Kentsel Dönüşümde Tek Malik İmzalamıyor

1. Kentsel Dönüşüm ve “Tek Malik İmzalamıyor” Sorununun Çerçevesi

Kentsel dönüşüm projelerinde en çok karşılaşılan sorunlardan biri, tüm hazırlıklar tamamlandıktan sonra bir ya da birkaç malikin sözleşmeye imza atmamasıdır. Özellikle;

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanırken,

• 2/3 çoğunlukla alınan karara rağmen sözleşmeyi onaylamayan malikler olduğunda,

• Riskli yapı kararı sonrası yapılacak uygulama aşamasında,

“Tek malik imzalamıyor, ne yapacağız?” sorusu gündeme geliyor.

Bu durumda çoğunlukta olan malikler açısından üç temel seçenek öne çıkıyor:

1. Azınlıkta kalan malik(ler)le uzlaşma ve ek menfaat teklif edilmesi,

2. Kentsel dönüşüm mevzuatındaki zorunlu süreçlerin işletilmesi (ör. 6306 sayılı Kanun’daki açık artırma vs.),

3. Azınlıkta kalan maliklerin hisse satışını gündeme getirerek, paylarını üçüncü bir kişiye ya da müteahhide devretmeleri.

Bu makalenin odağı, özellikle azınlıkta kalan maliklerin kendi inisiyatifleriyle hisse satışı yapma imkânları, bu satışın hukuki sonuçları ve uygulamada karşılaşılan risklerdir.

---

2. Azınlıkta Kalan Malik Kimdir? 2/3 Çoğunluk ile İlişkisi

2.1. 2/3 Çoğunluk Kuralı ve Azınlıkta Kalanlar

Kentsel dönüşüm uygulamalarında temel eşiklerden biri, bağımsız bölüm sahiplerinin arsa payı üzerinden en az 2/3 çoğunlukla karar almasıdır. Bu oran sağlandığında:

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması,

• Müteahhit seçimi,

• Uygulama projesinin belirlenmesi

gibi konularda karar alınabilir. Karara katılmayan ve geri kalan 1/3’lük kesim ise, teknik anlamda “azınlık” konumuna düşer.

2.2. Tek Malik Azınlıkta Olabilir mi?

Birçok dosyada aslında “tek malik” azınlıkta kalmaktadır. Örneğin:

• Toplam 10 bağımsız bölümlü bir binada 9 malik müteahhitle anlaşmış,

• 1 malik “ben binadan çıkmak istemiyorum” veya “şartları beğenmiyorum” diyerek sözleşmeyi imzalamamaktadır.

Bu durumda 9 malikin toplam arsa payı 2/3’ü aşmışsa, imza atmayan tek malik, azınlıkta kalan malik konumundadır. Ancak çoğunluk karar alabilmiş olsa bile, süreç pratiğe dökülürken bu tek malik yine de ciddi şekilde proje hızını kesebilir.

---

3. Azınlık Maliklerin Hisse Satışı: Temel Hukuki Dayanak

3.1. Mülkiyet Hakkı ve Hisse Satma Serbestisi

Türk Medeni Kanunu’na göre; bir taşınmaza paylı mülkiyet (hisseli) şeklinde malik olan kişi, kural olarak kendi hissesini üçüncü bir kişiye satabilir, bağışlayabilir, devredebilir. Bu, mülkiyet hakkının doğal bir sonucudur. Yani azınlıkta kalan malik, “ben bu projeye girmek istemiyorum, payımı satmak istiyorum” dediğinde, hukuken buna engel yoktur.

Burada önemli olan noktalar:

• Satış resmi şekilde, tapu müdürlüğünde yapılmalıdır.

• Satış bedeli ve şartları taraflar arasında serbestçe belirlenir.

• Payın devriyle birlikte yeni malik, kentsel dönüşüm sürecinde eski malikin yerine geçer.

3.2. Şufa (Önalım) Hakkı Riski

Paylı mülkiyette hisse satışı yapıldığında, diğer hissedarların kanuni önalım (şufa) hakkı gündeme gelebilir. Bu şu demektir:

• Azınlıkta kalan malik hissesini üçüncü kişiye satarsa,

• Diğer ortaklar, belirli süreler içinde dava açarak bu hisseleri aynı bedel ve şartlarla kendi üzerlerine almayı talep edebilir.

Bu durum, kentsel dönüşümde stratejik olarak hem bir tehdit hem de fırsat olarak kullanılabilir. Örneğin:

• Çoğunluk, projeyi sabote eden bir azınlık malik yerine, uyumlu bir yatırımcıya payı aldırmak isteyebilir.

• Azınlıkta kalan malik ise, hisse bedelini yükseltmek için “nasıl olsa şufa davası açılır” gerçeğini masaya sürebilir.

---

4. Rızai Hisse Satışı: Azınlık Malik Nasıl Yol İzlemeli?

Azınlıkta kalan malik, kentsel dönüşüm projesini uygun bulmuyorsa veya komşularıyla artık birlikte hareket etmek istemiyorsa, rızai hisse satışı (kendi isteğiyle payını devretme) seçeneklerini değerlendirebilir.

4.1. Önce Diğer Maliklerle Görüşme

Pratikte en sağlıklı yol, öncelikle diğer maliklere satış teklifinde bulunmaktır. Çünkü:

• Diğer malikler, projeyi tıkayan bu durumu çözmek için ek ödeme yapmaya istekli olabilir.

• Yapı yıkıldığında arsa üzerinde hak sahipliği daha net dağılır, arsa paylarını toplamak isteyen malikler açısından bu cazip olabilir.

• İlerde yaşanacak olası ihtilafları minimalize eder; komşular arası dava riskini azaltır.

Bu aşamada yazılı teklif yapmak, mümkünse noter kanalıyla ihtar çekmek, ileride “ben böyle bir teklif almamıştım” iddialarını da önler.

4.2. Müteahhide Hisse Satışı

Azınlık malik için bir diğer seçenek de hissesini doğrudan müteahhide satmasıdır. Özellikle:

• Müteahhit projeyi mutlaka gerçekleştirmek istiyorsa,

• İmza atmayan tek malikin payı, proje bütünlüğü açısından kritikse,

müteahhit, azınlık malike daire yerine nakit ödeme yaparak payı satın almayı tercih edebilir. Bu durumda:

• Azınlık malik ileride daire sahibi olmayacak,

• Ancak peşin para ile projeden çıkmış olacaktır.

Burada kritik olan nokta, satış bedelinin gerçek piyasa değerine yakın olması ve ileride “gabin” (aşırı yararlanma) iddiasına konu olmayacak bir dengede belirlenmesidir.

4.3. Yatırımcıya Hisse Satışı

Bazı durumlarda ne müteahhit ne de diğer maliklerle anlaşma sağlanamaz. Bu kez devreye üçüncü kişi yatırımcılar girer. Kentsel dönüşüm bölgesinde arsa toplamak isteyen yatırımcılar:

• Azınlık maliklerin hisselerini alarak,

• Kentsel dönüşüm projesinde daha güçlü bir pozisyon elde etmeyi hedefler.

Ancak azınlık malik açısından burada dikkat edilmesi gerekenler:

• Satış yapılacak kişinin gerçekten ödeme gücüne sahip olup olmadığı,

• Projenin ilerleyişini daha da zorlaştırıp zorlaştırmayacağı,

• İleride diğer maliklerle daha ciddi çatışmalara neden olup olmayacağıdır.

---

5. Kentsel Dönüşümde Zorunlu Hisse Satışı ile Rızai Hisse Satışını Karıştırmamak

Bu makalenin ana konusu rızai hisse satışı olsa da, uygulamada sıkça karıştırılan bir nokta var: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki zorunlu hisse satışı süreçleri.

Özetle:

• 2/3 çoğunlukla alınan karara katılmayan azınlık pay sahiplerinin hisseleri,

• İdare aracılığıyla belirli usullerle satışa çıkarılabiliyor (açık artırma vb.).

• Bu, azınlık malikin “istemese de” payının satışa konu olması anlamına gelebiliyor.

Rızai hisse satışı ise tam tersine:

• Azınlık malikin kendi iradesiyle payını satmasıdır.

• Taraflar serbestçe bedel belirler.

• İdare veya mahkeme zorlaması söz konusu değildir.

Dolayısıyla, azınlıkta kalan malik için hisse satışı süreci planlanırken, zorunlu satış riski ve ihtimali de hesaba katılmalı; “bugün ben satmazsam, ileride idare eliyle daha düşük bedele satılma riski var mı?” sorusu mutlaka değerlendirilmelidir.

---

6. Tek Malik İmzalamıyorsa Çoğunluğun Stratejisi: Azınlık Hissesini Satın Alma

Bu başlıkta konuyu bir de diğer taraftan, yani çoğunluk maliklerin gözünden değerlendirelim. Tek malik imzalamıyor ve azınlıkta kalmışsa:

1. Projeyi kilitleyen kişinin hissesi görece oran olarak küçük olabilir (örneğin %5, %10 gibi).

2. Buna rağmen, imza atmadığı için inşaat ruhsatı alınamamakta, müteahhit işe başlayamamakta, kira yardımı vb. süreçler aksayabilmektedir.

3. Bu gecikmenin yaratacağı kira kaybı, değer kaybı çoğunluk açısından ciddi zararlara yol açabilir.

Bu nedenle çoğunluk maliklerin şu stratejileri düşünülebilir:

• Azınlık malikin payını piyasa değerine yakın bir bedelle satın almak,

• Bu hisseyi kendi aralarında bir malik üzerine toplamak veya ortak bir yatırımcıya devretmek,

• Projenin önündeki hukuki engeli bu yolla kaldırmak.

Burada elbette çoğunluk malikler, ödeyecekleri bedelin, gecikmeden kaynaklanacak zararla kıyaslandığında makul olup olmadığını hesaplamalıdır. Bazen “yüksek göründüğü” için vazgeçilen bir hisse alımı, yıllarca sürecek ihtilaflara göre çok daha ucuz bir çözüm olabilir.

---

7. Hisse Satış Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Noktalar

Kentsel dönüşümde azınlık payının devri, sıradan bir “tapuda satış” işlemi gibi görünse de, arka planda devam eden kentsel dönüşüm süreci nedeniyle fazladan bazı riskler barındırır. Bu nedenle, hisse satış sözleşmesine (tapudaki resmi senet ve ek protokol) şu hususların yansıtılmasında büyük fayda vardır:

7.1. Kentsel Dönüşüm Statüsünün Açıkça Yazılması

• Taşınmazın riskli yapı veya kentsel dönüşüm sahası kapsamında olup olmadığı,

• Daha önce alınmış bir 2/3 çoğunluk kararı bulunup bulunmadığı,

• Müteahhitle imzalanmış sözleşme varsa bunun tarih ve temel şartları,

sözleşmeye mutlaka not edilmelidir. Böylece, ileride “bu taşınmazın kentsel dönüşümde olduğunu bilmiyordum” şeklindeki uyuşmazlıkların önüne geçilir.

7.2. Dairenin-Sonraki Hakların Kime Ait Olacağı

Hisse satışı sonrası:

• Müteahhit ile yapılmış yeni proje kapsamında doğacak bağımsız bölüm (daire, dükkân) haklarının kime ait olacağı,

• Henüz proje imzalanmamışsa, ileride doğabilecek tüm hakların alıcıya geçtiği,

sözleşmede netleştirilmelidir. Aksi halde şu tip uyuşmazlıklar gündeme gelebilir:

“Ben hissemi sattım ama yeni projeden çıkacak örneğin 1+1 daire benim olacaktı, bu hakkım devam ediyor.”

Bu gri alanları ortadan kaldırmak için, taahhütler ayrıntılı ve yazılı olmalıdır.

7.3. Kiralama, Kullanma ve Tahliye Süreci

Bazı durumlarda:

• Azınlık malik hisselerini devreder,

• Ama bağımsız bölümü fiilen kullanmaya (oturmaya) devam eder,

• Sonrasında tahliye konusunda ciddi tartışmalar çıkar.

Bu nedenle sözleşmede:

• Satışla birlikte kullanım hakkının derhal mi yoksa belli bir süre sonra mı sona ereceği,

• Kira ilişkisi kurulup kurulmayacağı,

• Tahliye tarihi ve koşulları

çok açık yazılmalıdır. Gerekirse aynı anda bir kira sözleşmesi veya tahliye taahhüdü düzenlenebilir.

7.4. Vergisel Boyut ve Tapu Harçları

Hisse satışı, vergisel açıdan da sonuç doğurur. Özellikle:

• Gerçek satış bedelinin düşük gösterilmesi,

• İleride gelen vergi incelemelerinde rayiç bedel – beyan edilen bedel farkı nedeniyle sorun yaratabilir.

Azınlık malik açısından da:

• Taşınmazı 5 yıldan daha az süre önce edinmişse, değer artış kazancı kapsamında gelir vergisi doğması söz konusu olabilir.

Bu nedenle gerçekçi bir bedel belirlemek, gerekirse mali müşavirden görüş almak önemlidir.

---

8. Uygulamada Sık Sorulan Sorular (FAQ Tarzında)

8.1. Tek malik imzalamıyorsa hissemi satarsam kentsel dönüşüm tamamen biter mi?

Hayır. Aslında amaç tersidir: Projenin önünü açmak için hissenizi uyumlu bir tarafa devretmek. Örneğin müteahhide veya çoğunluk maliklere satarsanız, proje genellikle daha hızlı ilerler. Rastgele bir yatırımcıya satış yaparsanız, bu kez yeni malikle uzlaşma sorunu yaşayabilirsiniz.

8.2. Hissemi satarsam kentsel dönüşüm kira yardımı veya yeni daire hakkım devam eder mi?

Kural olarak hayır. Hissenizi sattığınızda, o hisseye bağlı tüm haklar alıcıya geçer. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, kira yardımı, nakit destek veya yeni projeden verilecek daire hakkı da yeni malike ait olur.

8.3. Azınlık hisse sahibi olarak çok yüksek bedel isteyebilir miyim?

Bedel pazarlığa tabidir; ancak aşırı fahiş bedel talep etmeniz:

• Alıcı bulmanızı zorlaştırır,

• Çoğunluk maliklerin size “komşuluk hukukuna aykırı, hakkın kötüye kullanılması” gibi argümanlarla yaklaşmasına neden olur,

• İleride 6306 sayılı Kanun kapsamındaki zorunlu satış süreçlerinde çok daha düşük bedele razı olmak zorunda kalma riskini doğurabilir.

Piyasa koşullarına makul ölçüde yakın bir bedel belirlemek, çoğu zaman daha akıllıca olacaktır.

8.4. Çoğunluk olarak azınlık malikin payını almadan kentsel dönüşüme devam edemez miyiz?

Bazı durumlarda, prosedürel yollarla (ör. zorunlu satış süreçleri) ilerlemek mümkün olabilir. Ancak bu oldukça teknik ve süreli bir süreçtir. Uygulamada çoğu zaman, azınlık payın satın alınması, yargılama ve idari süreçlerle uğraşmaktan daha hızlı ve düşük maliyetli çıkmaktadır.

8.5. Hisse satışında avukatla çalışmak zorunlu mu?

Zorunlu değil; fakat kentsel dönüşüm projelerinde çok yüksek bedeller ve uzun yıllara yayılacak haklar söz konusu olduğundan, bir avukatla çalışmak fiilen zorunlu gibi. Tek bir kelimenin eksik yazılması bile, milyonlarca liralık hak kaybına yol açabilir.

---

9. Azınlıkta Kalan Malik İçin Stratejik Öneriler

Azınlıkta kalan malik olarak hisse satışı düşünüyorsanız, şu adımlarla ilerlemek daha güvenli olacaktır:

1. Mevcut Durumu Analiz Edin

   • Binanın kentsel dönüşüm statüsü nedir?

   • 2/3 çoğunluk sağlanmış mı?

   • Müteahhitle imzalanmış bir sözleşme var mı?

2. Uzlaşma Kanallarını Tüketin

   • Önce komşularınızla makul çerçevede pazarlık yapın.

   • Tekliflerinizi yazılı hale getirin.

3. Emlak Değerini ve Hisse Değerini Hesaplatın

   • Gerekirse eksper veya emlakçıdan rapor alın.

   • Kentsel dönüşüm sonrası ortaya çıkacak değeri de dikkate alın.

4. Alıcı Profili Seçin

   • Müteahhit, diğer malik, yatırımcı…

   • Kiminle çalışmanın sizin için daha sorunsuz olacağını değerlendirin.

5. Sözleşme Taslağını Hukuken Güçlü Hazırlayın

   • Kentsel dönüşüm statüsü, ileride doğacak haklar, tahliye, vergisel yükümlülükler gibi ayrıntıları sözleşmeye mutlaka ekletin.

6. Tapu İşlemlerini Titizlikle Tamamlayın

   • Gerçek satış bedelini mümkün olduğunca doğru gösterin.

   • Tapu resmi senedini mutlaka okuyun ve anlamadığınız yerleri imzalamadan önce sorun.

---

10. Çoğunluk Malikler Açısından Öneriler

Tek malik imzalamıyor ve proje kilitlenmişse, çoğunluk olarak sizin de bir strateji planınız olmalı:

1. Ortak Tavır Belirleyin

   • Tüm diğer maliklerin ortak duruşu ve teklif politikası net olmalı.

   • Farklı maliklerin azınlıkla “gizli anlaşmalar” yapması süreci karmaşıklaştırır.

2. Uzlaşma ve Makul Teklif

   • Tamamen restleşmek yerine, makul bir bedel üzerinden azınlığı projeye dahil etmeyi veya payını satın almayı değerlendirin.

3. Hukuki Yol Haritası Çıkarın

   • 6306 kapsamındaki zorunlu süreçler mi işletilecek, yoksa hisse alımı mı öncelik olacak?

   • Zaman, maliyet ve risk analizini bir avukatla birlikte detaylandırın.

4. Sözleşme Güvenceleri Oluşturun

   • Azınlık malikten hisse alınacaksa, ileride ortaya çıkacak hak ve menfaatlerin paylaşımı konusunu baştan netleştirin.

---

11. Sonuç: Hisse Satışı, Kentsel Dönüşümde Çıkış Kapısı Olabilir

Kentsel dönüşümde tek malikin imza atmaması, ilk bakışta içinden çıkılmaz bir sorun gibi görünse de, azınlıkta kalan maliklerin hisse satışı hem azınlık hem de çoğunluk açısından pratik bir çözüm sunabilir:

• Azınlık malik, kendince uygun görmediği bir projeye zorla dahil olmak yerine,
  hissesini satarak süreci kendisi açısından sonlandırabilir.

• Çoğunluk malik ise, projenin önündeki en büyük engeli ortadan kaldırarak,
  kentsel dönüşümün daha hızlı ve güvenli ilerlemesini sağlayabilir.

Ancak unutulmaması gereken nokta şudur:
Bu tür satışlar, sıradan bir daire satışı değildir; kentsel dönüşümün teknik, hukuki ve ekonomik tüm boyutlarıyla iç içedir. Bu nedenle, hisse satışı planlanırken:

• Mevzuat çok iyi analiz edilmeli,

• Sözleşmeler özenle hazırlanmalı,

• Gerekirse uzman avukat ve mali müşavir desteği mutlaka alınmalıdır.