Kentsel Dönüşümde Tahliye Süreci

 Kentsel dönüşümde tahliye süreci; riskli yapı kararının kesinleşmesi, 90 günlük tahliye-yıkım süresi, kiracı ve malik hakları, yıkım ruhsatı, elektrik-su-doğalgaz kesintisi, kira yardımı ve dava yolları bakımından kapsamlı hukuki rehber.

---

Kentsel Dönüşümde Tahliye Süreci Nedir?

Kentsel dönüşümde tahliye süreci, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı içinde kalan yapıların boşaltılması ve güvenli şekilde yıkıma hazırlanması sürecidir. Bu süreç, yalnızca malik ile kiracı arasındaki klasik kira hukuku tahliyesinden ibaret değildir. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte idari makamlar, can ve mal güvenliğini sağlamak amacıyla binanın tahliye edilmesini ve yıktırılmasını isteyebilir.

Kentsel dönüşümde tahliye, mülkiyet hakkı, barınma hakkı, kira ilişkisi, tapu işlemleri, idari tebligat, yıkım ruhsatı, kira yardımı, elektrik-su-doğalgaz abonelikleri ve gerektiğinde kolluk desteği gibi birçok hukuki ve fiili unsuru birlikte içerir. Bu nedenle tahliye sürecinin doğru yönetilmemesi, hem maliklerin hem kiracıların hem de müteahhitlerin ciddi hak kayıpları yaşamasına sebep olabilir.

Kentsel dönüşümde tahliye sürecinin temel çıkış noktası riskli yapı tespitidir. Bir yapı hakkında riskli yapı raporu düzenlenir, bu rapor ilgili idarece incelenir, tapuya ve ilgililere bildirilir, itiraz süreci tamamlanır ve rapor kesinleşirse artık yapı “riskli yapı” olarak kabul edilir. Riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi veya yapılan itirazın reddedilmesi halinde müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını idareden ister. Güncel Uygulama Yönetmeliği’nde bu aşama açıkça düzenlenmiştir.

Kentsel dönüşümde tahliye sürecinin amacı yalnızca binayı boşaltmak değildir. Asıl amaç, riskli olduğu kesinleşen yapının can güvenliğini tehlikeye düşürmeyecek şekilde boşaltılması, yıkım hazırlıklarının tamamlanması ve dönüşüm uygulamasının hukuka uygun biçimde ilerletilmesidir. Bu nedenle tahliye süreci, dava, itiraz, kira yardımı, yıkım ruhsatı ve malik kararları ile birlikte ele alınmalıdır.

Riskli Yapı Kararı Kesinleşmeden Tahliye Zorunlu mudur?

Kentsel dönüşümde tahliye sürecinin başlaması bakımından en kritik aşama, riskli yapı tespitinin kesinleşmesidir. Riskli yapı raporu düzenlenmiş olması tek başına her durumda nihai tahliye sonucunu doğurmaz. Raporun ilgili idare tarafından incelenmesi, maliklere ve hak sahiplerine bildirilmesi, itiraz süresinin geçmesi veya yapılan itirazın reddedilmesi gerekir.

Riskli yapı tespitine karşı maliklerin itiraz hakkı vardır. İtiraz süreci tamamlanmadan veya itiraz reddedilmeden binanın kesin olarak tahliye ve yıkım aşamasına geldiğini söylemek her zaman doğru olmaz. Ancak maliklerin bu süreci dikkatle takip etmesi gerekir. Çünkü itiraz edilmezse veya itiraz reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşir ve idare tahliye-yıkım sürecini işletmeye başlar.

Tahliye süreci açısından bu ayrım önemlidir. Malik ya da kiracı, yalnızca apartman yönetiminin veya müteahhidin sözlü beyanına dayanarak taşınmazı boşaltmak zorunda değildir. “Bina kentsel dönüşüme girecek”, “müteahhitle anlaşıldı” veya “yakında yıkılacak” gibi soyut ifadeler tek başına 6306 sayılı Kanun kapsamında tahliye zorunluluğu oluşturmaz. Buna karşılık riskli yapı tespiti kesinleşmişse, tahliye artık özel hukuk ilişkisinin ötesine geçen idari ve kamu güvenliği boyutuna ulaşır.

Bu nedenle tahliye talebiyle karşılaşan malik veya kiracı öncelikle şu belgelerin varlığını araştırmalıdır: riskli yapı tespit raporu, raporun idarece onaylandığına ilişkin kayıt, tapu beyanı, yapıya asılan tutanak, e-Devlet bildirimi, muhtarlık ilanı, itiraz sonucu, tahliye ve yıkım bildirimi. Bu belgeler olmadan yapılan tahliye baskıları hukuken tartışmalı olabilir.

Tahliye Bildirimi Nasıl Yapılır?

6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği, tahliye ve yıkıma ilişkin tebligat sürecini özel olarak düzenlemiştir. Yönetmeliğe göre Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesi ve yıktırılmasına ilişkin tebligat; riskli yapılarda ilgili tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılır. Tahliye ve yıkıma ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Ayrıca tahliyesi istenilen yapılar Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süreyle ilan edilir.

Bu düzenleme, klasik posta tebligatından farklı bir bildirim sistemidir. Dolayısıyla malikler ve kiracılar yalnızca posta yoluyla gelecek yazıyı beklememelidir. Apartman girişine asılan tutanak, muhtarlık ilanı, e-Devlet bildirimi, Başkanlık ilanı ve idare yazıları birlikte takip edilmelidir.

Tahliye bildiriminin usulüne uygun yapılması önemlidir. Çünkü tahliye ve yıkım süresinin başlangıcı, hak sahiplerinin dava ve başvuru imkanları, kira yardımı süreci ve yıkım hazırlıkları bu bildirimle bağlantılıdır. Tebligatın hiç yapılmaması, yanlış kişiye yapılması, ölü malike yöneltilmesi, mirasçıların bilgilendirilmemesi, yanlış ada-parsel veya bağımsız bölüm üzerinden işlem yapılması gibi haller ileride hukuki uyuşmazlık konusu olabilir.

Ancak tebligat usulsüzlüğü iddiası, hak sahiplerinin pasif kalması için güvenli bir gerekçe değildir. Riskli yapı sürecinden fiilen haberdar olan kişi, süreleri kaçırmamak için derhal işlem yapmalı; rapor, ilan ve tebligat belgelerini temin ederek hukuki durumunu değerlendirmelidir.

Kentsel Dönüşümde Tahliye İçin Verilen Süre Ne Kadardır?

Güncel Uygulama Yönetmeliği’ne göre riskli yapının yıktırılması için idarece doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı tahliye edilmez ve yıktırılmazsa, yapının idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağı belirtilerek riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenir.

Bu düzenleme uygulamada “90 günlük tahliye ve yıkım süresi” olarak ifade edilir. Ancak bu süre yalnızca kiracıların taşınması için verilen bir süre değildir. Aynı zamanda malikler bakımından binanın boşaltılması, aboneliklerin kapatılması, yıkım ruhsatı alınması, yıkım firmasının belirlenmesi ve fiili yıkımın gerçekleştirilmesi için de önemlidir.

Tahliye süresi içinde binada oturan malik, kiracı, işyeri kullanıcısı, kapıcı veya diğer kullanıcıların taşınması gerekir. Malikler ayrıca kendi aralarında yıkım masraflarının nasıl paylaşılacağını, yıkım firmasını, yıkım ruhsatı işlemlerini ve yıkım sonrası arsanın korunmasını planlamalıdır.

Bu süre boyunca maliklerin ve kullanıcıların yapması gereken en önemli şey, işlemleri yazılı ve belgeli yürütmektir. Kiracının ne zaman çıkacağı, anahtar tesliminin nasıl yapılacağı, depozitonun iadesi, peşin kira bedelinin mahsup edilmesi, aboneliklerin sonlandırılması ve taşınmazın fiilen boşaltıldığı tarih tutanak altına alınmalıdır.

Tahliye Süresi İçinde Yapı Boşaltılmazsa Ne Olur?

Tahliye için verilen süre içinde riskli yapı boşaltılmaz ve yıktırılmazsa idare zorlayıcı işlemler uygulayabilir. Yönetmeliğe göre süresi içinde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar bakımından elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi veya verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. İdarenin talebi üzerine ilgili kurum ve kuruluşların bu hizmetleri durdurması zorunludur.

Bu düzenleme, riskli yapının fiilen kullanılmaya devam edilmesini önlemeyi amaçlar. Çünkü riskli olduğu kesinleşmiş bir yapıda oturulmaya devam edilmesi sadece o binadaki kişilerin değil, komşu yapıların, yoldan geçenlerin ve çevredeki üçüncü kişilerin de can ve mal güvenliğini tehlikeye atabilir.

Elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kesilmesi, tahliye sürecinin ciddiyetini gösterir. Bu aşamadan sonra binada kalmaya devam etmek hem fiilen zorlaşır hem de hukuki açıdan riskli hale gelir. Özellikle doğalgaz, elektrik tesisatı veya su bağlantıları kapatılmış bir binada oturmak, ayrıca güvenlik ve sağlık riski doğurabilir.

Süre içinde tahliye ve yıkım yapılmazsa, riskli yapı mülki amire bildirilir. Yönetmeliğe göre bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülki amir tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteğiyle yapılır veya yaptırılır.

Zorla Tahliye Mümkün müdür?

Kentsel dönüşümde zorla tahliye mümkündür; ancak bu yetki sınırsız veya keyfi değildir. Riskli yapı tespitinin kesinleşmiş olması, tahliye-yıkım bildiriminin yapılmış olması, verilen sürenin dolmuş olması ve idarenin mevzuattaki usule uygun hareket etmesi gerekir.

Yönetmeliğe göre tahliyenin engellenmesi halinde; yapıya veya bağımsız bölüme girilmesine izin verilmemesi, kapıların kilitlenmesi veya açılmaması, görevlilerin tehdit edilmesi, cebir veya şiddet kullanılması gibi durumlarda Başkanlık veya idare, mülki idare amirinden yazılı izin ve yeterli kolluk kuvveti talep edebilir. Yazılı izne istinaden tahliye işlemi, gerekirse kapalı kapılar veya alanlar açtırılarak kolluk marifetiyle resen yapılabilir.

Bu hüküm, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki tahliye sürecinin kamu güvenliği yönünü açıkça ortaya koyar. Klasik kira tahliyelerinde çoğu zaman mahkeme kararı ve icra süreci gündeme gelirken, kesinleşmiş riskli yapı sürecinde idari tahliye ve yıkım mekanizması işletilebilir.

Buna karşılık zorla tahliye işlemleri sırasında insan onuruna, konut dokunulmazlığına, mülkiyet hakkına ve ölçülülük ilkesine uygun hareket edilmelidir. Eşyaların korunması, tutanak düzenlenmesi, bağımsız bölümün kim tarafından kullanıldığının tespiti ve tahliye sırasında meydana gelebilecek zararların önlenmesi gerekir. Hukuka aykırı veya ölçüsüz tahliye işlemleri, idari ve adli sorumluluk doğurabilir.

Tahliye ve Yıkımı Engellemenin Hukuki Sonuçları

Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıkımı kamu güvenliği ile doğrudan bağlantılıdır. Bu nedenle tahliye ve yıkım işlemlerinin fiilen engellenmesi ciddi sonuçlar doğurabilir. Yönetmelikte riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma işlemlerini engelleyenler hakkında idarece veya müdürlükçe tutanak tutulacağı ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulacağı düzenlenmiştir. Görevlerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında da ceza ve disiplin hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir.

Bu nedenle malik veya kiracının süreci tamamen fiilen engellemeye çalışması yerine, hukuki yolları süresinde kullanması daha doğru bir stratejidir. Riskli yapı raporunun hatalı olduğu düşünülüyorsa itiraz ve iptal davası; tahliye bildiriminin usulsüz olduğu düşünülüyorsa idari başvuru ve dava; kira yardımı veya taşınma desteği konusunda hak kaybı varsa başvuru ve itiraz yolları kullanılmalıdır.

Fiili direnme, kapıların kilitlenmesi, görevlilerin içeri alınmaması veya yıkım ekibine engel olunması, sorunu çözmek yerine daha ağır idari ve cezai sonuçlar doğurabilir.

Yıkım Ruhsatı Tahliye Sürecinde Nasıl Alınır?

Tahliye sürecinin tamamlanmasından sonra yıkım ruhsatı alınması gerekir. Yönetmeliğe göre yıkım ruhsatı; yapı maliklerinden biri veya birkaçının ya da vekillerinin başvurusu üzerine, yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına ilişkin belgelerin sunulması veya bu durumun idarece tespit edilip tutanağa bağlanması halinde düzenlenir. Bina yüksekliği 21.50 metreden fazla olan yapılarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesi gerekir. Yönetmelik, şartlar sağlandığında maliklerin tamamının muvafakati aranmaksızın altı iş günü içinde yıkım ruhsatı düzenleneceğini öngörmektedir.

Bu hüküm uygulamada son derece önemlidir. Çok malik bulunan apartmanlarda her malikten yıkım ruhsatı için imza almak çoğu zaman mümkün değildir. Bazı maliklerin imza vermemesi, riskli yapının sonsuza kadar ayakta kalmasını sağlamaz. Riskli yapı kesinleşmişse ve tahliye-yıkım koşulları oluşmuşsa, maliklerden biri dahi gerekli belgelerle başvurarak yıkım ruhsatı sürecini başlatabilir.

Yıkım ruhsatı alınmadan önce aboneliklerin kapatılması, binanın fiilen boşaltılması, yıkım firmasının belirlenmesi, çevre güvenliğinin sağlanması ve varsa bitişik nizam yapıların korunması gerekir. Yıkım işlemi özensiz yapılırsa komşu binalara, araçlara, yayalara veya altyapıya zarar verilebilir. Bu nedenle yıkım süreci de hukuki sorumluluk doğurabilecek teknik bir aşamadır.

Malikler Tahliye Sürecinde Hangi Haklara Sahiptir?

Kentsel dönüşümde maliklerin tahliye sürecindeki en önemli hakkı, işlemlerin kanuna ve usule uygun yürütülmesini isteme hakkıdır. Malik riskli yapı raporunu, kesinleşme tarihini, tahliye-yıkım bildirimini, verilen süreyi ve yıkım ruhsatı işlemlerini inceleyebilmelidir.

Malik ayrıca riskli yapı tespitine karşı süresinde itiraz edebilir ve idari yargıda dava açabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli nokta, dava açılmasının işlemleri otomatik olarak durdurmamasıdır. Bakanlık sıkça sorulan sorular bölümünde, riskli yapı tespit işlemi veya yıkım kararına karşı dava açılmış olmasının, yürütmenin durdurulması veya iptal kararı verilmedikçe idarece yapılan işlemlerin yürütülmesine engel olmayacağını belirtmektedir.

Bu nedenle malik, riskli yapı raporunun hatalı olduğunu düşünüyorsa yalnızca dava açmakla yetinmemeli; somut koşullar uygunsa yürütmenin durdurulması talep etmelidir. Çünkü bina yıkıldıktan sonra davada haklı çıkılsa bile eski hale dönmek fiilen mümkün olmayabilir.

Maliklerin bir diğer hakkı, tahliye sonrası kira yardımı veya faiz desteği gibi desteklerden yararlanma imkanını değerlendirmektir. Ayrıca İstanbul bakımından güncel “Yarısı Bizden” gibi destek programları da tahliye ve dönüşüm sürecinde ekonomik açıdan önem taşıyabilir. Bakanlık açıklamalarına göre İstanbul’da bina bazlı dönüşüm desteği kapsamında konut için hibe, kredi ve taşınma desteği; işyeri için ayrı destek kalemleri öngörülmüştür.

Kiracılar Tahliye Sürecinde Hangi Haklara Sahiptir?

Kentsel dönüşümde tahliye süreci kiracılar açısından da ciddi sonuçlar doğurur. Kiracı, taşınmazın maliki olmadığı için riskli yapı tespitine malik gibi teknik itiraz hakkını kullanamayabilir. Ancak bu durum, kiracının hiçbir hakkı olmadığı anlamına gelmez.

Kiracı öncelikle tahliye talebinin gerçek bir riskli yapı sürecine dayanıp dayanmadığını öğrenme hakkına sahiptir. Malikin “bina dönüşüme girecek” demesi tek başına yeterli değildir. Kiracı riskli yapı raporu, tahliye bildirimi, yıkım süresi ve idare yazılarını görmeyi talep edebilir.

Riskli yapı kararı kesinleşmişse kiracının binada kalmaya devam etmesi genellikle mümkün olmaz. Çünkü tahliye artık yalnızca malik-kiracı ilişkisine değil, kamu güvenliği gerekçesine dayanır. Ancak kiracının depozito, peşin ödenmiş kira, taşınma masrafı, yeni adres bulma süreci, işyeri ise ticari faaliyetin taşınması ve destek başvuruları bakımından hakları devam eder.

Kiracı taşınmazı boşaltırken anahtar teslim tutanağı düzenlemeli, depozito iadesini yazılı olarak talep etmeli, sayaç son endekslerini tespit etmeli ve taşınmazın son durumunu fotoğraf veya video ile kayıt altına almalıdır. Bina yıkılacak olsa bile malik, depozitoyu keyfi olarak alıkoyamaz. Peşin ödenmiş kira varsa kullanılmayan döneme ilişkin iade veya mahsup talep edilebilir.

Konut kiracıları ve işyeri kiracıları, şartları varsa kira yardımı veya taşınma desteği başvurusunu da değerlendirmelidir. Tahliye edildikten sonra başvuru sürelerinin kaçırılmaması önemlidir.

İşyeri Kiracıları Açısından Tahliye Süreci

İşyeri kiracıları bakımından kentsel dönüşümde tahliye süreci daha karmaşıktır. Çünkü işyeri tahliyesi yalnızca fiziksel taşınmayı değil; vergi levhası, belediye ruhsatı, oda kaydı, SGK işyeri bildirimi, çalışanlar, müşteri çevresi, tabela, stoklar ve ticari faaliyet sürekliliğini etkiler.

Riskli yapı kararı kesinleştiğinde işyeri kiracısının binada faaliyet göstermeye devam etmesi kamu güvenliği bakımından mümkün olmayabilir. Ancak işyeri kiracısına makul hazırlık imkanı tanınması, taşınma sürecinin belgeli yürütülmesi, depozito ve peşin kira alacaklarının netleştirilmesi gerekir.

İşyeri kiracısı özellikle şu belgeleri saklamalıdır: kira sözleşmesi, vergi levhası, ödeme dekontları, depozito belgesi, elektrik-su-doğalgaz faturaları, belediye ruhsatı, oda kayıtları, tahliye bildirimi, yeni adres bilgileri, taşınma gider faturaları ve varsa mülk sahibiyle yapılan yazışmalar. Bu belgeler hem destek başvuruları hem de olası tazminat veya alacak talepleri bakımından önemlidir.

Tahliye Sürecinde Kira Yardımı ve Taşınma Desteği

Kentsel dönüşümde tahliye süreci mali desteklerle birlikte değerlendirilmelidir. Riskli yapının tahliye edilmesi veya yıkılması nedeniyle malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi belirli şartlarla kira yardımı ya da taşınma desteğinden yararlanabilir.

Malikler bakımından kira yardımı, riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı statüsüne göre değişebilir. Kiracılar bakımından ise yardım genellikle defaten taşınma desteği niteliğindedir. Başvuru için tahliye veya yıkım tarihi, adres kaydı, riskli yapı bilgisi, banka hesabı ve hak sahipliği belgeleri önem taşır.

Tahliye sürecinde en sık yapılan hata, kira yardımı başvurusunun geciktirilmesidir. Oysa başvuru süreleri sınırlıdır ve belgelerin eksiksiz hazırlanması gerekir. Malikler tapu kayıtlarını, kiracılar adres ve fatura belgelerini, işyeri kiracıları vergi ve faaliyet belgelerini saklamalıdır.

İstanbul için ayrıca “Yarısı Bizden” desteği gibi güncel destek modelleri de önemlidir. Bakanlık açıklamasında 2025 ve 2026 yılında riskli ilan edilen yapıların kampanya kapsamına alınabileceği, bina bazlı dönüşümde konutlar için hibe, kredi ve taşınma desteği sağlandığı belirtilmektedir.

Tahliye Sürecinde Güçlendirme Seçeneği Var mı?

Riskli yapı kararı kesinleştiğinde genel uygulama tahliye ve yıkım yönündedir. Ancak bazı hallerde yıkım yerine güçlendirme seçeneği gündeme gelebilir. Bakanlığın sıkça sorulan sorular bölümünde, riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenmesi halinde, maliklere verilen süreler içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi kapsamında 4/5 çoğunlukla güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesi hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerektiği belirtilmektedir.

Bu nedenle “tahliye kararı geldi, artık hiçbir alternatif yok” düşüncesi her zaman doğru değildir. Ancak güçlendirme, süreleri durduran otomatik bir hak değildir. Teknik uygunluk, malik çoğunluğu, proje, ruhsat ve idari kabul gerekir. Malikler güçlendirme yolunu düşünüyorsa tahliye-yıkım için verilen süre içinde hızlı hareket etmelidir.

Güçlendirme seçeneği özellikle yapının ekonomik değeri, teknik durumu, zemin özellikleri, tarihi veya mimari niteliği, maliklerin mali imkanı ve ruhsat süreci dikkate alınarak değerlendirilmelidir. Güçlendirme tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için ilgili müdürlüğe başvurulması gerekir.

Tahliye ve Yıkım Masraflarından Kim Sorumludur?

Riskli yapı sürecinde tahliye ve yıkım masrafları kural olarak maliklere aittir. Malikler yapıyı kendi imkanlarıyla tahliye ve yıkıma hazır hale getirirse yıkım firması, ruhsat işlemleri, moloz kaldırma, çevre güvenliği ve benzeri giderleri kendi aralarında paylaşır.

Ancak maliklerin verilen süre içinde tahliye ve yıkımı gerçekleştirmemesi halinde idare veya Başkanlık tarafından tahliye ve yıkım yaptırılabilir. Yönetmeliğe göre, malikler tarafından yıktırılmadığı için Başkanlık veya idare tarafından yapılan tahliye ve yıkım masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Bu masraflar tebligatı takip eden bir ay içinde ödenmelidir; süresinde ödenmeyen masraflar 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir.

Bu nedenle malikler açısından en sağlıklı yol, tahliye ve yıkımı süresinde, kendi kontrollerinde ve belgeli şekilde yapmaktır. Aksi halde idari yıkım masrafları, kamu alacağı takibi ve ek mali yükler gündeme gelebilir.

Tahliye Sonrası Taşınmazın Durumu Ne Olur?

Riskli yapı yıkıldıktan sonra taşınmaz fiilen arsa haline gelir. Yönetmelik, riskli yapının yıktırılmasından sonra tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhinin, yıkıma ilişkin belgelere dayanılarak talep veya idare bildirimi üzerine terkin edileceğini; ancak şerh terkin edildikten sonra da parselde yapılacak iş ve işlemlerin Kanun kapsamında yürütüleceğini düzenler.

Bu aşamadan sonra maliklerin gündemi artık yeni yapının nasıl yapılacağıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, müteahhit seçimi, bağımsız bölüm paylaşımı, arsa payları, ruhsat, kat irtifakı ve destek başvuruları gündeme gelir. Bu nedenle tahliye süreci, kentsel dönüşümün sonu değil; çoğu zaman yeni hukuki sürecin başlangıcıdır.

Yıkım sonrasında taşınmazın boş arsa olarak uzun süre kalması maliklere zarar verebilir. Arsanın korunması, işgal riskinin önlenmesi, emlak vergisi, çevre güvenliği ve yeni inşaat sürecinin planlanması gerekir. Maliklerin tahliye-yıkım aşamasına gelmeden önce müteahhit sözleşmesi ve yeni yapı stratejisini değerlendirmesi daha doğru olur.

Tahliye Sürecine Karşı Dava Açılabilir mi?

Kentsel dönüşümde tahliye ve yıkım işlemlerine karşı dava açılması mümkündür. Ancak dava açılması tek başına işlemleri durdurmaz. Bakanlığın açıklamasına göre, riskli yapı tespit işlemi veya yıkım kararına karşı açılan davalarda yürütmenin durdurulması veya iptal kararı verilmedikçe, sadece dava açılmış olması idarece yapılan işlemlerin yürütülmesine engel değildir.

Bu nedenle tahliye veya yıkım işleminin hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa dava ile birlikte yürütmenin durdurulması talep edilmelidir. Yürütmenin durdurulması talebinde iki unsur özellikle vurgulanmalıdır: işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması halinde telafisi güç veya imkansız zarar doğması.

Örneğin riskli yapı tespitinin kesinleşmemiş olması, tahliye tebligatının usulsüz yapılması, yanlış yapının tahliye edilmek istenmesi, mirasçıların hiç bilgilendirilmemesi, yıkım süresinin usule aykırı belirlenmesi, güçlendirme başvurusunun değerlendirilmemesi veya yürütmenin durdurulması kararı bulunmasına rağmen yıkım yapılmak istenmesi dava gerekçesi olabilir.

Kentsel Dönüşümde Tahliye Sürecinde En Sık Yapılan Hatalar

Kentsel dönüşümde tahliye sürecinde yapılan en yaygın hata, resmi belgeleri görmeden taşınmazı boşaltmak veya tam tersine kesinleşmiş riskli yapı sürecini tamamen yok saymaktır. Her iki yaklaşım da yanlıştır. Malik ve kiracı önce sürecin gerçekliğini belgeyle teyit etmeli, ardından haklarını süresinde kullanmalıdır.

İkinci hata, dava açmanın tahliye ve yıkımı otomatik durduracağını düşünmektir. Dava açılmış olsa bile yürütmenin durdurulması veya iptal kararı yoksa idare işlemlere devam edebilir.

Üçüncü hata, kiracıların depozito ve peşin kira alacaklarını yazılı güvenceye almadan çıkmasıdır. Tahliye sırasında anahtar teslim tutanağı, sayaç okuma bilgileri ve ödeme mutabakatı yapılmalıdır.

Dördüncü hata, maliklerin yıkım ruhsatı için bütün maliklerin imzasının zorunlu olduğunu sanmasıdır. Yönetmelik, gerekli şartlar oluştuğunda maliklerin tamamının muvafakati aranmaksızın yıkım ruhsatı düzenlenmesini mümkün kılar.

Beşinci hata, kira yardımı ve taşınma desteği başvurularını ihmal etmektir. Tahliye telaşı içinde başvuru süreleri kaçırılırsa mali destek hakkı kaybedilebilir.

Altıncı hata, tahliye sonrası yeni yapı sürecinin plansız bırakılmasıdır. Bina yıkıldıktan sonra arsa payı, müteahhit sözleşmesi, bağımsız bölüm paylaşımı ve ruhsat süreci çok daha kritik hale gelir.

Kentsel Dönüşümde Tahliye Süreci İçin Pratik Hukuki Öneriler

Kentsel dönüşümde tahliye süreciyle karşılaşan malik veya kiracı öncelikle sürecin hangi aşamada olduğunu tespit etmelidir. Riskli yapı raporu kesinleşmiş mi, itiraz süresi geçmiş mi, tahliye-yıkım bildirimi yapılmış mı, muhtarlık ilanı tamamlanmış mı, yıkım süresi ne zaman doluyor gibi soruların cevapları belirlenmelidir.

Malikler, tahliye ve yıkım süresi içinde abonelikleri kapatmalı, yıkım ruhsatı için gerekli belgeleri hazırlamalı, yıkım firmasını seçmeli ve yıkım masraflarının paylaşımını yazılı hale getirmelidir. Kiracılar ise depozito, peşin kira, taşınma tarihi, anahtar teslimi ve destek başvurularını yazılı belgeye bağlamalıdır.

İşyeri kiracıları vergi levhası, belediye ruhsatı, SGK, oda kaydı ve yeni adres süreçlerini gecikmeden planlamalıdır. Tahliye sonrasında ticari faaliyetin kesintiye uğramaması için belgeler düzenli şekilde saklanmalıdır.

Riskli yapı raporuna veya tahliye-yıkım işlemine karşı hukuki itiraz varsa, fiili engelleme yerine idari başvuru ve dava yolları kullanılmalıdır. Yıkım riski yakınsa yürütmenin durdurulması talebi özel olarak hazırlanmalıdır.

Sonuç

Kentsel dönüşümde tahliye süreci, riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle başlayan ve yapının boşaltılarak yıkıma hazırlanmasını sağlayan kritik bir hukuki aşamadır. Bu süreç yalnızca malikin veya kiracının taşınmazdan çıkması anlamına gelmez; idari tebligat, 90 günlük tahliye-yıkım süresi, yıkım ruhsatı, aboneliklerin kapatılması, kolluk desteği, kira yardımı, taşınma desteği, dava yolları ve yeni yapı süreci ile birlikte değerlendirilmelidir.

Güncel yönetmelik, tahliye ve yıkım tebligatının yapıya asma, e-Devlet bildirimi, muhtarlık ilanı ve Başkanlık internet sayfası ilanı yoluyla yapılabileceğini; riskli yapının tahliye ve yıktırılması için doksan günden fazla olmamak üzere süre verileceğini; süresinde tahliye ve yıkım yapılmazsa elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulabileceğini ve kolluk desteğiyle tahliye-yıkım yapılabileceğini düzenlemektedir.

Malikler bakımından en önemli husus, tahliye-yıkım sürecini süresinde ve kendi kontrollerinde yürütmek; yıkım ruhsatı, kira yardımı, yeni yapı sözleşmesi ve arsa payı sürecini ihmal etmemektir. Kiracılar bakımından ise resmi belgeleri görmek, depozito ve peşin kira alacaklarını yazılı güvenceye almak, taşınma desteği başvurularını takip etmek ve işyeri ise ticari faaliyet sürekliliğini planlamak gerekir.

Sonuç olarak kentsel dönüşümde tahliye süreci, hukuki ve teknik yönleri olan ciddi bir süreçtir. Pasif kalmak, sözlü beyanlarla hareket etmek veya fiili direnme yoluna gitmek hak kayıplarını artırabilir. En doğru yaklaşım, riskli yapı kararının kesinleştiği andan itibaren tahliye, yıkım, mali destek, dava ve yeni yapı süreçlerini birlikte planlamaktır.