Kentsel Dönüşüm Projelerinde Gecikme Nedeniyle Uğranılan Zararların Tazmini
1. Kentsel Dönüşümde Gecikme Sorunu Neden Bu Kadar Yaygın?
Kentsel dönüşüm sürecinde gecikme, tek bir nedene bağlı değil; çoğu zaman birkaç sebebin iç içe geçtiği karmaşık bir tabloyla karşılaşıyoruz:
-
Müteahhitin finansman sorunu yaşaması
-
Ruhsat ve iskan süreçlerinin uzaması
-
Projenin plan değişiklikleri, imar revizyonları
-
Malikler arasındaki uyuşmazlıklar (2/3 çoğunluk, itirazlar, davalar)
-
Yüklenicinin öngörülemeyen maliyet artışları karşısında işi yavaşlatması veya bırakması
-
İdari işlemler, kamu kurumlarıyla yazışma ve onay gecikmeleri
Ancak hukuki açıdan bakıldığında temel soru şudur:
Gecikmeden kim sorumlu ve bu gecikme nedeniyle doğan zararı kim karşılayacak?
Bu sorunun cevabı, ilişkiyi düzenleyen sözleşmeye, tarafların konumuna, taraflardan hangisinin kusurlu olduğuna ve somut olayın özelliklerine göre değişir.
2. Hukuki Çerçeve: Hangi Mevzuat Uygulanır?
Kentsel dönüşümde gecikme kaynaklı tazminat taleplerinde genellikle şu temel metinler devreye girer:
-
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmelikler
-
Türk Borçlar Kanunu (TBK) – özellikle eser sözleşmesi, kira ilişkisi, haksız fiil sorumluluğu, temerrüt ve tazminat hükümleri
-
Türk Medeni Kanunu (TMK) – paylı mülkiyet, arsa payı, kat mülkiyeti ilişkileri
-
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun – bağımsız bölümü “konut/işyeri olarak edinme” amacıyla alan maliklerin tüketici sayıldığı durumlar
-
HMK ve ilgili usul hükümleri – ispat yükü, delil değerlendirmesi, bilirkişi incelemesi
Genellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri veya kentsel dönüşüm protokolleri, eser sözleşmesinin özelliklerini taşır. Bu nedenle:
-
Müteahhitin eseri belirlenen sürede teslim etme borcu,
-
Gecikme halinde temerrüt,
-
Temerrüde bağlanan tazminat (kira kaybı, değer kaybı, ek masraflar)
TBK’nın genel hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.
3. Gecikmenin Hukuki Niteliği: Temerrüt, Sözleşmeye Aykırılık, Kusur
3.1. Teslim Süresinin Belirlenmesi
Önce şu soruya bakılır:
-
Sözleşmede açık bir teslim süresi belirlenmiş mi?
-
Örneğin “binanın yıkım tarihinden itibaren 24 ay içinde teslim”,
-
Veya “inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 30 ay içinde teslim” gibi.
-
Teslim süresi açıkça belirlenmişse, bu tarihten sonra müteahhit temerrüde düşmüş sayılabilir.
-
Sözleşmede süre belirsiz veya muğlaksa (“makul süre”, “işlerin elverdiği ölçüde” gibi), Yargıtay uygulamasında genellikle somut olayın şartlarına göre makul bir süre belirlenir. Bu belirleme çoğu zaman bilirkişi raporu ile yapılır.
3.2. Gecikmeden Kim Sorumlu?
Tazminat talebinde en kritik noktalardan biri kusur dağılımıdır. Örneğin:
-
Ruhsat alınamaması maliklerin kendi aralarındaki uyuşmazlıktan kaynaklanıyorsa,
-
Belediyenin imar değişikliği veya idari işlemlerinden doğan, müteahhidin kusuru olmayan gecikmeler varsa,
-
Maliklerin müteahhide bağımsız bölümleri tesliminde gecikme olması söz konusuysa,
sırf müteahhit “gecikti” diye tüm zararların müteahhide yüklenmesi her zaman mümkün olmayabilir. Her olayda gerçek gecikme nedeni ortaya konmalıdır.
4. Kentsel Dönüşümde Kira Kaybı Tazminatı
4.1. Kira Kaybı Nedir?
Kira kaybı, genel anlamıyla, malikin veya kiracının, gecikme nedeniyle mahrum kaldığı kira gelirini veya katlanmak zorunda kaldığı fazladan kira giderini ifade eder.
İki temel senaryo vardır:
-
Malik kira geliri elde edemiyordur:
-
Eski binayı yıktırmasaydı, orayı kiraya verecek ve düzenli kira geliri elde edecekti.
-
Gecikme yüzünden bu gelirden mahrum kalmıştır.
-
-
Malik veya kiracı kirada oturmak zorunda kalmıştır:
-
Normalde yeni dairesine taşınacakken, projenin gecikmesi sebebiyle yıllarca kirada oturmuştur.
-
Ödediği kira bedelleri, gecikme süresine bağlı olarak tazminat konusu olabilir.
-
4.2. Kira Kaybının Hesaplanması
Kira kaybı hesabında genel yaklaşım:
-
Gecikme süresi (örneğin 18 ay)
-
Emsal kira bedeli (bölgedeki benzer dairelerin ortalama kira bedeli)
-
Ödenen gerçek kira (varsa kira sözleşmesi)
Bu veriler kullanılarak, bilirkişi tarafından genellikle şu şekilde hesap yapılır:
-
Gecikme Süresi (Ay) x Emsal Kira Bedeli = Kira Kaybı
Veya -
Ödenen Fiili Kira Bedelleri (makbuz, dekont, banka ekstresi ile ispat)
Önemli olan, her ay için zarar doğduğunu somutlaştırmak ve belgelendirmektir.
4.3. Kira Yardımı ile Kira Kaybının Birlikte Değerlendirilmesi
Kentsel dönüşüm sürecinde bazı maliklere Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan veya belediyeden kira yardımı ödenebiliyor.
Bu durumda:
-
Tahsil edilen kira yardımı,
-
Uğranılan toplam kira kaybından mahsup edilerek kalan tutar tazminat olarak talep edilir.
Aksi hâlde “çifte avantaj” doğacağından, mahkemeler genellikle bu yardımı dikkate alır.
5. Değer Kaybı Tazminatı: Eksik, Ayıplı veya Daha Düşük Değerli Teslim
Kentsel dönüşüm projelerinde zarar sadece kira kaybı şeklinde ortaya çıkmaz. Bazen:
-
Yeni bağımsız bölüm, sözleşmede taahhüt edilen metrekareden daha küçük olabilir,
-
Bulunduğu kat, cephe, otopark, sosyal alanlar gibi nitelikleri açısından sözleşmeye göre daha düşük değerli olabilir,
-
Ortak alanlar, teknik şartnamede vaat edilen özelliklere sahip olmayabilir.
Bu durumda değer kaybı tazminatı gündeme gelir.
5.1. Değer Kaybının Hukuki Dayanağı
Değer kaybı, çoğu zaman:
-
Eser sözleşmesinden doğan ayıptan sorumluluk,
-
Sözleşmeye aykırı ifa,
-
Hatta bazı hallerde haksız fiil hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.
Temel prensip:
Malik, sözleşmeye uygun zamanında ve nitelikte bir daire alsaydı hangi ekonomik değere sahip olacaktı, fiilen aldığı daire hangi değere sahip? Aradaki fark değer kaybı olarak tazmin edilir.
5.2. Değer Kaybı Nasıl Hesaplanır?
Değer kaybı hesabı teknik bir konudur ve genellikle bilirkişi raporuyla belirlenir. Bilirkişi;
-
Sözleşme ve eklerini, mimari projeyi, teknik şartnameyi,
-
Taahhüt edilen net/brüt metrekareleri,
-
Kat, cephe, manzara, otopark, sosyal donatılar gibi unsurları,
-
Bölgedeki emsal satış fiyatlarını
dikkate alarak bir değerleme yapar.
Örneğin:
-
Taahhüt edilen daire net 100 m² iken, fiilen 90 m² teslim edilmişse,
-
Emsal m² satış bedeli 50.000 TL ise,
-
Sırf metrekare eksikliği sebebiyle 10 x 50.000 TL = 500.000 TL civarında bir değer kaybı oluştuğu ileri sürülebilir.
Buna ek olarak, kat/cephe dezavantajı varsa (örneğin sözleşmede 7. kat güney cephe vaat edilmişken, 2. kat kuzey cephe verilmişse) buradan doğan ek değer kaybı da hesaplanabilir.
6. Manevi Tazminat: Sıradan Rahatsızlık mı, Kişilik Hakkı İhlali mi?
Kentsel dönüşüm projelerinde gecikme çoğu kez yalnızca ekonomik değil, ciddi bir ruhsal yıpranma da doğurur:
-
Yıllarca belirsizlik içinde yaşama,
-
Sürekli kira ödeme baskısı,
-
Aile düzeninin bozulması, çocukların okul düzeni, iş-ev mesafesi sorunları,
-
Yatırımını, birikimini tek dairesine bağlayan kişilerde ağır stres ve kaygı.
Bu durumlarda manevi tazminat talebi gündeme getirilebilir.
6.1. Manevi Tazminatın Dayanağı
Manevi tazminat talepleri, çoğunlukla:
-
TBK’daki kişilik haklarının ihlali hükümlerine,
-
“Haksız fiil” ve “sözleşmeye aykırılık” çerçevesinde değerlendirilen,
-
Malikin yaşadığı üzüntü, elem, endişe, psikolojik yıpranma gibi unsurlara dayanır.
Mahkemeler her somut olayı kendi koşulları içinde değerlendirir; her gecikmede otomatik manevi tazminat anlamına gelmez. Özellikle:
-
Gecikmenin uzun süreli ve ciddi sonuçlar doğurması,
-
Malikin ekonomik ve sosyal durumunu ağır şekilde sarsması,
-
Yaşlı veya engelli başvuranlarda özel bir mağduriyet yaratması,
gibi hallerde manevi tazminat talebinin kabul edilme ihtimali artar.
6.2. Manevi Tazminat Miktarının Belirlenmesi
Manevi tazminatta kesin bir “hesap formülü” yoktur. Hakim;
-
Gecikme süresini,
-
Malik veya kiracının içinde bulunduğu özel koşulları,
-
Tarafların kusur oranını,
-
Gecikmenin yarattığı psikolojik ve sosyal etkileri,
dikkate alarak hakkaniyete uygun bir tutar belirler. Talep edilen miktarın fahiş olmaması, olayı gerçekçi yansıtması önemlidir; aşırı yüksek talepler hâkimin takdirini olumsuz etkileyebilir.
7. Tazminat Davası Açmadan Önce: İhtar, Uzlaşma, Arabuluculuk
7.1. İhtarname Gönderilmesi
Gecikme durumunda, tazminat davası açmadan önce yapılması gereken en önemli işlem, yazılı ihtarnamedir. İhtarname ile:
-
Gecikmenin sebepleri ortaya konur,
-
Sözleşmeye aykırılık veya temerrüt iddiası somutlaştırılır,
-
Kira kaybı ve diğer zararların tazmin edilmesi, belirli bir süre içinde yerine getirilmesi istenir,
-
Aksi hâlde dava açılacağı ve tüm yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin karşı taraftan talep edileceği bildirilir.
Bu ihtarname, dava sürecinde müteahhidin temerrüt tarihinin belirlenmesi ve faiz başlangıcı açısından kritik önem taşır.
7.2. Zorunlu Arabuluculuk
Somut olayın tüketici işlemi veya ticari ilişki sayılıp sayılmadığına göre, dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk şartı doğabilir. Özellikle:
-
Bağımsız bölümün malikinin “tüketici” olduğu durumlarda,
-
Arsa payı karşılığı inşaatın konut edinme amacı taşıdığı hallerde,
tazminat davaları tüketici mahkemesi veya tüketici sıfatını haiz taraf ile görüldüğünden, arabuluculuk süreci gündeme gelebilir. Arabulucu tutanakları ve görüşmeler, ileride yapılacak yargılamada da delil niteliği taşır.
8. Hangi Mahkemede, Kime Karşı Dava Açılır?
8.1. Görevli Mahkeme
Somut olaya göre:
-
Tüketici işlemi söz konusuysa: Tüketici Mahkemesi
-
Diğer hallerde: Asliye Hukuk Mahkemesi veya Asliye Ticaret Mahkemesi (tarafların tacir olup olmamasına, uyuşmazlığın ticari iş olup olmamasına göre)
Görev yönünden yanlış mahkemede dava açmak, zaman kaybına yol açar; ikame edilecek dava şartı incelemesi ve görevsizlik kararları süreci uzatır.
8.2. Hasım (Davalı) Kim Olmalı?
Genellikle başta gelen davalılar:
-
Müteahhit/yüklenici şirket,
-
Bazı durumlarda ortak girişim (JV) şirketleri, konsorsiyumlar,
-
Müteahhidin selefi veya halefi durumundaki devralan şirketler,
-
Nadir de olsa idarenin kusurlu olduğu hallerde ilgili idareler (örneğin tam yargı davaları bağlamında).
Doğru davalıyı seçmek çok önemlidir; “yanlış kişiye dava” hem usul yönünden ret hem de zaman kaybı doğurabilir.
9. İspat Yükü ve Deliller: Hangi Belgeler Toplanmalı?
Tazminat davasının başarısı, büyük ölçüde delil yönetimine bağlıdır. Aşağıdaki belgeler kritik önemdedir:
-
Arsa payı karşılığı inşaat/kentsel dönüşüm sözleşmesi ve ek protokoller
-
Teslim süresini gösteren maddeler, cezai şart hükümleri, kira ödeme taahhütleri
-
Müteahhide gönderilen ihtarnameler, alınan cevaplar
-
Belediyeden alınan yazılar, ruhsat ve iskan tarihleri
-
Kira sözleşmeleri, ödendiği ispatlanan kira bedellerine ilişkin dekontlar, makbuzlar
-
Kira yardımı ödemelerini gösteren belgeler (varsa)
-
Taşınma, depo, ekspertiz gibi ek masraflara ilişkin faturalar
-
Emlakçılardan veya uzmanlardan alınan emsal kira ve emsal satış bedeli tespitleri
-
Bilirkişi raporları (dava sırasında alınır)
İspat yükü, temel olarak “zarar iddia eden” taraftadır. Davacı, hem gecikmeyi hem kusuru hem de zarar kalemlerini mümkün olduğunca somutlaştırmalı ve belgelendirmelidir.
10. Faiz, Başlangıç Tarihi ve Zamanaşımı
10.1. Faiz Türü ve Başlangıcı
Kira kaybı ve değer kaybı tazminatında genellikle:
-
Temerrüt ihtarnamesinin karşı tarafa tebliğ edildiği tarih,
-
Veya sözleşmede açıkça kararlaştırılmış bir teslim süresinin dolduğu tarih
faiz başlangıcı olarak kabul edilir.
Tarafların tacir olup olmamasına göre ticari faiz veya yasal faiz uygulanır. Sözleşmede özel bir faiz oranı kararlaştırılmışsa ve bu oran hukuka uygun ise o da dikkate alınabilir.
10.2. Zamanaşımı Süreleri
Zamanaşımı, her somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir; fakat genel olarak:
-
Sözleşmeden doğan tazminat taleplerinde TBK’da öngörülen genel süreler,
-
Ayıptan doğan taleplerde ayrıca ayıptan sorumluluk süreleri,
göz önünde bulundurulur. Gecikme süreleri çok uzamadan, hak kaybına uğramamak için mümkün olduğunca erken harekete geçmek önemlidir.
11. Sık Yapılan Hatalar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kentsel dönüşüm projelerinde gecikme nedeniyle tazminat talep ederken, uygulamada sık karşılaşılan hatalar şunlardır:
-
Sözleşme yaparken teslim süresinin net belirlenmemesi
-
Sadece “proje bittiğinde”, “makul sürede” gibi muğlak ifadelerle yetinilmesi.
-
-
Kira taahhüdünün sözlü kalması
-
Müteahhidin “biz kira öderiz” sözüne güvenilip yazılı taahhüt alınmaması.
-
-
İhtarname göndermeden direkt dava açılması
-
Özellikle faiz başlangıcı ve temerrüt tarihi bakımından hak kaybı doğabiliyor.
-
-
Kira kaybının belgelendirilmemesi
-
Kira kontratı yapılmaması, ödemelerin elden ve belgesiz yapılması.
-
-
Değer kaybı iddiasının soyut bırakılması
-
Metrekare farkı, cephe, kat, manzara gibi unsurların belgelenmemesi; mimari proje ve teknik şartnamenin dosyaya sunulmaması.
-
-
Yanlış mahkemede dava açılması
-
Tüketici/Ticaret/Hukuk mahkemesi ayrımının yapılmaması.
-
-
Manevi tazminatın abartılı/fahiş talep edilmesi
-
Hâkimin hakkaniyet değerlendirmesini zorlaştırır ve talebin reddine yol açabilir.
-
Bu hatalardan kaçınmak, hem süreci hızlandırır hem de tazminat talebinin başarı şansını artırır.
12. Uygulamada Strateji: Malik ve Kiracı Açısından Yol Haritası
12.1. Malikler İçin Öneriler
-
Kentsel dönüşüm sürecine girerken sözleşmeyi mutlaka ayrıntılı ve yazılı yapın.
-
Teslim süresi, kira taahhüdü, cezai şart, teminat (ipotek, banka teminat mektubu, sigorta) gibi hususları netleştirin.
-
Her ödeme ve tahsilatı banka üzerinden yapın; dekontları saklayın.
-
Gecikme başladığında noterden ihtarname gönderin.
-
Kira kaybınızı, ödemelerinizi ve diğer zararlarınızı ayrıntılı şekilde belgeleyin.
-
Uygun zamanda bilirkişi incelemesi talep ederek değer kaybını somutlaştırın.
12.2. Kiracılar İçin Öneriler
-
Kentsel dönüşüm sürecinde kiracı olarak tahliye ediliyorsanız, taşınma, depo, yeni kira gibi giderlerinizi mutlaka belgeye bağlayın.
-
Eğer malik ile aranızda kira sözleşmeniz vardıysa, bu sözleşme ve ödediğiniz kiralar, ileride zarar hesabında önemli delil olur.
-
Kentsel dönüşüm sürecinde, bazı durumlarda kiracıların da maddi ve manevi tazminat talep etme imkânı olabilir; somut olayın özelliklerine göre hukuki danışmanlık alın.
13. Sonuç: Gecikme Kader Değil, Hukuken Hesap Sorulabilir Bir Sorumluluktur
Kentsel dönüşüm projeleri ülke için zorunlu, şehirler için kaçınılmaz, bireyler için ise çoğu zaman hayatlarının en büyük yatırımıdır. Projelerin gecikmesi, sadece takvimde birkaç ayın kaybı değil; insanların ekonomik dengelerini, psikolojik durumlarını, aile düzenlerini sarsan ciddi bir sorundur.
Türk hukuku, gecikme nedeniyle uğranılan:
-
Kira kaybını,
-
Değer kaybını,
-
Uygun koşullarda manevi tazminatı
talep etmeye imkân tanımaktadır. Ancak bu hakların kullanılabilmesi için:
-
Sözleşme aşamasının bilinçli yürütülmesi,
-
Delillerin doğru yönetilmesi,
-
Sürelerin kaçırılmaması ve zamanaşımına dikkat edilmesi,
-
Gerekirse uzman bir avukattan destek alınması
büyük önem taşır.
About Post Author
