinin malik adına açılacak banka hesabına yatırılacağı; taşınmazın sicilindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam edeceği belirtilmektedir.

Bu düzenleme, satışın yalnızca malik ile alıcı arasında sonuç doğurmadığını; aynı zamanda taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni hakları, hacizleri ve alacaklıları da etkilediğini gösterir. Örneğin arsa payı üzerinde banka ipoteği varsa, satış sonucunda ipotek tamamen yok sayılmaz; ipotek hakkı satış bedeli üzerinde devam edebilir.

Bu nedenle arsa payı üzerinde haciz, ipotek, ihtiyati tedbir, intifa hakkı veya başka bir takyidat varsa satış bedelinin malik tarafından serbestçe kullanılması mümkün olmayabilir. Böyle bir durumda ilgili alacaklıların, icra müdürlüklerinin veya hak sahiplerinin pozisyonu ayrıca değerlendirilmelidir.

Satış Sonrası Tapu Tescili Nasıl Yapılır?

Arsa payı satışının tamamlanmasıyla birlikte satılan payın mülkiyeti alıcı adına tescil edilir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın açıklamasında, satılan taşınmazın mülkiyetinin satın alan adına resen tescil edileceği belirtilmektedir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2024/1 sayılı genelgesinde de satış işlemi sonrasında tapuda yapılacak işlemlere ilişkin ayrıntılı açıklamalar bulunmaktadır. Genelgede, arsa veya arsa payı satışının yargı kararıyla iptal edilmesi halinde belirli koşullarda eski malik adına resen tescil imkânına da yer verilmiştir. Buna göre satış işleminden sonra taşınmaz üçüncü kişiye devredilmemiş veya eski malik adına tescili hukuken ya da fiilen imkânsız hale getiren bir uygulamaya tabi tutulmamışsa, Başkanlığın bildirimi üzerine eski malik adına tescil gündeme gelebilir.

Bu düzenleme, arsa payı satışının iptali davalarının pratik önemini gösterir. Satış iptal edilse bile, pay üçüncü kişiye devredilmiş veya üzerinde geri dönüşü zor işlemler yapılmışsa eski hale dönüş karmaşık hale gelebilir. Bu nedenle muhalif malik, satış işleminin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa mümkün olduğunca erken aşamada hukuki yollara başvurmalıdır.

Arsa Payı Satışı Yapının Yıkılmış Olmasına Bağlı mıdır?

Kentsel dönüşümde arsa payı satışı bakımından uygulamada en çok sorulan sorulardan biri, binanın yıkılmış olmasının şart olup olmadığıdır. Güncel uygulamada, karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışa konu edilmesi için her durumda yapının yıkılmış olması şartı aranmaz. Satış süreci, salt çoğunlukla alınan kararın usulüne uygun oluşturulması ve muhalif maliklere teklif bildirimlerinin yapılması üzerinden ilerleyebilir.

Bu husus, dönüşüm sürecinin yıkım sonrasına sıkışmasını önlemek bakımından önemlidir. Zira bazı projelerde yıkım öncesinde müteahhit sözleşmesi, paylaşım modeli ve finansman planı netleştirilmek istenir. Ancak bu durum, muhalif maliklerin haklarının zayıflatılması anlamına gelmez. Tam tersine, yıkım öncesinde dahi satış süreci başlatılacaksa usuli şartların çok daha dikkatli yerine getirilmesi gerekir.

Arsa Payı Satışına Karşı Dava Açılabilir mi?

Evet. Arsa payı satışına karşı dava açılabilir. Ancak hangi davanın açılacağı, hangi işlemin hukuka aykırı olduğuna göre değişir. Kentsel dönüşüm sürecinde idari işlemler ile özel hukuk ilişkileri iç içe geçtiği için doğru yargı yolunun belirlenmesi önemlidir.

Arsa payı satış işlemi, satış komisyonu işlemleri, rayiç değer tespiti, tebligat usulsüzlüğü ve açık artırma süreci çoğunlukla idari yargı boyutu taşıyabilir. Buna karşılık müteahhit sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı imalat, tapu iptal ve tescil, sözleşmenin feshi veya cezai şart talepleri adli yargının konusu olabilir.

Muhalif malik arsa payı satışına karşı şu gerekçelerle dava açabilir: salt çoğunluğun gerçekte sağlanmaması, arsa payı hesabının hatalı yapılması, karar tutanağının belirsiz olması, kendisine teklifin usulüne uygun bildirilmemesi, 15 günlük sürenin doğru işletilmemesi, rayiç değerin düşük belirlenmesi, satış ilanının usulsüz olması, açık artırmaya katılım koşullarının yanlış uygulanması, tapu tescil işleminin hukuka aykırı olması veya müteahhit sözleşmesinin hakkaniyete aykırı ağır hükümler içermesi.

Dava açarken süreler çok önemlidir. Noter tebligatı, elektronik tebligat, muhtarlık ilanı, e-Devlet bildirimi, satış günü bildirimi, açık artırma tutanağı ve tapu tescil tarihi ayrı ayrı incelenmelidir. Süresinde dava açılmaması, malikin hak arama imkânını zayıflatabilir.

Dava Açmak Satışı Kendiliğinden Durdurur mu?

Kentsel dönüşümde yalnızca dava açmak, her durumda satış veya tapu işlemlerini kendiliğinden durdurmayabilir. Bu nedenle arsa payı satışına karşı dava açılırken, somut olayın koşullarına göre yürütmenin durdurulması veya ihtiyati tedbir niteliğinde talepler değerlendirilmelidir.

Eğer satış henüz yapılmamışsa, usulsüz teklif bildirimi veya hatalı değerleme sebebiyle satış işlemlerinin durdurulması istenebilir. Satış yapılmış ancak tapu tescili tamamlanmamışsa, tescilin durdurulmasına yönelik hukuki talepler gündeme gelebilir. Satış ve tescil tamamlanmışsa, satışın iptali ve eski malik adına tescil koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü genelgesinde, satış işleminin yargı kararıyla iptal edilmesi halinde eski malik adına resen tescil imkânının belirli koşullara bağlı olduğu açıklandığından, dava stratejisinin erken kurulması büyük önem taşır.

Arsa Payı Satışında Müteahhidin Rolü

Kentsel dönüşümde arsa payı satışı çoğu zaman kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya hasılat paylaşımı modeliyle bağlantılıdır. Çoğunluk maliklerin müteahhit ile yaptığı sözleşmeye katılmayan maliklerin payları satışa konu edilebilir. Bu nedenle müteahhit sözleşmesinin içeriği, arsa payı satış sürecinin meşruiyeti bakımından önem taşır.

Müteahhit sözleşmesi açık, dengeli ve maliklerin menfaatini koruyacak şekilde hazırlanmalıdır. Teslim süresi, gecikme cezası, kira yardımı, teknik şartname, teminat, tapu devrinin aşamaları, ruhsat ve iskân yükümlülüğü, ayıplı imalat sorumluluğu ve fesih şartları net değilse, muhalif malikin sözleşmeye katılmama gerekçesi güçlenebilir.

Bu nedenle çoğunluk malikler, muhalif maliki arsa payı satışı tehdidiyle baskı altına almak yerine, öncelikle sözleşmenin makul, şeffaf ve güvenli olduğundan emin olmalıdır. Aksi halde satış süreci dava konusu olabilir ve proje yıllarca gecikebilir.

Arsa Payı Satışında Çoğunluk Maliklerin Dikkat Etmesi Gerekenler

Arsa payı satışını talep eden çoğunluk maliklerin süreci eksiksiz yürütmesi gerekir. Öncelikle salt çoğunluk hesabı doğru yapılmalıdır. Güncel tapu kaydı alınmalı, hisseli maliklerin payları ayrıştırılmalı, vekâletnameler incelenmeli, mirasçılık ve şirket temsil yetkileri kontrol edilmelidir.

İkinci olarak karar tutanağı açık hazırlanmalıdır. Kararda hangi projenin uygulanacağı, hangi sözleşmenin kabul edildiği, müteahhit bilgileri, paylaşım modeli, teslim süresi, kira yardımı ve karara katılmayan maliklere yapılacak teklif açıkça yazılmalıdır.

Üçüncü olarak muhalif maliklere usulüne uygun teklif bildirimi yapılmalıdır. Bildirimde teklifin içeriği ve kabul edilmemesi halinde arsa payının satılabileceği açıkça belirtilmelidir.

Dördüncü olarak SPK yetkili değerleme raporu ve bedel tespit süreci dikkatle yürütülmelidir. Düşük veya eksik değerleme, satış işlemini iptal riskiyle karşı karşıya bırakabilir.

Beşinci olarak satış başvuru belgeleri ARAAD sistemi ve ilgili idare uygulamalarına uygun şekilde hazırlanmalıdır. Satış işlemleri kılavuzunda, satılacak hisse bilgileri, satış günü bildirimleri ve ihale sonrası satış bilgilerinin sisteme işlenmesi gerektiği açıklanmaktadır.

Arsa Payı Satışında Muhalif Malikin Dikkat Etmesi Gerekenler

Muhalif malik açısından en önemli husus, süreci pasif şekilde izlememektir. Bildirim geldiğinde 15 günlük süre işlemeye başlayabilir. Bu nedenle noter tebligatı, e-Devlet bildirimi, elektronik tebligat ve muhtarlık ilanları dikkatle takip edilmelidir.

Muhalif malik, öncelikle salt çoğunluğun gerçekten sağlanıp sağlanmadığını incelemelidir. Ardından kendisine bildirilen teklifin içeriğini değerlendirmelidir. Sözleşme açık mı, paylaşım adil mi, müteahhit güvenilir mi, teminat var mı, teslim süresi makul mü, kira yardımı yeterli mi, tapu devri aşamalı mı, teknik şartname detaylı mı soruları cevaplanmalıdır.

Rayiç değer düşükse bağımsız ekspertiz raporu alınmalı, emsal satışlar toplanmalı ve itiraz somut belgelerle desteklenmelidir. Satış günü bildirimi geldiyse, artık süreç ilerlemiş demektir. Bu aşamada hukuki başvuru için gecikilmemelidir.

Arsa Payı Satışında En Sık Yapılan Hatalar

En sık yapılan hatalardan biri, salt çoğunluğun malik sayısına göre hesaplanmasıdır. Oysa esas olan arsa payı veya hisse oranıdır.

İkinci hata, muhalif malike teklifin eksik bildirilmesidir. Karar ve anlaşma şartları net şekilde gösterilmeden yapılan bildirimler satış sürecini sakatlayabilir.

Üçüncü hata, değerleme raporunun yüzeysel hazırlanmasıdır. Taşınmazın gerçek piyasa değeri dikkate alınmadan belirlenen bedel, satışın iptaline yol açabilir.

Dördüncü hata, müteahhit sözleşmesinin hukuki denetimden geçirilmemesidir. Teminatsız, belirsiz ve malik aleyhine ağır sözleşmeler muhalif maliklerin itirazlarını güçlendirir.

Beşinci hata, dava süresinin kaçırılmasıdır. Satış ve tapu tescilinden sonra hak aramak daha zor hale gelebilir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde arsa payı satışı, 6306 sayılı Kanun’un en önemli ve en hassas uygulamalarından biridir. Bu kurum, dönüşüm projelerinin azınlık maliklerin sürekli muhalefeti nedeniyle tıkanmasını önlemek amacıyla getirilmiştir. Ancak arsa payı satışı, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale ettiği için sıkı usuli güvencelere bağlıdır.

Arsa payı satışına gidilebilmesi için öncelikle hisseleri oranında salt çoğunlukla geçerli bir karar alınmalı, bu karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif karara katılmayan malike usulüne uygun şekilde bildirilmeli, 15 günlük süre tanınmalı, rayiç değer doğru belirlenmeli ve satış açık artırma usulüyle yapılmalıdır.

Satış bedeli rayiç değerden az olamaz. Satış bedeli malik adına açılacak banka hesabına yatırılır; ipotek, haciz, ihtiyati haciz ve intifa gibi haklar satış bedeli üzerinde devam edebilir. Satış tamamlandığında pay satın alan adına tescil edilir. Ancak satış işlemi yargı kararıyla iptal edilirse, belirli koşullarda eski malik adına tescil ihtimali de gündeme gelebilir.

Sonuç olarak kentsel dönüşümde arsa payı satışı, çoğunluk malik açısından projeyi ilerleten güçlü bir araç; muhalif malik açısından ise mülkiyet hakkını kaybetme riski taşıyan ciddi bir süreçtir. Bu nedenle hem çoğunluk maliklerin hem de karara katılmayan maliklerin karar, bildirim, değerleme, açık artırma, tapu tescili ve dava süreçlerini dikkatle takip etmesi gerekir. Doğru yürütülen arsa payı satışı dönüşüm sürecini hızlandırabilir; usulsüz yürütülen satış ise iptal davaları, tazminat talepleri ve uzun yıllar sürecek mülkiyet uyuşmazlıklarına neden olabilir.