Tapu İptal ve Tescil Kararlarının İlamlı İcra Yoluyla Uygulanması Sorunu

Tapu iptal ve tescil kararları, klasik bir alacak ilamı gibi yalnızca “öde” emri içeren kararlar değildir. Bu kararlar, doğrudan taşınmaz mülkiyetini ve tapu sicilinin içeriğini etkiler. Bu yüzden de mesele, sadece bir mahkeme kararının icra dairesine verilmesiyle sınırlı kalmaz; kararın kesinleşmesi, infaza elverişli olması, tapu müdürlüğünce uygulanabilir nitelikte bulunması ve bazı hâllerde kadastro/tescil bildirimi gerektiren teknik işlemlerle desteklenmesi gerekir. Sorunun kaynağı tam da burada ortaya çıkar: Bir yanda ilamlı icranın genel mantığı, diğer yanda taşınmaz aynına ilişkin kararların özel infaz rejimi vardır.

Türk Medeni Kanunu bakımından taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının genel kuralı tescildir. Ancak TMK m. 705/2 açık biçimde; miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma gibi hâllerde mülkiyetin tescilden önce kazanıldığını, buna karşılık malik sıfatıyla tasarruf işlemleri yapılabilmesi için tapu kütüğüne tescilin yine de gerektiğini düzenler. Bunun hemen yanında TMK m. 716/2, taşınmaz mülkiyetini mahkeme kararına dayanarak kazanan kişinin tescili doğrudan doğruya yaptırabileceğini hükme bağlar. Bu iki madde birlikte okunduğunda, tapu iptal ve tescil kararının icrasında temel tartışmanın “hak kazanıldı mı?” sorusundan çok, “bu hak tapu siciline hangi usulle ve hangi aşamada geçirilecek?” sorusu olduğu anlaşılır.

İcra ve İflas Kanunu da bu alana tamamen kayıtsız değildir. İİK m. 28 uyarınca taşınmaz davalarında davacı lehine hüküm verildiğinde mahkeme, davacının ayrıca talepte bulunmasına gerek olmaksızın hükmün özetini tapu sicil dairesine bildirir; ilgili daire de bunu taşınmazın kaydına şerh eder. İİK m. 29 ise bu bildirimin ardından meydana gelen değişikliklerin kural olarak icra işlemlerini etkilemeyeceğini söyler. Bu düzenleme, özellikle hükümden sonra taşınmazın üçüncü kişilere devri, takyidat konulması veya fiilî durumun değiştirilmesi gibi risklere karşı koruyucu bir çerçeve sağlar. Dolayısıyla tapu iptal ve tescil davalarında icra sorunu, sadece son aşamadaki tescilden ibaret değildir; daha hüküm aşamasında sicilin korunmasına dönük bir icra mantığı da kanunda yer almaktadır.

Bununla birlikte, “tapu iptal ve tescil kararı ilamlı icra yoluyla uygulanır” cümlesi tek başına eksiktir. Çünkü İİK m. 30 bir işin yapılmasına veya yapılmamasına ilişkin ilamların icrasını düzenler ve icra müdürünün borçluya icra emri göndererek hükümde yazılı işi yerine getirmesini emredebileceğini kabul eder. İlk bakışta tapu iptal ve tescil kararları da bu kapsamda düşünülebilir. Ne var ki taşınmazın aynına ilişkin kararlarda borçlunun irade açıklamasına ihtiyaç kalmayan, doğrudan tapu sicilini değiştiren bir mahkeme hükmü söz konusu olduğundan, uygulama çoğu zaman klasik anlamda “borçluya işi yaptırma” modelinden ayrılır; odak, kesinleşmiş hükmün tapu müdürlüğünde tescile dönüştürülmesine kayar. Bu sebeple tapu iptal ve tescil kararlarında ilamlı icra teorik bir başlık olmakla birlikte, pratik sorun daha çok kesinleşmiş ilamın tapuda infazı olarak görünür.

Asıl düğüm noktası, kesinleşme şartıdır. HMK m. 350/2 ve m. 367/2 açıkça; kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararların kesinleşmedikçe yerine getirilemeyeceğini düzenler. Bu hüküm son derece önemlidir. Çünkü genel kural olarak istinaf ve temyiz kararın icrasını durdurmazken, taşınmazın aynına ilişkin kararlar bu genel kuralın istisnasını oluşturur. Tapu iptal ve tescil ilamı elinizde olsa bile, karar henüz istinaf veya temyiz denetiminden geçip kesinleşmemişse, o ilamın cebrî icra veya tapu infazı bakımından kullanılmasında ciddi bir engel vardır. Uygulamadaki pek çok tereddüt, işte bu noktada “ilam var ama kesinleşme yok” ikileminden doğar.

Tapu Sicili Tüzüğü de aynı yönde bir filtre kurmuştur. Tüzüğün 20. maddesine göre resmî senet düzenlenmesini gerektirmeyen ayni hak tescillerinde, mahkeme kararına dayalı tesciller bakımından kesinleşmiş mahkeme kararı aranır. Başka bir ifadeyle, tapu müdürlüğü önüne sunulan kararın yalnızca bir ilam olması yetmez; taşınmazın aynına temas eden bir tescil işlemi için kararın kesinleşmiş olması da gerekir. Bu düzenleme, HMK’daki kesinleşme şartını idari uygulama düzeyinde tamamlar ve tapu müdürlüklerinin neden kesinleşme şerhi aradığını açıklar.

Buradan çıkan sonuç şudur: Tapu iptal ve tescil kararlarında sorun çoğu zaman “icra dairesi mi, tapu müdürlüğü mü?” ikileminden önce, kararın kesinleşip kesinleşmediği ve tapuda uygulanabilir açıklıkta olup olmadığı meselesidir. TMK m. 716/2, mahkeme kararına dayanarak mülkiyeti kazanan kişinin tescili doğrudan yaptırabileceğini söylediği için; hüküm açık, kesinleşmiş ve teknik olarak uygulanabilir nitelikteyse, ayrı bir borçlu iradesine ihtiyaç olmaksızın lehine karar verilen tarafın tapu müdürlüğünde tescil talebinde bulunması esas yoldur. TKGM uygulamasına yansıyan metinlerde de mahkeme kararlarının uygulanmasının anayasal bir zorunluluk olmakla birlikte doğrudan kendiliğinden tescil emri taşımadığı, bunun için infaz yönünde talep gerektiği; lehine karar verilen tarafın ilgili tapu müdürlüğüne başvurarak tescil isteminde bulunmasının gerektiği belirtilmektedir. Ayrıca tapu müdürlüklerinin taleple bağlı olduğu vurgulanmaktadır.

Bu nedenle uygulamada yapılan önemli bir hata, tapu iptal ve tescil ilamını sıradan bir “bir işin yapılması” ilamı gibi görüp, kesinleşme ve tapu tekniği boyutunu ikinci plana atmaktır. Oysa kararın hüküm fıkrası, tapu müdürlüğünün önünde ayrıca yorum yapmasını gerektirmeyecek kadar net olmalıdır. Hangi ada, hangi parsel, hangi bağımsız bölüm, hangi pay oranı, kimin kaydının iptal edilip kimin adına tescil yapılacağı açıkça gösterilmelidir. Hüküm yeterince açık değilse veya icrasında tereddüt doğuruyorsa, HMK m. 305 uyarınca tavzih yolu devreye girer. Nitekim HMK m. 305, hüküm yeterince açık değilse ya da icrasında tereddüt uyandırıyorsa tarafların tavzih isteyebileceğini kabul etmektedir. TKGM uygulamasında da, hükmün icrasında tereddüt doğuran kararlar bakımından tavzih ihtiyacına işaret edilmektedir.

Tapu iptal ve tescil kararlarının ilamlı icra yoluyla uygulanmasında ikinci büyük problem, teknik infaz sorunudur. Bazen mahkeme kararı yalnızca malik değişikliğini değil; ifraz, tevhit, irtifak tesisi, yüzölçümü düzeltmesi, sınır değişikliği veya imar uygulamasıyla ilişkili teknik bir sonucu da beraberinde doğurur. Böyle hâllerde tapu müdürlüğü tek başına işlem yapmaz; kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenmesi gerekebilir. TKGM’nin mahkeme kararlarının infazına ilişkin uygulama belgelerinde de, ifraz ve irtifak gibi işlemlerde kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlendiği ve bunun ardından tapu müdürlüğünce tescil yapıldığı açıkça görülmektedir. Bu durum, tapu iptal ve tescil davasının yalnızca hukukî değil, aynı zamanda teknik bir infaz davası hâline gelebildiğini gösterir.

Hatta teknik belgelerde eksiklik veya proje ile hüküm arasında uyumsuzluk bulunursa, uygulama daha da karmaşıklaşır. TKGM’nin 2019/13 sayılı genelgesinde; kroki, plan veya haritaların teknik esaslara aykırı bulunması halinde ilgililere düzeltme kararı aldırılması gerektiği, ancak düzeltme kararı alınamasa bile infaz zorunluluğu nedeniyle karara en uygun biçimde işlem yapılacağı ve uygun olmayan teknik hususlar bakımından belirtme konulacağı düzenlenmiştir. Bu hüküm, tapu iptal ve tescil kararlarının uygulanmasında karşılaşılan tipik açmazı ortaya koyar: Mahkeme ilamı vardır ama teknik altlık yetersizdir. Bu durumda sistem, infazı tamamen durdurmak yerine karara en uygun teknik uyarlamayı aramaktadır.

Bir başka sorun, hükümden sonra sicilde veya fiilî zilyetlikte meydana gelen değişikliklerdir. İİK m. 29, hükmün tapu siciline bildirilmesinden sonraki değişikliklerin icra işlemlerine etkili olmayacağını söyleyerek alacaklıyı korur. Bu düzenleme, davalı tarafın veya üçüncü kişilerin, kararın uygulanmasını engellemek için hükümden sonra acele devir işlemleri yapması hâlinde önem kazanır. Ancak üçüncü kişinin taşınmazı borçludan devralmadığını, taşınmazı doğrudan işgal ettiğini gösteren tapu sicili kaydı varsa, kanun ona dava açması için süre tanınmasını da öngörmüştür. Görüldüğü üzere kanun koyucu, tapu iptal ve tescil kararlarının infazında hem davacı lehine koruyucu, hem de üçüncü kişi bakımından usul güvencesi sağlayan ikili bir yapı kurmuştur.

Uygulamada ayrıca masraf ve harç boyutu da karşımıza çıkar. Mahkeme kararının infazı kapsamında kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenleniyorsa, TKGM uygulamasına göre bu işlem için belirlenen hizmet bedeli tahsil edilebilmekte; ancak aynı işleme ilişkin tescilin tapu müdürlüğünde yapılması sırasında ayrıca ikinci kez döner sermaye ücreti alınmaması gerektiği belirtilmektedir. Buna karşılık kadastro bildirimi dışında yeni ve ayrı bir işlem talep edilirse, yeni hizmet bedeli doğabilir. Bu başlık ilk bakışta tali görünse de, özellikle büyük parsellerde ifraz/irtifak bağlantılı tapu iptal ve tescil kararlarında infazın yavaşlamasının pratik nedenlerinden biridir.

Peki bu tablo içinde “ilamlı icra yoluyla uygulama” tam olarak ne anlama gelir? Kanaatimce tapu iptal ve tescil kararlarında ilamlı icra, çoğu kez esas değil tamamlayıcı bir çerçevedir. Esas olan, ayni hakka ilişkin kesinleşmiş kararın tapu siciline işlenmesidir. İİK m. 30’un mantığı borçluya işi yaptırmaya yöneliktir; oysa tapu iptal ve tescil kararında çoğu zaman davalının gidip resmi senet imzalamasına gerek bulunmaz. Hüküm, doğrudan sicilin düzeltilmesine elverişli ise tescil işlemi tapu müdürlüğünde yapılmalıdır. İcra dairesi, daha çok kararın dolaylı sonuçlarının zorlanması, masraf avansı, ek edimlerin yerine getirilmesi veya farklı türde yapma-yapmama borçlarının bulunduğu birleşik kararlar bakımından önem kazanır. Normlar birlikte değerlendirildiğinde, taşınmazın aynına ilişkin saf tapu iptal ve tescil kararında “icra”nın ağırlık merkezi icra müdürlüğünden çok tapu infazı alanına kaymaktadır.

Bu sebeple dava açılırken ve hüküm kurulurken infaz stratejisi baştan düşünülmelidir. Hüküm fıkrasında taşınmazın kimliği tam yazılmalı, pay oranı tereddütsüz gösterilmeli, iptal ve tescil emri açık kurulmalı, gerekiyorsa teknik kroki ve bilirkişi raporuna atıf yapılmalı, bağımsız bölüm veya pay devri söz konusuysa bunlar hükmün infazını kolaylaştıracak berraklıkta formüle edilmelidir. Karar alındıktan sonra ilk yapılacak iş de çoğu dosyada icra takibi başlatmak değil; kesinleşme şerhli ilamı almak, gerekiyorsa tavzih veya tashih eksiklerini gidermek ve ardından lehine karar verilen taraf sıfatıyla tapu müdürlüğüne başvurmaktır. Teknik infaz gerekiyorsa kadastro boyutu da eş zamanlı planlanmalıdır. Bu yöntem, hem zaman kaybını azaltır hem de gereksiz icra şikâyetlerinin önüne geçer.

Sonuç olarak, tapu iptal ve tescil kararlarının ilamlı icra yoluyla uygulanması sorunu, yüzeyde göründüğü gibi yalnızca İİK m. 30 meselesi değildir. Sorun; TMK m. 705 ve 716’daki maddi hukuk etkisi, HMK m. 350 ve 367’deki kesinleşme şartı, İİK m. 28-30’daki icra mantığı ve Tapu Sicili Tüzüğü m. 20’deki tapu uygulaması birlikte değerlendirilmeden çözülemez. Doğru yaklaşım, bu kararları salt “borçlunun bir işi yapması” olarak değil, kesinleşmiş mahkeme ilamının tapu siciline çevrilmesi gereken ayni hak kararları olarak görmektir. Böyle görüldüğünde de, uygulamadaki temel sorunların kaynağı açıklaşır: kesinleşmemiş ilam, belirsiz hüküm fıkrası, teknik altlık eksikliği, tescil bildirimi gerekliliği ve yanlış usul seçimi. Bunlar doğru yönetildiğinde tapu iptal ve tescil kararlarının infazı hızlanır; yanlış yönetildiğinde ise ilamlı icra dosyası açılsa bile sonuç alınamaz.